城镇化率是有极限的。城镇化率的动力在于以非农产业为主的城镇地区收入回报超过以农业为主的农村地区，促使农村人口流向城市。因此，未来增长极限体现在三个方面。第一，随着农业人口的不断流出，在耕地一定的情况下，留下来从事农业人口的单位效益也将提升。理想的状态应该是从事农业，工业和服务业三类人口的效益相同，人口将停止流动。第二，在农村从事非农产业的人口逐渐增加，效益接近城镇。第三，城乡交通持续改善，城镇就业，农村居住成为常见模式。根据仇保兴部长2013年会的演讲，从已经接近城镇化极限的发达国家来看，大致分为两类：第一类，是新大陆国家，例如美国，澳大利亚，城镇化率普遍超过80%～90%。这一类国家普遍地广人稀，且没有历史包袱，能够采用大规模机械农业，模式普遍接近第一种，即农业效益与其他产业相当。例如美国农业人口占2%，产值占2%；工业人口占15%,产值占25%；服务业人口占83%,产值占73%。第二类是旧大陆国家，例如欧洲日本，山地较多，且土地产权历经千年，不太易进行大规模机械农业。这一类国家一般城镇化只能达到60～70%，但从事农业的人并不多，类似第二，第三种情况。例如荷兰虽然从事农业的人口仅有3%，但居住在农村的人口超过30%。具体到中国，肯定类似旧大陆国家的情况，但具体又有不同。说到相同点，还是引用仇部长的观点，在中国最发达的浙江，已经出现70%的人进入城镇，农村人口70%主要依靠非农产业的现象。即使不那么发达的安徽，依靠电动车，农村居住，县城工作正成为常态。说到不同点，主要有两个方面：第一，中国特色的户口制度使得许多进入城镇的移民没有享受到城市的公共服务。只能算半城市化。2010年在，中国城市化率超过50%，但户籍城镇化率仅有36%。中央已经意识到这个问题，在新型城镇化规划里提出了三个一亿人的目标，意味着未来将是就业城镇化与服务城镇化同步推进的时代，而且未来将逐步以服务城镇化为主。第二，中国的集体土地所有制实际属于公有制的一部分，导致农民是没有产权土地的。导致农民只能把更多资本全部投入在盖房上，对于改善农村的服务，教育乃至农业生产，大多采用事不关己高高挂起的态度，无法从投入教育或乡村环境等方面带来的增值中获益。因此不太可能出现西方式的乡村社区，以及中国古代乡绅员外经营村庄的模式。这种制度，导致中国的城市能够发挥集中力量办大事的优势，发展较快，农村发展是比私有制国家艰难很多的。总结一下，由于中国特色的农村制度，导致中国人更愿意进入城镇，城镇化率将超过一般私有制的旧大陆国家，但不太会能达到新大陆国家的水平。另外由于庞大的服务城镇化的欠帐，中国的城镇化仍将持续较长时间。知乎真的没有一个农村出生的？这么简单的道理都不明白？我户籍在中部山区某个村，这个村大概10年才正式通了公路，以前都是碎石铺路。从我老家的村里到镇上，开车要半个小时，大概20公里，从镇上到县里要坐一个多小时的车，从县里到市里，又需要两个小时。就这么一个隐藏在山沟的村子，90年代开始就陆续有年轻人进城，30年过去了，那片山区被撤销合并了至少5个村级行政单位，关闭了三所小学，唯一的中学也关了。我去年回去的时候，小小的村道旁边郁郁葱葱，绝大部分耕地被废弃，我小时候印象深刻的梯田上长满了高达十多米的大树，如果去掉山坡边零零星星的几栋房子，说是在原始丛林我都信。村里剩下还在开垦的耕地，种的都是水果蔬菜，村里老人家自己留着吃的。我回去的时间段不年不节的，于是我发现，常住农村的村民年龄最低也是50岁左右，我三叔46岁，在村里算年轻人，但他是镇上邮政局的局长，也不会常住村里。城市化进程已经结束了，没有农民工了，再也没有了。中国57%的城市化率，没有分年龄段，如果算50岁以下的人口城市化率，起码也有80%，甚至90%都不奇怪。用残忍一点的话说，接下来的城市化进程就是等农村的老年人死光，等最后一批留守儿童长大成人进城读书。到时候中国的城市化率会比美国还过分，美国的20%只有6000万村镇人口，中国耕地比美国还少，能不能让6000万人活的有尊严，死的够体面还是两回事，别说更多人了。}

2019-10-30 09:34
来源:
小白读财经
如果要问，国内有没有一场长达几十年的变革？我想说的是，除了改革开放，那就是城镇化。
日前，摩根士丹利发布蓝皮书报告《中国城市化2.0: 超级都市圈》，报告预测，到2030年中国的城市化率将升至75%，即增加2.2亿新市民。
截止2018年，国内城镇化率已经达到61.7%，虽然距离发达国家80%以上水平还有不少差距，但相比世界平均水平的54.8%左右，咱们的成绩还是不错的。
长期看，其实人口、房价、产业等都与城镇化有着密不可分的关系，城镇化三个字的背后，对于一个经济体来说，意义深远。
城镇化如何影响经济发展？
发展是什么？企业家有钱赚、地产开发商有地拿，老百姓有工作...这就是发展。所以长期以来，国人都把未来希望很大程度上寄托在城镇化之上，大家信仰大城市的房价只涨不跌，依靠的是啥？不就是看中大城市的高城镇化率嘛！但是我们整天挂在嘴边的所谓城镇化，细分的话，能够真正推动发展的，是人的城镇化，而非土地的城镇化。
今天咱们看到的城镇化数据（61.7%左右），指的是土地城镇化，而真正的人口城镇化率，远比61.7%要低。
土地城镇化很简单，大肆修路，搞基建，推掉破房子盖高楼，但实质上这种城市化最终可能会演变成为大规模筹钱运动，导致地方政府大肆举债，进而引发财政危机。而人的城镇化则有意义的多，因为只要人一过来，户籍、产业、就业等等都会跟着过来，其背后意味着农民工要像市民那样，享受着城市的公共服务和福利，这样才可以带动更多的发展空间。
可惜的是，过去很长一段时间，地方政府在GDP逻辑主导下进行了无数场轰轰烈烈的土地城镇化，导致产生了大量的空城；但欣慰的是，在2013年12月中央城镇化工作会议后，国家不断提出以人为中心的城镇化，这就是对过去城镇化一个很好的反思和对未来城镇化一个明智的指导。
城镇化率如何影响城市格局？
以德国为例，德国中小城市散布在全国，人口超过百万的城市仅有三个，分别是柏林、汉堡和慕尼黑，人口50万以上的城市不超过10个，50%以上的人口分布在中小城市，这与中国、美国和日本形成了鲜明的对比。所以咱经常听过有去美国，去日本投资买房，但很少有听过去德国投资买房。因为正是这种依靠小城镇经济建立起来的国家，才使得德国大量企业均匀分布，使得德国各地区的发展也较为均衡，所以也就不存在人口的大量流动和过大的房价分化。
说到分化，此前我在文章中也经常提到过，其中一点指的就是人口的分化。但反观国内，中国不可能让人口在大城市无限聚集，也不可能像德国一样让人口相对均匀地散布在所有国土，唯一能够折中的办法便是遍地开花——建立都市圈。
从城镇化到城市群，再到都市圈，这是《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的根本，也是未来中国城市格局的发展趋势。
目前，中国有长三角、珠三角等多个2000万人以上的都市圈，14个1000万-2000万人都市圈。恒大研究院数据显示，这24个都市圈以全国6.7%的土地集聚着全国约33%的常住人口，创造了约54%的GDP。
显然，人口继续向都市圈集聚，意味着产业随人走，其所带来的住房需求也使得大城市的房价有了坚实的刚需基础。
城镇化对于楼市意味着什么？
城镇化说白了就是把人口引入城市，农民进城后要在城里住下来，就要有住房，要有配套。而这所有的因素，都会带动房价的上涨。
楼市“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，而城镇化则恰恰决定了未来的人口流向。当下的中国城镇化正处于快速发展后期，未来城镇化还有多大空间，城镇化将为楼市带来什么？这些都是值得深思的问题。
1、城镇化空间绝不等同于房价上涨空间。他山之石可以攻玉，我们以美国为例，美国自1970年左右至今已进入后城市化阶段，城市人口和土地面积增长开始逐步放缓，但同期美国房价指数却上涨了约9倍之多。
再以欧洲小国希腊为例，其首都雅典是一个典型的逆城市化案例，市中心随处可见老旧的房屋和街道，甚至涂鸦。而雅典的房价在2018年同样也创造了7.3%的涨幅。
以上两个案例说明了一个道理，城镇化并不是驱动房价上涨的主要动因，真正能够让房价上涨的是城市人口购买力的提升。所以我国城镇化虽然较低，未来增长空间很大，但并不等同于未来房价的增长空间。
2、城镇化带动房地产的根本，不是简单的户籍改革。目前不少大中城市推出了人才引进政策，但户口一落地并不意味着城镇化就完事了，城市中的配套能否让新入户的市民消费得起，享受得到，这才是关键。
因此，户籍人口城镇化最终影响的是加速人口向大城市、特大城市聚集，最终表现出来的则是大城市乃至都市圈房价的上涨。但是，城市的房价能上涨多少，也并不是城镇化所能决定的，最终要看这座城市乃至都市圈能够给新居民带来什么。
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预计 2060—2070 年，中国可能实现「澳大利亚农场化」。最开始，乡、镇、村完全消失，方圆 30 千米内，除了农场主和一些简单的肉禽加工厂，不再有任何人类。而后则是原有的小城镇、地级市逐渐消失，原有的工厂、道路、不动产虽然是巨大的固定投资，也舍不得炸掉，但是「新增人口」全部往省会挤了。地级市只剩下老人，不会新添任何机器了。大约经过三代人的时间，留守的老人去世后，原有固定资产自然折旧为零，地级市完全荒废……一、资源我们有三种最基本的资源：农田、矿藏、人力。其中农田几乎是平均分布的，矿藏有几处，人力则是可以移动的。我们设想一种极端情况，假设完全没有「历史包袱」，7000 万人要从头建设一个省，按照今时今日的生产力，他们最有效率的模式，应该是下面这样的：每块土地一个农庄，粮食集中输送到省会。矿藏挖出来，集中输送到省会。所有人住在省会。在上面这个模式中，是不存在「地级市」的，县、乡、镇之类的更不会存在，因为不需要。整个生产模式就像一片巨大无比的「树叶」，一个个农庄把农作物集中起来，输送到支线，再输送到干线，最后全部集中到省会，再进行「进一步」处理。以前有句老话，「货到汉口活」。在当时，武汉作为九省通衢，是最大的交通枢纽，任何一种冷门的货物到了武汉，总能找到买家，总能找到用途，永远不用担心滞销，积压在手里。这其实说的是「商贸」的好处。猪鬃最有价值的用途是刷枪管。「二战」时，中国凭借地大物博，大量出口猪鬃，换取了大笔外汇，猪鬃成为重要的战略物资。而如果在农村，猪鬃就是废物。钾长石基本属于伴生矿，没有直接开采价值，可是拿到城里来，就可以广泛地用于陶瓷、玻璃行业。哪怕不值钱的水晶，还能做成 SWAROVSKI（施华洛世奇）呢。这些事情告诉我们，如果「交通」允许，则把所有的原材料统统集中到一个「市集」，然后再进行加工和分配，要远远比分成 N 个地级市，小范围内流通，直接低用途地用掉更有效率得多。在古代，交通效率十分糟糕，例如关羽「千里走单骑」，就是从许昌到新野，按目前的航空距离也就是 250 千米。可关羽走来，就是一千里路，花费好几个月的时间，如果让关羽带猪肉脯，恐怕早就坏了，因此才有了镇、村、城，每间隔百里的城市群。但是，今天的交通工具完全改变了一切，如果从省内任何一个地方到达省会都可以控制在 5 个小时内，那么在原地进行原料初加工，把所有的初级产品统统运输到省会，再进行深加工，才是效率最高的办法，而且不需要中转站。这时我们展望未来，一块土地可能仅剩下一个农庄、几个食品加工厂，把所有的「产出」统统送到省会，在省会再进行复杂的、大规模的制造和交易。放眼全球，秘鲁这样的国家，事实上只剩下一个首都利马，首都圈之外，就是矿山，无人居住。如文章《梦想与现实：3 年前这对夫妻卖掉北京房产到澳洲当农场主，如今却苦不堪言！》，讲的是一对北京夫妇，买了澳大利亚 300 多公顷的农场，欢欣雀跃，以为可以像中国一样玩房地产。结果，最近的人类在 30 千米外，他们唯一要做的事，是每周一次把农产品送到集市，带几瓶啤酒回家。人类集中居住，已成定局。二、威胁经济学第一定律是：dT >0，交易产生财富。经济学第二定律是：市场产生一切，除了市场本身。今天的大城市，可能处于人类一个非常奇特的转型关口，也是「特大城市」最脆弱的婴儿期。几乎所有的经济学著作，也包括所有的务实实践，都无比清晰地表明一个事实：城市化有利于 GDP。 于是开始减少户籍管制，放农民进城，增加人口流动。想拉升 GDP 吗？只需要简单地「赶人进城」。把越来越多的人口堆积到省会城市，这本身就会促进 GDP 增长，拉动生产力和需求的双增长。假设城市的人均 GDP 和农村差 5 倍，每年城市化 1% 的人口，换算成 GDP，就有 4% 的增长。但现实情况却是「超大城市」都在尽力地削减人口，所以京沪连续三年 GDP 增速全国垫底。这是为什么呢？}