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我家房子前面被开发商建房挡住阳光冬天一天到晚都晒不到太阳,请问老师像我这样的情况应该怎么办呢?
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2016你到底能不能买得起房？真相来了
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导语：从近十年前房地产市场火爆伊始，房价什么时候降下来一直是广大人民群众关心的话题。2015年，房地产市场遇冷，这让未来“房奴”们满怀期待。是否在2016年就可以买得起房子了？看我们为你一一分析。
何谓买得起？一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢？首先来看一个名词“房价收入比”，所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
如图所示：在易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》排行榜中，深圳、厦门、北京冲进前三甲，35个大中城市房价收入比均值为8.7。值得注意的是，在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过了20，位居第一位，其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，几个城市的房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。以深圳为例，它的房价收入比为20.2。2013年深圳的房价收入比还只有18，如今已经飙升到近22.2，也就是说在深圳，一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，实际上要耗费20多年才能得偿所愿。
房价到底多少才算合理？以房价收入比估算，一个城市要达到宜居的标准，那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子，或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房，租一个带卫生间的独立单间（15㎡），那么房租应该不超过工资的六分之一。
是否会降价？近年来，我国一线城市房价居高不下、二三线城市库存情况严重。近日，中央经济工作会议在京召开，会议指出，化解房地产库存是明年经济社会发展五大任务之一，并明确鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。媒体喊话各大房地产开发商：房地产库存压力大，开发商适当降价是最明智的选择。
房企真的愿意降房价去库存？过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。从目前来看，全国楼市分化仍然明显，此前库存量大的部分二线城市和三四线城市，本月库存仍处于上升阶段。一位全国性大型房企营销负责人指出，“房企销售是市场化操作，如果库存无法出清，那开发商肯定早就让步了。现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售，基本没有降价空间。”日本几代人都被房子坑惨了“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的。但未来呢？看看日本的情形。日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。
经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有市中心附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。本文综合自人民日报、新华网、央视财经、齐俊杰（ID：qijunjie82）
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作者：王恒嘉有业内人士向小编抱怨：项目开始都是经过充分论证计算的，不明白为何这么难卖。事实上，项目去化难，大多并非决策体系错了，而是参考的关键数据错了。目前全国许多项目出现去化难，有业内人士向小编抱怨：项目开始都是经过充分论证计算的，不明白为何这么难卖。小编认为，事实上，进入城市、确定项目之所以出现判断偏差，原因无非有二：1、决策参考的相关数字对楼市并无决定性作用；2、相关数字本身就是错的。比如，曾经被许多人关注的城市的“房价收入比”，在房屋的去化方面其参考价值就不大，其原因在于相关资源的聚集和大规模的“移民”效应，以及由此引发的高预期。区域移民在当地人口中所占比例、移民持续增加的速度，对房价反而具有决定性的意义。而一个曾被许多房企忽视的数字“人均住房面积”，恰恰是能反映每个城市乃至区域的真实需求的。之前这个数字之所以不受重视是因为之前的统计口径局限，对房企决策而言相关数字并不真实。小编认为，真实的“人均住房面积”能够反映一个城市的住房需求。而通过对潜在客户群体年龄、学历、工作等的统计，完全可以得出一个可靠的统计结果。用这个结果去指导项目的选择，将极大地减小风险。【房价收入比和“泡沫”无关，“移民”、“ 投资”提升房价】有的国家和地区用房价收入比来判断当地地产是否存在泡沫，小编认为这一做法在中国并不适用。2014年房价收入比最高的“北上广深”，2015年在房地产市场的表现反而好于很多房价收入比低的城市，而且也看不到任何泡沫破裂的迹象，反而还在持续上涨。区域移民提升房价为什么房价收入比不起作用？核心原因之一在于大量的区域移民，以及中国的区域移民与发达国家完全不同的一些特点。区域移民是从经济欠发达地区向经济发达的地区移民。中国曾有680个城市，现在剩下640个，最后可能只剩600，大量城市被合并，大城市越来越多。农民工在一线城市的建筑工地一个月拿一万，在农村根本不可能实现。有人统计认为：中国同样素质的人，在大中城市的收入是在小城市和农村的8倍。这种情况并不是世界性的，印度城市和农村的收入差距可能就只有1.6倍。而且中国的这种区域移民，其本质与欧洲等发达国家是完全不同的。发达国家，地区间移民不会对房价产生全局性的影响，因为一地居民增加，另一地居民减少，总体需求不变。而中国的移民，许多是从农村迁移到城市，在造成城市住房总体需求上升的同时，造成超级城市房价巨幅上升。而这种巨幅上升，并不完全是由移民产生的新需求直接导致的，而在于大众预期被移民趋势推高。当预期到大量移民进入城市增加住房需求后，理性消费者会尽早购买住房，等待住房升值，这就会使得住房价格上涨速度远快于居民收入和租金的上涨速度，这就是房价与居民收入之间失去直接关联的主要原因。移民和房价之间统计数字的正相关，是惊人的。学者陆铭、欧海军、陈斌开共同的研究表明，在控制了城市经济发展水平和城市人口规模等因素后：2000年区域移民占当地总人口的比例每高出10个百分点，2005年的住房价格就会高出8.33%。而移民比例的变化，对房价的影响则更大。年期间，移民占比变化每高出10个百分点，2005年的住房价格就会高出16.17%。最高收入人群投资提升房价根据北京师范大学教授罗楚亮的研究，1996年之前低收入人群拥有更多的住房面积。而在2000年以后，人均拥有住房的面积的集中率要高于居住面积，也就是说越来越多人投资住房不是为了居住，而且人均拥有住房面积逐渐向高收入人群集中。耐人寻味的是，小编发现，根据罗楚亮的研究，1993年以前，收入最高的10%的人群拥有的住房面积低于收入最低的10%人群！这也许和收入低的人群在当时的公房分配、房改等方面占政策优势有关。但随着商品房所占比例越来越大，到2009年的时候，收入最高的10%的人群人均住房面积相当于收入最低的10%的人群的2.24倍。罗楚亮认为，这个变化的很大一个原因在于，人们逐渐将住房作为一种投资品，从而将个人收入、金融资产等转化为住房投资。【人均住宅32.9平方？实际可能只有20平方！】2012年，《中国统计年鉴》发布的全国人均住宅建筑面积为32.9平方米。小编认为这是一个很高的数字，因为英国、法国、德国等发达国家的人均住宅面积也不过在35平方米左右。然而，这一数字却与国人乃至业内人士的观感并不相符合。按照这个数字，中国人应该没有很高的住房需求了，这明显不是事实，特别是在一线强二线城市，更加不是事实。这一数字当年曾引起广泛关注，许多人认为数字之所以与自己的认知不同，是因为自己“被平均了”，这一观点当然是有一些道理的。以深圳为例，2009年，中国城市规划设计研究院的一项调查表明，深圳单身农民工平均住房面积为9.8平方米，而原住民“老深圳”们人均住房高达388平方米。不过小编认为“被平均”并不能解释所有问题。因为从理论来说，平均数字也应该可以反映市场需求才对。而《中国统计年鉴》里的各个重要城市的人均住宅建筑面积，彼此之间数字差距很小，这无法解释北、上、广、深特别是深圳近期楼市的火爆，更无法解释各个城市之间去化方面的巨大差距。小编发现，已经有多位学者对统计做过分析，均认为：该数据之所以无法正常使用，是因为该数据来自入户抽样调查，而调查人员询问的是有户籍和有住房的当地家庭，从而得出数据。也就是说，该数据反映的并非城市常住人口的真实数据。真实的数字是怎样的？沈晓杰等多位学者，根据公开的每年竣工建筑面积和城镇人口等数据，重新计算后的数值均是：17---22平方之间。【真实的人均住宅数字，完全可以反映各地楼市的真实需求！】中国社会科学院数量经济与技术经济研究所研究员张延群经过长期研究，用各地城镇人口、城市户籍非农业人口数量作为人口数，以各年城市住宅竣工面积作为商品房面积数，估算了2005年、2012年20多个城市的人均住房面积数，相关数据与统计年鉴中的数字有巨大差距，而各城市的估算数之间，差距很明显凸显出来了。更重要的是，按照这个统计：2012年，北京（15.57）、上海（17.08）、深圳（12.09）等地的人均住宅建筑面积明显少于其它一些城市，而深圳更是以12.09平方的数字成为其中最少的一个城市，这完全可以解释深圳近期楼市的火爆。另外，从2005年和2012年的数字对比来看，如果根据《年鉴》的数字，人均住房面积均有大幅增长。而根据张延群的估算数字，北京、上海、深圳等地的人均住房面积在7年间还下降了，比如北京从17.55下降到15.57、上海从17.37下降到17.08、深圳从14.05下降到12.09，因此这些城市的需求很有可能并未减少，因此去化容易。而根据估算数字，人均住房面积增加明显的一些城市，去化明显非常困难。从这个统计来看，人均住房面积完全可以作为判断当地房地产市场和去化难易程度的主要指标，以前这个指标之所以被忽视，只是因为相关统计不太真实。相关列表如下，关注不同城市的您可以根据当地的数字做出自己的判断：22城市人均住房面积年鉴数与真实估算数对照表（单位：平方米）【为追求项目精确选址，可参考的其他数据】小编上面已经说明，真实的人均住房面积数字，完全可以作为判断当地住房真实需求的标准。当然，真实需求并不完全等于有效需求，决定最终的有效需求的因素很复杂。首先，一些人虽然有刚性的住房需求，但是收入太少，根本买不起房子。这种需求对于开发商来说，需要转化：大部分人虽然买不起房但需要租房，最终还是会造成有效需求增加，只是需求可能会减少，另外传导机制所限时间不好判断。其次，另一些人虽然已经有足够的房子供自己居住，但又余钱用于投资购房，购房后多余房屋则大多用于出租。这种需求目前在各大城市仍然存在，只是在有限购令的少数几个区域受到限制。第三，中国因为一些传统原因，产生其他国家所没有的刚需，一些根据统计数字来看并不具备购房能力的个体，举全家之力，透支未来进行购房。小编认为，决定是否进入一个城市，真实的人均住房面积、移民占比、移民占比变化等数字已经可以判断。而要决定是否投资一个项目，要计算一个区域内的有效需求，则可以引入以下一些变量。从潜在客户的受教育程度、年龄出发成都理工大学信息管理学院的易静，根据第六次人口普查中的得到的部分数据进行分析，得出的结论是：硕士及以上学历者的平均住房面积比初中及以下学历者多出55平方米，而大学本专科历者的住房面积比初中及以下学历者的住房面积多出将近28平方米。可见，劳动者受教育程度越高，住房面积越高。另外，随着年龄的增加，平均住房面积也呈上升趋势。56~60年龄段的平均住房面积比20~30年龄段的平均住房面积多出了43平方米，41~55年龄段比20~30年龄段多出了30平方米。因此，随着年龄的增加，住房面积也随着增高。具体可以参看下面两表：而其他一些学者的研究，也指出了职业和住房需求之间的关系。比如，有学者将职业划分为三大群体：第一类群体包括国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，专业技术人员，办事人员和有关人员；第二类群体包括商业、服务业人员，生产、运输设备操作人员及有关人员；第三类群体包括农、林、牧、渔、水利业生产人员（主要是居住在城市郊区）和“不便分类的其他从业人员”类。后者中有很大部分是进城打工的农民。第一类群体的住户比其他两类群体有着更宽敞的人均住房建筑面积，更高的住房拥有率，更有能力购买商品房，或者租住更贵的住房；和第一类群体相比，第二类群体的住户有着较小的人均住房建筑面积，较低的住房拥有率，缺乏购买商品房支付能力，或者选择租住更便宜的住房；和第一、第二类相比，第三类别的群体有个明显的特征就是他们有很高的住房拥有比例和极低的商品房购买比例。因此，小编认为，在产品定位越来越精准，甚至只朝向某个年龄或收入层次的客户的今天，在确定了自己的潜在客户群体后，可以用年龄、受教育程度等因素，进行修正计算，以求得更精确的真实需求的数字。特殊国情：男女比例失调导致住房价格上升，婚龄人口是重要参考在美国，随着“婴儿潮”一代人退出房地产市场，住房需求大幅度下降。而众多学者的研究表明，中国总人口中青年人口的增加导致了住房价格的快速上涨。而刘学良等学者的研究认为，1981---1991年出生的人口集中进入婚龄，是2004年以来中国城市房价快速上涨的重要原因。因为中国男女比例持续上升，婚姻市场竞争空前激烈，而住房是男性结婚的重要筹码，住房因此多了一项租房所不能有的“使用价值”，因此房价远高于租金上涨也就不足为怪了。因此某些地区早期的重男轻女居然最终导致了目前城市房价的上涨，谁又能想到这样的结果？对于这样有特殊国情色彩的强需求，小编觉得相关婚龄人口所占比例，也可以作为修正住房需求数据的参考。长按二维码，快速关注@国房部长按二维码，快速关注@房地内参　
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跳转至：为什么无锡的房子不好卖？来看看这些数据，你就懂了！
&&发表于 12-06-
全国形势是这样的&&&&&
截至到现在，全国已有16个城市响应大BOSS，陆续出台了房地产新政，进一步收紧调控。
11月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平米，环比上涨0.68%，这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
无锡是这样的&&&相比一、二线城市，无锡房价一直处于十分稳定的状态。&
如此健康的楼市，仍然十分&纠结&：老百姓希望房价能低一点、再低一点，开发商却纷纷抱怨价格与价值严重不符。&
只要你在无锡待的时间超过两年，你就会发现无锡的&房子问题&&&价格与周边比较，一点也不算贵；经济发展在全国绝对能挤进前十；本地也不乏全国有名的开发商.........但是为啥房子就是卖不动呢？
&　原因一、无锡房地产市场库存大学过简单经济学的童鞋都会懂这样一个公式：&
供大于求=价格低；供小于求=价格高。
在房地产市场也是如此。&
目前在无锡（2008年到2012年这五年间）&
市区年均住宅供地638公顷，住宅用地供应位居全省之首，比南京高49%，在全国70个大中城市中位列第七。目前，无锡市区商品房剩余可售面积达1668万平米，在全省13个省辖市中一直排在最高位。
按无锡市现在的商品房月销售量测算，仅仅是把这些库存房源全部卖掉就需要20个月。&
与此同时，144平米以上的大面积户型积压尤其严重，18000余套剩余房源需要近5年时间才能全部消化。&
市场库存大，是无锡房价始终上不去的主因。
&　原因二、住宅供应结构与实际需求之间不匹配&
供应充足、房价平稳，这对百姓购房来说，按理说房子是比较好卖的。&
但是在购房过程中接触到的这样一群购房者：&
他们秉着&不买贵的，只买对的&的原则，在不停地到处看房。&
所以即使市面上看着有大把房源，挑中全家都满意而又买得起的房子的确不是件容易事。&
而且小户型房源紧俏得很，你在犹豫买不买的时候，房子就没有了。&
& &原因三、无锡市住房保障系统完善
关于这一点，无锡本地人应该会感到无比幸福。
到底怎么个完善法？用数据说话吧&&&&
&除了这惊人的数字，我再告诉你安置房的优点&&&&
不少新建的安置房小区地段都比较好，尤其是在寸土寸金的主城区，这些地块如果拿出来拍卖价值都在2000万元左右。&
无锡近200个安置房小区没有哪个距离市区超过15公里以上，这点没有哪个城市可以比拟。&
（小编感动地要哭了......）
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&&发表于 12-06-
所以你说说看，开发商要是把房价定的高高的，无锡人谁会去买？
虽然最近雾霾很严重，让大家纷纷吐槽&无锡最宜居城市&的价值。但是单从房子这个民生话题来说，不得不承认，这仍是个&宜居&的城市。
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&&发表于 12-06-
仔细看了一下，安置房数据惊人
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&&发表于 12-06-
专业踩楼，踩完就走
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&&发表于 12-06-
大BOSS是谁？
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&&发表于 12-06-
没有雾霾等因素的话
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&&发表于 12-06-
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&&发表于 12-06-
我的号电脑上被封了求解释，手机但是又能上
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&&发表于 12-06-
无锡好地方~
由 锦华装饰 最后编辑于 12-08-
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