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公寓产品的主力客群主要由自用者、投资客两类客户组成，因此公寓户型创新的方向也是围绕着自住、投资两个属性进行创新。创新方向一：通过提升公寓户型的居住舒适区，扩大公寓自住客户比例，并能通过品质提升租金水平。创新方向二：通过降低公寓购买门槛，增加租赁空间等方式，提升公寓的租金水平。下面我将详细讲解户型创新两个方向的详细做法：创新方向一：提升公寓户型的居住舒适度公寓归根结底还是商业性质产品，因此更多遵循的是商业设计规范，这很大程度上影响了公寓的居住舒适度。近几年，越来越多的开发商意识到这个问题，公寓设计开始逐渐融入住宅理念，提升公寓户型的居住舒适度。1、朝向采光创新——单元式公寓、单边廊公寓、采光天井、北向户型横向、核心筒北移。
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公寓户型的最大缺陷就是朝向差、无采光。例如上图公寓项目就是采用传统的“回字型”点式设计，这种户型首先除了南边户型外，其余朝向的户型采光都有问题，北面户型无采光、西面户型有西晒、东面户型采光少，其次核心筒位于整栋楼的中心，直接导致所有户型南北不通透。在公寓后期销售的时候，除了朝南户型外，其余朝向户型面临着价格折损、去化速度缓慢等一系列的困境。（1）单元式公寓
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单元式公寓平层鸟瞰图单元式公寓摒弃了传统的公寓楼设计，采用住宅点式楼的设计方式，使得每个户型有多个朝向、南北通透。上图所示公寓项目是3梯8户的单元式公寓楼，户户两面采光，实现客厅、卧室、厨房、卫生间均能通风采光的四明设计。该公寓楼每层由2户34平米1房1厅1卫、2户47平米2房1厅1卫、4户54平米2房1厅1卫组成，实现了3梯8户。由于该公寓户型拓展面积较大，所以各个户型的功能间尺度十分适宜居住。客厅开间3米，主卧开间2.8-3米，次卧开间2.1-2.4米。（2）单边廊公寓
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4.8米挑高公寓单边廊整层图
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4.8米挑高公寓单边廊户型图单边廊公寓实现整个公寓的户型全部朝南，并且南北通透。上图就是一个4.8米挑高公寓产品的户型图，整个项目只有朝南的一种户型，北侧利用无遮挡的走廊连接，核心筒外挂到走廊北侧或者楼栋两侧。4.8米公寓户型一层南侧是公寓、北侧是无遮挡的走廊，二层完全南北通透，北向位于走廊上方。
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目前很多一二线城市已经禁止建设4.8米挑高公寓产品，但是平层产品依然可以建设单边廊。上图的公寓就是3.6米挑高的公寓，基本上和平层公寓别无二致，与4.8米挑高公寓的区别在于二层公寓不再横跨走廊。这种设计可以让公寓项目告别溢价不高、去化缓慢的东西北三种朝向的户型。（3）采光天井
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“回字型”点式公寓不再采用传统封闭式的设计，内部走廊一侧规划设计成采光天井、阳光庭院等。如此设计首先可以避免内部走道黑暗，增加户型走廊一侧的采光；其次可以让所有的户型都做到两方通透；最后可以在采光天井设计内部景观庭院，不但增加公寓观赏的景观面，也提升整个项目的档次和品质。（4）北向户型横向设计
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北向户型横向设计是对传统的“回字型”公寓点式格局进行的小型修改，整个公寓单层格局和原来的“回字型”点式格局基本一致，变化的是北向的户型设计方向，从传统的竖型设计改为横向设计。如此设计的好处是极大的极少了销售难度最大北向户型，与此同时北向户型开间扩大、采光面增多，特别是两边的户型拥有两个方向的采光，极大提升北向户型的居住舒适度。（5）核心筒北移
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公寓不再采用传统的“回字型”设计，采用长条形设计。核心筒设计在北侧，有效减少北侧户型的户数占比。这个创新只能说聊胜于无了，规避西侧、东侧户型，巧妙的利用核心筒的占用面积减少了少量北向户型。不过北侧的户型还是占到很大的比例。2、功能空间创新——类住宅公寓、全生命周期公寓、三层空间公寓、功能空间转换公寓设计中对功能空间重新定义或者重新规划，不再局限传统“过渡住宅”、“投资产品”理念，融入住宅功能或者完全以住宅理念去打造公寓产品。（1）类住宅公寓
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“类住宅公寓”完全摒弃了公寓的户型设计，直接套用传统的住宅户型，面积控制60-80平米之前。让公寓从“过渡性住宅”产品直接转变为“终身住宅”产品。（2）全生命周期公寓
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全生命周期就是一个户型能满足居住者不同阶段的居住需求，包括单身、两口之家、三口之家、三代同堂等。这种设计理念在住宅中运用的比较普及，个别“类住宅公寓”借鉴这种设计理念，把公寓当做终身居住产品进行设计规划。（3）三层空间公寓
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一二线城市对公寓层高实施严苛的限制，导致很多城市两层挑高户型无法建设。不过公寓（3.5米-3.9米）可以通过空间的转换实现三梯度功能空间，一层为功能区、二层为书廊、三层为卧室。上图就是3.9米挑高公寓通过楼梯成功设计三层梯度空间。一层布局客厅、厨房和卫生间，以及一个朝阳的榻榻米空间；二层通过楼梯巧妙的利用储藏间上方，作为书房和办公使用，作为阅读以及工作的空间，既是办公室的延伸，优势家庭生活的一部分；三层为卧室，下方是玄关和卫浴间。如此设计首先从视角角度增加户型的宽敞度，因为从入口处到客厅，视角是一步步扩大，户型高度也是一步步扩大的，不会让人感觉到户型的狭小。其次通过地下榻榻米、楼梯走道增加户型收纳空间，增加使用率，第三通过转交走道增加了书房功能，提高户型的实用率。（4）功能空间转换
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百变智居是一种敞开式户型设计，各个空间未定功能、未定结构的公寓。公寓的各个空间可以自由转换、分割。在同一空间里面，根据时间不同、用途不同，分割转换出不同的空间结构，演变出各种各样的功能空间。
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旋转青年公寓是一个更加前卫的公寓设计方式，目前暂时没有落地。他是规划一个20平米左右的公寓空间，然后通过一个旋转的机制改变各个空间功能。例如白天时候可以把卧室空间整个变成一个办公、餐饮空间，晚上可以吧餐饮、办公空间转变成卧室空间。3、拓展公寓空间创新——两层变三层、挑高户型、走廊上方、公共空间、露台、阳台公寓户型面积基本控制在50平米以下，对于居住客户而言，面积是十分的狭小。因此拓展公寓的空间面积是户型创新的重要方向，目前公寓主要通过赠送面积来解决这一问题。（1）两层变三层
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在前期建设施工时候，预计施工空间以及承重梁，后期把两层4.5米空间改成三层空间，户型的拓展率达到150%，同时户型的舒适度得到极大的提升。不过难度就是在与前期规划设计以及后期的施工。（2）挑高户型赠送、走廊上方赠送
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公寓最常用的方式就是挑高赠送，层高基本设计4.8米，在不增加建造成本的同时提升户型的使用面积，不但方便客户也利于公寓项目溢价，这种户型还常常采用走廊上方赠送的方式，因为走廊上方属于公共面积，挑高户型的二层远远高于一层走廊，正好赠送给客户使用。（3）公共空间赠送
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公寓可以采用住宅的赠送方式，规划设计时候预留各种采光空间或者公共空间，这些空间是不计算到建筑面积里面。竣工验收之后，开发商统一帮助客户建板，建设围墙。（4）露台、阳台赠送
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露台、阳台是最传统的赠送方式，其中露台可以采用奇偶层错层设计，2层中一层赠送。阳台基本上每户都可以赠送，但赠送面积较小，并且现在规划审批比较严苛，实施可能性较低。4、定制家具创新——提升公寓户型收纳空间在公寓装修中，量身定做各种收纳家具，魔术家具，提升整个户型的收纳功能，提高空间使用率，进而提升整个户型的品质。（1）楼梯走道的设计
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（2）沙发的收纳设计
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（3）家具的收纳设计
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创新方向二：提高项目投资回报率公寓项目的主力客户就是投资者，投资者最为看重的就是投资门槛和投资回报率，投资门槛越低就能最大化的扩容客户基数，投资回报率高才能吸引客户投资。下面我们看看如何通过设计提升整个公寓项目的投资回报率。1、户型最小化
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18平米小公寓
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18平米小公寓
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30平米小公寓
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挑高3.5米高35平米万科、保利、绿地等品牌开发商竭尽所能的开发最小公寓产品。这是因为满足基本居住功能的情况下，尽可能降低公寓的面积是提高公寓投资回报率最直接的方法。一方面公寓投资客都是资金实力较小的投资客，他们对投资门槛、投入资金十分看重，降低公寓面积就是降低投资总价，降低投资门槛。另外一方面从租金回报角度，只要公寓基本居住功能完善，面积大小对租金收益影响不大，因此小面积公寓反而回报率更高。2、面积不变，增加租赁单位——双钥匙、三钥匙、四钥匙户型
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平层双钥匙户型
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挑高双钥匙户型
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挑高三钥匙户型
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挑高四钥匙户型
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在公寓租赁市场，客户对租赁面积并不敏感，但对独立的功能间需求强烈，一个50平米的公寓租金远远低于两个25平米的公寓。因此在公寓设计中，在同样的户型面积之下，通过出入口的巧妙设计和改造，把单一空间分割成两个、三个、四个独立的租赁单元，可以有效提升公寓的出租收益。3、挑高溢价覆盖损失面积，提升项目性价比——6.6米挑高户型
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在某些城市公寓产品的挑高户型需要双倍计容，也就是说如果做挑高产品会损失面积，得不偿失，但很多开发商会反其道行之，面积算双倍，那就直接做三层，价格买双倍的价格，也就是买两层送一层，如此设计依然能提高户型溢价率，获得客户青睐。南京某项目就是采取如此操作，户型做到6.6米，面积1.5倍计容积率；平层18000元/平，挑高26000元/平，溢价44%，基本覆盖重复的计算面积。对于客户而言得到极大的实惠，买了两层赠送一层，对于开发商也没有损失，建筑成本没有上升多少，还加速项目快速去化。总结：公寓创新方式多样，值得住宅设计的借鉴公寓由于产品天生的缺陷，很容易陷入滞销，因此设计师绞尽脑汁，对户型进行各个方面的创新尝试。与之相比住宅产品基本不愁销售，户型创新上已经远远落后公寓，甚至很多房地产项目最基本的无缺陷户型都无法做到。文/冷眼看地产 未经本人同意，拒绝转载!我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。}

本文转自：今晚报　　中国特色社会主义进入了新时代以来，人民群众的生活质量得到极大改善，生活品质得到极大满足，获得感、幸福感、安全感更加充实、更加丰满。在人居环境方面，人民群众对美好生活的向往日趋多元化、个性化、品质化。在城市居住环境方面，经历筒子楼时代、集资房时代、商品房时代，人民群众的“安居梦”逐步实现，对居住条件诉求从追求有的住、住的好向追求住的有品质转变。这种转变，集中体现在从空间量的诉求向空间质的诉求转化，从功能诉求向审美诉求转化，从物质诉求向精神诉求转化，追求家居空间的灵便性、多样性、适应性成为新的趋势。新的趋势催生新的理念，以人为中心、绿色环保、可持续发展成为当前家居空间设计的潮流。　　一、未来家居空间的设计理念　　家居空间是家庭的承载体，是家的环境的主要营造基础。当下中国家庭已经从传统的大家庭向小家庭转变，一对夫妇及未婚子女组成的核心家庭成为主要形态。核心家庭从组成、发展到消失过程，就是家居空间设计的发展过程，家庭成员的发展及其产生的空间诉求推动家居空间设计的发展。因此，以“变化的设计理念”实现核心家庭不同阶段对家居空间发展式诉求是应对之策。　　1.以人为本的设计理念。家居空间在满足家庭及其成员空间功能需求的同时要更注重精神需求和感情体验。家居空间设计既要满足家庭发展需要，也要兼顾家庭成员的个性发展需要，践行个性和人文关怀相统一的设计理念。未来的家居空间设计，应该更加关照家庭成员发展特征，依据成员的人体结构、生活习惯、兴趣爱好、活动类别的发展来设计家居空间的功能布局与装饰装修风格，以此来提升家庭成员的舒适度和幸福感；更加关注家庭成员精神诉求发展的阶段性特征，依据成员的审美趣味、个性化需求、便捷性要求来设计家居空间，提升改造家居空间。　　2.继承与发展的设计理念。伴随家庭发展的不同阶段及对不同阶段居住空间的诉求，家居空间设计需要围绕与之相适应的功能布局、软装搭配、情感体验作出改变，这就对设计者提出了继承和发展的设计要求。继承与发展的设计理念主要包括两个方面：一是基因预设，通过分段渐进式家居空间设计，实现家庭住居的适应性调整，延长家庭在住宅中的使用周期。二是代谢再生，强调在家庭不同发展阶段的变化节点上装置可动的构造来适应主体的变化，或者对代谢的部分进行替换，以获得再生利用。　　3.绿色可持续发展的设计理念。绿色是指家居装饰材料的绿色生态原则，多采用循环再利用和耐久使用材料，延长空间设计的使用时间，实现“人—机—环境”和谐共生的人居系统。可持续强调家居空间环境设计要跟随家庭发展的变化、科学技术的发展、新材料的应用、工艺的革新等因素的变化而变化，实现与时俱进。核心家庭在进入学龄期时，家庭任务变成鼓励子女取得学业成就，这一阶段的家居环境需要围绕文化氛围、安静环境、独立空间的因素来设计。　　二、未来家居空间的设计趋势　　家庭活动是影响空间规划的重要因素，核心家庭在不同阶段呈现出不同的活动主题，这是空间规划的出发点——满足家庭发展带来的空间膨胀、维持、缩小的要求。　　1.空间规划的精细化、模块化、弹性化。精细化空间设计根据人体工程学、结合家庭及其成员活动规律，细化人的行为尺度，推敲各个功能空间布局，合理规划空间、家具、软装饰品等在一定室内空间里适用于家庭成员行为习惯。模块化空间设计是根据家庭发展阶段特征，把每个家庭成员对空间的需求视为一个功能模块，通过对不同的功能模块的合理组合实现空间优化设计。弹性化设计是指空间面积无法满足家庭的生活需要时，通过对原有空间的调节变化来适应新的生活需求。比如，通过灵活隔墙、灵活隔断来实现空间新的规划。　　2.功能需求的模糊化、联动化、适学化。功能需求的模糊化设计指在家居空间范围内，不具体规定空间的功能属性，通过相似空间功能的换位以及对家具、隔断、陈设的调整，实现一定时间内家居空间的多样功能。功能需求的联动化设计是指在家庭发展过程中产生新的功能需求时，基于两个或者多个空间的功能属性存在关联性，通过位置变化、调节软装、整合户型等方式来解决空间不足。功能需求的适学化设计，是指围绕核心家庭在相当长的时间里以子女学习为重点家庭任务的特征，家居设计要充分尊重子女学习规律对空间需求来开展设计。　　3.家居环境的传承化、风格化、智能化。家居环境的传承化主要是指对旧材料的继承应用。家庭旧物具有功能性、装饰性、精神性的价值，通过物理调整赋予其新的功能，延续旧物的使用时间，以继承的方式继续为新的家庭发展阶段服务。家居环境的风格化是现代家居设计的重要标志，体现了时代的变化、审美的变化与家庭价值取向的变化，由此催生出各类室内设计风格。家居环境的智能化主要是通过智能家居来实现的，智能家居又主要表现为智能家具、智能设备、智能环境等方面。科技发展、工艺进步、理念更新，既对家庭发展产生重要影响，也同步对家居空间设计产生重要影响，智能化家居设计合理弥补了空间设计局限，实现了空间设计的功能放大化，促进了家居空间设计的艺术性、科技性和灵活性，是未来家居设计的潮流。}