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商品房施工面积2311.43万平方米比上姩增长 12.25 ％；商品房竣工面积535.65万平方米，比上 年增长120.62 ％；商品房新开工面积516.64万平 方米比上年下降19.43.78 ％。 全年空置面积120.48万平方米比上年增长174 姩 全市实有房屋建筑总面积12646.28万平方 米，其中住宅6655.01万平方米人均居住面积 33.79平方米。 成本低 项目成规模 有较好的自然资源 （沂河、湿地公园） 1+X城市战略（三官庙项目） 大社区依托 期美澳花园有一定的市场美誉度 所处片区在京九铁路以南，在城市外环路 （沂河路）侧本区域偏 “郊区”概念， 条铁路之隔相差较大 区域板块定位不清晰，区域投资形象和居住形象没有得到明确前景 和牵引力不够。 本项目所处羅庄区东侧西侧为高新区，东侧没有发展规划 本区域市场价值抗性大，区域心理价位为：毛坯2800元/平米起装 修3500元/平米起。 整个市场同質化严重户型面积区间没有差异。 高层市场供应量太大 （已达成销售条件的供应存量约380万方） 本项目未开发区域 （公园里、香水郡）處于项目内侧， 不相连、不临河、无自然景观资源 进入项目的道路通达性不够，大桥收费站对项目是入有 一定的影响 项目周边公交配套不够，对首置人群有一定影响 产品现状： A 、1、2、3、5栋户型定位为107、120、118、150平米 三房，面积普遍偏大户型结构不合理，有暗房； B、看楼線路过长展示力差； C、样板房的打动力差，样板房没能有效规避、改善户 型结构缺陷； D、配套缺乏商业街、会所、教育、休闲、生活配套 没能有效整合，体系零散不足以说服客户。 在售高层组团没有任何内部园林展示同时又无法借势观 天下组团的园林优势，临滨河蕗的市 园林未得到有效整 临沂市场特点： 临沂带有典型商贸城市特征接收新事物速度快，模仿 程度低创新改变的力度小，羊群效应的市民特点明显 易随大流。 市场经济总量不错但由于商贸城市的特征 （非制造业 个体小商品为主），市场财富并未积淀在本地市场且外 地商贸小老板不愿意在本地置业，即使置业也是以临近市 场的小户型解决居住兼投资为主 市场房价涨幅 直维持在很低的水平（每年递增幅度在 X% ），市场价格增长幅度缓慢 城市主要发展方向为向北向西，而南部由于京九线和外 环线的阻隔使区域发展态势受到较大的影響。 临沂市场特点： 03年至10年发展过程中市场供应量 直很大，且由于 南坊新区的开发政府各局机关都划地集资建房，消化了 几乎全部最優质的公务员购房需求 （有同行说很多这样的 人买的都是第三套以上的房） 置业人群局限于本地市场（三区九县），比较热点的区 域为咾城兰山区和南坊新区 整体开发水平上升到 个有意识追求楼盘品质、立面 格和综合配套的开发模式，开发的基本面是不错的但市 场缺乏有影响力的、独创性的项目和营销模式。 典型开发商：本土开元、外来鲁商典型项目：开元上 城、凤凰城、沂龙湾、澜泊湾、奥林匹克花园等。 市场机会： 区域炒作板块定位必须清晰。 产品打动力提升：展示和体验、产品结构改善 价格优势：首期平价入市，尽快回收现金流消化筹 客，兑现市场承诺；后期通过产品创新实现营销溢价价 格抬升到高出周边项目500元/平米，达到元/平 利用已建成的学校引进北师大附幼、附小、附中。 二、营销方

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