如何在搞钱的路上避坑。信用卡，信用贷，抵押贷

各个机构欺负小白的惯用伎俩。

给大家分享下两种比较常见隐藏真实利率坑：显示方式，还款方式

然而，这个只是易妆术而已，类似于房产投资里面的凤冰而已，通过把装修简陋的凤姐浓妆艳波变成清新脱俗的范冰冰，从而卖一个好价格。

看到这张图，你们有木有心动，利率是不是贼便宜，门槛是不是很低？

好了，我们来看一下他们的真实面目

由此可见，很多我们身边熟悉的网贷其真实利率往往接近高利贷了。。。。

为什么这两个利率观感会差这么多呢？

各大平台让我们看到的是日利率

就像一个MM带上了口罩，你就只看到了她闪亮的双眼皮大眼睛

把年华转换成日利率，当然看起来很低了，对于没有经验的小白来说，是非常具有迷惑性的，一不小心就着了道。

上一期我们讲信用贷抵押贷的时候讲过，D款的还款方式主要分为先息后本，等额本息，等额本金，等本等息。

第一种：最优质的先息后本。

先息后本，这种还款方式每个月只用还利息，到期一次性还本。

等额本息一般是针对于住房按揭D款，还有一些抵押D款之类，会用到等额本息的这种还款方式。

第三种：等额本金 等额本金是房贷的一种还款方式，本金平均分配到每一期，利息会逐渐降低。 网上一直有争论房贷到底是选等额本金好，还是等额本息好，我们不做过多讨论，只告诉大家结论，等额本金不适合我们。

最常见的信用卡分期，就是等本等息。

等本等息是一个什么样的概念呢？

每个月的还款金额，是一样的，比如一个产品分12期，每个月的还款金额是一样的，利息每个月固定不变，本金也是固定不变。

咋一看起来和等额本息一样，其实不然，房贷和抵押贷的等额本息名义利率和实际利率基本一致。

等本等息，是提前把所有利息算好，然后再分摊到每个月，不会根据每个月本金减少，而降低利息，从而导致资金利用率变低，真实利率会高于名义利率。

常见的信用卡分期，比如有些银行经常会打电话过来，某某先生，某某女士您好，现在我们行在做一个活动，现在特意为您申请什么账单分期或者现金分期月手续费低至五厘。

这是一个什么概念？会有同学觉得月息五厘，那年化是不是6%呢？好像不高啊对吧。实际上不是这样子的。

如果信用卡分期的名义利率五厘，我们可以知道他的实际利率不止五厘，为什么呢？

因为如果现在我借一笔10万块钱的本金，因为每个月的还款的本金跟利息是一致的，如果还到一半的时候，相当于这个时候我只欠银行5万的本金，但是我实际每个月支付的利息，还是要按10万来算，所以很行给的这个利率，并不是实际利率。

那我们如何识别贷款产品的真实利率呢？这个照妖镜就是IRR也就是内部收益率。

内部收益率（IRR） IRR：衡量投资的预计未来收益率 他是用于投资一个项目，算能获得多少收益率的工具

他对于我们有什么用处呢？

我们可以利用他算出获得资金的真实利率

给大家简单介绍一下用法：

irr的计算公式是非常复杂的，大家没必要去研究，只需要知道怎么使用就好，大家可以在微信小程序里面搜索IRR，就可以看到内部收益率计算器，简单实用。

下面给大家演示下如何使用：

我们需要了解的是，分期金额，每月还款金额，还款期数。

然后分别把数值填写进去就可以算出账单分期的真实利率。

可以看到，平安信用卡的账单分期，年华利率在16.26%。

当然我演示的这个是比较简单的，有兴趣的同学可以研究下自己的贷款真实利率是多少。

在大家熟悉使用这个工具后，是可以很好避免各种花样利率的坑。

所以第一个坑，利率的坑，主要在于它的利率是不是实际利率。

提前还款也是我们选择银行D款产品的时候，很重要的一点。

可能我们身边总会有一些朋友，他们去银行借款，可能只是因为生意或者一些其他的情况，临时周转一下。

如果临时周转的这种情况，一定要问清楚银行提前还款的规则是什么。

目前提前还款比较坑的，主要是一些信用卡的分期，还包括一些不上征信类的信贷产品，比如一般正常的提前还款，银行可能会收剩余本金的3%左右罚息，这是在合理的标准范围之内的。

中国银行有一个产品，提前还款的罚息政策就非常的奇葩，如果要提前还款，后面所有的利息要结清，而且市面上像这样的产品还不少，刚刚说了中国银行，实际上还有上海银行的分期业务都是属于这类产品。

像我们做经营D也是一样，如果短期周转，可以考虑随借随还的产品，随时可以归还，不需要罚息。比如建行的产品云贷。

我们在选择产品的时候，看资金具体规划，如果只是短期使用，还款方式提前还款的政策，我们一定要了解清楚，避免踩提前还款的坑。

第三点，我们来聊一聊征信体现的方式，目前市场的主流体现征信方式，跟房贷一样，它上面会写清楚于某某时间，申请的多少金额的D款是某某银行发放的这样子去体现，这是主流的体现方式。

另外还有一种体现方式，它是以信用卡的方式去体现。

比如现在我做一笔30万的信用D款，实际在我的征信报告上面，它只显示一张小额度的信用卡，比如显示5万，或者是显示一块钱，相当于不占用我的信用卡总授信额度，每个月的还款金额也非常的低。

比如30万，我月工资8000，那可能在你的负债显示，二笔5万块钱的授信额度，已用额度8000，这样更好的可以隐藏负债。

像这种D款产品，隐藏了D款之后，去做住房按揭D款的时候，银行就不会查你的首付来源，因为通过你的征信报告里面体现不了你在哪个银行借了多少钱，所以这是对于做住房按揭D款之前，想要融资很好的一种上征信的方式。

上征信的方式最坑的是属于哪一种？

最坑的是上信用卡征信，但是全额显示，比如我借一笔30万的信用贷，他会在你的征信报告上面显示你30万的总授信，然后显示已使用额度是用完的，这样显示有一个怎么样的弊端呢，第一个弊端，这样显示会占用你的总授信额度，比如我目前有10万的信用卡，现在再加一个30万，银行就会认为你有40万的信用卡。

这一类上征信的方式，除了显示总授信，显示的已使用额度，那是最大的坑。

30万额度已使用，银行会怎么认为呢？

信用卡已经用了30万，银行算信用卡负债的时候，正常都会按照信用卡已使用额度的百分之十来算负债，如果30万用完，按照百分之十来算负债，月支出就是3万块钱。

如果正常做一笔信贷业务，分三年36期，大概是1万块钱不到吧，如果分五年60期，大概只有几千块钱，所以上信用卡的征信，银行在算负债的时候，他的负债是会大于上D款的征信的。

全额上信用卡显示已使用额度用完常见银行有建设银行，他们的装修贷跟分期通都是以这种形式去上征信的，还有常见的有浦发，浦发的信用卡分期，万利金都是以这种上征信的方式去体现的。

银行的捆绑销售，大家常见的有捆绑信用卡。这个影响不大，在没有其他规划的情况下，一般也会帮客户经理办一下，毕竟还需要银行客户经理帮忙办事。

捆绑信用卡有什么弊端呢？在做并发要同时申请一些银行的时候，如果捆绑一张信用卡，它会占用一次查询次数，这样不太好。可以在有规划的时候，去办信用卡相对来说是比较理想的。

还有一些银行，找他们去办业务的时候会捆绑一些基金类的产品。比如基金的定投，帮他们开设一个账户，做一些定投，来完成一些指标，还有一些会买一些贵金属之类的。

因为银行在发放某些类型的产品的时候，收益率是比较低的，或者这个支行有某些方面的任务没有完成，你想有急切需求，要办理他们银行的业务的时候，他们会进行此类型的捆绑销售。

捆绑销售里面最大的坑，主要在于抵押贷部分，由于金额比较大，在放款之前，有部分银行为了完成存款的任务，他们会要求客户回存。

回存是什么概念？比如我现在D款500万，然后银行他会要求回存20%。 回存20%，相当于我要存100万进去。

然后银行会告诉你，你存一百万进去，我还能帮你把他贷出来，这样听上去是不是感觉没有啥？

实际上，中间会产生一个利差，比如现在我贷了500万，我又存100万进去，然后再贷100万出来，我的实际D款金额是600万，我每个月承担的利息是600万，然后银行给我的100万存款的收益，收益率是要小于银行的利息的，所以在中间会有一个利差的产生。

还有另外一种比较坑的方式，银行为了控制风险率，会强制要求买一些保险，保险也是按照D款额度的比例去配制，这种保险，一般买了之后一分钱都退不回来的，所以银行把控风险的点是在买的这种保险的类型，属于财产险。

财产险，大致的意思如果说借款人后期没有劳动力，或者因为某些方面的原因，比如一些事故或者一些变故，产生不能按时还款的情况，会有保险公司去理赔，所以银行在做完抵押贷之后，有可能会捆绑这些业务，大家在申请一些抵押类的产品的时候，可以把这一方面了解清楚。

除了找银行，我们在D款的过程中，也会用到一些D款渠道，D款渠道方面会有哪些坑呢？

在D款这个行业，早期寻找客户最重要的营销渠道，主要是通过电销，目前的电销市场，随着市场竞争力大了之后，目前的电销已经很难去开发客户了，现在常用的开发客户套路是以非常低的价格，非常好的产品去吸引客户。

我相信有很多同学，都接到过D款公司的电话。D款公司的常用套路，打过来：您好，我是某某某银行什么专业渠道合作方。

广告：10年期先息后本，年化利率3.85%

一般遇到这样的大家就知道了，这一定是D款公司，他们不是银行的。惯用的套路是以非常低的费率，也就是D款服务费把客户吸引过来，报最好的D款产品，比如我上面所发的十年期，先息后本年化利率3.85。

广告的方式，一般都是拿着市面上最好听的方式，加上最低的利息来吸引客户，等到客户过来了之后，他会告诉你，你这个情况只适合做其中的一部分，比如可以满足你十年期先息后本，或者可以满足你D款利率3.85，但是不能同时满足10年先息后本加上利率3.85三个条件。

他会告诉你，因为我对你的情况了解的不是很完善，你负债高了一点，或者流水少了一点等原因，所以不能做某某产品。

然后你问这个D款的朋友，为什么不能同时拥有呢？

然后大家会觉得，是因为自身的原因导致不能做这样的产品，把你吸引去了之后，如果你真的有很强的D款需求，他也会有机会成交的。

广告：20年-30年等额本息

大家可以看一下上面这个批复，这是某家银行给客户的批复，上面已经写了它的期限是120个月，相当于十年期，然后在后面又写了12期，它是什么意思呢？

在外面这个产品就会被中介们广泛的宣传为它是十年期的先息后本，实际上，市面上能够做到最长的先息后本，一般只有三到五年期，三年期为主。如果有人告诉你某个D款产品是八年期先息后本，或者十年期等等。

这种产品，就跟我上面所发的这个产品是一样的，一定有猫腻，在一年到期的时候或者要续签，或者要把D款还清过一次桥，然后重新再贷出来。

另外20年到30年的等额本息，实际上是有这种还款方式，但是你跟银行签约的合同的期限一般只有五年期到十年期，大部分都是五年期，按照20年去还款，等到合同五年到期之后，结果是一样，要重新续签，或者要再重新过桥，所以这一类的产品，什么十年先息后本，20年到30年等额本息，大家要谨慎。

前面我们也有提到过，中介的广告已经发出去了，非常低的D款费用也发出去了， 客户来了之后，中介又做不到这样的产品和费率，要怎么圆？

那就只能通过客户的征信报告或者银行流水，去打压客户，告诉你流水不行或者征信不行，告诉你负债过高只能怎样怎样，这是黑心中介经常用的一种套路。

经过一番打压之后，特别是因为个人的资质原因，客户对最初的预期肯定没有那么高的，特别是在急用钱的时候就非常容易妥协。

如果确实是对费用比较在乎的客户，同样的哪怕是再低的费率黑中介都可以给你签，签完之后做D款做到一半的时候再来增加你的费用，比如递交给银行，同样告诉你流水不够；你要做流水，公司的这个财务报表不行；你要做报表，这房子评估价你要拉高，高评要额外出评估费，还有银行要去经营的场地考察，你要出这个场地挂靠费，要出考察费。等等。

一顿打压过后，客户半推半就地开始办D款了，就到这个黑心D款公司开始收割的时候了。 等到打压成功之后，黑心D款公司一般会有两个方向，如果说打压的比较成功，就会在之前原有报的费用基础上直接增加费用，写在合同里面。

它会有100种方法，在中途可以加费用。

比如冒充银行帮客户打审核电话，在审核电话的过程之中，把你的D款拒掉，或者在放款的最后环节，把你的D款pass掉，这个时候客户在中途又产生了赎楼的资金成本，然后又急切的需要把D款放下来，在这个时候是最容易加费用的。

前面我们说到了利息的坑，还款方式的坑等等各种坑，其实最大的坑还是人的坑。当我们在选好D款渠道，选对人的时候，可以帮助避开绝大多数的坑。

所以选择靠谱的D款渠道非常重要，专业的事情交给专业的人做

以上的内容了之后，可能会觉得有点吓人，D款行业这个水太深了，那我以后不要D款了。其实也不必如此，特别是买房本来就是一路通关的过程，见招拆招就是了。找靠谱渠道，不听小道消息，不贪小便宜，基本上能避开99%以上的坑。