中国恒大(HK:03333)和融创中国(HK:01918)等内房股最近股价大跌，为对比寻找“搬砖”机会，笔者统计了所有内房股的估值情况。
出乎意料的，宝龙地产(HK:01238)引起我的注意--不为别的，低估，简直太低估了。
翻遍港股上的内房股，你都找不到比宝龙地产更便宜的了(截至12月26日，宝龙地产动态PE为4.41倍，PB为0.52倍)。
同期内房股龙头融创PB为4.65倍，恒大PB为2.81倍。
甚至就连保利地产的“附庸”保利置业集团(HK：00119)，以及资金链一度断裂而差点卖身融创的绿城中国(HK：03900)，PE和PB都比宝龙地产高出不少。
买不买？等等，估值并不是投资的理由。在港股，通常情况下，你花在“烟屁股”上的时间成本是惊人的。
但有意思的是，宝龙地产的股息率很可观。
2016年年度分配0.16港元，2017年中期分配0.054港元，按当时股价折算股息率为7.03%。
另外据资深投资人介绍，其2017年年度分配有望达到0.22港元，2018年中期分配有望达到0.08港元，现价3.51元的股价对应股息率为8.55%。
这就有点意思了，高股息率可以说是一个隐形的底部支撑。
那么，看起来还行的宝龙地产，问题究竟出在哪？笔者看来，其不受“市场先生”待见，可能有三个原因：
1、政策不明朗。
房市进入五限时代——限购、限贷、限价、限售、限商，未来会不会出台更加不利的政策？有一种观点认为投资房地产是与大势对抗，肯定讨不着好。
其实对此倒不必过度悲观，政策是限制不是扼杀，房地产始终是中国的支柱产业这一点，很长很长时间都不会改变。“房住不炒”是图稳定而不是让房价大幅下跌。
但凡事一定要往最不利的方向设想，做最坏的打算，房价大幅下跌宝龙地产怎么办？这个时候，就要拼成本了，谁拿地成本低，谁抗风险能力强。
只说一个数据：宝龙地产的楼板价，仅占平均销售价的13%。
2、转型期的财务“焦虑”。
前几年宝龙为完成二三线向一二线城市的战略转移，曾借热钱低价拿地，但融资成本很高。
宝龙地产近几年财报披露的一项数据，足可说明问题。2014年-2016年，宝龙地产的融资成本分别为0.31亿元、3.64亿元(飙升十一倍)、6.79亿元(比去年又提高近一倍)。
但最艰难的时刻，可能已经过去了。2017年上半年融资成本1.89亿，同比下降35%。可能因为财务情况改善，穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下，竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。
3、商业地产走下坡路。
人们不免担心，商业地产供应总量严重过剩，电商或许对其将产生巨大冲击。
现实情况往往与人们拍脑袋得出的结论大相径庭，不要管那些扯不清的宏观环境，直接用数据说话。
宝龙地产自持物业的租金和管理收入年年高速增长：
2014年租金和物业管理收入9.12亿元；
2015年租金和物业管理收入11.01亿元；
2016年租金和物业管理收入13.91亿元；
据项目进度测算，2017年至2020年租金和物业管理收入将可能达到18亿、23亿、27亿、30亿。
低估，分红，自持物业收入并不拖后腿，这三点已经构成了投资逻辑。如果你还觉得不够，那再添“一把火”。
忘掉宝龙地产的租金收入，来看看它的地产开发业务。
2017年合约销售应该能达到210亿元(根据月营运数据推测)；
2018年合约销售应该能达到400亿元(管理层对外目标，对内目标是500亿到600亿)；
目前宝龙地产可售货值上千亿
宝龙地产的“海南海口环球100宝龙城”项目，更是一项隐蔽资产。总建筑面积185万平米，彼时(2016年)拿地价格是1450元每平米——而不久前，北辰实业在旁边拿了一块地的价格是1.15万元每平米——一来一去，仅土地升值就186亿元，大大超过目前的140亿港元的市值。真尴尬，一块地皮就比公司还值钱。这个项目明年的收入应该能有50亿元。
或许等到2018年底，宝龙地产又会变成一家1到2倍PE的公司。
正是基于以上逻辑，宝龙地产的主要股东不断增持，这直接导致股价一波上涨。
2017年9月，董事长许健康的小女儿许华芬增持1197万股；
2017年6月，许华芳、施思妮、蓝天控股等主要股东增持3503万股；
以上增持占总股本的2.2%，目前大股东许健康家族持股超过70%。
除此之外，新零售业也是宝龙地产一个不容低估的点。
身躯庞大的商业地产开发商能在新零售上走出一条怎样的道路？面对线上电商巨头对线下发起的围剿，商业地产运营商有何应对之道？对于宝龙地产(01238.HK，下称“宝龙” )而言，命题并不难解。
一切在12月21日那天交出了答案。上海宝龙艾美酒店，宝龙地产总裁许华芳携一众高管登台亮相，释放公司在新零售、商业地产和未来战略上的新一步。
他们要向外界传递一个信号：线下线上两者本身不应被割裂看待，在零售生态中完全可以和谐共生。理清思路，拥有线下优势的商业地产运营商，能完成巨大反转。
宝龙的底牌也在清晰，公司的拳头产品宝龙广场的沉淀和扩张，将是开启下一个发展高潮的蓄水池。此外，公司还要给池里注入“新商业、新技术和新零售”的基因。
创想实验室的朋友圈
许华芳的大招之一是内部一个名为创想实验室的新部门。六个月前，他找来了在互联网投资领域有着丰厚经验的邵子鉴，担任部门总经理，组建团队。
创想实验室的初步思路是，大力投入商业线下资源，建立对新零售和新物种的研究和进一步发掘，为新零售新技术提供线下资源和验证平台，成功孵化并投资有价值的创新项目，探索灵活可变的新商业模式。
邵子鉴总结把未来能占据消费者时间和钱包的内容做扎实—即产品和体验。
“我们也不知道未来的商业会是什么样，但我和许华芳先生达成的共识是要做先知先觉的洞察，而不是后知后觉的跟随。”邵子鉴说道。
产品的维度，核心是对业态的升级。邵子鉴框定了几大业务板块，包含生鲜消费、个性化消费、亲自业态，严选业态等。这些都是被宝龙视为是未来线下商业发展的机遇。
升级这些业态并不足够，具体的打法和策略上也要明确。邵子鉴总结为用电商的玩法来玩零售—即新商业的目标是，生态圈的连接和建立。
“因为商业的本质还是人和商品的连接。传统的线下思路靠招商的经验、靠产品设计的经验、靠地段的经验，但电商靠的是对每一位用户精准的理解。这就要求我们要做好线下的运营，将人货场数据化。”他判断道。
连接和建立，包含方方面面。据时代周报消息，宝龙的“朋友圈”阵容强大。和京东的智慧零售的合作，实现在数据上的互相打通；和滴滴打车启动线下流量战略合作，解决线下商业和销售半径之间的壁垒；与地平线这家人工智能公司的合作，来解决人脸识别客户系统的成本问题；此外还有洪泰基金在资本上的助力等等。
值得一提的是，宝龙还跟上海交通大学团队合作，研发被邵子鉴称为秘密武器的全新终端。按照他的介绍，不同于其他友军大力投入商场APP的研发，宝龙将追求的是解放消费者双手的场景革命。
“未来，你来到宝龙的商场，就会像是来到科幻世界里一样。”邵子鉴卖了关子。
创想实验室有着对自身更高的要求，那便是建立创新业态的自营和深度联营。目前已经在四大方面做了探索，一是直接深入到底层的消费场景，引入了全国领先的智能无人餐饮业态；二是建立无人零售咖啡生活空间；三是创立共享电竞吧；最后是打造CD虚拟平台入口。可喜的是，这些让人“脑洞大开”的新应用，在不远的将来，对外亮相。
“我希望创想实验室对未来行业有一点贡献，寻找未来商业空间的变化，与合作伙伴创造出更好的未来。”许华芳当天坦言。
商业地产蝶变
创想实验室将带来宝龙形象的一次大颠覆。这些新型商业理念可以和遍布在全国的36个城市综合体项目进行合力，成为公司发展中的“超级武器”。
回到地产发展本身，许华芳带领的职业经理人团队也对外表明决心。
宝龙地产副总裁兼商业集团总经理王寿庆已经接过了军令状，他要带头实现宝龙在商业地产上的跨越式增长。
产品线的梳理已经明确。目前，宝龙的城市综合体分为宝龙一城、宝龙城和宝龙广场三大产品线，对应为(超)高端、高端(中高端)列和中端主流，定位为区域的商业综合体、社区的商业综合体到主题商业街区。
宝龙的综合体扩张计划已经按照三年为时间点推进：2018-2020年计划开业14个城市综合体。当中，不乏看点的将是2018年的超高端产品—厦门唯一的六位一体的商业综合体宝龙一城。
宝龙的战场聚焦在长三角
“从土储来说，宝龙是目前在浙江拥有商业面积最高的开发商。”王寿庆透露。反映在2019-2020年计划开业的11项目中，浙江就占据了7个，分别为宁波诗美地、宁波天水、宁波远大、临安白湖畔、临安青山湖、杭州大江东和杭州未来科技城。
上海也是宝龙的重要的一处。按照王寿庆的表述，宝龙在上海拥有商业面积仅次于百联。自2013年12月以来，宝龙在上海开设了6家新商场，这些新购物中心通常的成本收益率超过11%。
“在过去几年，曾经有很多新的想法和变化，但是最后还是坚持自己的特色，坚持专注自己的商业地产。”许华芳认为，公司的长三角战略很成功。
宝龙也在加大对长三角的投入。据时代周报报道，今年以来，公司在长三角区域拿下20个地块。
宝龙期待的是以“三轮驱动”战略来重塑在商业地产领域的发展。早在2016年年初，许华芳就已经做过解读，三轮驱动是为三个家：坚持打造高品质产品，成为品质地产专家；进一步锻造和升级商业营运能力，成为商业营运行家；增加物业租金收益，寻求多元融资渠道，成为资产管理赢家。
当然，公司也在试图形成“地产为文化助力，文化为地产添彩”的发展格局。这就意味着，五大产业板块中的文化板块将和商业地产融合发展，实现互相增值。
成绩单至少让外界舒了一口气。截至2017年中期报告，宝龙的商业租金及管理费收入实现8.51亿元人民币，预期全年达17.5亿-18亿元人民币的水平，自2013年以来年复合增长率达25.7%。
从以上分析可以看出，宝龙地产的投资亮点是低估、分红率高且成长性十足，主要的风险点是房地产政策不明朗。值得一提的是穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下，竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。（中金在线港股整合东方头条 、时代周报）
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宝龙地产2021半年业绩再创新高 归母净利增长近八成原标题：宝龙地产2021半年业绩再创新高 归母净利增长近八成来源：中国新闻网8月19日上午，宝龙地产(HK .1238)召开2021年半年度业绩发布会，发布截至2021年6月30日的上半年度业绩。报告期内，宝龙地产实现合约销售额530.4亿元，同比增长68.2%；总收入207.3亿元，同比上升20.7%；净利润50.8亿元，同比上升45.3%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；毛利率35.2%，稳居行业领先水平，并建议宣派中期股息每股18港分，继续高额回馈股东。在总结上半年业绩亮点时，宝龙地产总裁许华芳表示：公司业绩快速增长，盈收再创新高，“三道红线”继续保持绿档，在资本市场受到进一步的认可和提升，将继续坚持走高质量发展路线。盈利能力大幅提升 业绩持续高质量增长今年以来，多地新冠疫情不断反复，叠加三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额收紧等政策，地产板块步入深度“金控”，行业整体表现承压。但在高质量发展战略的指引下，宝龙地产步伐坚定，上半年业绩持续高增长，盈利能力大幅提升。报告期内净利润50.8亿元，同比上升45.3%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；毛利率35.2%，稳居行业领先水平。同时，公司销售业绩保持稳健增长态势，上半年完成合约销售额530.4亿元，同比增长68.2%，已完成全年销售目标的50.5%，为顺利实现全年千亿目标打下了坚实基础。其中长三角地区销售金额占比83.0%，战略聚焦效应明显。土储聚焦战略区域 成本优势突出在“1+1+N”投资布局战略指导下，宝龙地产坚定不移地锚定长三角及大湾区，上半年共新增优质地块19幅，共计384万平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。长三角版图进一步扩展至安徽，大湾区则新进中山、佛山两座城市，并与广州市政府签订了500亿元战略投资协议，将其作为重要的目标市场和重点投资区域。凭借综合体拿地优势，公司还在持续降低土地成本。截至上半年，公司总土地平均成本价为3570元/平方米，土地成交均价占2021年上半年销售均价比例为22.8%，成本优势突出，为后续的利润增长留足了空间，也为未来经营品质的提升和规模的稳步增长提供有力保障。公司紧随国家战略指针，善于抓城市发展机遇并提前布局，下半年拥有1184亿可售货值，139个可售项目中，83.7%位于一二线城市。资源优势叠加结构红利，全年突破千亿的目标稳步推进。智慧商业全新升级 出租率提升至92.3%作为宝龙地产旗下重要业务版块，上半年宝龙商业(HK.9909)的表现也同样亮眼。宝龙商业多措并举，在品牌焕新、项目升级等方面持续发力，运营效率大幅提高，整体出租率上涨至92.3%，客流同比提升约56%，营业额同比提升约51%。另有4个项目提前开业，提前释放业绩增量。以晋江宝龙广场为例，通过引进标杆品牌、提升营销活动和优化公共社区等举措，成功实现“满铺经营+品质提升+业绩增长”，出租率由最低时的73.7%增加到100%，日均营业额由135万元增加到205万元，成为了业内经营效率提升的标杆案例。上半年，公司新增土地储备中含商场7家，规划面积55万平方米 ，下半年计划开业10家宝龙广场、3家宝龙天地及5家宝龙星汇项目，商业规模加速扩张，有利于公司进一步巩固在商业地产领域的领先优势。今年5月，宝龙商业联手腾讯，加速构筑智慧商业新生态。双方旨在以数字全景、人工智能、精准分析驱动业务走向自动化和高效化，为商业提供一次性综合智慧解决方案，提高运营管理效率，优化服务体验，提升商业价值，从而进一步推动商业向数字化和智慧化转型升级，打造一个全方位的智慧商业生态圈。财务稳健“零踩线”频获资本市场认可在保持业绩稳步增长的同时，宝龙地产财务一直保持稳健状态，财务表现持续优化。截至2021年6月底，公司净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%，“三道红线”继续保持绿档，体现出公司较强的经营能力和抗风险能力，同时也为公司进一步发展提供强劲保障。获益于此，宝龙地产备受资本市场各方青睐，投行、券商、信评均给予公司积极评价。标普上调公司主体评级至BB-，债券评级至B+，展望稳定，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。大公国际也将宝龙地产子公司宝龙实业的主体长期信用等级评定为AAA级。花旗、高盛、瑞银、兴业、华泰、国泰君安等知名投行相继发布看好研报，并有多家机构上调对公司的目标价。特别地，公司还获纳入MSCI中国指数，进一步体现了市场对公司的综合实力、各项经营指标及企业管治等的积极认可。展望下半年，宝龙地产将继续坚持高质量发展理念，持续做大做强商业地产主营业务，进一步提升企业运营能力，同时夯实深耕长三角、拓展大湾区投资战略，以更加稳健的姿态，顺利完成年度千亿目标，为投资者和客户带来更优回报。}