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平安银行上半年净利润同比增４５％　未来将增加住房按揭贷款
新华网广东频道
　　新华网深圳８月１６日专电（记者赵瑞希）１６日，平安银行发布了整合后的首份半年报。报告显示，上半年平安银行净利润达６８．７亿元，同比增长４５％。在当天举行的业绩发布会上，平安银行行长理查德表示，未来将增加住房按揭贷款业务。
　　上半年，平安银行资产总额达１４，９０６亿元，较年初增１８．５％；实现营业收入１９６．２６亿元，同比增长６１．７％，其中，非利息净收入达３４．６９亿元，较上年同期增长９８．８％。
　　截至２０１２年６月３０日，平安银行资本充足率和核心资本充足率分别为１１．４％和８．４４％。而不良贷款余额为４９．７１亿元，不良率０．７３％较年初上升０．２个百分点。
　　对此，理查德表示，不良率的上升主要是温州分行小企业贷款占比高导致的问题，而不是全行组合的问题。
　　截至２０１２年６月３０日，平安银行住房按揭贷款为７０５．１３亿元，较年初下降６％，受此影响零售贷款占一般性贷款比重从年初的２９％下降到２７％。理查德表示，“房地产行业已经触底了，所以会多做一点（住房按揭贷款）。”
　　同时，平安银行还公布其半年度利润分配预案，以该行２０１２年６月３０日的总股本为基数，每股派发现金０．１元（含税），本次实际用于分配利润共计５．１２亿元。（完）
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汽车消费贷款利率大幅上浮:车商淡定消费者敏感
　　4月20日，一名车模在展示最高时速达348千米的布加迪威龙Super Sport。上海新国际博览中心举行的第十四届上海车展媒体日上，众多超级跑车竞相亮相。这些将科技与艺术融于一体的超级跑车代表着当今汽车工业的最高水平，是本届车展上一大亮点，让无数车迷叹为观止。新华社记者 裴鑫（资料图）　　______________________________________________________________________________
　　新华网广州4月22日专电（记者陈冀、欧甸丘）在央行再度加息、持续调高存款准备金率的情况下，为应对紧张的信贷额度，国内部分银行提高了车贷利率。今年以来，在国家取消小排量车购税优惠、汽车下乡补贴等优惠政策、部分地区实行限购等情况下，被汽车经销商当作促销策略的汽车消费贷款，又提高利率。车贷利率提高对车市影响有多大？消费者该如何理性购车？记者对此进行了深入调查。　　车贷为何加重&砝码&？　　市场信息显示，受信贷紧缩影响，近期陆续有银行提高汽车贷款利率，上浮比例达10%－15%。记者随后就此向各大银行进行了求证。　　中国银行客服人员陆婷告诉记者，3年期的车贷基准利率是6.4%，目前尚未接到上浮车贷利率的通知。但是在具体的买卖合同中，车贷利率可能会视个人具体情况而定，相关的4S店和银行的某个支行有合作，由他们确定车贷利率上浮的标准。　　中国工商银行客服人员告诉记者，从日开始，所有汽车贷款利率都将在基准利率的基础上上浮15%以上。　　建设银行北京分行前门个贷中心的蔡先生告诉记者，从去年8月开始，就上浮了车贷利率，大约在基准利率的基础上上浮10%。　　招商银行客服人员说，现在的车贷利率一般是按照6.4%的年利率标准，在实际操作中会做适当上浮，但是无明确规定会上浮多少。　　从市场反馈的信息来看，车贷利率的提高却显得更加不平静。伴随4月6日央行再次加息，上海、广州、深圳等多家银行车贷利率均出现了基准利率之上15%左右的大幅上升，而车贷审批门槛进一步提高，有的银行索性暂停了车贷审批。据记者调查了解，有的银行则开始对车贷严格执行差别化对待。银行给出差别化利率主要是考虑客户的个人资质，如果资质未达到银行理想标准，贷款利率甚至可能会上浮20%－30%。　　银行车贷为何加重&砝码&？据业内人士透露，由于信贷额度有限，银行一方面考虑了风险控制的因素，一方面想通过提高车贷利率提升&贷款效率&，与此同时，对紧缩形势下银行利润的弥补考虑，也是造成银行车贷利率上浮的主要原因。
　　车贷利率提高会否影响汽车销售？　　车贷利率提高对车市销售有何影响？记者对北京多家车行进行了调查。　　北京北方伟业汽车销售公司销售经理郭小姐告诉记者，车贷利率现在已经达到8.9%，不论是3年期还是2年期的车贷都在银行基本利率基础上上浮了40%，从今年1月份就已经执行了这个规定。银行上浮车贷利率后，对车贷审批更加严格。　　郭小姐举例说，以2010款奔腾B70（自动）为例，售价为15.58万元，现在优惠价为14.08万元，贷款分3年偿还的话，最后算下来，比全款立即支付要多出近2万元。　　虽然用车贷购车成本增加了，但记者走访的汽车经销商则认为，车贷利率提高对汽车销售的影响有限。　　&总体来说，利率上浮不会对销售产生较大影响，一方面是本来用车贷购车的人就少，用车贷购车的数目占总售出车辆数目不到10%。另一方面，自北京限牌以后，很多车辆的市场需求都缩小了，要么降价、要么给予很多打折优惠，这样一来，即便是提高了部分利率，从最终的总体价格上都不会体现得太突出。&郭小姐分析认为。　　北京真浩泰汽车销售有限公司业务员梅先生也持同样观点，他同时认为：&基准利率上浮几乎不会影响我们的价格和销售，也不会太多调整销售策略，尤其对于一些经济型新车型更不会有价格上的影响，因为来买车的人，大部分都能够承受得了10万－20万元之间的全额支付。&　　记者调查发现，目前从银行贷款购车主要有两种方式，一种是车贷，一种是信用卡分期付款。车贷最低首付20%至30%，最高贷款年限为5年60期，利率则随着银行利率的涨幅；分期付款则采取收手续费形式，手续费为购车全款的8%至10%，需要购车时一次付清，购车款平均分摊在还款期，购车款最长分3年36期还清，但分期付款的缺点是需要质押车证，同时提前还款较难操作。
　　据汽车销售人员介绍，选择贷款购车的主要有两类人，一类是白领，一类是做生意的。白领有购车需求，但短期内缺乏全款付现能力；生意人则重视现金流，虽有实力付全款，但很多人更愿意选择贷款购车。以往车贷受到高收入人群青睐，在豪华车市场占据较大的比例，随着普通消费者观念的转变，从去年下半年起，普通家用轿车市场贷款的比例有了一定上升。　　计划购车的消费者则对此轮车贷利率提高较为敏感。消费者李兴盛准备买一款奔腾车，价格为14万元左右，首付30%，3年贷款期，算下来每月要还款3100元左右，利率上浮30%左右则会导致每月将要多支出200元左右。&每月多出200元还是能够承受的。现在不买，等再过些时间可能车贷利率还会继续上浮，那个时候就要出更多钱了。&　　消费者张慧燕夫妻都是工薪阶层，她表示一般情况下不会考虑车贷。她认为：&现在从银行贷款买车越来越难，利率高，周期很长，最终能否拿下来也是个未知数。虽然利率上浮只会给自己每个月多增加几百元的负担，似乎很不起眼，但是如果考虑到现在什么都在涨价，凑到一起每个月增加的负担就不再是几百元了，与其增加自己这么大的压力还不如先把买车的计划放一放。&　　国家应出台金融扶持政策　　业内人士分析指出，在银行基准利率上涨的大环境下，车贷利息下行并不现实。因而，对于打算贷款买车的消费者应综合考虑购车成本，理性选择购车方式。　　广东省消费者委员会副秘书长江列华分析指出，车贷利率提高了，许多打算贷款买车的消费者会转为用信用卡分期付款的方式购车。但部分汽车金融公司推出免息车贷，手续费却可能较高。有的则推出免息贷款，但总车款一定会有所上浮。另外汽车金融公司会要求车贷合同上要附加购买车险作为条件，这些保险很可能车主根本就不需要，或者保费过高。因而，&消费者购车应看重整个购车环节的总体成本，因为购车的每个环节都影响着购车成本。&　　业内人士同时也分析指出，此轮银行车贷紧缩，汽车金融公司或将受益。在国家取消小排量车购税优惠、汽车下乡补贴等优惠政策、部分地区实行限购等情况下，车贷一度被汽车经销商当作促销的重要策略。因为我国贷款购车人群的比例在11%左右，而在美国，贷款购车的比例是75%－80%，德国是70%，印度是60%－70%，其增长空间较大。　　广东省保险学会副秘书长王明友则认为，在车贷收紧的氛围下，有关部门应推出汽车信贷扶持政策，鼓励车企设立汽车金融公司，提高消费者贷款购车比例。通过低息放贷方式，直接扶持汽车金融公司、汽车信贷业务部门。目前汽车金融公司的车贷利率比银行车贷的利率高几个百分点，但如果汽车信贷扶持政策实施到位的话，贷款利率降低，将有利于释放消费需求。　　作者：陈冀 欧甸丘(责任编辑：UN015)
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近期热点关注& 并购贷款：“成为银行新的利润增长点”为时尚早
并购贷款：“成为银行新的利润增长点”为时尚早(2)
　　　　　　第六，并购方除其提供的并购贷款外的收购资金的来源，也可能潜藏风险。如果其他资金主要来自于其他融资途径的，其风险问题可能在运作过程放大。比如并购方向其他企业拆借资金的，就应关注出借企业对借款人的权利要求和特殊的法律安排，有可能它们之间内部的安排会和银行与借款人之间的安排发生冲突。而如果是借款人挪用其他金融机构的非并购用途的贷款的话，则借款人将存在重大的违约风险，一旦银行提出提前收贷的话，就有可能影响到并购活动甚至借款人的正常经营。
其次，专业团队的搭建需要在实践中完成，人才的竞争将加剧项目运作风险。
由于并购贷款与传统信贷业务相比，在法律、财务、行业等方面的知识和技能上对信贷人员都提出了更高的专业性要求。银行善于在经营、财务和行业风险方面进行分析和管理，但缺乏并购方面的经验和专才，因此，对于复杂并具有高风险的并购活动中的法律风险的防范和控制相对较为薄弱。因此，银监会要求商业银行对于并购贷款在业务受理、尽职调查、风险评估、合同签订、贷款发放、贷后管理等主要业务环节及内控体系中加强专业化的管理与控制。按照《指引》的要求，开展并购贷款业务的商业银行应具有与其并购贷款业务规模和复杂程度相适应的足够数量的熟悉并购相关法律、财务、行业等知识的专业人员。具体而言，商业银行应在内部组织并购贷款尽职调查和风险评估的专门团队，专门团队的负责人应有3年以上并购从业经验，专门团队的成员可包括但不限于并购专家、信贷专家、行业专家、法律专家、财务专家等。而从当前的市场实践来看，诸如此等专业人才大都被券商投资银行部门、专业会计师事务所、律师事务所、评估师事务所囊括，对于薪酬等竞争机制相对落后的商业银行而言，要在专业人才竞争白热化的格局中吸引高端专业人才、在内部组织专门团队，显然不是一蹴而就的事情。即使勉强组建了团队，而专业人才的竞争又将加剧项目运作风险，如果操作团队的实践经验不足或者操作未能勤勉尽责，遗留的风险隐患也很大。
总之。并购贷款中的法律风险控制会是一个技术性难题，并需要实践来提供经验以不断完善。但法律风险本身并不是孤立的，它往往和诸如财务、经营、整合及商业等风险交织在一起。在对并购贷款的风险观念上，银行还需要在实践操作中来强化和提升的。但是，商业银行的并购贷款业务开展刚刚起步，没有案例可参照，更没有时间来&实践&历练。
其三，资本市场的国际化进程将加剧并购贷款的风险毁伤力度。
　&& &&随着中国经济的全球化进程加快，国际资本市场、产业体系的风险传导效应也将越来越大地影响中国企业的经营环境。并购贷款的资金投向、项目跟踪监控的难度都逐渐加大。并购前的风险控制、并购是否顺利完成、并购完成后经营情况怎样等，都可能危及贷款安全。并购的成功与否，不仅仅取决于并购交易，更重要的是取决于并购后人员、机构、管理的整合，从组织形式到企业文化等一系列的企业再造活动能否顺利完成。
研究表明，企业并购成功率往往不足50%。而并购贷款是以并购企业未来的现金流为第一还款来源，因此一旦企业整合不成功，并购贷款就可能暴露风险。并购贷款涉及兼并双方企业，包括行业发展状况、适用的法律法规、股权结构安排、债务、资产价格认定、政府关系等多方面问题，如果牵扯到海外并购，问题就更加复杂。　
　其四，非市场化的&并购贷款&提速，容易滋生盲目乐观氛围，加剧潜在的风险积累。
自2008年底银监会发放《商业银行并购贷款风险管理指引》以来，通过近3个月的具体运行操作，银行业发放并购贷款已遍地开花，热潮逐浪升高。
　　此次政策改变，决策者显然是期望银行能为并购以及更深层次的产业整合注入活力和动力。但是，统计数据表明，获取并购贷款的企业来看，钢铁、电器、机械、金属等成为受益最多的行业，并且均为国有大型企业，尤其是垄断程度较高的中央企业成为主导。笔者认为，这是一个很危险的现象。首先，国有大型企业的资源垄、市场断性极高，本身资金都比较充裕，小的并购根本就不需要贷款，而大的并购项目整合周期都很长，潜在的风险问题不易发觉。当前国企的市场化程度很低，产业整合能力（尤其是跨境整合）较弱，而4万亿刺激经济的饕餮大餐、十大产业振兴规划都已为国企&肥肉上贴膘&，如今，并购贷款再度追着为国企的肥屁股往上贴！而对于市场程度、经营效益都很高的民企而言，对资金的渴求是极为强烈的，但并购贷款却避而远之！如此贪大喜功、不尊重市场的并购，表面的热闹和繁荣，将使&初战告捷&的商业银行们陷入盲目乐观，并购之后的产业的深化整合似乎已如探囊取物，其潜藏的风险是无容置疑的。
贝恩管理咨询公司一项关于并购失败的调查研究显示，80%左右的国际并购失败案例直接或间接源于企业并购之后的整合，而只有20%左右的失败案例出现在并购的前期交易阶段。这对充满乐观氛围的中国商业银行并购贷款业务而言，推动企业融入全球化、加快资源整合及拉动内需，显然不仅是任重而道远。如果严格按照银监会的《商业银行并购贷款风险管理指引》要求，能够正常开展并购贷款业务也不是容易的事情。
在拥有完善的市场规则和成熟的市场参与主体的发达国家中，灵活、多样的并购融资方式都很成熟，包括股本融资工具、债券融资工具和金融机构提供的收购融资贷款。但是，中国当前并没有成熟的并购融资工具，仅仅是商业银行&赤脚冲锋&的并购贷款，风险的规避是要考验监管层的智慧的。
　至于那些把并购贷款视为&发掘新利润增长点的良机&而热捧的商业银行，傍上高度垄断的央企倒也罢了，如果还是一味地将一腔热情使劲往产能绝对过剩的国企屁股上贴、尤其是往风险不断累积的房地产商屁股上贴，其未来收获的可能就不是&利润增长点&了，那将注定坏帐跟随终生，吃不了兜着走！
最后，还是再提醒一句：千万别忘了，并购贷款业务仅仅是一项高风险的贷款业务，目标企业未来的效益、市场竞争、风险控制能力是发展并购贷款业务时首先考虑的要务。政府当局也该借鉴国外经验，防止因金融资源过度向大企业和大城市集中而引起中小企业融资环境的进一步恶化。
&&&&&&&& （2009年4月15日，《新财经》杂志专稿）
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第&1&题：计算题: ()
& 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
& &已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
& &试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
正确答案：有， 或者 第&2&题：计算题: ()
& 某国有企业按照市政府&退城进郊&的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
& &按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》&商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让&。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。
& &土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?
& &土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。
& &假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
& &根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
正确答案：有， 或者 第&3&题：计算题: ()
& 某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。
& &由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在日可贷多少款。
& &项目其他有关资料如下：
& &该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。 & &大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米&日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
& &经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的0.2%，出租税金为年租金的12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。当地土地还原利率8%，综合还原利率10%，银行存款利息率6.5%，银行贷款利息率10%，资本折现率12%。
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