最近，后台有很多咨询。我总结下，无非是两类问题：一类是看到现在自己手里的房子，已经跌了七八十万，纠结要不要割肉离场？一类是看到现在房价跌了，问我到底要不要趁机买房？我觉得这两类问题，还蛮有意思的，代表了市场目前最典型的两种想法。今天来跟大家聊聊这两个问题。跌，应该是目前 90% 的房子存在的情况。不仅是银川、桂林等三四五线城市跌，武汉、南京、苏州等优质二线城市也在跌，甚至深圳、广州也跌。看着房子成交价已经比自己成交价亏了七八十万，心痛之余，最大的问题就是，要不要把房子卖了？卖，感觉舍不得，万一行情好了，会不会涨回来呢？不卖，拿在手里又亏得肉疼，继续拿着会不会亏更多呢？很多朋友，现在可能都在这两种心态中不停的切换，纠结不已。首先，我想告诉大家，哪怕你的房子在跌，也不要太过着急。要知道，目前处于楼市的熊市，大多数的房子都在跌，这是大行情的问题。但是呢？熊市，却是我们调仓非常关键的时期。因为这个时候，不仅是你的房子在跌，好房子也在跌。买任何东西想要不亏，关键都在于把握住低位。低位入场，才能获得更高的安全垫，也更容易获得更高的涨幅。所以，大家先要稳住心态。然后，积极的去审视自己的房子。大家会发现，虽然大环境都在跌，但是不同房子的跌幅却是不一样的。1、有的房子，仅仅是相比前两年的最高点跌。那这种情况下，就要坚定自己房子的价值，千万不要在低位随意割肉，将自己手里的金蛋，拱手让人了。2、有的房子已经跌回了 5 年前；这种情况有些复杂，需要认真判断自己的房子的城市、板块有没有选对，还有没有优化的空间。比如深圳西部很多房子目前已经回到了 5 年前的价格，但这并不说明他们没有价值，我相信信心回归涨回去问题不大。但是也有很多三四线城市，因为棚改的延后性，目前房价还没有跌的很惨，但未来就说不准了。那么，还有哪些城市哪些板块，值得等待？哪些城市要尽早放弃？我们团队花费非常多时间考察研究，早已筛选出全国仅有了 30 个价值城市和 150 个价值板块。如果你买的城市，不在这里面，要趁今年抓紧优。如果你城市选对了，但是板块没选对，可能也很难在未来 5 年给你不错的涨幅。我已经将这些资料整理成为文件，关注的朋友，直接扫码加我微信，我只将这份文件发给真正需要的朋友。3、有的房子已经 10 年 + 没涨了。这类房子，听我一句话，大概率是不好的资产，趁早优化，再多停留，未来可能会亏得更惨。最后，要不要卖房，还需要额外考虑的就是——你手里的闲置资金有多少？在熊市低位，最重要的不是自己的房子亏多少，而是你能买到最有上涨潜力的房子在哪里。及时将三四线城市的资产，置换到核心城市去，行情回暖房子涨幅会更好。及时将非核心板块置换到和核心板块去，行情回暖，房价涨幅会更好。及时将刚需产品，置换成改善产品，行情回暖涨幅会更好。要不要卖掉手里的房子，还要看你的资金能不能在现在碰到更好的资产。把握住这 3 点来卖房，我相信大家很难犯错。第二个问题，房价跌了，要不要趁低点买房？我的答案是，资金可以的话，完全可以。想要低位买房，这个想法肯定是对的。但是，我也发现，很多人虽然知道差不多可以买了，但是就是迟迟下不了决心。为什么呢？我观察主要是两个方面的担忧：1、担心楼市未来还会不会涨？对于普通人买房来说，买房真的不必杞人忧天。只要我们国家还能持续向上发展，核心城市的房价就不会随便崩盘。尤其，现在很多城市的房价，已经从高峰落回来，位置已经比较安全。担心房价未来会不会涨，不如仔细观察市场，挑到一套正确的房子。2、担心房价会不会继续跌，到时候再买房会不会更划算？会不会更优惠？如果市场持续悲观，后市是可能还会有更大的利好出来。但是利好出来后，业主的态度可能也会彻底改变，挂牌价格可能也会水涨船高。市场是个无限博弈的地方，每个人都想博最低点，但是大多数人都博不到最低点。所以我的观点是，只要是在相对底部，碰到好房子，就可以下手了。因为现在处于难得买房市场，与其纠结会不会跌更多，不如认真看几套房子，掌握点砍价谈判的技术，谈判桌上你就能为自己争取到更多的利润。前段时间，我们的创始人平哥就在深圳再买了套房，我们团队和大胡子老师跟业主摆台两轮，最后聊得非常开心，业主直接就少了将近 100 万多的总价。很多人总是喜欢在大行情上纠结，但是实际上现在这个行情，更容易向业主争取更多的价格。雪莉去年年底就在深圳上车了，去年年底的时候她也没纠结，看到有符合自己需求的房子，低于市场价，就赶紧冲了。现在虽然深圳市场还没回暖，但是她之前的成交价格比现在成交价低了 40 多万。所以大胡子老师经常说，不是卖房才能赚钱，买的好，你在谈判桌上就已经开始赚钱了。买房，看大行情是一方面，微观上懂操作，又是另一方面。越是下行期，我们越要精进自己的房地产知识，多了解，多实操，能拿到的结果会更多。业主的信心越低迷，越着急用钱，咱们的砍价空间就越大。最后提醒大家，我们的买房卖房资料包，目前还在更新：1、七大城市选筹大礼包2、刚需买房必看 7 大原则3、买房卖房锦囊4、如何判断一家物业公司好不好有需要，扫码加我微信领取这些资料包吧。}

想必各位小哥哥小姐姐最近都在疯狂的关注房市的每天的变化吧？
嗯，小红书的评论到处都是，聪明如我怎么能没有持续关注呢
那么天天冲在房地产第一线的我决心一定要带给你看看最真实的市场！
在市场一路往上走的时候，疯狂买进，哪怕不惜用高杠杆和外债去支付首付投资，在市场下行时打死也不会买，因为相信价格只能更低， 因为我肯定比大部分人要聪明啊，坚定不移的相信自己的判断！
嗯~~~因为我以前也是这么认为自己的
现在回过头来看，还有一些小伙伴在2017入坑时买的房子至今没有出来，卖是可以卖掉， 只是想想其他人都赚钱，就我没有赚到，这种才是最痛苦的。
二手房卖出去的价格才是真实的市场价，卖不出去的房子没有任何意义
又有小伙伴说了，只有卖不出去的价格，没有卖出去的房子
这种一看就是自我安慰了，等你真正买了远大偏，真正买了不良资产，真正买了硬伤房，你就知道卖房子有多难了，行情不好的时候才是考验你资产好不好的时候。
卖房比买房更难！卖房比买房更难！卖房比买房更难！
市场上绝大部分大V只告诉大家怎么买房，没有告诉大家怎么卖房，或者就是为了业务和排名的为卖而哄你卖！
任何不谈变现的投资都是耍流氓！
生命的复杂，就在于不可预期，不容解释
晚安曲：最浪漫的事
今后好产品跟硬伤房的差别会越来越大
小编有话说： 房产最大的风险就是流动性丧失， 也就是你的房子根本卖不掉，没有人接盘；卖房时流的泪都是买房时脑子进的水
如果已经入坑的， 那就早点出掉，宁愿断臂求生，因为远郊的房子占用了贷款额度和资金，有时候贷款额度比钱更珍贵。（大家可以来抬杠私贷，记住只有非常优质的资产才适合私贷）
看到心动的房子时，你的房子纹丝不动，但是它占用了你的名额，首付款也吐不出来，想置换成本也非常非常高，那个时候才是真正痛苦的时候。
踏上二手房征途
GLORY JOURNEY
二手房和期房很不一样，二手房你面对的是一个一个的业主。物业再经过数年的洗礼后，优点和缺点都同样明显。那些你买的时候好与坏总有一些会很兑现。
那么接盘侠（潜在买家）就会变得特别挑剔，在下行市场中， 他们愿意为优点付出溢价，也可能因为缺点直接不买你的房子
比如相对较 远的地方 East Gwillimbury（小编在这里没有Dis这个地方，只是拿来举例, 从自己的观点来说，更偏向于位置和交通相对成熟的社区，稳定且相对波动周期较小，我们需要有冒险的精神，我曾经也有，只是此一时非彼一时，不是我老了，而是错过了Timing）
如果你每次在最高点都可以离开，那么恭喜你！图中的趋势图只到6月底，但是未来的日子我作为第一线的战斗人员可以说价格会继续一路下滑，然后再一周期（时间未知）
再比如 硬伤房
路冲房，铁道房，大马路房，地块不规则房，高压电线房等等！
小编又有话说：现在房产投资又开始了新一轮周期，过去2年年房价一轮涨幅让很多人赚到了钱，很多人拼命加杠杆，慢慢的这些问题都会暴露出来，比如"斩仓一刀流"
未来的几年是投资分化加剧的时候。二八原则在所有行业都存在。
楼市没有后悔药，买错一套房，可能就在坑里爬不出来了
核心区域的优质资产才是真正的硬通货
自住也是投资 请珍惜你的名额和钱
大家发现没，很多同学都表示：他们是自住所以远郊无所谓，投资才考虑升值
如果在看文章的你也是这么想的，恭喜你，又入坑了
最适合投资的房子就是最适合自住的房子
投资不是买便宜的东西，而是买价值被低估的区域/地段/楼盘
现在它懵懵懂懂，别人没发现它的价值，只有你发现了。
你在它被低估的时候买入他并持有，等到利好全部兑现，卖给真正需要它的人
房产投资的归途都是自住，不管是你住也好，租客住也好，如果你不是有几十套无贷款房，租金收入赚不了太多钱，别把租金收入神话了，一个成熟社区120万的镇屋和一个相对较远社区160万的独立屋租金是一样，而且你管理起来更为方便！
牢记：只有自住房在卖时才不用交1分钱的税，这是普通人一辈子最大的一笔财富收入之一！这也很有可能是你最大的一笔投资收益！
你把如此珍贵的免税资格没有用好，这就是最大的浪费
如果你真的一定要住好房子，可以"投住分离"
自住是纯消费，投资是纯投入，不要把自住和投资混为一谈，月租1万块你可以去Mid-Town独立屋，逼格高，生活配套齐全
还有很多人在远郊外围买一套房，又在市中心租一套房。提醒大家，"投住分离"不是这个意思，这种就是投资在外围，消费在市区，长期也是很痛苦的。
买房子，买的是地段，是配套，是学校，是周边环境，是邻居圈层。
买的是一张入场券，你买了稳定核心区的房子，就能跟随房价的上涨享受生活福利
但是偏远的房子是享受不到的
如果你只有一套房，更要好好投资，因为你没有试错的机会
未来你有机会通过这一套房裂变成几套房，而你买入了烂资产，就有可能闷在里面出不来了
远郊涨幅更快？远郊翻倍更容易？
很多同学有一个观点，郊区翻倍更快，1万到2万，比市区10到20万简单
嗯，当年很多人也是这么看的
实际上呢？
你不该错过当年，有些事可以重来，但是房产投资过了就是过了!
如果你在8年前，不5,6年前就投资Kitchener, Waterloo，Guelph等等，我绝对夸你有眼光，只是时间一去不复，现在入手很有可能远郊的房子只能随大势涨，成交量普遍不多，价格波动非常大，有可能五六年不涨，一涨或许不错，然后价格又急速回落， 过山车行情，所以风险比较大。
一轮行情起来，一定是刚需房先涨，刚需涨完刚改涨，刚改涨完最后才是豪宅涨
将来的轮动也会是先从内围开始，最后才是外围。
大水总是先从核心城市核心区域开始往外蔓延，远郊外围区域容易出现"过山车行情"（敲黑板啊同学们，这就是为什么不让你们买远郊的原因了）
举个栗子，小明毕业后在市中心工作，2年攒够了20万首付，时间在20年尾，多伦多的房价开始一天一个价，所以他毫不犹豫的凑够首付买一套上车盘公寓，买了小红的房
小红这套房子赚了钱加上自己一点积蓄，毫不犹豫买了小华的一套镇屋！
小华现在这套房子帮他赚了几十万，他卖了以后换到独立屋去
独立屋的业主换到中城 Lawrance Park去, 为啥？孩子要读私校去了啊！
所以整个市场的房子都涨起来了
大概路径就是这样子的
~~~~~
好了，我们再来看多伦多中城区 Lawrance Park社区
Lawrance Park是多伦多的著名社区，长期排全多伦多前列
可以看到就算是现在，房源也是放出一套少一套，并且价格极其稳定，甚至好的房源还要抢Offer, 市场下行趋势时，放盘量也并不会像其他社区加快增多，非常稳定和保值的社区。 （我在这里并不是说大家都要把房子卖了买这里，除非你真的有需要，只是相对而言，如果总价相差并没有很多的话，尽量往成熟社区靠，万锦也行，北约克也行）
价格跳涨！没错，楼市涨起来都是跳涨的。
楼市可能会是几年不动温吞吞的感觉不到它涨，等你觉得它涨起来的时候已经跳涨了很高了
这也就是小编说的， 行情刚起来的时候，都是刚需DS盘最先闻风而动的，改善和豪宅盘后行
但是现在，多伦多的行情就是震荡行情，市场深度调整，刚需房受影响最少，核心区带好学区的好产品仍然可以出货。
尤其是产品好的四四二房和大三房镇屋带主套，上了160万以上的房子，买家对产品就特别的挑剔，产品要足够好，才能横跨牛熊两市
下一轮行情起来，又是刚需房最开始涨了，周而复始
在这小编不点名任何社区，毕竟这篇文章人人都有可能会看到，业主们记得关注和了解一下你的邻居或者最近的社区房源，看看你的邻居是否想要出手，周边是否还有大量供地和新房建造计划，天啦撸！总之这轮下行留给一些社区的二手业主时间不多了
毕竟下一轮行情很有可能是以位置优先，好地段先涨一轮，你家纹丝不动，你的贷款额度又拿不出来，就算拿出来也买不到什么好房了或者高价买房了
再坚持一下，你们的房子很快就要卖不出去了
小编总结
投资房产的"十要"和"十不要"
十不要
第一：不要买你不熟悉的城市&省份
第二：非普通住宅不要碰！除非你很懂
第三：不要为了便宜去买远郊的远大新
第四：旅游地产，养老地产不要碰， 不要碰美国房产！！！咱不X人！！！
第五：不要为了便宜去买“环”多伦多
第六：小城市的房子自住一套贷足，投资不要碰! 过了时间了
第七：海外购房需非常非常谨慎（以美国和其他国家为例）
第八：房住不炒，不要过度杠杆
第九：除了稀缺楼盘和核心区域相对低价位，楼花要认真挑选
第十：不要买硬伤房(1.路冲 2. 火车道 3.临街噪音响 4.周边无配套 5.户型超奇葩 6.地块不规则 7.紧邻变电站 8.远离高压线 )
十要
第一：只有大城市才有房地产，尽量往上购买
第二：便宜刚需涨幅最快
第三：选择离地铁/轻轨1.5公里范围内的公寓项目或者那特别的两个城市
第四：核心区域带学区房相对最抗跌（公校&私校）
第五：人口密集结合部涨幅最明显
第六：交通,购物,学校,社区环境,人文环境是挑选的5个重要指标
第七：今后市场产品为王，地段极差在慢慢缩小
第八：总价为王，户型面积将进一步缩小，一定要避免=溢价度高的货
第九：涨幅看挑选，赚钱靠杠杆
第十：建仓时间非常重要，楼市长期不涨就是亏
这篇文章的中心思想其实很简单，选择比努力更重要。
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作者：猕猴桃里的汤匙
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