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>龙华新区工业用地土地编码:T729900更新时间:2023-06-15 10:16:212483 次查看土地地点广东/深圳/龙华新区土地类型工矿仓储用地|工业用地流转类型使用权转让流转年限50 年土地面积22.3 亩
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本系列文章全程高能，干货满满！无论是对文章内容，还是其他话题感兴趣、提建议，欢迎在评论区留言回复讨论。数据中心的一生，可以将“交付并投入使用”作为分割点，即数据中心的两大主要生命阶段，是“建设”（Building）和“运营”（Operating），大致如下图所示。[图1-1]
数据中心全生命周期服务示意图事实上，一个数据中心的一生，并不严格按照这张图线性展开，逻辑上彼此独立的各个阶段，实践中则是你中有我、我中有你、交错重叠、彼此依赖。笔者通过从业经验总结，试图尽量讲清楚说明白，让更多的人走近和认识数据中心，感受其独特的魅力以及旺盛的生命力！在展开数据中心一生征程之前，为了更聚焦，避免过度展开，我们作以下假设：1、本文大多数情况下，是以一个持有土地或建筑，投资建设、持有并运营数据中心的企业为视角，展开叙述的。至于租用场地投资建设数据中心，建设方与运营方独立，合作运营，转售经营等模式，本文暂不做详细讨论，后续会单开一篇文章，针对不同模式的数据中心项目、从不同角度展开详细讨论。2、本文一部分内容是整理各个阶段的实操经验总结，另一部分内容则是分享作者对具体某个阶段或问题的思考和感悟。3、我们是站在中国大陆，展开叙述的。由于中国地域辽阔，不同地区的自然条件、市场监管政策、经济社会结构等客观条件又有所不同，不同数据中心的生平也并非完全一样。4、本文只是作者基于自己的从业经验的整理和分享，难免有纰漏或不正之处，观点和态度可能也会有失偏颇，还请大家多多包涵，也欢迎大家指出并留言讨论。接下来，我们就基于上图，分段逐一展开。一、立项规划（一）可行性研究这里所说的立项规划，是对数据中心企业内部而言的，是一个企业自身对一个数据中心项目开展的内部立项和规划。后文“合规性手续报批”所说的“立项备案”，则是对企业外部而言的，是一个企业决定投资实施一个数据中心项目后、需要在政府侧进行的必要申请和报备。从项目管理的角度，一个项目是否值得去做，是需要经过严格可行性研究论证的。尤其是对数据中心这类投资体量大、回收周期相对较长的复杂项目，自然应该想清楚、再迈步。一般而言，一份数据中心的可研报告大致的结构如下图所示。当然，实践中并非所有数据中心项目的可研分析都如此这般，实践中还是应该根据项目的体量、所处阶段、计划及目标等实际情况，做出有针对性、尽量全面的可行性研究分析。但借此目录结构，我们至少可以清晰地看到在项目规划的阶段，我们应该搞清楚哪些问题，才能较为客观地评判一个数据中心项目是否可行。说到底，一个数据中心项目是否上马，关键是要搞清楚“谁来建、建给谁、在哪建、怎么建、花多少钱建”这五大核心问题，其中：1、谁来建“谁来建”是一个数据中心项目能否成功的核心问题。要回答谁来建，或者希望谁来建，我们可以从两个视角来回答。首先，对于地方政府而言。招商引资对于大部分地方政府而言都是重要课题，因此一般会要求数据中心企业在当地注册项目公司、明确项目主体，并在投资强度、建成运营后纳税及运营时长等方面进行承诺。地方政府最关心的是项目主体是否能够为当地经济发展带来实质的贡献，因此会要求投资和税收都以本地项目公司为主体开展。另一方面，地方政府也担心部分企业以新基建、大数据等概念包装，获取土地后项目停滞甚至直接交易，成为变相的土地交易，因此一般都会要求项目主体承诺投资和施工进度，超过约定期限的、将面临土地收回、赔偿损失等罚则。确保了最基本的要求以后，如果项目方可以显著拉动当地产业发展，吸引上下游企业繁荣当地经济，或者解决当地人才及就业等问题，都是加分项。第二，对于市场而言，数据中心的投资者越来越多元。因数据中心在一定程度上的数字地产属性，且具备资金和技术的双高壁垒，尤其对于上架率较高的数据中心而言，通常意义上来讲都是非常优质的资产。而伴随国内经济转型，新基建国家战略的落地，数据中心市场的玩家逐渐丰富和多元起来。一方面，电信运营商、数据中心服务商、互联网、金融等企业作为传统玩家，出于自身业务发展的需要，坚定地在云计算、人工智能、大数据、区块链等领域持续投入，继续在数据中心投资市场扮演重要角色；另一方面，诸如万达、远洋、鲁能等房地产企业，三峡集团、宝刚、沙钢、杭钢等能源、钢铁类企业也纷纷转型、聚焦和进入数据中心市场，成为数据中心市场中新的焦点。这类企业资金雄厚，但对电信市场的规律和经验却有所欠缺，因此，投资数据中心更多是将其视为优质且稳定的资产，也更乐于与运营经验丰富的电信运营商或专业数据中心服务商合作。因此，对于一个想要投资数据中心的企业而言，往往会将投资建设并持有数据中心资产的公司，与实际依托数据中心开展业务的运营公司分割开来，实现轻重资产分离。这样一方面能让专业的公司做专业的事，另一方面也使得数据中心项目在未来并购、融资等资本市场上的运作，更具灵活性。与此同时，近年来国家持续加大改革开放力度，我们看到伊藤忠、贝恩资本、摩根士丹利、黑石、吉宝、枫树等众多外资投资机构开始关注并涉足中国大陆的数据中心市场。境外投资者与国内专业的数据中心运营商、通过资源整合投身数据中心行业的现象越来越频繁。虽然这些融合，一方面促进了国内外先进的资金和技术更深度的交流合作，另一方面地方政府通过打造优质营商环境、直接或间接吸引和利用外资，数据中心项目也是契合地方政府考核目标和市场热点的优质项目。但当前国际形势复杂，各国在经济、科技、文化等领域竞争激烈，从前段时间网上各地国资云的新闻沸沸扬扬，不难看出，随着国家近年来陆续颁布实施的《中华人民共和国网络安全法》《中华人民共和国数据安全法》等法律法规逐步落地，相信也会深远地影响国内数据中心市场的格局。项目主体的内资外资成分，也必将成为数据中心项目重要的关注点。所以，“谁来建”是一个看似简单，实则相当复杂的命题。毕竟在复杂多变的市场环境下，出身是一个很难完全回避的问题。2、建给谁“建给谁”是需要搞清楚的首要命题。搞明白了，市场需求分析的方向也就锚定了。我国经济结构不断发生变化，产业升级趋势不可逆转，各行各业数字化驱动力量不容忽视。数据中心作为企业数字化发展所必需的基础设施，是自建还是外购？是借鉴标杆项目设计实施，还是带着具体业务及场景定制化建设？是参照什么标准、按照什么级别建设？这一系列关键问题的答案，都在于数据中心项目的目标用户。因此，对于绝大部分数据中心企业，“建给谁”是他们需要搞清楚的首要命题，它是后续一系列命题的原点，是目标市场需求分析、选址、项目建设方案在内的一连串命题决策的重要依据。3、在哪建在哪建不仅是一个选址问题，也是一个经济问题，还是一个政策问题。我国幅员辽阔，不同地区气候环境不同，人口密度和经济发达程度同样有高有低。国家层面不断制定政策文件，引导数据中心布局不断优化，引导数据中心市场供需对接。2013年工信部联合发改委等五部委发布《关于数据中心建设布局的指导意见》，将我国数据中心建设区域划分为四类地区，鼓励新建大型、超大型数据中心时重点考虑气候环境、能源供给等要素进行选址布局，优先在能源充足、气候适宜的一二类地区建设。2017年工信部编制出版了《全国数据中心应用发展指引（2017）》，首次公布了全国数据中心的总体情况，针对六大区域（北京及周边地区、上海及周边地区、广州、深圳及周边地区、中部地区、西部地区、东北地区）进行了详细的建设应用统计分析，并提出了各区域数据中心布局引导方向和用户选择数据中心的方法指引，供各区域开展数据中心建设规划、用户科学合理选择数据中心作参考2021年出台的《关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见》（发改高技〔2020〕1922 号），统筹围绕国家重大区域发展战略，根据能源结构、产业布局、市场发展、气候环境等，引导在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝，以及贵州、内蒙古、甘肃、宁夏等地布局建设全国一体化算力网络国家枢纽节点（以下简称“国家枢纽节点”），发展数据中心集群，引导数据中心集约化、规模化、绿色化发展。长三角、京津冀、粤港澳大湾区作为国内人口密度最大、经济体量最大、经济和社会活力最强的区域，一直以来都是数据中心热点区域；而贵州、内蒙、宁夏等省份虽然自然条件优越，但因基础配套、市场活力、客户消纳等因素毕竟不是适合所有玩家。但从项目投资盈利的基本诉求出发，在政策允许的范围内，选择在一线城市及周边等热点区域投资建设数据中心，仍然是目前市场更普遍的选择。宏观层面的区域选址结束后，还需要根据所在地市的具体情况，仔细评估选定项目用地。涉及土地价格、行政区定位及配套产业政策、供电供水人才等基础市政资源也至关重要，具体内容在下文的各个章节会具体讨论，这里暂时卖个关子。因此，在明确了“谁来建”和“建给谁”以后，数据中心企业需要结合自身情况，综合政策、经济、技术、需求等多个因素，充分权衡后寻找“合适”的地点。4、怎么建前3个问题搞清楚了，“怎么建”“花多少钱建”就是一个水到渠成、顺理成章的问题。毕竟，政策吃透了、需求搞清了、位置选好了，设计建设方案、工程管理和收益测算就会组成一个决策坐标系，找到相对合理的数据中心项目建设方案。设计建设方案主要是从三方面出发开展工作。一方面是应该遵循并参考国内外相关标准，这部分可以参考我的另一篇文章《我所认识的数据中心行业标准》。第二方面应该满足项目目标客户的实际需求。第三方面则应坚持“以始为终”的理念，站在未来运营的角度考虑如何设计建设。数据中心的设计，绝不仅仅只发生在“新建、改建或扩建”时，而是贯穿“工程规划、勘察、设计、施工、检验、验收、运行维护、改造与拆除”的全过程。数据中心的设计，也绝不应该只着眼于建设和交付，还应该充分地考虑交付后的运营，甚至应该考虑随着技术迭代升级，过时老旧的数据中心改造升级的问题。从过往众多的数据中心项目案例中，无论是建设交付后因不满足客户需求而发生的大量拆改，还是因为当初设计时或机械或盲目地遵循某些设计指标，导致与目标客户需求偏离度较大、安装时各管线的碰撞、后期运维时不合理的作业动线、误操作的概率增加等等，不仅会为数据中心的安全稳定生产运营带来挑战，还将不断拉高数据中心整体TCO，这对投资者或运营方而言都是不小的压力。5、花多少钱建经济性评估是所有项目绕不开的话题，也是回答项目是否可做的最终评判依据。不管是融资、贷款还是自筹资金，建设前相对全面的测算，可以让数据中心企业制定相对客观的预算，为未来合理安排和调度资金奠定基础。本文仅按照“一个持有土地或建筑，投资建设、持有并运营数据中心的企业”的假设，简要将投资收益的测算逻辑做一个介绍。在数据中心项目的投资测算中，成本和收入一般都可以按照资本性支出/收入和运营性支出/收入。（1）资本性支出对上表所列资本性支出，我们再做一些补充说明：在这些资本性支出中，机电设备采购安装绝对是分量最重的部分，按照A级机房标准、选用市场主流品牌的前提下，这部分投资占比往往能超过60%。机电设备主要是指数据中心生产所必须的供配电、暖通等设备的采购、安装，其中包括变压器、高中低压配电柜、列头柜、UPS、柴油发电机组、精密空调、冷水机组、蓄冷罐、水泵水塔、蓄电池等设备。实践中，不同地区的数据中心项目，各项资本性支出所占比例略有不同。以北京为例，土地成本大约占总投10%-15%左右，建安成本大约在10%-20%左右，外市电引入5%-10%左右，机电设备采购安装大约60%-75%左右，设计咨询成本大约5%左右，资金成本大约6%-12%左右。环一线城市周边或者主要二线城市地区，虽然土地成本和外市电引入成本会略有降低，但同等建设标准和等级的前提下、建安及机电设备成本几乎没有变化。此外，设计咨询成本在不同地区也有着较大的落差。电力供应真的是数据中心的命脉，在文章后续多处地方，你都可以频繁看到和电有关的内容。资本性支出里，外市电引入是不容忽视的一项。外市电引入的“外”，是相对于项目内变配电设备而言的。“内”与“外”的界面就是供电设施产权或者维护职责的分界处。外市电工程投资除了表中简要说明的内容，针对大型或超大型数据中心，还有可能涉及自建变电站、开闭站、配电室等电力基础设施的投入。在数据中心项目的规划过程中，根据用电设备的容量、估算出受电变压器总容量后，即可判断所需供电电压等级，大致的关系可参考下表：同时，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》（中华人民共和国电力工业部令第8号）：第四十六条 用户独资、合资或集资建设的输电、变电、配电等供电设施建成后，其运行维护管理按以下规定确定：1.属于公用性质或占用公用线路规划走廊的，由供电企业统一管理。供电企业应在交接前，与用户协商，就供电设施运行维护达成协议。对统一运行维护管理的公用供电设施，供电企业应保留原所有者在上述协议中确认的容量。2.属于用户专用性质，但不在公用变电站内的供电设施，由用户运行维护管理。如用户运行维护管理确有困难，可与供电企业协商，就委托供电企业代为运行维护管理有关事项签订协议。3.属于用户共用性质的供电设施，由拥有产权的用户共同运行维护管理。如用户共同运行维护管理确有困难，可与供电企业协商，就委托供电企业代为运行维护管理有关事项签订协议。4.在公用变电站内由用户投资建设的供电设备，如变压器、通信设备、开关、刀闸等，由供电企业统一经营管理。建成投运前，双方应就运行维护、检修、备品备件等项事宜签订交接协议。5.属于临时用电等其他性质的供电设施，原则上由产权所有者运行维护管理，或由双方协商确定，并签订协议。因此，如果用电容量能够达到50KVA以上，就需要专属10KV配电室了；如果用电容量超过20000KVA，就可以考虑自建110KV变电站了，这大致相当于一个3000个5KW机柜数据中心项目。自建变电站，能够避免与区域内其他用户共用电力基础设施，一定程度上自然能够确保自身项目供电的稳定性和级别。然而这只是从用电需求出发的理想假设，实践中远没有这么简单粗暴。毕竟自建110KV变电站是一项硬投资。虽然产权是项目投资人所有，但根据变电站是公用性质还是专用性质的区别，日常运行、维护、管理的职责与费用也不容忽视。第四十七条 供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。责任分界点按下列各项确定：1.公用低压线路供电的，以供电接户线用户端最后支持物为分界点，支持物属供电企业。2.10千伏及以下公用高压线路供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或第一支持物为分界点，第一断路器或第一支持物属供电企业。3.35千伏及以上公用高压线路供电的，以用户厂界外或用户变电站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电企业。4.采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，分界点由供电企业与用户协商确定。5.产权属于用户且由用户运行维护的线路，以公用线路分支杆或专用线路接引的公用变电站外第一基电杆为分界点，专用线路第一基电杆属用户。在电气上的具体分界点，由供用双方协商确定。实践中，因数据中心企业的经营特性，如果自建变电站，通常需要与供电企业协商，委托其代为运行维护管理。甚至部分交界处的公共供电设备，存在企业投资建设，建成投入后划归供电企业管理的情况。这些在财务测算、后续项目报批及建设实施过程中都应重点关注。因此，很多项目选择仅投资建设配电室，从已建上游110KV站引入多条10KV或35KV电缆向本项目供电。不管是哪种供电方案，从上游220KV或110KV变电站向本项目引电的外市电工程，投资也都不小，这里面主要包括敷设高压电力线缆、新建或租用电缆沟井、电缆分界室等工程费用，以及勘察、设计、监理等费用。投资额度与项目距离上游变电站的远近成正比，因此选址时应格外关注项目用地附近是否有变电站、剩余容量是否充足等问题。在测算过程中，上述资本性支出，一方面体现在建设年份的一次性支出，一方面则体现在交付运营年份的折旧摊提、利息支付。不同资金方案带来的资金成本，在建设和运营年份同样不能忽视。（2）运营性支出对上表所列运营性支出，大部分从名称和简要说明里就很容易明白，但是电费、水费和税费这三项，我们适当展开说明一下：电费：电费是数据中心运营成本中绝对的重头戏。对于绝大部分城市和地区，没有特殊电力优惠或补贴的情况下，电费都可以轻松占据运营成本的60%左右，北京或上海等地达到70%-80%也不足为奇。大多数的数据中心都采用大工业用电报装，因此在电费构成上一般由基础电费和电度电费两部分组成。基础电费是一个托底费用，也就是不会随着项目用电量的变化而变化的固定费用，背后逻辑是电力企业向你提供了一条高规格、专用的高压线路，并需要承担由此带来的电网负荷及维护责任，因此不管你用不用，都要收一个高可靠性用电的保障服务费。而电度电费则是一个根据实际使用量动态变化的费用，用的多缴的电费自然也就多。电费一般依据各地发改委不定期发布的电价政策为准。对于电度电费而言，还涉及尖峰、高峰、平段和低谷四档电价，都是根据各地全行业生产经营特点，设定的不同时间段所执行的差异化电价。在一些特殊地区也会因其特殊自然条件，出台一些差异化或优惠性电价政策，比如西南地区会有丰水期和枯水期的不同电价；部分地区和数据中心项目试点的三联供模式；张家口怀来地区依托其丰富的风光电资源、试点运行的“四方协作”机制，目的都是最大限度降低电费运营成本、提升效率。测算过程中，关于电费运营成本，一般需要综合考虑项目PUE、变压器及IT负载率、基础电价、峰谷平平均电价、当地差异性电价政策、项目电力补贴优惠等诸多因素。水费：虽然数据中心的能源消费以电力为主，但对于采用水冷式冷水机组的数据中心而言，由于主要依靠冷冻水和冷却水的循环来为IT设施散热，因此，供水问题也需要从选址、资本性支出及运营性支出等多方面进行考量。从运营成本来看，水费大概可以占到数据中心运营性支出的3%左右。在测算过程中，往往也是按照类似项目运营经验估算水费。比如根据电费的3%-5%估算水费；或根据每KW每天用水量经验值估算用水量，或根据项目整体用水流量，按照1%左右的补水量估算用水量，再结合当地自来水公司的水费价格估算水费成本。随着制冷技术的发展，在很多自然条件优越的地区，通过自然蒸发冷却、间接蒸发冷却等先进技术，也可以有效降低水资源用量，不仅使得数据中心整体效能显著提升，也更加绿色节能。税费：数据中心因其初始投资额度较大，且建筑物、机电设备、外市电工程等资产一般都会有10-30年不等的折旧，因此基于本文假设，在相当长一段时间里，数据中心企业的实际税收贡献，除了土地税、房产税、附加税和企业所得税以外，其他几乎不太涉及。因为虽然运营过程中对外提供增值电信业务会产生很多销项税，但支付电费、水费等运营性支出同样会取得高额进项税，所以增值税数额并不高，甚至起初几年根本不涉及。在一段时期内，数据中心企业对于当地的税收贡献是具有一定争议性的。不像房地产、制造业等其他产业会直接或者显性地拉动当地上下游产业，甚至是带动当地经济或消费，因此综合税收相当可观。但是，成熟运营的数据中心主要服务于互联网、数字产业等新兴业态，其带动的经济效益很有可能并不在数据中心所在地。除了会消耗当地大量电力资源、挤占当地能耗指标以外，似乎很难直接贡献其他经济效益。因此，一方面很多地方政府会在招商引资时，对数据中心企业提出更高投资强度要求、承诺最低亩税要求；另一方面各地政府也在主动求变，试图从远景规划、产业布局、人才引进及培养等全方位，将大数据产业、数字经济与当地实业更深入地整合，以数据中心项目为抓手推动当地数字化改革和产业升级。（3）运营性收入按照本文的假设，运营性收入主要是指来自数据中心空间服务、电力服务、代维代管、互联网接入或其他增值电信服务所带来的收入。空间服务：就是通常所讲的主机托管服务，即利用数据中心机房模块、机柜空间所提供的物理环境，为客户的各类IT设备提供恒温、恒湿、稳定供电等7×24×365不间断服务。通常由客户按照实际使用的模块面积、或机柜数量和电量，周期性支付服务费用，费用中包含模块或机柜电力费用以及基本的运营、运维保障服务费用。电力服务：对于定制化客户，或者电力需求较高的客户，往往提出租电分离的需求，也就是将电力服务费从空间服务中剥离出来、单独计费。即空间服务主要是客户所在模块间或机柜的场地租金，电力服务则是根据客户所在场地内托管的IT设备、以及客户专属制冷等设备的实际用电量，按照约定电价计算电力服务费。实践中也有按照客户IT设备所在模块或机柜的用电量统计，乘以约定或实际PUE计算计费电量的情况。代维代管：顾名思义，这部分收入主要是服务方在客户授权下，代客户对设备进行的检查、维护、更替、保管等服务。互联网接入或者传输：所有托管在数据中心内的设备，如果需要与位于其他物理空间的设备通信时，就需要依靠互联网接入带宽资源或者传输资源及服务。因此，这部分可以视为数据中心基础设施的增值服务，也是能够极大改善数据中心产品利润的一项服务。国内主要是基于基础电信运营商提供的带宽，数据专线、裸光纤等传输产品，以及各类增值电信服务商提供的多线、BGP带宽，满足各类客户的互联网接入、传输等需求。当然，由于接入互联网的主体及其需求的不同，其实是有很多细分互联网带宽产品服务的。只是大部分人经常听到的，都是被各种专业、半专业或者营销性的名词、话术交织混合在一起的产品名称，什么单线、真双线、真BGP、静态、穿透、城域网、IDC、SDWAN等等名词，足以把一般的客户搞晕。这部分不是本文及本节重点，我们暂不展开讨论，后续会单开一篇文章来帮助大家如果厘清思绪，搞明白这一堆都是什么东东。其他增值电信服务：对于数据中心而言，常见的增值服务还包括数据中心内部线路互联、互联网安全防护、重大节日或项目保障服务、办公区或仓库出租等等。（4）资本性收入资本性收入主要是指当数据中心企业在股权出让或退出时取得的收益，通常体现在收购方实际收购价格与原股东投资之间的溢价。但随着数据中心项目REITS的试点推进，相信未来也将为数据中心企业或投资者带来可观、稳定的资本性收益。但是，数据中心企业是否能够获得资本性收入，或者说以何种方式、在什么节点获得资本性收入，是与企业及项目自身的定位和发展规划息息相关的。在这里，我们只结合近年来火热的数据中心项目并购案例及实践，简单总结一下数据中心项目选择出售或转让的条件和时间点，大致可以分为以下几类：成熟项目：当数据中心实际起租量达到80%以上，或者实际签约量已经超过80%、且销售合同中有明确的起租计划和罚则，都可以算是一个成熟的项目。如上文所讲，近年来越来越多的资金或企业投身新基建热潮中，对于那些跨界转型的传统企业，想要快速扩大市场份额，完善业务布局，收购成熟项目是一个非常明智的选择。此时，数据中心项目的估值往往是以EBITDA或项目利润作为参照，股权结构清晰、合规性手续齐全的成熟项目，可以轻松达到10倍以上EBITDA的估值。在环一线城市等热点区域，甚至起租量或签约量不到50%的数据中心项目，也可以达到很高的估值水平。此类案例包括，宝能创展于21年10月宣布以16亿收购鹏博士包括北京酒仙桥、电信通、上海、广州、佛山在内的5处数据中心项目，凯德集团21年4月官宣以36.6亿元收购德利迅达位于上海颛桥数据中心园区，万国数据于20年9月以38亿元收购北京顺义蓝厅数据中心项目，等等。已建成项目：如果数据中心项目起租量不足50%，甚至刚刚建成、还未转入稳定运营或未形成规模收入时，只要该项目的合规性手续齐全，在当下的市场环境中，是不难找到买家的。估值逻辑仍然是以EBITDA为参照，溢价的倍数则取决于当地市场情况及销售价格、是否已经签订销售合同，以及销售合同中对于签约量、单价、起租计划等关键条款的承诺。吉宝于21年7月以7亿元收购蔚海智谷2019年建成的广东江门5号数据中心楼，便是此类案例。待建项目：如果数据中心只完成了部分建设，甚至完全没有开工建设，数据中心企业就具备了项目融资的筹码，甚至整体出售项目也不是不可能。尤其是在环一线城市等热点区域，这类项目在市场上也受到了相当的追捧。买家的逻辑自然是看中企业手中那一份份沉甸甸的合规性批文。这其中，如果属于定制化项目、手持客户的MOU或意向订单，更是估值的加分项。实践中，热点区域内，也有不少项目以此实现了融资或出售。比如，19年腾龙控股集团通过摩根士丹利亚洲、中国南山集团等投资方融资260亿，打破了IDC行业最高融资纪录，以支撑其10余个规划中的超大数据中心项目建设。20年9月，数据港通过非公开发行股票的方式、向特定对象非公开发行A股，募集资金16.67亿，次年8月其子公司云创互通，就凭借与某大型互联网公司达成协议、实现一次性整体销售为契机，拟使用前述募集资金中的7.36亿元。（5）收益测算搞清楚了支出和收入的构成，就需要结合项目的规模、规格、销售及运营情况等诸多假设，设计模型开展测算。一般来说，对于数据中心项目，主要关注的财务指标包括投资回收周期、财务净现值、IRR、EBITDA等指标。最终的测算结果，不同的项目主体会有不同的评判标准。具体的测算模型及过程不是本文的重点，我们卖个关子、暂不展开讨论。综合评估后，也就可以得出项目是否可行的结论和建议了，可行性研究基本告一段落。（二）合规性手续报批在项目完成了企业内部立项之后，就要进入合规性手续报批阶段了。笔者在这一章节里主要讨论在现行政策下，各地对于数据中心在开工建设前所需的关键报批手续。从政策依据、关键内容及自身体会三方面，全面总结和剖析合规性手续报批流程。在此之前，我们同样要做一些范围的限定，以便使内容更聚焦。这里所讲的开工建设前所需关键报批手续，主要包括确认土地、立项备案、节能审查（能评）、环境影响备案（环评）、供电方案/合同；涉及土地和建筑相关的土地证、房产证、地规证、建规证、施工许可证等其他关键性的手续文件，以及项目建设过程中涉及消防、用水、通信等其他申报工作，暂不做讨论。通常意义上，在土地条件具备以后，上述四项合规性手续的逻辑顺序一般是：立项备案-节能审查-供电方案-环境影响备案，但是因数据中心项目获批难度较大，尤其是在环一线城市等热点区域，如期、按计划取得所有批复存在较大不确定性，因此实践中，各项手续的准备工作并非线性串联开展，而是统筹规划整体推进。比如在北京、上海等地，一般也是在节能审查和供电方案两大难点有了较大把握之后，才会正式申请立项备案。毕竟为了合规合法地开展项目投资建设，对于大部分项目方而言，条件不太成熟时就真金白银地all-in开干还是要冒极大风险的。1、项目用地（1）政策依据数据中心项目用地，可以选择收购，也可以选择租赁土地或建筑的模式。收购模式和租赁模式，在立项、能评、环评、供电方案等环节区别不大。实操层面，主要就是项目主体与土地或建筑之间的关系证明文件不同，前者是土地证或房产证，后者则是租赁协议。不管是哪种，在后续报批环节都是被认可的。此外，就是在项目出售或退出时，评估方式及操作逻辑会有所不同。这里，我们主要讨论收购模式下的一些业务逻辑和关键内容。首先，数据中心在选址时主要是从两个方面出发评估土地，一个是当地土地政策及招商引资政策，一个是当地与数据中心产业相关的政策。由于数据中心项目选址应综合考虑企业发展规划、市场客户需求、国家/行业标准规范及当地政策及资源条件等因素，对于一线及热点城市周边，已经很难通过招拍挂的方式取得条件合适的一手项目用地。因此，数据中心企业若想在热点区域选址投资，往往都是通过土地转让、股权收购等方式在二级市场获取土地。例如，《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》中明确规定北京市中心城区和城市副中心全面禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心以及信息处理和存储服务中的数据中心；《上海市互联网数据中心建设导则(2019版)》中规定，外环以外区域，既有工业区内优先建设IDC；禁止在本市中环以内区域新建IDC；在适建区和禁止区之外的区域，严格限制建设IDC。相较于一线城市，能源及自然条件优越的部分省市，则对数据中心项目用地出台了优惠政策。例如，贵州省将大数据项目用地优先列入城市近期建设规划、土地利用总体规划和年度计划，优先保障土地供应，并对IDC项目实行土地“点供”政策；再如，内蒙古对于重点IDC项目在新增建设用地时给予政策倾斜。当然我们也看到，近期因“碳达峰 碳中和”的双碳目标、各地限电限能、集中治理和清退挖矿业务等多重政策影响，数据中心项目用地选址及获批的难度也越来越高。当然，不过无论是一手地还是二手地，都应关注当地政府或开发区对于投资、入园的相关投资要求，比如每亩投资强度、亩税要求、项目进度要求、土地空置期等。如果是二手地，涉及将原有土地或厂房改造建设数据中心的，还应关注政策对于原有用地规划、容积率等内容调整是否有限制。在很多人看来，除了与数据中心业务相关的特殊要求外，在拿地和土建这部分，数据中心项目和房地产项目区别不大，因此也有“数字地产”的说法。但笔者认为这种说法还是过于片面，毕竟能盖房子盖楼的企业一大把，但是能盖成五星级酒店并运营出色的企业寥寥无几。不同行业有不同的市场需求和运行规则，建成一个数据中心也许不难，但运营好一个数据中心也不是一件容易的事。（2）关键内容对于数据中心项目而言，项目土地性质一般应为工业用地。实践中也有因项目主体性质或项目定位等原因、自建自用的数据中心，采用邮电设施用地、物流仓储用地、科研用地等性质的土地，但此类项目如对外转售或提供增值电信服务，亦或项目整体出售时，相关方应着重关注和评估用地性质是否会有影响，从而合理规避风险。对于二手地，在收购过程中需要对土地及持地业主进行充分的尽职调查，比如土地厂房的产权是否清晰？产权方及产权方股东或实际控制人，是否存在法律纠纷？土地是否存在抵押、担保或转让、转租的限制？当地政府对土地及项目公司交易的管控政策、税收政策等？原有投资协议或入园协议是否有特殊的优惠政策或特殊要求，比如承诺的产业范围、投产及税收要求、项目运营时长？等等内容。这些都是在确定项目用地过程中，需要因地制宜地着重考察的内容。对于数据中心这类重资产、长周期的项目，土地作为基础条件容不得半点纰漏，否则会对项目建设、交付后运营，甚至是项目退出时埋下重大隐患。除了土地性质及获取方式以外，在数据中心项目用地的勘察过程中，还应重点关注如位置、地势、地质结构、气象及气候条件等自然环境特征，以及电力、供气、上下水道、通信、交通、周边建筑物、震动源、噪声源、电磁环境等市政及社会环境特征，这些都是影响项目TCO以及建设交付进度的重要因素。这其中，《数据中心设计规范》（GB 50174-2017）中也对数据中心的选址给出了一定的限制，如距离停车场、铁路或高速公路、飞机航道、甲乙类厂房和仓库、垃圾填埋场、火药炸药库、核电站、住宅、可能发生洪水的区域、地震断层附近或滑坡危险区域、石油、化工等易燃易爆企业等均有明确的距离限制。虽然这些技术要求并非是强制性的，但是不管是当地规自、经信和发改等部门，都会在立项、规划审查时予以考虑，市场及客户在选择生产机房时亦会重点关注。因此，对于IDC机房的选址，其周边配套市政基础设施以及环境也应一并关注。2、立项备案（1）政策依据根据国家发改委颁布的《企业投资项目核准和备案管理办法》：为落实企业投资自主权，规范政府对企业投资项目的核准和备案行为，实现便利、高效服务和有效管理，依法保护企业合法权益，依据《行政许可法》、《企业投资项目核准和备案管理条例》等有关法律法规，根据项目不同情况，分别实行核准管理或备案管理。对关系国家安全、涉及全国重大生产力布局、战略性资源开发和重大公共利益等项目，实行核准管理。其他项目实行备案管理。而根据国务院颁布的《政府核准的投资项目目录》，数据中心未被列入投资项目目录中。因此，数据中心项目应当通过立项备案、而非核准的方式，取得企业投资项目备案证。例如，根据《北京市政府核准的投资项目目录（2018年本）》（京政发[2018]13号），“企业投资建设本目录内的固定资产投资项目，须按照规定报送有关项目核准机关核准。企业投资建设本目录外的项目，实行备案管理”，而数据中心项目均未被明确列入对应投资项目目录中。根据各地政府机构分工职责及实践经验，数据中心类项目一般由当地发改部门或者所在经济开发区管委会负责受理、审查和批复具体项目的立项备案申请。例如北京根据《企业投资项目核准和备案管理办法》，自21年起，项目备案全部由项目建设地点所在地的区级工业和信息化主管部门（或北京经济技术开发区管委会、临空经济区（大兴）管委会）办理，在此之前则是由经信部门负责。上海根据《上海市政府备案的投资项目目录(2017年本)》（沪府发[2018]11号），明确上海数据中心项目的备案机关通常为项目所在区（县）发改部门或投资主管部门，但实践中，在部分上海市辖区还需要获得区经信委的前置意见。再例如，根据《广东省发展改革委关于企业投资项目核准和备案管理的实施细则（ 试行）》（ 粤发改规[2019]1号），《广东省企业投资管理体制改革方案》（粤府办[2013]5号），企业投资IDC项目，应在县（市、区）发展改革部门进行立项备案。（2）关键内容数据中心项目通过全国投资项目在线审批监管平台实行网上受理、办理、监管和服务，实现备案过程和结果的可查询、可监督。项目备案的基本信息，主要包括以下内容： （1）项目单位基本情况； （2）项目名称、建设地点、建设规模、建设内容； （3）项目总投资额； （4）项目符合产业政策声明。项目单位应当对备案项目信息的真实性、合法性和完整性负责。通常情况下，较为规范的数据中心项目备案信息应具备以下要素：体现“云计算数据中心”或“数据中心”等字眼；根据《国民经济行业分类（GB/T 4754-2017）》，数据中心项目所属行业分类为：I-信息传输、软件和技术服务业→第64大类“互联网和相关服务”或第65大类“软件和信息技术服务业”（这里讨论的是数据中心持有方的行业所属，与运营方需持有的增值电信业务经营许可里采用的“电信业务分类目录”是不一样的，IDC/ISP/云业务的牌照我们在后文单独展开）；建设内容中体现“总建筑面积”、“机柜数量”、“建设数据中心或云计算数据中心”、“提供数据存储/计算/云计算服务”等内容；当项目取得备案后，当项目信息发生重大变更时，比如公司股权结构、法人或管理团队，建设地点、规模、内容等，项目单位应当及时告知项目备案机关，并修改相关信息更新备案。（3）悟空说实践中，因数据中心项目的获批难度较大，尤其是一线城市大都出台了较为严格的禁止或限制类政策，比如对PUE、单机柜电量、机柜数量等均有明确的要求，因此部分项目的备案证明存在“擦边球”、“化整为零”、刻意避免“数据中心”等字眼或表述的情况，导致实际建设运营内容与备案证明所载的内容不一致。此类存在一定争议、模糊甚至虚假的备案，不仅会导致项目单位面临信用异常、罚款等违规行为处理，更会为项目未来市场推广、运营及项目并购埋下重大隐患，导致客户或收购方认定瑕疵而终止合作。尤其是项目未来期望在资本市场上有所收益的话，投资者更应与当地项目备案部门充分沟通确认。同样，对于收购者而言，在项目尽调过程中，与当地项目备案部门的沟通、审慎评估风险也十分必要。3、节能审查（能评）（1）政策依据在双碳的大背景下，节能审查无疑是数据中心项目所有合规性手续中、综合难度最高的一项。通常意义上，讲数据中心项目获批难度较大，主要也是说节能审查的批复难度非常大。根据国家发改委发布的《固定资产投资项目节能审查办法》（国家发展改革委2016年令第44号）规定：企业投资项目、建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。对未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未获通过，擅自开工建设或擅自投入生产、使用的固定资产投资项目，由节能审查机关责令停止建设或停止生产、使用，限期改造；不能改造或逾期不改造的生产性项目，由节能审查机关报请本级人民政府按照国务院规定的权限责令关闭；并依法追究有关责任人的责任。项目在投入生产、使用前，应对其节能审查意见落实情况进行验收。对于数据中心项目而言，节能审查是项目开工建设、投入生产使用的重要前置条件，彼此时间上的先后顺序十分重要。《固定资产投资项目节能审查办法》还同时规定：通过节能审查的固定资产投资项目，建设内容、能效水平等发生重大变化的，建设单位应向节能审查机关提出变更申请。以北京和上海为例，通过节能审查的固定资产投资项目，建设内容、用能工艺、能源品种、重点用能设备、能效水平等发生重大变动的，或能源消费总量超节能审查意见批准能源消费总量10%(含)时，建设单位应当按照法定程序提出变更申请，依法办理节能审查变更手续。这意味着数据中心项目在递交节能审查申请之前，就要完成数据中心的初步设计甚至是深化设计。这些都给数据中心项目的实际运作带来不小的挑战及巨大不确定性。此外，虽然投入生产运营前进行节能验收的要求一直存在，但实践中，各地对节能验收的态度和政策存在不同。上海在这方面的管理相对清晰明确。根据《上海市固定资产投资项目节能验收管理办法》（沪发改规范[2018]5号），就对上海地区数据中心项目节能验收程序进行了较为明确的定义，也清晰地表达了未通过验收的项目将要面临的风险及承担的后果。第三条 固定资产投资项目在投入生产、使用前，应向节能审查部门申请对该项目开展节能验收工作。第五条 节能审查部门在收到建设单位的节能验收申请后应组织节能验收工作，验收工作由节能审查部门组织开展，也可委托节能评审机构开展（以下简称验收单位）。验收一般应在20个工作日内应完成，建设单位补正材料的时间不计算在本条规定的验收时限内。第七条 节能验收工作以文件检查和现场查验核实相结合的方式开展。第九条 验收单位应出具书面的节能验收意见，最后明确验收结论为“通过”或“不通过”，对于项目节能验收过程中发现以下问题的，节能验收结论应为“不通过”：（1）未落实节能审查意见要求的强制性节能措施；（2）建设单位提供虚假验收资料，存在故意隐瞒、数据作假等情况；（3）与国家及上海市节能法律法规、规章标准的强制性要求不符的情况。验收过程中，若发现项目采用国家及本市明令禁止或淘汰的生产工艺或设备，验收单位应将相关情况告知市节能监察中心依法处理。第十条 对于节能验收不通过的项目，建设单位应及时整改，在完成整改后应再次向节能审查部门提出节能验收申请。各地节能审查和监察部门在项目投产后，也会随机抽查核查数据中心项目的能耗水平和节能措施是否满足节能审查意见的要求。同样以北京和上海为例，当地节能监察部门近年来确实对数据中心项目节能审查意见的落实情况进行了专项监察，并发布检查结果。甚至根据数据中心项目节能达标情况征收差额电价，以此敦促项目运营方落实节能审查申请时承诺的技术方案、能源消耗及PUE指标。《固定资产投资项目节能审查办法》规定节能审查机关通常为当地发展和改革主管部门：固定资产投资项目节能审查由地方节能审查机关负责。国家发展改革委核报国务院审批以及国家发展改革委审批的政府投资项目，建设单位在报送项目可行性研究报告前，需取得省级节能审查机关出具的节能审查意见。国家发展改革委核报国务院核准以及国家发展改革委核准的企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得省级节能审查机关出具的节能审查意见。 年综合能源消费量5000 吨标准煤以上（改扩建项目按照建成投产后年综合能源消费增量计算，电力折算系数按当量值，下同）的固定资产投资项目，其节能审查由省级节能审查机关负责。其他固定资产投资项目，其节能审查管理权限由省级节能审查机关依据实际情况自行决定。年综合能源消费量不满1000 吨标准煤，且年电力消费量不满500 万千瓦时的固定资产投资项目，以及用能工艺简单、节能潜力小的行业的固定资产投资项目应按照相关节能标准、规范建设，不再单独进行节能审查。但各地具体的审批、层级、权限还是略有区别，但5000吨标煤和1000吨标煤一般是两个常见的门槛。以北京为例，5000吨以上往往需要市级发改部门审批，1000吨以下一般不需要节能审查，这之间的项目由区级发改部门审批。对于数据中心这类高耗能项目，基本上都需要省级发改部门的批准。毕竟对于一个可容纳1000个、平均功率4KW机柜的中小型数据中心而言，年综合能源消费量也可以轻松突破5000吨标煤。大部分省份，则是按照省、市（州）、县（市、区）三级发展改革部门、根据项目管理权限和项目用能量实行分级管理。5000吨标准煤以上由省级发改委审批，不满1000吨标准煤且年电力消费量不满500万千瓦时不需要单独审批，其余则由与项目管理权限对应的发展改革部门负责进行节能审查。（2）关键内容数据中心项目一般需要通过窗口递交申请材料，受理并经审查通过后方可取得节能审查意见批复。以北京为例，在窗口递交申请时，需要提交《项目节能审查申请文件》和《固定资产投资项目节能报告》，其中，项目节能评估审查申请文件内容应包括以下内容：（1）项目建设地点、建设内容及规模、项目总投资、项目主要用能方案、年综合能耗、年二氧化碳排放量； （2）项目已取得的相关批复文件及实际进展情况。数据中心项目因其高能耗的特点，因此，其节能审查意见一般是项目开工建设、竣工验收和后期运营管理的重要依据。IDC项目节能审查批复的两项核心指标或内容是标煤数量和项目PUE值。这两项指标之间具备一定的因果关系，即通过立项备案中列示的机柜数量、机柜电量和PUE值，是可以计算出所需标煤数量的。而PUE值的确定受限于两个因素，一个是地方政府的管控标准，例如《上海推进新一代信息基础设施建设三年行动计划(2018-2020)》明确要求存量改造数据中心PUE不高于1.4，新建数据中心PUE限制在1.3以下；《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》则规定，在中心城区和城市副中心之外的其他地区，除PUE值在1.4以下的云计算数据中心之外，禁止新建和扩建互联网数据服务以及信息处理和存储支持服务中的数据中心。另一个就是数据中心设计方案，前面也提到技术方案直接影响数据中心项目的投资造价和运营压力。因此，想要取得合法合规和经济收益的平衡，对于数据中心项目的投资者和参与者而言，着实是一道难题。（3）悟空说能耗指标是数据中心项目的刚需。目前所有的技术手段的目标都是降低PUE，通过充分利用自然冷源降低非IT用电，但是这些技术方案只能提升用电效率，并不能降低基础IT用电量。此外，哪怕是0.01PUE设计值的下降，不仅意味着整个投资建设成本的增加，更是对未来实际运营提出的严峻考验。当前，各地已经陆续加强数据中心项目的节能审查后评估，对于超过标准PUE限定值或者节能审查批复PUE的数据中心，都将征收差别电价电费或施加其他管控措施。因此，既然无法降低用电量，而数据中心作为新基建的核心组件，为了确保数据中心项目合法合规地实施，也许会通过探索碳排放配额管理和交易机制，或者利用风光电等绿色能源改善数据中心能源供给结构进而变相降低数据中心项目的碳排放，进而在设计方案降低PUE的手段之外，给出一条全新的途径，以此来达到节能审查的要求。通过经济手段或能源供给来推动绿色节能的实现，也许会比现有片面追求设计方案中的“绿色节能”“低PUE”、而实际运营却与其脱节的情况，更加切实可行。事实上，从国家政策层面，一方面不断引导各级政府和企业对温室气体排放的核查规范发展，例如2012年起国务院发布《“十二五”控制温室气体排放工作方案》，2013年国家发改委发布《企业温室气体排放核算方法与报告指南》，2020年生态环境部发布《企业温室气体核查指南（试行）》；另一方面也在积极开展碳排放权交易试点、推进碳排放权交易市场建设等工作，比如2014年12月国家发改委印发《碳排放权交易管理暂行办法》，2020年12月生态环境部印发《碳排放权交易管理办法（试行）》，2021年9月中办、国办印发《关于深化生态保护补偿制度改革的意见》。这一系列政策及办法旨在将碳达峰、碳中和这一目标转化、落实、融入到社会生产生活之中。与此同时，数据中心行业内的不少企业也正积极行动起来，通过与新能源企业联手、探索源网储荷一体化，实现数据中心绿电消纳，或者积极参与绿色电力交易、购买绿电证书，抑或是增加储能、储冷等移峰填谷的运营技术方案等多种方式，改善自身能源供给结构，推动数字基础设施行业的零碳化转型，履行自身社会责任。例如在今年全国首场绿色电力交易中，秦淮数据共达成1亿度的绿色电力交易，相当于减少温室气体排放约9.4万吨二氧化碳当量，是数字基础设施行业最大的绿电购买主体。现阶段，虽然面临不小的审批难度和较长的审批周期，但像“先上车后补票”等各种擦边球行为，都将面临停建、停产、使用、责令关闭等重大合规风险。近期，在全国各地频繁的限电浪潮之中，广东省发改委针对缺少节能审查手续的项目发布的“一刀切”政策，便是给所有数据中心投资者和运营者释放强烈信号，合法合规地开展项目是一条不要试探和触碰的红线。也许在未来，国家或省市，也会试点出台政策，通过引入碳排放配额交易、购买能耗指标；或者鼓励新能源等绿电消纳、源网储荷一体化等创新模式，引导市场改革数据中心能源供给模式，并通过加强技术手段监管、对运营PUE及节能减排优秀的项目给予碳排放指标的奖励，用经济或技术手段解决现实需求，从而降低数据中心这类高耗能项目在碳排放方面的压力，将相对单一的能耗指标这一抓手，丰富成能耗指标、绿能配给、运营达标等多元手段，去引导市场迭代更新发展。毕竟，在大数据时代，数据中心作为基础设施的需求是旺盛的，关上一扇门的同时未尝不可打开一扇窗。4、环境影响备案（环评）鉴于数据中心项目未列入《建设项目环境影响评价分类管理名录》(2018年修订)中，根据《中华人民共和国环境影响评价法》(2018年修订)的规定，数据中心不属于需要编制环境影响报告书、环境影响报告表的环境影响评价类别，因此，数据中心仍归类于对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的项目。故类似于立项备案，数据中心建设项目的环境影响评估并非采用核准流程，而是自行填报环境影响登记表办理、实行备案制。在方案设计中充分开展环境影响分析并形成方案和备案资料，结合当地环保部门的沟通结果或初审意见，登录环境影响登记表备案系统完成备案即可。时间要求方面，原则上在开工建设取得即可。虽然IDC项目对环境污染较小，相较而言环评备案的难度也不大，但也应当重视起来，切不可忽略环评手续。否则，同样可能面临停建、恢复原状等处罚，甚至处以总投资额1%以上5%以下的罚款。5、供电方案/合同（1）政策依据电力供应属于数据中心项目成功与否的核心要素之一，在项目初始及立项规划阶段，务必与项目用地所在区域的供电企业进行沟通，确定供电方案，以确保项目建成运营后，可以及时获得足够的电力供应。这方面主要的政策依据包括：2018年12月29日第十三届全国人大常委会第七次会议审议通过的《中华人民共和国电力法》：供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。用户对供电质量有特殊要求的，供电企业应当根据其必要性和电网的可能，提供相应的电力。中华人民共和国国务院颁布的《电力供应与使用条例》（国务院令第17号）：供电方式应当按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则，由电力供应与使用双方根据国家有关规定以及电网规划、用电需求和当地供电条件等因素协商确定。用户对供电质量有特殊要求的，供电企业应当根据其必要性和电网的可能，提供相应的电力。申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续，并按照国家有关规定交付费用；供电企业没有不予供电的合理理由的，应当供电。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》（中华人民共和国电力工业部令第8号）：供电企业的用电营业机构统一归口办理用户的用电申请和报装接电工作，包括用电申请书的发放及审核、供电条件勘查、供电方案确定及批复、有关费用收取、受电工程设计的审核、施工中间检查、竣工检验、供用电合同(协议)签约、装表接电等项业务。新建受电工程项目在立项阶段，用户应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目。未按前款规定办理的，供电企业有权拒绝受理其用电申请。如因供电企业供电能力不足或政府规定限制的用电项目，供电企业可通知用户暂缓办理。当前，从项目准入的角度，数据中心项目并不在各地限制的清单范围内，原则上符合各地发改要求、取得节能审查批复的项目，理论上都可以申请获得足额的供电方案及电力保障。且《供电营业规则》也对供电企业确定供电方案的时效性有明确规定：供电企业对已受理的用电申请，应尽速确定供电方案，高压双电源用户最长不超过二个月。若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。用户应根据确定的供电方案进行受电工程设计。但理想是丰满的，现实总是骨感的。由于数据中心的巨大电力需求，且往往需要从两个及以上不同的上游供电局变电站引入双路或多路市电供应，受制于现有电网的规划、容量、上游变电站距离等诸多因素，新建或改造数据中心项目在选址及立项阶段，企业就必须明确自身的用电需求，并与项目用地所在区域内的供电企业就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等内容积极沟通、达成意向性协议，方可选址确定项目。（2）关键内容根据《供电营业规则》，数据中心企业在申请新装或增加用电时，应向供电企业提供用电工程项目批准的文件及有关的用电资料，包括：用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等，并依照供电企业规定的格式如实填写用电申请书及办理所需手续。在申请用电时，除了递交必要的主体证明文件、客户用电登记表、客户主要用电设备清单、项目用地证明文件（产权文件、租赁关系证明文件等）等常规资料以外，还需提交项目立项批复、中华人民共和国建设工程规划许可证及中华人民共和国建设用地规划许可证三项关键性文件。关于用电性质也简单说两句。以我国电网现行销售电价分类为基础，原则上分为大工业用电、一般工商业及其他用电、居民用电和农业用电类别。对于数据中心项目而言，因其电力需求巨大，且运营成本Opex中电费支出几乎可以占到50%甚至更高，这部分在“第一节-可行性研究-运营性支出”也有过讨论。因此数据中心企业往往选择申请大工业用电，以获取尽可能地降低电费成本。实践中，也有部分数据中心企业出于各种因素选择申请一般工商业用电。不过，大工业用电下的峰谷平电度电价加基本电价模式，是否一定优于一般工商业用电电价，还是需要数据中心企业根据投产比例、项目负载及容量规划、实际变压器利用率等因素综合评判测算。（3）悟空说数据中心项目因其高耗能及连续不间断运营的要求，使得电力供应的充足且稳定性至关重要。不管是《GB50174数据中心设计规范》定义的A级/B级数据中心标准，还是《ANSI TIA942 数据中心电信基础设施标准》定义的Rated 4数据中心，都要求项目采用双市路供电，引入不同的上游变电站。对于超大或大型数据中心而言，往往还需要在项目用地或周边新建变电站、开闭站。这些不仅仅是要求数据中心企业在选址立项阶段，与供电企业就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等充分沟通、形成方案或达成意向性协议，方可定址并开展下一阶段工作。更为重要的是，只确认方案远远不够，还需要充分考虑供电方案落地实现所需的资金及时间成本，比如上游变电站如果距离项目用地超过10公里，不仅将造成因引入路径过长而陡增的引电成本，还会在实际电力管沟铺设过程中涉及拆迁、施工作业等众多市政问题；再比如现有变电站容量不足，需等待当地整体电力规划完成扩容后方可满足，甚至项目用地所在区域有多个待建或在建高耗能项目、均需从同一变电站引电，势必造成不同项目间“抢”电，影响正式投产。这些风险因素都会造成项目完全投产运营的不确定性增加，造成项目成本、进度、范围等不及或远超预期，对于数据中心这类重资产项目，这些都势必造成项目经济利益受损，投资不及预期甚至陷入窘境。所以，虽然从审批流程上讲，立项批复是供电方案申请的前置条件，但是实践中，供电方案的评估与确认却是立项备案之前的必经之路。供电方案的取得或者供电协议的签订，虽然理论上不会拿不到，但现实中确实有可能落不下来。因此，其在数据中心项目合规性手续中的重要性及综合难度绝不亚于其他批文。实践中，也存在项目为了确保投产，采用同一变电站的不同母线进行项目供电，即所谓的“假双路”，或者先取得两路市电的供电方案，但仅签署一路市电的供电协议、实现一路市电+柴发的供电模式，以加快投产速度。在其他合规性手续获批的前提下，这些所谓的变通方式虽然可以保证数据中心尽快投入生产，但由此带来的供电等级下降势必会影响项目在市场及客户间的竞争力。俗话说，磨刀不误砍柴工，好的开始是成功的一半。这一章作为本系列文章的开篇，篇幅较长，也是因为在这个阶段的目标，更多地是要把很多不确定性的问题转化为确定性问题，因此需要综合考虑、充分规划并评估风险，以确保项目后续能够朝着既定目标稳步踏进。至此，第一章“规划立项”的内容暂告一段落。本章参考文献：中伦新基建法律文集-互联网数据中心全解读未完待续。持续码字更新中欢迎各位感兴趣的读者交流切磋，共同进步。也再次声明本文只是作者基于自己的从业经验的整理和分享，难免有纰漏或不正之处，观点和态度可能也会有失偏颇，还请大家多多包涵，也欢迎大家指出并留言讨论。}

导读现在绝大多数的地区，我们看到的还在耕地种植的都是五六十岁以上的老人，年轻一点的都出去工作了，也不愿意干这种活，也不会干，一旦是没有人耕种了，很多时候就是荒废在那里，造成了严重的资源浪费。要知道，还是有现在绝大多数的地区，我们看到的还在耕地种植的都是五六十岁以上的老人，年轻一点的都出去工作了，也不愿意干这种活，也不会干，一旦是没有人耕种了，很多时候就是荒废在那里，造成了严重的资源浪费。要知道，还是有很多地方的人是缺少耕地的，一家好几口人都只能守着微薄的一亩地甚至几分的土地，其实，如若家里没人照管土地的，流转出去也是好的。毕竟这个方式是可以有效解决土地零散不集中、农村土地撂荒严重问题，这样大家也能从土地中摆脱出来，从事其它行业致富。那2020年土地流转多少钱一亩？流转中如果不愿意转了怎么办？2020年土地流转多少钱一亩？根据土流网发布《土地流转大数据分析报告》，耕地流转价格数据显示，我国各地区土地流转价格差异明显，尤其东西部差异尤为显著。分省份来看，经济发达的上海、北京、澳门、台湾及天津地区的土地流转价格排在了第一梯队，均价在1400-1800元/亩/年不等。东部的农业大省河北、山东、江苏、河南、浙江、广东、黑龙江以及吉林土地流转价格排在了第二梯队，均价在800-1200元/亩/年不等。西部地区的新疆、西藏、青海及甘肃等地区均价均低于全国平均价，预估2020年的流转价格应该也差不多。土地流转价格高不高，除了位置的好、差外，还跟土地的质量、创收的效益和流转的时限有关，这些因素都是要充分考虑的，所以今年土地流转价格多少钱一亩一年还待根据土地的实际情况来定，若想知道具体价格还需去当地询问，也正是因为各地流转市场的差异化，也就说明了全国土地流转市场仍有巨大提升空间，细碎化土地也有望被盘活利用，从而提升整体的流转面积。土地流转中，如果不愿意转了怎么办？土地流转关系到农民的生存大计，当然要采取农民自己的意愿，如果你的土地还没有签流转合同，个人又有承包能力，那么自己可以继续承包。如果已经签过土地流转合约了，你要反悔的话，是要给人经济赔偿的，也就是违约金，还要给村委会，承接人进行协商。土地流转中，如果自己不愿意转出去，可搞自主经营耕种，发挥自家主观能动性，当然也可采取其它方式。免责声明：本文章由会员“何原林”发布如果文章侵权，请联系我们处理，本站仅提供信息存储空间服务如因作品内容、版权和其他问题请于本站联系
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