要么0或者1，没有0.5——新市场下的产品规划思路_真叫卢俊的地产观-爱微帮
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微信文字里很少聊关于产品规划的东西，因为我觉得这个话题太大，且和地块的贴合度太高，不适合在微信的平台里沟通。但是我现在发现，随着市场动态的发展，我们过去大量墨守成规的规划原则貌似在发生着悄然的改变。你可以说市场出现了供大于求，你可以说现在竞争激烈，你可以说现在是客户思维，反正归根到底就是房子难卖了，所以不能像以前那样任性的规划了。 今天就聊聊我眼中发生根本性变化的几个方向 一、容积率是宝，但是脱离市场的容积率就是个渣 我在入行的时候，老杨一直和我说，做产品规划一切要从容积率考虑，因为容积率决定了地块的开发成本以及未来可能出现的产品形态。如果不把容积率用足，项目的成本就会放大，利润就会降低。 的确，在我们买到地块的时候，我们既然认可了在这样容积率前提下的楼板价，也就认可了在这样容积率前提下可能的产品形态，所以在产品规划阶段不大挑战损失容积率做方案的可能。 但是因为现在的市场变化多端，地块购入到产品销售阶段虽然时间不长，但是依然存在发生根本性变化的可能，如果不认准市场谨慎对外产品形态，很有可能市场会给到我们赤裸裸的报复。 给各位分享上海的一个案例，基本上是最好的前车之鉴来自松江的华润佘山九里。一看这个名字就知道，项目肯定是想打佘山概念，但是市场认可的佘山类产品核心还是别墅，对于建筑地块1的容积率，必然是存在两难的选择，是选择尊重市场降低容积率做别墅还是选择控制成本做足容积率做洋房。 恰好那一年上海大平层盛行，很多人相信在这样的产品规划下，洋房也可以卖出别墅的价格。所以我们从总平图里看到，建筑排布了规整洋房和局部的小高层。这个属于典型的把容积率当宝做足容积率的方案 然后我们最后反观市场效果，我相信也不用我举例子了，这个项目已经成为上海业内的一个谈资了，价格一降再降，但是就是卖不掉，市场根本不接受你这样的产品。 然后我再举一个例子，一样在松江，一样打佘山概念，尊重市场的前提下会换来什么样的结果这个楼盘老地产人一定都知道，叫佘山3号 这个楼盘当年也是1的容积率，按照道理来说也是只能规划洋房类产品，如果那年的开发商也把容积率当成宝，估计未来出现的东西大概也是类似佘山九里的东西。但是我们最后看到，最后产品规划阶段项目将容积率大胆从1降低到0.6。然后规划为小独栋类产品，在当时所有别墅都走大面积的背景下显得如此的小清新，结果这样一个紧凑型独栋小别墅获得市场的极大的认可，去化也是异常的优良。那一年在上海业界属于叫好又叫座的项目 所以对于容积率来说你说重要不，当然重要，但是所有的产品规划都要从市场角度出发，逆天而行，做客户不接受的产品，那么这样的产品就会像渣一样的存在 二、不损容也需脱离容积率捆绑建筑形态 我们对于容积率容易产生一个定向思维，0.5以下可以做双拼或者独栋，0.6-0.8可以做联排，0.8-0.9只能做叠，上升到五层以上的洋房基本要1-1.2左右。这是我们对于容积率的固定思路，但是也不代表面对一个项目的容积率我们一直秉持着单一的思维。一样的容积率依然会出现大量丰富形态的产品例子。 比如说这个项目上海的龙湖滟澜山，居然在1的地块容积率前提下，在不损失容积率的前提下，硬生生的规划处纯别墅社区。联排+叠加的组合方式一度让业内叹为观止。当然我承认项目规划走了一些偷面积的楼栋，但是能将灰色红线运用到这么极致也是蛮拼的。同样的，今年新出来的万科有山，1的容积率做了纯叠加的产品 可见对于容积率，还是有一点的发挥空间的，虽然我们知道做出来的产品排布一定会非常紧凑，但是选准合适的客户以及打造适合他们的产品这才是大方向当然也有往舒适度角度去做的案例，很老以前的一个楼盘鼎邦俪池不知道上海的朋友还记得不，0.6这个可以做独栋的容积率，项目硬是规划了多层建筑，从而使得规划内出现大面积的绿化空间。 这些项目成功与否我们暂不讨论，我想说就是不论容积率如何的限制，所有的产品形态规划还是需要从市场出发，针对目标客户打造他们需要的产品，而不是为了容积率而做产品，顺应市场，才会得到光荣 三、对于建筑排布，需要将价高者得的角度转移为资源共享 我们做建筑排布，经常秉持的思路就是：哇塞，这里有水系，所以我规划点别墅或者大户型，这样卖贵一点；这里靠着马路，我就做点小户型然后便宜卖掉。整体的排布理念基本就可以用一句话来总价就是价高者得。 这是一个典型的价高者得的项目。这张图都诠释得很精准，我们可以看到水系环绕得区域全部用别墅业态排布，然后越靠近水系得别墅最大，甚至出现套独栋。然后其他排布高层的采用最紧凑的排布方式，靠近水系的地方排布了三房，其余清一色的90平米紧凑户型。 这样的建筑排布谈不上更好，但是对于资源的利用属于占有性，我一直觉得，未来建筑排布应该本着资源共享的状态，社区最好的资源分享给整个社区，为全社区所享用 和各位分享一个我非常喜欢的一个社区：仁恒河滨花园。 这样的建筑排布在现在是不是越来越少见了，整体围合式的排布方式使得整个社区都可以享受社区中央的景观花园，这种方式带来的损伤也是很大的，非常不容易提高容积率，是属于比较奢侈的排布方法，但是恰恰这样的排布将社区景观资源可以共享给整个社区。 这样真正实现社区价值均好化，而不是劣势地段便宜化，优质区域价高者得。 但是有一句说一句，这样排布会出现局部楼栋偏东西朝向，对于采光可能会出现一定程度的影响，具体如何权衡就要看项目的位置和属性，或者可能半围合的排布会比较容易均衡 当然了，一个项目能够被我们记住一定是他的最大的亮点，而不是平均分，哈哈，做排布真是容易纠结啊。 四、充分利用特殊地块排布出最优户型 好的地块属性排出好户型容易，比较宽松的容积率做出大舒适度户型也容易，最漂亮的利用一般的地块现状属性但是可以做出最优户型。 阳光城渝景湾就是典型的个案。按照常规来说，方正型地块是比较容易做出好产品的，因为开间和进深都比较均衡。而阳光城的项目开间300米，进深只有100米，属于典型的狭长形地块。但是正是基于地块狭长的特点，项目将整体标准层做的异常狭长，从分利用开间优势，从而做出了90平米的三房两厅两卫的户型 这个户型在我眼里应该是仅次于上海万科翡翠公园之后排名第二的好户型，这样的户型如果放在一个方正型地块是不可能出现的。属于真正将地块属性扬长避短的户型设计 五、标准层不再是边套为王中间套为渣的时代 和各位说个真事，我之前在服务一个开发商的时候，对面的营销负责人对我们的户型设计说了一句话：我只关心边套，中间套我就不看了。过去的中间套应该是这样的。 开间狭小，无法通风，采光面较小而且日常还要忍受电梯的噪音。 但是2014年这样的中间套席卷全国。大家看了很多了，简单的说一句就是这样的中间套彻底的颠覆了过去的中间套的问题：开间本质性放大，实现了南北通风，且面积控制在90平米的三房。这也是客户大面积接受这种户型的核心原因。在未来，不仅社区资源均好化，对于标准层的均好化也同样的。中间套的设计在未来同步重要于边套。 六、统一标准层客户属性集中化，高低配不可 未来的社区属于全龄化社区的时代，换句话来说一个社区可能会住着各种年龄层的客群。但是我眼中比较合理的年龄层分配需相对集中。按照万科全龄化理论，一个社区中，老年人居住相对集中区域，享受聚拢的对应配套。而年轻人分布在外围，从而真正的实现一碗汤的距离。这样的社区相对符合中国国情也比较容易管理。 而对于标准层而言，个人认为同一标准层的居住客群的年龄相对集中，属性相同品性相仿，谈不上物以类聚起码对于后期对应的服务特色提供以及管理都提供了很大的便捷。所以我希望未来同一标准层的户型面积应该进一步相仿，过去类似于下图的大小配现象如若无特殊要求应尽量规避。 七、无用元素应该摒弃 很多时候项目为了追求高端大气上档次，会在很多地方用力，但是我觉得有一些地方是没有必要的。 举一个例子：闵行星河湾在做规划的时候，做了一件事，项目容积率从1.5降低到1.4。 0.1的容积率下滑是非常厉害的，对项目的经济测算会产生很大的影响，但是这个容积率的下滑最后被用在天际线上。整个闵行星河湾的一大亮点就是所有的楼栋建筑层高不一样，所以从远观天际线来看会跌落有秩，非常好看。 你说这样的建筑设计有意义么，我给了自己很多的时间来说服自己，但是发现很难。这样的设计对所有的住户来说没有任何的好处，如果这0.1的容积率可以用在景观上，用在公共配套上，可能会为客户带来更多的体验。所以个人对于天际线这个考量产品的一个因素，个人认为应该在标准中予以剔除，这个是做给政府看的，而和社区无关。
今天卢俊说了这么多，核心想说的是，所有的产品规划，建筑排布，未来需要更多的从客户角度出发，从居住体验角度出发。项目经济属性，指标要求不是说不重要，但是我认为客户角度需要上升到与二者同样高度，甚至需要放在最重要的位置。 未来的市场必然是买房市场，你的房子自己吆喝的再好如果没人买就实现不了闭环，未来的房地产要么是1，要么是0，没有0.5的概念存在。所以所有的考量纬度都要均衡，不可只关注收益，只关注成本 因为市场给予我们的教训真的太多太多 最后说一句：各位，卢俊回来了，你还好么。 灵感来自于杨州旅游码字地点：家里卢俊文字未经许可，谢绝转载，一旦发现，我骂死你！欢迎转发，谢谢各位一定看惯了各种高上大的微信公众号，我就是要做不一样的文字推送者真叫卢俊的地产观，坚持原创仅仅是最低标准立志做地产圈里最有种的微信公众平台地产人，点击右上蓝字关注我吧我们文字中见！
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5月工业利润增速放缓 降息拉低企业成本
昨日(6月28日)，国家统计局公布数据显示，5月份，规模以上工业企业利润总额同比增长0.6%，增速比4月份放缓2个百分点，仍保持增长态势。1~5月份，利润总额同比下降0.8%，降幅比1~4月份收窄0.5个百分点。
　　昨日(6月28日)，国家统计局公布数据显示，5月份，规模以上工业企业利润总额同比增长0.6%，增速比4月份放缓2个百分点，仍保持增长态势。1~5月份，利润总额同比下降0.8%，降幅比1~4月份收窄0.5个百分点。　　财经评论员李文海告诉《每日经济新闻》记者，目前企业投资意愿不足，受制于成本上升等原因，企业也面临较大的去库存压力，工业企业的盈利周期尚未打开，目前降低其财务成本是当务之急。
　　就在上周六，央行也宣布采取降息叠加定向降准的组合政策。多位分析人士均认为，目前货币政策频繁调整的主要目的就在于短期内降低企业融资成本以及财务成本。　　5月利润增幅降至0.6%　　1~5月份，全国规模以上工业企业实现利润总额22547.6亿元，同比下降0.8%，降幅比1~4月份收窄0.5个百分点。而5月份，规模以上工业企业实现利润总额5207.1亿元，同比增长0.6%，增速比4月份回落2个百分点。　　国家统计局数据显示，在41个工业大类行业中，29个行业利润总额同比增长，1个行业持平，10个行业下降，1个行业由同期盈利转为亏损。　　就5月当月工业利润增速放缓的原因，国家统计局工业司何平博士给出了三方面解释：一是销售增速小幅回落。其二是投资收益拉动利润增长的作用有所减弱。最后一点，何平提到了个别行业的情况，他说，受电力、汽车、酒饮料等行业利润下滑影响明显。　　降息促经济平稳增长　　对于此次降息和定向降准措施，专家认为有利于降低企业融资成本。　　中国国际经济交流中心研究部部长徐洪才告诉《每日经济新闻》记者，这一次货币政策调整总体上是转向宽松方向的实质性的举措，扭转偏高和企业融资成本偏高的局面，促进经济增长，为经济增长创造一个宽松的货币金融条件。　　交行首席经济学家连平告诉《每日经济新闻》记者，尽管5月部分经济指标回升，当前经济运行有企稳迹象，但下行压力依然很大。尽管名义贷款下行，但持续为负，实际融资成本依然很高。此次降准降息主要为进一步促进融资增长，引导融资利率下行，促进经济平稳增长。　　李文海认为，汇丰连续2个月回升，显示经济已有所企稳，但该数据仍处于收缩区间，说明短期内中国经济仍处于缓慢而反复的探底过程中，企稳力度较弱。“目前实体经济盈利能力偏差，很多行业还处于亏损状态，政策端在增加需求的同时，也需要降低企业的财务成本，这也是降息和降准的短期目标。”
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2010年7月广东省管理与成本会计试卷及答案
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能给出具体运算过程更好
6%每年：（1）年利率7.4%，顾问费0，算上时间价值我个人感觉大约在16%左右（基于现金流做的XIRR内涵收益率），在9.2%（2）保证金10%。综上，手续费6%（分摊也即每年1.2%），就不给你算时间价值了，比如当地的中小租赁企业：这个成本一年要付出10%左右的利息，期初付款时直接扣除。特别提醒；（2）该项目所承接的租赁公司应该主要在“远东”“民生”这个价格体系还要往上，也即9900万元，因此你只得到90%的资金.2%的基础上乘以九分之十（9&#47，融资成本较高，我猜测;10），类似于民间所说的“1分利”~，整体为10：（1）贵公司属于中型及小型企业.22%。基于这个价格，这个价格是我没有给你算时间价值的情况下得到的，对所融资金的收益能力要求非常高，谨慎吧EXCEL粘贴过来太麻烦，以上总计9，简单算一个给你看吧
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出门在外也不愁12306真实建站成本调查：业内称1亿可建却花5亿日
日&04:01&&&
　本报记者 汤浔芳 北京报道
　　一份招标采购合同，将12306网站再次推到风口浪尖。
　　日前，有媒体报道称，(7.48,-0.15,-1.97%)承接12306网站项目的两份合同被曝光，合同金额达到2亿元，加上此前爆出太极集团与同方集团分别中标12306网站，中标金额分别是1.99亿元和1.3亿元。至此，12306网站的花费就超过5亿元。
　　“按照12306网站的访问量与订单成交量的需求来计算，满打满算，建立这个网站的总成本花费了1亿多元，最多不需要超过2亿元。”一位知名电商网站的技术负责人在向本报记者评价此事时说。
　　这位负责人认为，12306网站的巨额花费是一种“不经济”的行为。12306网站的访问高峰只有每年的春节与国庆节两次，使用频次太低。因此，
12306网站可以开放接口，让淘宝、京东、携程等电商公司帮助卖票，这样可以节省很多资源。
　　最低1亿可建站
　　一般来说，建立一个网站的花费大约在硬件(服务器、数据库)、软件、人工研发等部分。
　　上述知名电商网站的技术负责人给记者算了一笔账：按照12306网站的访问量规模，硬件部分的服务器需要1000多台，一台服务器以均价5万~10万元的成本来计，那么购买服务器的花费在5000万~1亿元。数据库一般以CPU的个数来计算，一般一个20多万元，可能采用32个CPU或者64位，这部分钱约需要1000万。软件部分的花费需要1000万~2000万。除了这些需要购买的费用外，剩下的便是人工费用，差不多2000人月(软件行业的工时计法，如200个人工作10个月)，4000万~5000万元便足够。
　　如果网站对安全性、稳定性要求比较高，那么再加上一层防火墙，这个软硬结合的防火墙花费在1000万~2000万之间。至此，花费2亿元，12306网站便是豪华配置。
　　但是，依据目前媒体曝光的情况来看，12306网站的花费总计超过5亿元。根据媒体的公开报道，日，太极集团与铁道部签订了“铁路客户服务中心信息系统铁道部级一期工程”了金额为5451万元的合同；日，太极集团与铁道部签订了金额超过1.46亿元的“铁道部级二期工程互联网售票部分”项目。此前，2011年，(16.80,0.00,0.00%)和(7.68,0.07,0.92%)发布公告称，两家公司都中标了铁道部“新一代客票系统一期工程项目”，中标金额分别为1.99亿元和1.3亿元。
　　原本只需要花费2亿元的12306网站，缘何最后却花费5亿多元？媒体的公开报道称，12306网站的采购是铁道部的“自循环”。太极公司给12306网站提供系统集成、软件开发运维服务，但其采购的产品来自中铁信金、中铁信等铁道部信息技术中心旗下的公司。并且，层层招标也滋生了大量的腐败空间。
　　此前，媒体公开报道称，IBM也曾给12306网站的建设出了一套咨询方案，但并未被12306网站采纳。对此，这位软件行业人士称，这在软件行业亦属正常，国际IT公司进入政府行业大多是“曲线救国”。12306网站的服务器由IBM、戴尔、HP三家提供，存储则由EMC公司提供。“中国很多政府行业都有一些国有的、本土的系统集成商，但这些系统商往往只是一个‘搬运工’的角色，服务器、数据库、部分软件还都使用国际IT大公司的产品。”
　　“12306网站这个项目也是一波三折。”一位接近12306网站的业内人士告诉本报记者，此前，刘志军在任铁道部部长时，曾一度将12306这个项目按压不发。后来，刘志军下台，12306网站的项目才得以上马。日，12306网站试运行，出售高铁、动车的火车票。日，12306抢在春运前正式上线。
　　改变系统架构
　　虽然花了5亿多元，但12306网站的用户体验却很一般，这也给了抢票软件以生存空间。
　　“从观测来看，12306网站今年还是采用集中式的服务器架构，并没有采取互联网的分布式架构。”这位互联网技术工程师告诉记者，2012年春节，大量的访问让集中式架构的12306网站陷入瘫痪，今年虽然增加了服务器，用户能够正常登录，但是这种架构本身仍然让服务器承压比较大。
　　与互联网不同的是，铁路系统往往参照政府行业，以安全、稳定为先，一般采用诸如IBM小型机的服务器，并且数据库往往不使用开源的，而是购买Oracle的数据库，一个数据库服务器的价格可能在20万美元。这一方面是硬件价格昂贵，造成建造网站的成本上升。另一方面，单个服务器的处理能力再强，亦有瓶颈，面对互联网的大流量并发，却无法通过扩展来分解压力。
　　比如，火车票会有很多的查询操作，如查时间、座位、铺位，一趟车次不行，再接着查另一次。而伴随着大量的查询操作，下单的时候需要对数据库操作。这意味着，用户每点一次查询，服务器就需要做出交互响应。而每秒种上亿次的请求，便很可能让网站崩溃。这些技术问题，12306网站目前并没有解决。
　　针对12306网站的技术问题，网友“大学001”成立了一个“12306ng.org”开源项目组，这里容纳了1.2万个技术工程师，从交互、票池等10个模式来给12306提供建议。这个项目组最大的宗旨是开源。
　　一位在12306NG开源项目组的互联网技术工程师表示，订票系统与电商的订单系统比较相似，它们都需要完成“占住库存”、“支付(可选)”、“扣除库存”的库存操作。并且，电商网站有很多个品类，而12306网站只有订票一种品类，在宽带、并发量、数据交互上，电商网站的经验更丰富一些，12306可以向电商网站学习。
　　而一位CDN行业的技术工程师告诉记者，此前，12306网站的技术人员曾与阿里巴巴的技术工程师有过交流，阿里也建议12306网站采用互联网公司常用的分布式IT。
　　“IT投入并不是一次性的，接下来，每年的运维、设备的更新都要花一大笔钱。”一位互联网技术工程师称，而由于12306网站的特殊性，花了大钱可能也没有效果。
　　开放方解难题
　　虽然，互联网售票的数量与去年相比没有太多变化，但是购票人数与单位用户对网站的访问量提升了不少。来自(20.870,-0.13,-0.62%)WSA监测平台的数据显示，今年12306网站日均点击量峰值(日均请求数)超过100亿，点击量比去年增加3倍多。
　　一个好的变化是，今年，在较高访问量下，12306网站并没有瘫痪。网宿科技相关负责人告诉记者，今年，12306网站使用了网宿科技WSA全站加速方案。不仅可以对文字、图片等静态内容进行加速，而且还可以对订票、余票查询等动态交互式应用进行传输过程的加速。这让面对“洪水”的访问量，12306网站基本可以正常登录。
　　但严峻的是，短短两年时间，网络售票已经成为铁道部售票的重要窗口。据铁道部运输局相关负责人介绍，目前在各个售票渠道中，互联网占34%，电话订票占4.3%，车站窗口占38.6%，代售点占18.5%，自动售票机占4.6%。今年，网络购票提前20天，线下购票提前18天。那么，每到放票时，12306网站会首当其冲。
　　不仅如此，火车票是时间段放票制，在供远小于求的情况下，会产生大量的抢票行为。于是在放票那一刻，几百万，甚至上千万人同时去反复查询。2012年春节期间，铁路放票主要集中在8点、10点，15点这三个时间段。而今年，全国12306网站的放票时间分为10个时间段，虽然在一定程度缓冲了抢票带来的访问压力，但是终究治标不治本。
　　“今年是第二年使用网络订票，用户点击量就增长了三倍，明年的春节会增长得更多。”一位CDN(内容分发网络)行业的技术工程师认为，如果12306网站每年都采用购买硬件、不断扩容，那么IT投入将是一个无底洞，非常不经济。
　　一位负责航空电子售票的人士建议，“火车票应该与飞机票一样开放接口，让人们可以用更多的互联网手段来购票。”
　　此前，京东试水网销火车票被铁道部一纸命令叫停，携程铁友网，以及其他网络销售火车票等网站也一直处于“不死不活”的状态。除12306外，其他网站售票几无可能。
　　前述知名电商网站技术负责人提议，12306网站可以做出开放，让互联网网站对12306网站的查询服务进行分流。实际上，12306网站只需要收到预订成功火车票的相关数据交互便可，而这部分数据的传输可以延时来进行。
　　值得一提的是，12306网站平常的访问量都比较小，只是春节、国庆等节假日，点击量迅速激增。这位电商公司的技术负责人建议道，“未来，12306网站采用云租赁的模式来做，平常，12306网站只需要维持正常的运营就好，一旦到了春节、国庆等访问高峰，租用云服务便可完成。”
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