往年金九银十对于地产人来说，是喜报连连；而今年这两个月，却是凉风嗖嗖。最近地产人看到最多的新闻，恐怕大都是房企暴雷违约、评级下调、降薪裁员。与此同时，与房地产行业高度相关的信托行业，也面临着严峻的考验。此前，恒大陷入财务危机时，史玉柱就曾在微博公开表示，地产商出事对银行伤害并不大，损失最大的是买地产商发行的理财和信托产品的投资人。先不说这个观点是否完全准确，但近期频繁出问题的，的确有不少是房企发行的理财产品和信托产品。房企发行理财，这个事情暂且不谈，笔者想和大家聊一聊房地产信托的故事。01首先，笔者整理了下最近一些房地产信托相关的新闻：10月初，由于宝能系深陷债务危机，重庆信托21.86亿违约，同时涉及爱建信托、山东信托等未能清偿。11月4日，中国信达旗下的金谷信托踩雷当代置业，8月17日刚给当代置业发放完最后一笔信托贷款，总规模合计5.5 亿元，不到1个多月，当代就暴雷了。11月7日，花样年“明股实债”爆仓，华信信托被爆维权事件。11月15日，五矿信托35亿元通道业务踩雷，“砍头息”被判无效。11月18日，佳兆业退出广州卓佳房地产公司，平安信托接盘。如果有关注这些新闻，就不难看出，信托公司与房地产公司唇齿相依的密切关系；当然，信托公司可以投资许多市场，房地产信托只是其中一种，但其业务规模和营收占比都比较重。02房地产信托，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。因为非专业人士，笔者引用的是百度的解释，通俗来讲，第一种是提供资金并真正持有、运营、管理不动产，取得受益凭证，而且还可以作为标准化金融产品挂牌公开交易流通，这种是国际上常说的REITS；第二种，本质上就是开发商通过信托公司为项目开发进行融资。目前我国信托公司在开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托业务，同时这也是房企大量采用的一种融资方式。房地产行业本身属于资金密集型行业，从前期的拿地，到中期的开发建设，再到后期的营销都需要大量、可持续的资金支持。一般来说，凡是开发商急需资金而不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要包括：（1）招拍挂前或土地尾款结清前；通过设计信托产品募资，但目前土拍政策对自有资金的要求较严，一般是先以自用资金支付土地款，再通过信托资金置换出来。（2）受让土地开发后、开发贷条件具备之前或是审批过程中，由于开发贷程序繁琐，审批时间长，可用信托资金进行过渡。（3）银行开发贷到期回收后，项目仍需建设资金，可由信托置换银行开发贷。信托具备投资方式灵活多样、资金利率可灵活调整的特点，可以弥补单纯银行贷款不足，使得房地产信托在一段时期以来一直是信托公司的重要业务。032019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对违规向房地产行业领域放款有较高的关注度，房地产融资渠道进一步缩紧。在“房住不炒”的政策定位下，监管对房地产行业的管控持续加码，融资条件也不断收紧，房地产信托的规模近期一直处于下降态势中。据中国信托业协会发布的最新数据显示，截至2021年2季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点。图表：资金信托按投向分类的规模及增长情况来源：中国信托业协会网业界人士认为，房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中，避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。同时，房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，避免资金集中投入到地产领域，而是投入到经济转型升级的重点领域，更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。不过作为信托公司最赚钱的业务，房地产信托规模要远远大于公开统计的数据，事实上在工商企业贷款和资产证券化业务中有很多业务都与房地产相关。2020年披露了相关数据的60家信托公司投入房地产领域的信托资产规模约为2.3万亿元，相较2019年的2.63万亿元，降幅约为12.45%。在规模下降，有8家信托未披露业务情况之下，目前2.3万亿规模还是远大于上文提到的2.08万亿。具体看来，60家信托公司中，近八成信托公司房地产业务规模出现收缩，例如中信信托、兴业信托、交银信托等47家。此外，不足三成信托公司这一业务规模出现扩张，例如五矿信托、西藏信托、百瑞信托、东莞信托等13家。图表来源：每日经济新闻从规模上看，截至去年末有5家信托公司的房地产业务规模超千亿元。其中，中信信托占据榜首，规模为1994.8亿元，其次是中融信托，为1291.5亿元，紧接着分别是中航信托、五矿信托、平安信托。这些头部信托，与今年多个头部暴雷房企多少都存在一些合作，后期兑付情况如何，也需要市场和投资人保持重点关注。图表来源：每日经济新闻从去年末60家信托公司投入房地产领域的信托资产占比来看，主要集中在30%以内。房地产信托占比前十的公司里，除了第十名陆家嘴信托外，其他9家均超过30%.，杭州工商信托与万向信托更是超过50%。但需要注意的是，这十家都是中小型信托公司，房地产项目和信托捆绑得比较紧，若项目存在很大风险，无法按进度实现销售回款，极有可能影响到信托产品的兑付问题，甚至可能影响信托公司的品牌声誉。这意味着这些相当依赖房地产业务的信托公司，受行业寒冬影响也就更重一些。04可以说，整个信托行业，正在面临着融资类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制的双重压力，传统粗放的高增长模式越来越难以持续，未来信托公司应该如何应对房地产业务收缩以及地产项目潜在的风险呢？就笔者看来，信托公司在房地产展业方面要做到更加审慎，需从以下几点着手：第一，投资偏好稳健性房企；尤其近两天传得很厉害的银行为国有房企开出的融资白名单上的公司，会更加安全。当然，国企、央企融资成本都很低，不一定有大规模的信托资金需求，那可以把目标放在他们的合作项目上，给国企、央企的合作方做也行。这个思路，和目前很多民营房企寻求政府平台公司合作是类似的。第二，聚焦好城市、好区域和好项目；投资经济容量高、营商环境好、人口持续增长、市场容量大、项目去化较好的城市或区域，譬如珠三角、长三角区域，一二线城市核心地段的项目。而且，一定要把风控措施落到实处，争取有优质抵押物作抓手，住宅抵押率不超过7成，商业抵押率不超过5成。就算发生极端风险，房企真暴雷倒了，这个抵押物也有核心价值，可以从容处置找下家接盘。第三，要求集团总公司担保，甚至是老板个人担保；单个项目资金有限，纯粹依托开发贷或者销售回笼，可能会形成错位或者担保不足，有集团总公司担保，至少资金腾挪能力较强，这个项目没赚钱没回款，还有别的项目赚钱。第四，关注新的业务增长点，譬如持有型物业；销售型物业投资回报率整体下滑，持有型物业中长期能通过租金收益带来稳定的现金流，具有较大的空间。目前公募 REITs 从基础设施领域开始试点，物流地产、产业园区等领域已经先行一步，这也是未来的新增长点。最后一点，由于目前绝大多数的房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域，需要不断提升自身参与地产业务的深度，强化自身相关的地产主动管理能力。因此，信托公司可以招聘更多的房地产专业人才，搭建完善的城市进入标准、项目评判体系或者是风控模型来进行业务拓展。面临地产裁员浪潮的朋友们，也不妨考虑下切换赛道，但不管选择哪条赛道，需要铭记的是，一直向前奔跑，也许才能有不一样的人生。}