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110余辆车子被淹 业主指责物管不作为集体索赔
　　车库里“水漫金山”，水中泡着的不乏宝马、奔驰等豪车。日，台风“莫兰蒂”带来的一场强降雨让滨江几乎成了水城，由于雨水倒灌，导致江滨花园地下车库被淹。
　　昨天上午，江滨花园25位业主以物业面对灾情不作为为由，集体向小区物业浙江南都物业管理有限公司(以下简称南都物业)索赔，总额达130万元。官司在滨江法院公开审理。
　　庭审从昨日上午8点45分一直持续到昨晚8点多。由于双方分歧较大，审判长表示，将择日对本案作出一审判决。
　　两年前的一场大暴雨，让江滨花园地下车库成了蓄水池
　　事件回放
　　百余辆车被淹，价值超过4000万元
　　瞿先生和华女士是一对夫妻，他们状告南都物业的官司第一个开庭。在两年前的那场大暴雨中，他们家的两辆奔驰车都被淹了。
　　两辆车都是新买的，其中一辆开了一年多，另外一辆半年还不到，买车花了近百万元。
　　江滨花园总共有11个车库，那场大暴雨让大部分车库都进了水，积水最深处没过车顶。
　　据业主和有关部门事后统计，江滨花园在这次水灾中被淹车辆达到110多辆，原车总值超过4000万元，其中一辆价值超过百万元的奔驰越野车购买才一个星期。
　　江滨花园灾情发生后，政府有关部门及时介入协调，在两个月左右的时间里，大部分车主拿到了保险公司的修理赔偿。
　　赔偿还包括由专门的公司回收江滨花园业主被水淹的车辆，比如瞿先生和华女士两辆奔驰车，包括保险理赔和卖车款就拿回了70万元。此次夫妻俩要求索赔20余万元的贬损费。
　　到庭旁听的业主张先生告诉记者，2009年2月，他花了17万余元买了一辆进口雪铁龙轿车，在那次水灾中，这辆车同样“在劫难逃”。
　　日，他与浙江富通汽车有限公司签定收购协议，该车折价4.7万元卖给对方。
　　“车子才开了6000公里。”张先生说，最后保险公司理赔了9.8万元。尽管如此，张先生还是希望能最大程度降低损失，此次起诉南都物业，他要求对方赔偿车辆贬损费3万余元。
　　在张先生提供的受淹车主的联名信中提到，业主们通过专业人士估算，他们至少在车辆折损及车内物品方面等总计约500万元损失没有说法。
　　业主说法
　　物业不作为导致灾难降临
　　业主们说，他们与南都物业的物管合同是日签订的，除了基本的物业费外，有车位的业主每月还要另交30元的车位服务费。
　　在业主的起诉状里提到，日，杭州市气象台发布全市暴雨预警，但南都物业未对9月11日的暴雨作出任何防范措施，小区车库排水设施失灵，出水不畅，直接导致车库水位快速上升，但物业没有增加保安人员值班，没有准备任何的防汛物资(如沙袋等)，也未及时告知车主车库进水情况，最后导致相当部分车主的爱车未能移出车库。
　　业主们认为，双方签订的物管合同里明确：物业服务项目包括对小区公用设施设备进行日常管理和维护保养；公共部位配有监控设施的，实施24小时秩序监控；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告给业主委员会和有关部门并协助采取相应措施；对共用的雨、污水管道等每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏。
　　正是由于物业方面没有严格按照物管合同来执行，才导致强降雨出现时乱了方寸，由于救灾不及时给业主带来巨大的经济损失，理应由物业作出赔偿。
　　物业说法
　　该做的都做了，这样都要赔，物业公司都得倒闭
　　“我们对业主的遭遇表示同情和慰问。”南都物业一方的代理律师在答辩前以退为进，他们认为，南都物业已履行作为物业管理应尽的法定义务和合同约定义务，而且在此次大暴雨灾害中已竭尽全力抢险，不存违约行为。
　　南都物业当庭提交了公共设施设备维修(维护)记录表》、《排污泵保养记录表》、《排污泵巡检记录表》以及《工程主管工作日志》，以证明物业方面是严格按照物管合同，对小区设施进行日常保养，保证正常运行。
　　在对突发事件预案方面，南都物业提交相关文件并表示，所有员工上岗时都会进行培训学习。
　　南都物业一方还提到，在日，物业就在小区公示栏、单元楼门口张贴《温馨告知》，提醒小区业主，当时正值各类台风、暴雨高发期，请业主及使用人做好人身及财产安全的预防保护工作，并公布了物业服务中心24小时电话。
　　“事发时，我们及时报告给了业主委员会，并拨打了119。”物业一方说，之前他们在各车库的门口都放置了沙包，当时还准备了3台应急备用潜水泵等防汛物资，在发现雨水倒灌后，立即通过电话、敲门喊叫、打单元门口可视对讲等多种方式通知业主移车；调动公司所有能调动的维护员，工程员等工作人员投入抢险，将周边小区能借调的水泵调集到江滨花园往外抽水，包括董事长在内的主要领导都亲自到场指挥抢险。
　　“能做的我们都尽量做到了。”物业公司一方在法庭上表示，江滨花园物业费是每平方米1.3元，其中80%用于人员工资开支，6%用于交税，还有几个百分点的钱用于小区日常维修和维护，基本是微利甚至是亏本经营。
　　如果由于天灾导致车库进水都要物业来赔偿的话，那就会从根本上推毁现有小区物业经营模式，所有的物业公司都得倒闭，而且让物业赔偿也不符合公平、合理原则。
　　三大争议焦点，双方分歧较大
　　焦点一
　　此次“天灾”
　　是否属于不可抗力？
　　“连气象台都无法对当时的天气作出精准的预报，作为物业公司更不能料到会发生突降暴雨导致意外事件。”南都物业提供了大暴雨发生前后杭州的气象资料，他们认为，小区车库进水是不可抗力导致的，物业一方不应该承担法律责任。
　　根据《民法通则》有关规定，不可抗力属于当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任。
　　业主们则强烈质疑物业的说法，他们说，日早上6点多到10点，3个小时左右时间里，物业方面几乎没采取任何有效的救援措施，业主们也没有接到短信通知，因此车库被淹是物业事前防范不足、事后救援不力造成的。
　　焦点二
　　地下车库被淹
　　与道路设计缺陷有关？
　　物业一方提出，江滨花园地下车库被淹，是多方面客观因素共同作用造成的，其中就有滨江区范围内市政道路设施规划设计和施工不合理的因素。
　　“本次事故中，并非江滨花园一个小区车库遭受水淹。”物业一方提到，仅事发第二天，各家保险公司就接到400多起车辆被淹的车险报案，其中大部分车辆集中在滨江区，而且与江滨花园差不多地段的周边小区车库进水也比较严重。
　　滨江区相关部门负责人当时在接受媒体采访时表示，这些小区周边道路的市政排水管道存在一定设计缺限，导致管线淤塞，排水不畅。另外，江滨花园比其他小区地势更低，小区周边三条道路均进行了整治，路基被抬高了20至30厘米，这就造成地处低洼区域的江滨小区及其地下车库发生雨水倒灌。
　　对于物业一再将车遭水淹责任推给自然灾害和外部环境因素影响的做法，业主一方认为，如果事先有应对之策，灾情肯定可以避免或最大程度减小。此外，业主们还提到，如果涉及到道路设计缺陷的问题，他们将在物业赔偿不足的前提下，再向其他部门和单位索赔。
　　焦点三
　　业主车损怎么定？
　　此外，对于大多数业主提出的车辆贬(折)损费请求，物业一方认为，在事情发生后，受淹车辆没有经有司法鉴定资格的第三方评估，而且开庭前车辆都已经出卖，车辆的事前原值和事后的损失都无法确定，转让价格也未经第三方评估，业主也没有举证证明其车辆损失的具体数额，属于证据不足，不能得到支持。
　　业主一方则表示，他们是按照每年折价10%这一市场行情价折算，再减去车辆受淹后的出售价格，得出车损价值是合适的。
　　此次庭审从昨日上午8点45分一直持续到昨晚8点多。由于双方分歧较大，审判长表示，将择日对本案作出一审判决。(记者 陈洋根)
　　（今日早报 陈洋根）
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原告某某投资管理有限公司诉被告徐某委托合同纠纷一案
原告某某投资管理有限公司，注册地本市某区某路某号，主要经营地本市某区某路某号。&&& 法定代表人周某，职务董事长。&&& 委托代理人熊某，某某律师事务所律师。&&& 被告徐某，男，住本市某区某号。&&& 委托代理人周某某、胡某，某某律师事务所律师。&&& 第三人某某公司，注册地本市某区某路某号，主要经营地本市某区某弄某号某室。&&& 法定代表人王某，职务董事长。&&& 委托代理人黄某，第三人公司员工。&&& 第三人某某某公司，注册地本市某区某镇某号，主要经营地本市某区某路某弄某号某室。&&& 法定代表人王某，职务总经理。&&& 委托代理人俞某，第三人公司员工。原告某某投资管理有限公司诉被告徐某委托合同纠纷一案，于日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，于日、4月22日公开开庭进行了审理。经当事人申请，于4月26日依法追加某某公司、某某某公司作为本案第三人参加诉讼。后转由代理审判员张沁独任审判，于6月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于6月28日依法转为普通程序，组成合议庭于7月15日公开开庭进行了审理。原告某某投资管理有限公司的委托代理人熊某、被告徐某的委托代理人周某某、第三人某某公司的委托代理人黄某（参加第三、四次庭审）及第三人某某某公司的委托代理人俞某（仅参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某投资管理有限公司诉称，原告于日与被告就本市长宁区黄金城道619弄12号1402室房屋（以下简称“涉讼房屋”）达成资产管理协议，被告同时授权原告对房产租赁事宜进行全权代理。协议约定，管理期为一年，原告享有两个月的推广期；若被告提前终止协议，原告与第三方的租赁合同在履行期内的，被告应当赔偿原告四个月租金作为违约金。签约当天，原告即委托了第三人某某公司（以下简称“某某公司”）寻找租赁客户，经某某公司介绍，原告与某某某公司于日签订了房屋租赁合同，为此原告代被告向某某公司支付了中介费人民币15,000元。日，被告向原告发函要求解除资产管理协议，原告向被告表示已经与客户签约，并支付了中介费，如果被告单方面解约，需要向原告支付违约金。双方为此协商未成，后原告发现被告已将涉讼房屋出租给他人，遂诉至本院，认为原、被告之间成立的合同系以租赁合同为主的新型复合型合同，要求判令：1、被告赔偿原告违约金6万元；2、被告赔偿原告中介服务费15,000元。被告徐某辩称，资产管理协议在签约时只有被告一人签字，原告公司并未签章，被告也一直未将协议文本交付原告，故协议未生效。原、被告之间系委托合同关系，因原告既不向被告交付合同文本，其宣传的恒隆广场15楼的办公地址也无法找到原告，电话也无法联系，被告无法继续信任原告，故决定解除委托。原告与某某公司的股东及出资情况在原、被告签约时完全一致，且中介费的金额明显高于行业最高水平，某某公司为原告开具的收据不能证明原告确有中介费损失。原告在被告发出解除函之前，从未向被告告知已经签订租赁合同及支付中介费的事实，而且涉讼房屋的钥匙也从未交付给原告，原告也从未带看或查看过涉讼房屋，被告认为不存在租房事实，原告也不存在损失，故不同意原告诉讼请求。第三人某某公司述称，2009年12月下旬，第三人某某公司（以下简称“某某公司”）接受原告委托寻找承租客户，同月底找到了第三人某某某公司（以下简称“某某某公司”），经某某公司介绍，原告与某某某公司签订了租赁合同，原告因此向某某公司支付了中介费15,000元。某某公司与原告长期合作，关系良好。某某公司的财务部曾经与原告在同一办公楼的不同楼层办公，但两个公司相互独立。第三人某某某公司述称，2009年12月，经某某公司介绍，查看了多套房屋，某某某公司对涉讼房屋比较满意，经向日本总公司申报同意后，于元旦之后与原告签订了租赁合同，在签订合同当天，代理人俞某以现金方式向原告支付了6万元房租。日，某某某公司与原告签订了赔偿协议，原告以现金方式向某某某公司支付了赔偿金4万元。经审理查明，被告系涉讼房屋产权人之一。日，原告（甲方）与被告（乙方）签订资产管理协议书一份，约定由甲方为乙方就黄金城道619弄12号1402室房屋提供资产管理，乙方应当签署授权委托书给甲方。协议书第二条约定：“……甲方仅仅作为乙方的资产管理方，乙方提供的有关该房产的所有相关资料（包括房产证，身份证等）均只适用于房屋租赁。”资产管理期为日起一年，推广期为日至日。第五条约定：“甲方为乙方代付中介费及相关服务费，共计为人民币15,000元整；如果续租，甲方为乙方代付中介费及相关服务费，共计为人民币10,500元整。上述费用在第三方租客合同实际履行不足一年的按月结算。”第六条约定：“资产管理期内双方协定月租金为15,000元。……该月租金于第三方签订租赁合同后根据租赁合同的起租日期计算，甲方代为支付月租金内包含的费用，并将剩余月租金每月支付给乙方，直至租赁合同结束或被提前终止。……”第七条约定：“乙方每次给予甲方的推广期为二个月，推广期内甲方未代为出租掉该房则无须支付月租金。甲方如在二个月内未能与第三方签订租赁合同，第三个月起甲方承诺作为保障租金每月支付乙方人民币7,500元整，直至甲方与第三方签订租赁合同。……”第八条约定：“甲方按每1个月一次的第5个工作日将协定月租金汇入乙方指定帐号，逾期支付的，每逾期一日，则甲方需按日租金的0.5%支付违约金。甲方逾期不支付租金超过20个工作日，乙方有权收回房屋并向甲方索取人民币15,000元作为赔偿。……”第九条第一款约定：“甲乙双方在以下情况下的提前终止属违约，违约方支付守约方相当与（于）月租金的四倍作为违约金。第三方承租人的租赁期还在履行中；……。”落款处有原告公司公章、法定代表人签字及被告签字。同日，被告签署授权委托书一份，授权原告为代理人，办理涉讼房屋租赁事宜。被告将涉讼房屋的钥匙存放在房屋的物业管理处，双方当事人在庭审中确认，如原告为被告找到承租人，涉讼房屋交付需被告到场。日，原告公司工作人员向被告发送电子邮件一封，称被告的原始版本没有找到，随邮件发送原告与房东所签合同的版本，供被告查看。日，被告向原告发出解除函，以原告未签署资产管理协议书，也未交付协议书文本，被告也未向原告移交房屋为由，要求解除资产管理委托。当天被告将存放在物业管理处的房屋钥匙收回。日左右，被告将涉讼房屋另行出租。日，原告向被告发出律师函，函告：被告解除资产管理协议没有合法理由，资产管理协议已于日生效，依据协议约定，一方单方解除协议的需要支付月租金四倍即6万元作为违约金；对于协议文本可以按照被告要求随时办理， “……并且在您来函之前已经与相关客户达成了租赁协议，收取了客户的租房订金。”因被告拒绝支付违约金及中介费，遂涉讼。另查明，原告的股东为周某（认缴出资额为5万元）、王某（认缴出资额为45万元）。某某公司在2010年1月向工商行政管理部门申请变更登记，将公司股东由周某（认缴出资额为5万元）、王某（认缴出资额为45万元）变更为黄某（认缴出资额为115,000元）、沈伟（认缴出资额为115,000元）、周某（认缴出资额为12万元）、林河荣（认缴出资额为115,000元）、王某（认缴出资额为35,000元）。工商行政管理部门于2010年3月发出准予变更通知书，准予某某公司变更登记。在庭审中某某公司确认，2010年5月，除周某、王某之外的其余股东已经退出某某公司，另行成立了其他公司。某某公司的财务部与原告曾经在水城南路16弄不同楼层办公，2010年5月，某某公司财务部从该办公地址搬出。在庭审中，关于某某某公司是否查看过涉讼房屋，原告在第一次庭审中陈述，某某某公司仅查看过同小区同类型的房屋，没有查看过涉讼房屋。在第二次庭审中陈述，物业公司曾经提供钥匙，由原告方的承租人查看过房屋。第三次庭审中某某某公司陈述系由某某公司带看了涉讼房屋。关于收取某某某公司房屋租金的问题，原告在1月13日向被告发送的律师函中称收取了承租客户的租房订金，在第三次庭审中陈述，收取的是租金。上述事实，有资产管理协议书、授权委托书、上海市房地产权证、关于解除委托资产管理的函、档案机读材料、经公证的电子邮件、律师函、工商变更登记材料等证据以及各方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。在审理中，原告另提供如下证据：1、原告与某某某公司于日就涉讼房屋签订的租赁合同一份，证明在被告解除资产管理协议之前，原告已经与某某某公司签订了租赁合同，起租时间为日，月租金为2万元；2、原告出具的收据一份、财务凭证二份，证明原告于日收取了某某某公司支付的房租6万元，并于日将该笔房租退还某某某公司；3、原告与某某某公司于日签订的赔偿协议一份及某某某公司出具的收据一张，证明原告向某某某公司协议解除了租赁合同，原告支付了违约金4万元；4、某某公司出具的收据一张，证明原告向某某公司支付了中介费15,000元。被告认为，在被告发出解除函之前，原告从未向被告报告已经与客户签订租赁合同的事实，原告向被告发出的律师函中也只告知已经收取了租房订金而非房屋租金，原告在庭审中出示的原告与某某某公司的租赁合同，被告无法确认该租赁合同形成于解除函之前；房屋租金的支付没有相应凭证，无法证明已经实际支付；在原、被告签订资产管理协议书之时，某某公司与原告的股东及出资情况完全一致，某某公司出具的中介费收据上，收款人处使用了原告的公司名称印章，不符合常理，原告也未提供其他财务凭证证明实际支付了该笔中介费，被告对该笔中介费不予认可。对于上述争议将在下文中结合原、被告双方的法律争点一并进行评判。本院认为，本案的法律争点在于：1、原、被告之间系何种合同关系以及合同是否已经生效；2、被告解除合同的行为是否构成违约，是否应当承担合同约定的违约责任；3、本案中被告是否应当承担中介费用。关于法律争点之一，原告在第二次庭审中认为双方成立以委托出租为主，兼有房屋租赁的复合型合同关系，在后续庭审中认为双方签订的资产管理协议书中有保底租金的约定，双方形成的是以房屋租赁合同关系为主的新型合同关系；被告认为双方形成的是委托合同关系。依据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。将租赁物交付承租人使用是成立租赁合同关系的要件之一。被告将涉讼房屋的钥匙存放在房屋的物业管理处，并未交付给原告，原告亦未实际使用过涉讼房屋，不符合租赁合同关系的成立要件，原告关于原、被告双方成立租赁合同关系为主的新型合同关系的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。原、被告签订的资产管理协议书中约定，原告仅作为被告的资产管理人，主要合同义务在于为被告就涉讼房屋寻找适合的承租客户，双方的法律关系符合委托合同的特征，被告的此项抗辩意见，本院予以采信。原告认为协议书已经由双方签署，合同已经成立并生效；被告认为，被告签字时原告并未签字，之后被告也未收到合同文本，故认为合同并未生效。依据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。现有的资产管理协议书落款处有原告公章及法定代表人的签字，协议书约定内容符合双方当事人的真实意思表示，双方也未约定协议书的交付系协议的生效要件，故原告的主张符合法律规定，本院予以采信。被告该项抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。关于法律争点之二，依据合同法规定，委托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。本案被告行使解除权具有法律依据，双方具有争议的是被告解除合同后是否应当承担合同约定的违约责任。原告认为，在被告解除合同前原告已经寻找到了承租客户即某某某公司，原告与某某某公司签订了租赁合同并已开始履行，被告解除合同行为构成违约，应当依据协议书第九条第一款第一项的约定承担违约责任；被告认为，在解除合同之前，原告从未告知被告已与某某某公司签订租赁合同并开始履行，被告无法确认该租赁合同形成于解除函之前，故被告解约不构成违约，不承担协议书约定的违约责任。本案中，被告于日向原告发出解除函，在此之前，双方也曾有过电子邮件往来，但原告并未告知被告已经找到承租客户。原告未能及时履行报告义务，被告有理由对原告与某某某公司租赁合同的形成时间产生合理怀疑，原告应当对租赁合同的形成时间及履行情况承担进一步的举证责任。按照原告的陈述，签订租赁合同当日，原告即收取了某某某公司的房屋租金6万元，但未及时告知被告并进行结算，在1月13日的律师函中却告知被告收取的是订金，也未告知金额；在与某某某公司签订租赁合同之后，也未有证据证明原告曾经要求被告到场办理房屋交接手续；某某某公司也未实际使用过涉讼房屋，原告的陈述存在矛盾及有违常理之处。此外，对于原告是否在签约前为某某某公司带看过涉讼房屋，原告在庭审中的陈述前后不一。本院认为，原告在第一次庭审中的自认更为可信。作为承租人，事先未查看承租房屋即行签约，亦不符合常理。原告主张其与某某某公司的租赁合同在履行期限之内，证据并不充分，不能适用资产管理协议书第九条第一款第一项的约定要求被告支付违约金，原告的该项诉讼请求，本院难以支持。被告关于解除委托合同不承担违约责任的抗辩意见，本院予以采信。关于法律争点之三，依据合同法的规定，受托人为处理委托事务所垫付的必要费用，委托人应当偿还费用及其利息。原告支付中介费给某某公司的依据是某某公司为寻找承租客户提供了居间服务，促成了租赁合同成立。在2010年1月期间，原告与某某公司的股东及出资情况完全一致，虽然在诉讼期间某某公司股东及出资情况曾经发生变更，但某某公司在庭审中确认，2010年3月加入公司的股东已经退出，公司的股东状况已恢复至原来状态。仅凭某某公司开具的中介费收据，尚不足以认定在两公司之间实际发生了该笔中介费。但是，从前文论述可以看出，原告与某某某公司的租赁合同形成时间在被告行使解除权之后，原告在明知无委托权限的情况下继续处理委托事务，由此产生的中介费用不属于受托人为维护委托人利益所垫付的必要费用的范畴，即使该笔中介费确已发生，亦不应当由被告负担，而应当由原告自行承担。原告要求被告支付中介费的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决如下：驳回原告某某投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1,675元，由原告某某投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&长&&&&朱爱东&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&员&&&&张沁 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&&&&王章应 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&&&张莹莹
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