2023年11月，高实金茂·文典府售楼处开放，这引起行业内外不少关注。文典府位于青岛高新区中部板块，是央企中国金茂为高新区国企——高实、高投代建的项目，也算是青岛第五座金茂府。这个盘怎么样？青岛改善客群能否买账？青岛高新区定位颇高的新楼盘，对改善客户有多大吸引力？Part1 高实金茂文典府，这个盘咋样？文典府是合作代建代售盘，但大概率比崂山金茂府的“舒适度”要高，估计用的“标儿”也不算太低。楼盘内部还有会所和下沉式庭院，外立面形象和房顶艺术造型也挺美观，售楼处释放的价格：靠北的16~17层产品单价1.6万左右，10层产品1.75万左右。这个价格贵不贵？周围中海红著的二手洋房挂牌单价1.45~1.6万，基本上就是最早买入价。中海红著的二手房几乎分文没动，但仍没出现批量成交。看了看中海红著的二手房，整个小区的绿化和园区还说的过去，算是在青岛中海的项目中拔尖得了。当年，中海红著的新房价格几乎是片区最高价，和之前的融创红岛壹号院并称“哼哈二将”。噢，不对，叫“东邪西毒”。还不对，叫“东成西就”。中海红著所处的高新区中片区住宅少，商业用地多，但空置率不低，因此板块的人口密度较低。中片区的人口密度低，那么这些楼盘像水岸人家、中海红著的楼下底商大多没有出租出去。高新区中片区的高实金茂·文典府周围没有步行可达的商业，离最近的商业不是览秀城，而是上马街道的晶悦广场。说好听了叫“坐拥双核商圈繁华商业配套”。那说不好听，叫“离西四社的上马镇”比较近，竞品楼盘估计可以这么去描述。凡事都有两面性，谁也不例外。虽然高实金茂·文典府周围居住、商业氛围比较“冷淡”，但生态环境还错，而且：周围路上，没有太多大车经过！楼盘北面有健身公园，东面有滨河公园，前面有天然芦苇荡（商业用地），水鸟、鱼、虾、蛙、虫等动物丰富。高实金茂文典府西侧是青岛高新区文典路学校，但是也得积分上学。高新区上学这点，真的非常公平。也就是说，积分符合那么紧挨着学校挺好；积分不符合，那挨着也没大用。Part2 高实金茂文典府要卖给谁？金茂高实文典府的意向客户，主要还是高新区工作的中产客群，以及上马、红岛、棘洪滩的地缘改善。这个盘不临高新唯一的8号线地铁，也不像中欧青特滨湖国际一样位于人口最为集中的东片区，那自然不会吸引市区外溢客群。目前，中欧青特滨湖国际的147户型的单价在15000每平，17层高层产品还能欣赏西侧的祥茂河湿地公园的美景，前排8号楼客厅落地窗，视野和采光无敌。这栋楼高区的库存没多少了，这个价格要比高实金茂文典府的后排的高层更合适。高实金茂文典府的高层北面是湿地，东边是也是湿地，从某种角度上讲确实不如中欧青特滨湖。如果这几栋高层的单价在16000元每平，即便有恒温恒湿系统和精装，也不如选择配套和人气、景观更好的中欧青特项目了。如果您是单纯就是考虑要个“洋房”，10层以上的房子接受不了，那还是可以一起看看高实金茂文典府。但是，洋房1.7万以上的价格是不是稍微有点高了？旁边的中海红著现房卖1.4万都卖不掉，文典府就能每平多卖3000元？Part3 高新区现在的配套如何，高端客群多吗？高新区这几年的教育配套的发展是有目共睹，高新区就学的孩子，可以跟四区同步考市区的高中。但商业发展确实是个很大的短板，除了览秀城、52+外，其他就没有大规模的商场。而且，高新区的餐饮、休闲产业发展也比较慢，中高端消费场所较少。除甄海鱼宴、甄海炖品外，像青岛的中端连锁品牌鑫复盛、双和园等品牌在高新区都没有分店，更别提铭家等品牌了。去年底，览秀城开业，高新区商业综合体的命运齿轮才开始正式运行。内部餐饮门店不乏中端以上品牌，但整个商场面积太大，其他品类稍显杂乱。最近，有热心市民吐槽在高新区最大的商业综合体金茂览秀城负一楼某达超市，买到了疑似变质的商品。其实，某达的消费档次一般略高于某群，但它在青岛各个区布局的商场里很多产品类型和价格并不均衡。特别是蔬菜水果肉类，比如新快的生肉，在高新区只有比较便宜的，在崂山和东李、城阳丽达会有价位、定位更高点的。这位热心市民反馈的问题，侧面反馈了一些问题：疑似变质的主要原因，一般可以推断为：客流量少，商品流通慢、放的时间久。之前，高新区很多住户大多在市区和城阳消费，从览秀城开业后，他们才刚刚形成就地消费的习惯。其实，疑似变质得需要有关部分鉴定报告，网上舆论说了不算。青岛也不只是高新区出现这种疑似情况，但希望商家还是要真诚以待，保证好食品安全。高新区在售的大部分新房主要是人才公寓转的商品房，像中欧国际城的北五区、招商雍华府等，还有几个刚需盘如青特滨江悦、高实诚以及国信溪地美岸等。这些房源除了极少的低密度住宅外，大多都在万元线左右，而且还是现房、准现房。那高端楼盘呢？高新区已交付的高端盘就是融创红岛壹号院，二手房成交单价在1.3~1.8万。除此之外，整个高新区的高端客群主要集中在金茂墅、未来交付的中欧金茂府和中欧青特滨湖项目。其他楼盘大多还是偏刚需为主，业主更多属于“成长型”客群。也就是说，一个个高端盘连续出现，开发商想要让高新区有钱人都买单，这确实急不得。毕竟改善客群有限，慢慢养，慢慢来。很多高新区的人想改善换房，但苦于自己的二手房不降价就卖不出去。而且，其中不少人手里就一套房。其实，这个问题很好解决，卖掉原来的刚需房，在这个市场中把握机会也低价买入新楼盘，全家租房等待交付即可。高新区的高薪&高新单位也不少，像海克斯康、高测、盘古智能制造、力克川、海大生物等，这至少意味着客群基础还不差。而且，高新区没有成片的回迁房，还是比较值得外来年轻人的奔赴的。后期，青岛高新区的楼市会趋于全面改善化吗？趋势肯定是这样，但还是那句话，需要慢慢养。大家都想改善房，但二手房不降价真不好卖，还有那么多人才公寓转的商品房也不少。因此，如果您关注高实金茂文典府的洋房，可以一起跟咱们看看，毕竟是洋房；如果预算只够该项目的高层，那不如一起看看别的。如果咱单价16000元买个高层，而且在高新区中部，意义真不大。具体开盘成交价是多少，这个还得看开发商，如果真的是前期宣传的单价，那就好准备“冬眠”了。专注青岛楼市新鲜事，让楼市没什么秘密，青岛买房、卖房，趋利避害。最新动态，最新方向。文末收藏、在看、点赞，分享给需要的朋友。}