太原“综改区（小店南区域）”、“汾东商务区”的热度，从恒大、宝能入驻以后就一直没有降过，并且随着中海、保利、招商的进入，有越来越热的趋势。为什么这个区域的热度这么高？为什么这么多品牌开发商纷纷入驻这个区域？这个区域的房子到底能不能买？本文不去过多探讨综改区（小店南区域）和汾东商务区的未来，因为大家有各种渠道可以看到类似的文章，可能已经眼疲劳了。本文仅分析保利时代、中海寰宇时代、招商时代主场这三个项目自身和各自的优劣势，希望能给打算在这个区域安家置业的朋友带来帮助。文章约2600字，阅读时长约6-7分钟。一． 位置小店南，综改区、汾东商务区，潇河产业园区以北。二．交通四横： 汾东大街、化章西街（化章街）、正阳街、通达街。七纵： 滨河东路、汾东南路、人民南路、真武路、坞城南路、太太路（唐槐路）、马练营路。地铁：二号线、二号线南延（规划中）。三．区域配套1.公建配套： 山西省综改区管委会、山西省工业和信息化厅、山西计量科学研究院、中国移动山西有限公司、山西国际物联网产业园区、山西省疾病预防控制中心等。2.医疗： 太原市中心医院（汾东院区）、小店区妇幼保健院等。3.商业： 万马仕商城、巴克创奇梦工厂等。4.自然景观： 和谐公园、汾河公园等。5.教育：清华附中、小店区一中、小店区三中、汾潇中学、汾东中学（建设中）、育才小学、北京闻励太原实验小学、尊成公学、九一学校等。6.品牌项目： 招商时代主场、保利时代、中海寰宇时代、宝能城、恒大金碧天下、阳光揽胜、太原碧桂园等。四．项目简介1.户型招商时代主场：88㎡两房一卫/112㎡三房一卫126㎡三房两卫/142㎡三房两卫中海寰宇时代：88㎡两房一卫101㎡/103㎡三房一卫119㎡/126㎡三房两卫142㎡四房两卫保利时代：100㎡/105㎡三房一卫117㎡/125㎡三房两卫2.装修招商时代主场：全装修交付，送全屋热水、全屋净水、全屋壁纸。中海寰宇时代：全装修交付。保利时代：毛坯交付。3.商业招商时代主场：项目一期自身配套66000㎡社区商业和风情商业街，足够满足日常所需。。中海寰宇时代：项目自身配套底商，能满足日常所需。保利时代：无大型商业配套，仅社区底商，可满足日常所需。4.教育招商时代主场：已签约青年路小学，项目另配建一处约160亩的教育用地，小初高一站式教育体系。中海寰宇时代：一期南侧规划一处教育用地，但尚未签约学校。保利时代：项目内规划一所幼儿园、一所小学，已与太师三附小签约。5.价格招商时代主场：均价约10800元/㎡。中海寰宇时代：单价约11500元/㎡-12000元/㎡。保利时代：均价约9500元/㎡。6.定位招商时代主场：刚需+刚改。中海寰宇时代：刚需+刚改。保利时代：刚需。7.交房时间招商时代主场：2024年6月底。中海寰宇时代：一期：2022年12月底；二期：当前在售楼栋交房时间为2023年6月底。保利时代：2023年10月底。8.施工进度招商时代主场：正在桩基施工阶段。中海寰宇时代：一期多数楼栋已建至十层左右，二期在售楼栋部分建至四层左右，部分刚出地面。保利时代：正在桩基施工阶段。9.舒适度相关招商时代主场：项目总占地约2000亩，一期占地约170亩，共规划栋楼14栋住宅楼、一条独立商业街、一所幼儿园以及一所小学。临近商业街和学校，生活接送孩子都很方便。一期住宅规划总户数2144户，容积率3.5左右，绿化率约35%，因为靠近汾河，且后期规划有公园和康养社区，居住舒适度较高。中海寰宇时代：项目为杨庄村城改项目，总占地约500亩，共分三期开发，总规划60余栋楼，一期规划19栋住宅楼，二期规划24栋住宅楼，均为总高17层的小高层，容积率2.3左右。居住舒适度较高。保利时代：项目总占地150余亩，体量较小，被汾东大街分为南北两个区域。南侧规划8栋住宅楼和一所小学，北侧规划8栋住宅楼和一所幼儿园。绿化率约35%，容积率约为3.76，居住舒适度中规中矩。五．优劣势分析1.优势招商时代主场：项目是招商蛇口进入太原的第一个项目，开发商实力雄厚，母公司招商局，是资产规模达十万亿量级的央企；装修标准高，赠送全屋热水、全屋净水、全屋壁纸；家门口就有商业街，日常生活便利；类比其他两个项目，价格不高；开盘前两个月已经签约青年路小学，学校已开始施工，上学有保障；约160亩的独立教育地块土地已拍下，小初高都有，未来教育资源很丰富。中海寰宇时代：项目是中海开发，均为小高层，居住舒适度高；中海在太原口碑较好，中海国际社区是现象级的“神盘”；项目周边已较为成熟；交房时间早。保利时代：毛坯交房，可以根据自己的喜好，随心装修；项目体量适中，交房时间几乎可保持一致，不用在入住以后还承受长时间的施工噪音影响；小学已签约，解决了大多数刚需群体对小学教育的需求；离地铁的距离是三个项目中最近的；均为刚需三居，价格较低。2.劣势招商时代主场：交房时间较晚；离市区距离较远，已临近潇河产业园区；总规划体量大，开发周期长，一期交付以后可能会长时间承受剩余地块施工噪音影响。中海寰宇时代：暂未签约学校，如果家里有孩子上小学，慎重考虑；周边无其他居住区，多为厂区，生活气息不够浓厚；类比其他项目，价格不低。保利时代：毛坯交房，可能在很长一段时间内，都要承受邻居装修噪音的影响；小学在南区，北区的业主孩子上学需要过一个大的十字路口；没有两居室户型，如果需要两居，这里不适合。六．是否值得入手山西综改区的热度，还将会持续非常长的一段时间，因为山西经济要发展，就必须转型，而小店南侧的综改区便是主战场之一。这里云集了各类高新技术企业、物联网产业园以及高端装备制造企业，产业支撑非常雄厚。就在前几天（7月22日），《中共中央 国务院关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》的发布，让全太原乃至全山西人看到了经济腾飞的希望，因为“意见”中数次提到了山西经济转型，而作为山西经济转型的主引擎-山西转型综合改革示范区，其发展值得期待。回归到我们普通购房者，我们应该怎么选？在我看来，一切要从自己的需求出发。任何房子都是有好有坏，没有十全十美，我们要做的就是找准自己的需求，了解清楚自己的预算，再看哪些房子适合自己。如果一套房子的缺点你也能接受，优点你很喜欢，预算也足够，那这就是适合你的房子。当然，如果你有购房打算，我更建议你多去了解一些项目，整体对比之后再做决定。切记不要盲目跟风，汝之蜜糖彼之砒霜，适合自己的，才是好的。你觉得这三个项目怎么样？欢迎留言讨论。关注 @太原房产课堂 ，看更多太原楼盘测评。注：本文所有时间节点，均截止到发稿前。}

当时间行进到9月，一切仿佛已有了定论。随着半年报、8月销售数据的陆续出炉，房企之间的业绩差距明显扩大。凭借将近3000亿的签约额，保利发展暂列房企销售首位，且与跟随其后的万科拉开了500亿之多的业绩距离。这也意味着，万科要想追赶保利，至少还要再多卖2个月（万科：8月单月销售226.1亿）。不过历史已经证明，任何“冲刺第一”、“追赶第一”都是危险的想法。如无意外，今年的“第一房企”将花落保利。当然，谁也不能保证没有意外，即使是在业绩普降的大环境。仅从目前披露的数据来看，在楼市仍未明显回暖的背景下，保利的销售表现确是可圈可点，甚至实现了逆势增长。数据显示，1-8月，保利实现签约面积1722.19万平方米，同比增加1.69%；实现签约金额2991.31亿元，同比增加6.19%；实现销售均价17369元/平米，同比增长4.4%。进入9月，随着“认房不认贷”政策落地、房贷利率下调等利好出台，部分市场需求得到释放，成功刺激了一轮销情，对房企业绩增长也必然带来一定的提振，分析预计，保利接下来仍将领跑行业，不过，前提是有足够的市场供应以及更灵活的营销方案。数据显示，截至2022 年末，保利未售货值1.47 万亿元，超七成分布于超高/高能级城市。与此同时，保利还在积极“加仓”。仅8月，保利就新增了13个项目，主要集中在广州、杭州、成都等一二线城市，总建面134.6万方，对应土地款168.4亿元，拿地权益比78.7%。据睿思网统计，截至8月末，保利年内就新增了62个项目，购地金额接近千亿。如此积极拿地，可见保利对后市抱有较强的信心。当然，在投资方面，保利更倾向选择布局一二线城市，一来抗风险周期更强，二来可保证利润收益。这也是保利在楼市下行周期仍能保持业绩稳定增长的主要原因。数据显示，今年上半年，保利在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为32%、63%、5%。具体到城市来看，保利上半年在广州、北京和上海三个一线城市拓展265.46亿元，在南京、成都、厦门等二线城市拓展金额301.23 亿元。市场人士认为，该些核心区域在市场回暖过程中有望率先量价回升，进一步带动公司在去化和利润的提升，从而提高企业的安全边界。值得一提的是，保利的权益比正在不断上升，1-8月拿地金额权益比上升至80.8%，较2022年末仍有提升。独立开发的好处是拥有极强的把控力，项目结算时归母利润将更高，但坏处也显而易见，需要沉淀更多的资金。现金流就是企业的生命线，相信如今各家房企都对此感受颇深。为了保证资金的流动性，大部分房企最大程度地减少购地支出，反观财务状况较为稳健的房企，此时进行土地抢收，将有助于其在后期进一步扩大市场份额。仅今年上半年，保利发展的市场占有率已达到3.8%，较2022年末提升0.4个百分点。尽管上半年耗资700亿拿地，但保利发展的资金链仍维持健康水平。半年报披露，期末，保利发展货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564亿元，较期初少250亿元。公司资产负债率76.99%，较年初降1.12%；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38；一年内到期的债务占有息负债比重为 18.6%，均较往年有所下降。综合融资成本约3.73%，低于民企5%的平均水平。市场的每一次调整，都在加速行业洗牌。从最初的“招保万金”，而后发展到“碧恒万融”，再到今天的保利当头。可见，没有人能永远保持第一。王石曾表示，房地产仍处在周期调整之中，将来房地产行业一定还会进行结构性调整，现在的开发商也将调整和洗牌。没有人能预测未来的市场将如何变化，但从那些顺利穿越市场周期的房企身上，可以清晰看到，市场集中度正在向财务稳健的房企靠拢。对于保利发展而言，今日不代表永恒，如何在竞争中不断提升自身运营能力，构筑足够强大的“护城河”，才是值得深思的事情。}