房地产房屋销售与物业管理中的法律纠纷处理(摘录学习)
按揭贷款中的各方法律关系&
&“按揭”一词首先是由我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage”的广东话谐音。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英&&
- 9 -& 国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：
&1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。
&2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。
&3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。
&4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。&&
5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。
6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。&
上述各法律关系看似独立，实际上它们之间联系紧密，共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系，甚至可以说从中的某些联系无法割裂。例如在按揭中，银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请，因此可以说买卖关系是借贷关系的前提；但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定自己的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件接受的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商当然可以追究购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单，基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
7、商品房按揭贷款的类型：商品房按揭贷款的类型，主要是两种：一是期房按揭贷款，二是现房按揭贷款。
期房按揭贷款，即预售按揭，是指在商品房建设期间，购房人、开发商和银行之间约定，开发商与购房人签订商品房预售合同，由购房人向开发商预付一定比例的房款，其余房款则由购房人向银行申请贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿权人。现房按揭是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。
&8、按揭贷款中银行所存在的风险。从前文分析可以看出，在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都有可能给银行带来风险。可以说，在商品房按揭贷款中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样。具体而言，银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险：一是来源于购房人的风险。购房人的风险往往是信用风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素：客观原因造成的风险。商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险；主观原因造成的风险。这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。
&9、来源于开发商的风险：一是开发商的欺诈行为。开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。二是开发商延期交房。开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。三是开发商所建房屋与合同不符。虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。四是开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷。开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。五是开发商用“假按揭”的方式套用银行信用。开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。此外，在商品房交付使用后，由于物业管理的原因，也容易造成购房者对开发商不满，从而不积极还贷，使银行蒙受损失。&&&&
10、来源于被按揭房产的风险：出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高，从而使银行无法得到处分的价值补偿，担保权落空。在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。
11、来源于银行的流动性风险和管理风险：我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款，贷款期限一般较长，少则三五年，多则
10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
&12、来源于经济通货膨胀风险和利率风险：如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言，银行遭受风险就更大。在发放商品房按揭贷款的同时，其还款方式和利率应当同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷；或银行利息收入不足以弥补利息支出。
&13、来源于法律法规和政策的风险：我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”&
日，最高人民法院又出台了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，明确规定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述法律和司法解释的规定，其直接后果就是银行抵押权的优先受偿受到限制，这无疑对银行资金运作产生了巨大的冲击。此外，最高人民法院于
日出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的保护，这也加大了银行的贷款风险，使银行的债权保护面临着一个严峻而复杂的局面。&&
&& 14、银行风险的防范措施：
一是加强对购房者的调查工作。银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人（购房者）的个人信用情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人（购房者）的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，特别要注意借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
二是强化对开发商的审查和监管，强开发商的按揭申请审查主要包括：
（1）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；
（2）开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。强化开发商的担保责任，开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。
&目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：
（1）保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人（即银行）；
（2）代位偿付责任。
这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：
（1）从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。
（2）从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国，也出现了“押上加保”的方式。所以，要求开发商提供保证，不仅符合房地产抵押贷款发展趋势，而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面实际情况。
&三是加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。学评估抵押房产，在评估方面，银行最好要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价，以防范价格高估。对预售商品房的估计要尤为慎重，要把自己的估价与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。搞好商品房按揭贷款合同的签订工作。首先，对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划，开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。其次，在与购房者签订的按揭贷款合同中，要明确利率是固定的，还是浮动的，同时要求开发商为购房者能按期还款付息提供担保，直到回购。另外，还要明确借款人与房产商之间的买卖合同关系，确保其自愿性和合法性。宽融资渠道，房地产开发是周期长、风险高、资金密集型和管理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行房贷等多种融资方式。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路。商品房按揭贷款一般都很长，而银行的存款又是短期性的，因此，最根本的风险防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，改革银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道参与市场的经营，并获取收益，分散金融风险。
四是引入保险介入机制，利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房按揭的经验。基于银行资产的安全性的保障和抵押贷款风险分散的考虑，在开展商品房按揭贷款过程中，许多国家和地区都引进了保险机制。在此项业务中，保险机构主要经营两个方面业务：
（1）为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到意外风险而毁损、灭失时提供保险；（2）为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。此外，在国外还有一种新的按揭保险机制，即购房者人寿保险。最有代表性的国家是荷兰。“荷兰模式”的核心是要求购房者购买相应年限和金额的人寿保险（如养老保险），作为借款的另一种担保。购房者只需支付全部房价
15%～20%的首期房价，即可购房。一方面，购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后，其保险金恰好可还贷款的本金，经济负担可大大减轻；另一方面，又可确保银行债权不会因购房者中途意外而丧失。五是积极发挥律师的参与作用，商品房按揭贷款，其突出特点是强调信用。鉴于我国目前个人诚信体系尚未建立，对个人资信状况较难把握，对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能，因此律师的参与将能很好地预防商品房按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险。
一般而言，律师在商品房按揭贷款中主要可以发挥以下作用：
（1）对开发商及商品房产权及相关情况进行调查；
（2）负责起草、签订合同等相关法律文件；
（3） 对预售商品房相关资金进行法律监管；
（4）协助办理相关法律文件的登记备案。
由此可以看出，律师的充分介入可给商品房市场带来许多明显好处：
（1）减轻了银行负担，使银行只专注于放贷与收款以及市场经营风险的防范上，而且律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件，确保了银行的权益；
（2）律师的介入缓冲了银行与借款人的冲突，由于是律师而不是银行承担资金监管之责，一旦发生开发商转移资金的风险，银行就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响；
（3）律师对资金的监管使开发商逃资困难，保证专款专用，确保了了房屋的按时完工；（4）律师负责大量法律文件的审查，既免除了借款人的麻烦，又增强了借款人参与按揭的信心，也促进了商品房按揭贷款的进一步发展。
&商品房交付纠纷的法律分析&
交付对于双方来说，都享有权利也承担义务；交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付；竣工验收合格是交付条件的核心，但以竣工验收备案表为验收合格的标志是不正确的，等于变相设立行政许可；以书面通知作为交付的要件不合理，建设单位可以通过约定规避该风险；交付时买受人有权查验房屋，但质量争议不应当影响交付的完成；除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大缺陷外，即使买受人有客观原因，也不是对抗交付的正当理由。
交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方都意义重大，也最容易产生纠纷。在实务中，人们通常把交付看作是建设单位的义务，重视建设单位不能正常交付的违约责任；而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往被作为正当的维权，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。&
1、交付双方的权利与义务
。从债务履行角度来讲，交付是出卖人的义务。但出卖人在交付中是否就没有任何权利了呢？显然不是。交付是标的物的风险与负担转移的节点，交付之前，房屋损毁、灭失的风险由卖方承担，日常管理的费用（如物业费与采暖费）由卖方负责，而交付后，风险与负担都随着房屋的权利一起，转移给了买方。所以，及时交付能够及时转移风险，这就是出卖人的利益所在。对买方来说，交付前只享有合同上的权利，只是房屋买卖合同的债权人，并不具有业主的权利；而在交付后，尽管还没有办理登记，但已经成为法律认可的业主，成为房屋的所有权人，这是他的根本利益所在。在享受业主权利的同时，它也必须把业主的义务承担起来。因此，买受人的及时受领是一项义务。只看到出卖人的义务而忽视其权利，只看到买受人的权利而看不到其义务，都是片面的。&&
2、交付条件与交付标准。交付条件与交付标准的混淆，是产生交付争议的重要原因。交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。
现行法规对商品房交付条件的规定，主要有三项要求：
&一是竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
。&&&&&&&&
二是具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。
三是基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条规定了商品现房销售的条件，其中，“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个《办法》只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同目的的实现，有利于保护当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。
&除去以上条件外，法律法规没有其它关于商品房交付条件的规定。有的地方，以地方性法规或者政府规章设定了新的商品房交付条件，如天津市的法规与上海市的规章都规定，商品房交付必须取得政府颁发的《住宅商品房准许交付使用证》或者《住宅交付使用许可证》，这样的规定，由于不属于法律或者行政法规的强制性规范，最多只有行政管理的作用，而不能影响民事行为的效力。交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。其内容可以包罗万象，质量、环境、配套、装修、品牌、型号，都可以自由约定。交付时买受人据此进行查验，未按标准履行的，出卖人应承担违约责任，但不影响房屋交付使用。因为，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，对交付标准的违反，并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过违约责任来解决。现实中大量的交付纠纷，并不是由于不符合交付条件，而是对是否符合交付标准存在争议。本来可以通过违约责任来解决的问题，买方却以拒绝受领来维权，这就大大增加了解决纠纷的社会成本。只有将交付条件与交付标准明确区分，才能看清问题的不同性质，不满足交付条件的不得交付使用，而不符合交付标准的，不影响交付，只承担违约责任。明确了这样的规则，对于保护买卖双方的利益，对于维护市场秩序都有积极的意义。&&&&
& 3、何为竣工验收合格的标志
。竣工验收合格是交付条件中最重要的一项。而什么是竣工验收合格的标志，在实务中存在一个重大的误区。一些机关和个人都认为，竣工验收合格要以行政机关签章的《竣工验收备案表》为标志，没有取得备案表的，不能证明竣工验收合格。这种观点把备案看作政府的认可，而政府的认可又是竣工验收合格的必备条件，这是明显违法的。我国的建设工程竣工验收，1999年之前是行政许可，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”（《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款）
日实施的《建设工程质量管理条例》改变了这一制度，将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“四方验收”：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收&&建设工程经验收合格的，方可交付使用。”（《建设工程质量管理条例》第16条）从此，竣工验收不再需要行政机关批准或者认可。
那么，备案又是怎么回事呢？《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：第一，备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；第二，“自建设工程竣工验收合格之日起15日内”备案，说明备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格的效力；第三，行政主管部门只有接受的义务，没有拒绝的权力。行政管理权力必须由法律授予，行政机关不得自行创设，这是行政法的基本原则。法律既然没有规定行政机关可以“不予备案”，行政机关就不得这样做。建设部规章《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，其法律上的意义只是签收而已。如果报送备案的文件不符合法定要求，行政机关可以要求补正，在补正前也可以不“在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，但这不能否定建设工程已经竣工验收合格的效力，即使建设单位最终也没有做到“文件齐全”，行政机关也只有给予行政处罚的权力，而不能以此认定竣工验收无效。把签收当作审批，把备案变成许可，这是非常荒谬的。否定了“不予备案”的效力，行政机关是否就丧失了对建设工程质量监督管理的权力？当然不是。《建设工程质量管理条例》规定，“国家实行建设工程质量监督管理制度&&县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理（第43条）”；“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施（第46条）”；县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时，有权“（一）要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料；（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；（三）发现有影响工程质量的问题时，责令改正（第48条）”；“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收（第49条）”。这些强有力的监督管理措施难道还比不上“不予备案”？建设行政主管机关不运用好这些法律赋予的权力，却在备案问题上暗设关卡，完全没有道理。&&&&&&
4、交付通知不是交付的必要条件。实务中，常见买受人诉出卖人未向其发出交付通知，致使其迟延收房，因而向出卖人主张迟延交付违约金。此时法院通常要求出卖人提供通知的证据，而且不认可电话、短信、电子邮件、普通信函、报纸公告等通知形式，甚至连特快专递取得了交寄回执的，只要没有买受人本人签收，也不认可通知到达了买受人，结果大多都是出卖人承担不利后果，支付给买方一大笔违约金。这种做法，显然是把通知当作交付的要件。实务中有的法官认为，卖方的交付义务主要就是两项：竣工验收合格、书面通知买受人。凡不能证明通知了买受人，致使交付迟延，就要由出卖人承担责任。这种认识，可能来自建设部《商品房买卖合同示范文本》第11条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。最高人民法院2003年商品房买卖合同纠纷司法解释第11条“买受人接到出卖人的书面交房通知”，这里也强调了“书面交房通知”。个人认为，交付必须经书面通知，既不合法理，也不符合客观实际，只会导致无谓纠纷增加。实务中，开发商一次交付往往有数百套房屋，买受人有的在当地，有的在异地，有的急于收房，有的意在转手，开发商的书面通知要一个个取得买方本人的签收，几乎是不可能的。即使当时工作很细致，一个个客户都通知到了，时过境迁之后，客户声称没有收到通知时，开发商再要回头找到一两年前的通知证明非常困难。所以这种案件，只要买方起诉，卖方大都会陷于举证不能的困境。这种情况鼓励了一些买受人恶意诉讼，谋求不正当的利益。交付通知的意义仅在于告知买受人交付的时间和地点。就算没有通知，买受人是否就无法接收房屋呢？显然不是。商品房买卖都有书面合同，合同中都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。法官审理此类案件时，只需问一下原告：你知不知道房子应该在什么时候、在什么地方交付？你没有收到通知，是否按合同约定的时间和地点，去要求对方交付了？我想不出原告能有什么抗辩的理由。所以，法院以买受人未收到书面通知，导致其未能按时收房，这太过牵强。司法解释把书面通知作为交付的要件，实际上给买受人不诚信、钻空子提供了机会。在司法解释没有改变的情况下，只能通过明确的约定来排除风险、避免纠纷。使用建设部示范文本的，出卖人可以制作如下补充条款：“补充修改主合同第11条：本商品房于&年&月&日前交付，如买受人未收到出卖人的交付通知，应当以上述交付期间届满之日为交付日期，以商品房所在地为交付地点。”&&
5、买受人对商品房的“验收”权利。房屋交付时，买受人有无“验收”的权利，是一个重要问题。合同法规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验”（175条）。官方制定的商品房买卖合同示范文本也都有买受人验收的内容，如建设部《商品房买卖合同示范文本》第11条“双方进行验收交接”；深圳市《房地产买卖合同示范文本》第11条“买方经验收同意收楼的”。由此看来，似乎买受人有权验收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工验收合格为前提的，买受人验收能否推翻竣工验收合格的法律效力？商品房属于特定物买卖，不可能像工业品那样挑选替换，如果承认买受人的验收权，他验收没有通过，将如何处理？由于我国的房屋建造大多采用手工工艺，表面瑕疵是不可避免的，可以说每套房屋都能挑出几十处甚至更多的小毛病，这都会成为买方验收时拒收的理由。为了防止客户验房后无理拒收，有的开发商采取先办交接手续，再开门验房的办法。但如此价值巨大的财产，不允许买方看一下就要先接收，明显不合情理，这种做法也是不可取的。所以现在的问题有两个，一是买受人的“验收”在法律上的效力是什么？它与建设工程的竣工验收是一种什么关系？二是如果买受人“验收”通不过，如何解决争议？
个人认为，买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的两件事。竣工验收关系到房屋是否合格、能否交付使用；买受人的“验收”只是核实标的物是否符合合同的约定。前者以法规、规范、工程文件为依据，后者则是以观感印象来衡量。既然不是同一概念，就不应当使用同一个词语来表达。为了与竣工验收相区别，将买受人对商品房的核查称作“查验”比较恰当。买受人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。这时会有两种情况，一是出卖人接受异议，承诺以维修、整改、替换来解决，纠纷自然化解；另一种情况是出卖人不接受异议，或者双方对解决方式不能达成一致，这时买受人可以保留异议，但不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝交付的正当理由。双方只能先完成交付，然后通过诉讼或者仲裁来查明事实、确定责任。&&
6、质量问题不应当妨碍交付。因商品房质量争议影响交付，在实务中是很常见的现象。常见买受人在查验过程中提出许多整改要求，得不到明确答复就不收房。有的律师也认为，如果房屋存在明显缺陷，买受人有权拒收。拒收是不是一种权利？个人认为，在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，对他来说，已经不存在履行抗辩权，收房是他的主要权利，不收房，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。房屋的交付不是单方行为。交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务，拒绝或者迟延受领，是违约行为。最高人民法院的司法解释也规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”（《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条）。购房人以拒绝收房来“维权”，于法无据，于人于己有害无利，不应给予鼓励。房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障。从我国的特殊国情出发，最高人民法院的司法解释认为，商品房交付后，买受人即成为业主。也就是说，如果买受人拒绝受领，其无法享受业主的各项权利，包括物上请求权及对业主共同事务参与管理的权利。房屋未交付，物权仍属于建设单位，建设单位对买受人只承担合同义务，这对买受人来说，显然是不利的。花了那么多钱买房子，不就是为了取得业主的权利吗？本来到手的权利，自己放弃，意义何在？受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。房屋质量问题可区分为主体结构不合格、功能缺陷与表面瑕疵，最后一项不影响交付自不待言，就算是存在主体结构不合格和功能缺陷，收房之后难道就没有维权的途径了？任何法律都没有规定，一旦买受人收房，就不可以对质量提出异议。所以，收房与维权，没有矛盾。收了房，该退的照样可以退，该修的照样可以修，该赔的照样可以赔。收房是业主维权的基础。表面瑕疵不能构成拒收的理由已无疑问，就算存在主体结构缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取证？如何申请检测？如果要提起诉讼或者仲裁，没有收房就只能主张合同权利，而不能主张物权，因为物权仍然属于建设单位。而主张合同权利无非是交付，建设单位可以证明它已经交付，是买受人拒不受领，这时问题岂不进入了怪圈？拒绝收房使买受人逃避义务，加大出卖人的风险与负担。房屋自交付时起，风险转移给买受人，如果未交付，房屋意外灭失的风险仍在出卖人一方，假如遭遇地震等自然灾害造成房屋灭失、损毁，出卖人会蒙受重大损失。当然，这种情形是非常偶然的。常见的负担是物业费与采暖费，自交付之日就应当由买受人承担。但对于不急于居住，或者本来就是以投资为目的买受人来说，当然不愿意承担这些费用，于是想法设法拒收房就成为常见现象。从法律规定来看，也不支持以拒收房来维权。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验”；《商品房销售管理办法》第35条规定，“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。以上法律规定都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，在建设单位具备验收合格证明及“两书”的情况下，以什么证明房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用？而要取得这方面的充分证据，占有房屋是起码的条件。只有不能实现合同目的，才是拒收的正当理由。买受人并非完全没有拒绝接收的权利。合同法第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”但必须看到，这里规定拒收的前提是“不能实现合同目的”，而不是买受人不满意。前者有客观标准，后者是主观感受。
根据法律规定与实务情形，个人认为，下列情形可以作为拒收的正当理由：（1）房屋未经竣工验收合格；（2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；（4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；（5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；（6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。&&
7、买受人因客观障碍不能接收房屋，不影响风险转移。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里明确了买受人拒不受领时，风险仍转移给买方，但又以“无正当理由”为前提。何为“正当理由”？实务中，买受人自认为是正当理由的，一般有质量缺陷、配套设施不到位、装修材料货不对版、虚假广告宣传、物业费标准偏高、面积差异、噪音、环境不利因素等。个人认为，这些理由都不能成为拒绝接收的正当理由。因为，这些因素即使是真实的客观存在，也不影响合同目的的实现，可以通过其他方法解决和获得救济；即使可能影响合同目的实现，也可以在交付后通过诉讼或者仲裁来解除合同。如果是买受人非主观方面的原因，比如，买受人因出差、出国、伤病等，不能如期接收房屋，能否视为正当理由，从而阻却风险转移，值得探讨。个人认为，出差、出国、伤病是行动障碍的正当理由，但不是不行使权利的正当理由，更不是加重对方责任的正当理由。民事法律行为允许代理，房屋交付亦非突然事件，买受人可以预作安排，即使行动遇到客观障碍，也不影响法律行为的完成。退一步讲，买受人可以甘愿迟延受领，但相应的责任不能推卸，不能因自己的原因，导致对方风险与负担的增加。否则，买受人有可能为了规避风险或者费用负担，制造各种行动障碍的理由来对抗交付，这时对出卖人就很不公平。合同法第143条规定，“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”这里并没有规定“有正当理由的除外”，其法理就在于买方可以有各种理由不接收，但没有理由让卖方为他承担风险。最极端的情况，在约定交付的日子，买受人因车祸未能来接收，三个月后方来收房，这三个月的物业费、采暖费谁来承担？由于卖方无任何过错，没有理由替买方负此损失。此期间内如果发生强烈地震将房屋摧毁，损失也应当由买方承担。所以，司法解释第11条所说的拒绝接收的“正当理由”，只能是合同法148条所规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”，也就是标的物本身存在重大缺陷，而不能包括买受人所主张的客观障碍。
退房纠纷及其相关法律问题初探&
目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因，出现了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多不稳定的因素。
1、退房纠纷产生原因分析。退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房：（1）销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“空中花园”、“水上小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是
“愤而退房”。
（2）售楼员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重时，才大呼上当，不得不提出退房。
（3）房屋存在质量瑕疵。房屋交付使用后，当业主的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，往往难以接受，因为自己购买的是新房，应该是十全十美的士。而当这类问题不能得到开发商及时解决时，一气之下，要求退房。
（4）物业小区管理混乱。开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定开发商要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件，同时物业管理在我国尚处于起步阶段，相关法律规定还欠完善，因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。（5）开发商迟延交付房屋。商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素的影响，开发商迟延交房就不足为奇了。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。
（6）房产证迟迟办不出。目前，房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使开发商手继齐备，购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。
有时，因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生：
（1） 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居而提出退房；
（2） 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房：
因房价下跃而提出退房。&&&
2、双方在合同中约定可以退房的条件。商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：（1）双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示；
（2）双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
（3）该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。一般而言，购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失；如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。总之，如果双方当事人在合同中约定了退房的条件，法律会首先充分尊重当事人的个人意愿，当所约定的条件成就时，会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下，才依照法律的规定来衡量是否可以退房。&&
3、法律规定可以退房的情形。在商品房交易实践中，购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明，因为相对于开发商而言，购房者毕竟处于弱势地位。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，以确定购房人能否退房。由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点：
（1）出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务（无论买受人是否同意），然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢？根据该条款之规定，显然不能。如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权（包括抵押、出售、赠与等）。因此，在商品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。
（2）一房两卖；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；因为房屋买卖属于不动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。另外，如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
（3）商品房预售许可证存在欺诈；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同；根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。
（4）出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同；
出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；
（6）出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；
（7）房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（8）迟延交付房屋超过法定期限；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”；
（9）迟延办理房产证超过法定期限；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。
（10）担保贷款合同不能订立；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”；
所售房屋主体结构质量不合格；根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（12）房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；根据《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房；
（13）规划、设计变更；根据《商品房销售管理办法》第24条之规定，
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
（14） 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；根据《商品房销售管理办法》第19条之规定，
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
（15）因不可抗力致使不能实现购房合同目；根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。&
4、退房后的善后工作。商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于商品房买卖是大宗交易，因此买卖合同解除后的情况比较复杂，要本着将损失降低到最小的原则予以处理。一般而言，由于开发商的过错解除合同的，购房人可以要求返还购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因解除合同给自己造成的损失。
物业管理所导致的纠纷问题处理&
物业管理是新兴行业，我国目前的物业管理纠纷呈不断上升趋势，如何对这一行业及其管理行为进行有效约束，是我国立法应该解决的问题，尤其是公共维修基金的收取、使用等问题，与百姓利益休戚相关。&&
随着我国城镇化建设和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业也日渐兴起并不断发展，但由于当前我国物业管理行业还不够成熟，相关的法律法规不尽完善，加之物业管理企业、业主和业主委员会行为方式不够规范，业主法律意识淡薄，从而使物业管理方面的案件呈现出数量逐年增多、类型不断翻新、争议标的增大、诉讼主体和法律关系复杂等态势。其中，维修基金的管理使用纠纷案件表现尤为明显。&&
1、维修基金立法中存在的缺陷。公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公用设施、设备的维修养护基金。新的建筑物及设备经过一段时间的使用，由于自然因素和人为因素导致其受到损害，这就要求采取及时、可行的措施进行维修或者养护，以保持建筑物的完整、原貌与安全。建筑物、设备的修缮维护是物业管理经营者的主要任务之一；而另一个重要问题是建筑物作为商品，应该随时注意保养。保养得如何，建筑物的寿命长短相差很大，费用支出差额也会很大，这就更要求物业管理公司尽善良管理之责任，切实做好对建筑物的管理与养护。维修基金的本金来源是由售房单位和购房人共同筹集，其所有权归缴纳人，利息用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维护、养护，利息不足时由产权人分摊。我国现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额缴纳公共维修基金。但是现实生活中，存在着维修基金收缴不实或者逃避缴纳的现象。有消息称，日，广州越秀区东悦居、荔湾区荔湾广场、海珠区万丰花园君雅大厦等12个小区业主委员会联合发起倡议，要求明确1998年10月至2003年9月期间专项维修基金的交纳主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。同月11日，广州市房管局承认确实存在开发商应缴未缴、挪用住房维修基金等情况，官方数字显示，1999年至2006年底，广州市该项资金归集额应为37.8元，实收14.13亿元，亏空高达23.67亿元。中国人民大学公共管理学院行政管理系副教授陈幽泓援引焦点房地产网对2005年被北京市601个商品住宅小区的统计，用这些小区发布的价格信息乘以2%的公共维修基金缴纳比例，得出了一个惊人的数字-----180亿元，而在当年，北京市建委公布的信息显示，共计归集的公共维修基金是43.35亿元，两者之间的差额只大令人担忧。这样的报道还有很多，它说明了在维修基金的收取、使用、信息公布、闲置房产的基金问题等很多方面存在着漏洞。目前，我国现行物业管理法律中涉及公共维修基金的规范，主要是国务院2003年制定的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部1998年制定的《住宅公用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《办法》），但是由于其存在以下诸多缺陷，导致在现实生活中难以操作和实施。
（1）法规冲突严重；国务院《条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《办法》第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收人。”《条例》和《办法》均虽然都明确了维修基金的缴纳主体为购房人，也就是业主，但是却未对2003年以前的维修基金的缴纳主体进行明确，导致《条例》出台前房产维修基金的再收取困难。据报道，上海目前有200万平方的房产损坏严重却无维修资金，这部分房产大多建于上世纪70至80年代，至今维修资金问题得不到解决，很多老的房产形成了无人管理，业主、开发商互相扯皮，纠纷不断。另外，《条例》规定维修基金不得挪作他用，而《办法》却规定在该资金闲置时可以用于购买国债或法律、法规规定的其他范围，二者规定产生冲突。
（2）法律空白多，漏洞明显；《条例》和《办法》在物业管理过程中涉及的服务合同关系，侵权关系等均没有规定，在细节问题上，比如维修基金的欠缴，追缴，续筹等问题基本属于空白。现实生活中，很多房产并未完全售出，而购买房产的个别业主缴纳的维修基金却承担了整栋房产的维修费用，造成了事实上的不公平；另外将基金的交纳和放款捆绑，例如，已经收取的维修基金大多存在开发商或者物业公司的账户上，给开发商或物业公司挪用资金提供了方便。为开发商提供可乘之机，以房价为基数来计付基金，同样不公平。《办法》中规定资金闲置时可以用于购买国债或法律、法规规定的其他范围，但是具体是什么范围不明确，而且对于购买国债的收益问题规定不明，更没有对购买的数量和比例作出限制，也没有对挪用的法律责任作出界定，对于国债未到期情况下，需要使用维修基金时的资金来源问题没有触及，上述问题都给维修基金的实际管理人留下很大漏洞，给他们的暗箱操作提供可乘之机。
（3）法律术语使用不准确；比如《条例》规定，维修基金用于公共设施的“维修”，而建设部规定的是“大修”，这两者的内涵和外延均没有明确的界定，实践中也难以操作。再如，《条例》规定“专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，而建设部《办法》则规定“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”《办法》明确维修基金是在“共用部位、公用设施设备保修期满之后使用”，而国务院的《条例》却规定是在“物业”保修期满后使用。
（4）制度设计不科学；建设部《办法》第十一条规定：“业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施”。维修基金的使用程序极其繁琐，导致其使用率低，不能发挥应有的作用。
（5）权利主体地位尴尬；国务院《条例》明确规定“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
建设部《办法》第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”同时，该《办法》第十一条规定：“业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。”
从以上规定可以看出，维修基金的所有权为全体业主共同共有，由业主委员会行使监督和审批权，由物业管理公司实施代管，也为业主委员会成立之前代管人是售房单位或售房单位委托的管理单位，房管部门享有的是审批权。对于业主来说，他们所享有的所有权是有限制的所有权，没有使用权，对于维修基金的使用也仅只是拥有知情权和监督权。实践中，不仅业主委员会成立程序复杂，成立艰难，对于业主委员会的主体资格问题也有不同的看法。业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或者与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，系代表和维护产权人与使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。在民事活动中，业主委员会代表业主。而业主委员会在何种情况下才是依法成立、是否具备民事、行政主体资格，以及能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。有一种意见认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的业主委员会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷业主委员会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，业主委员会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民事诉讼法第49条第一款规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，造成业主委员会的主体地位尴尬，业主委员会维权之路不可谓不艰辛。因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
（6）维修基金纠纷案件的管辖问题。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。目前，当事人在物业管理引起的民事诉讼案件中，一般都在物业所在地的人民法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地。笔者认为，如果当事人诉求物业管理公司未按法律规定使用维修基金或挪用维修基金的，属侵权之诉，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或者被告住所地的人民法院管辖；如果是就物业管理公司在管理过程中未按照合同约定的方式或者期间公布基金使用信息的，应适用民事诉讼法第24条的规定，即“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地
的人民法院管辖”。不能简单的理解为业主所购商品房所在地即为当然的管辖地，也不能认为物业管理纠纷是因不动产的管理引起的纠纷，而将其归于不动产纠纷，从而适用专属管辖的规定。&&
2、维修基金立法、执法中的法律建议。维修基金与百姓利益息息相关，解决维修基金的问题已迫在眉睫。而当务之急应是首先要制定完善的法律规定，使业主、业主委员会、物业管理企业和房屋管理部门及人民法院有法可依。笔者认为在制定相应的法律法规时应当注意以下六个方面的问题：
（1）从法律上赋予业主委员会主体资格，实现业主委员会实体权利和诉讼权利的统一；
（2）制定相应细则以保障业主的知情权和监督权；实现维修基金管理信息公开化，方便业主自由查询；同时，科学合理的设置缴纳标准和管理使用方式；
（3）规范维修基金缴纳主体和缴纳标准，避免部分业主养护整栋商品房的不公平现象。例如，可以采取由房产开发商于办理房屋预售时先行垫付维修基金，促使维修基金全面到位；维修基金缴纳标准可以按当地同业标准以面积大小计付，并与物业管理费用合计由业主按月缴纳；
（4）引入年审或者年检制度等，强化对物业管理企业的监管。对于年审不合格或挪用维修资金的物业管理公司给与处理，从而堵住维修资金被非法挪用等漏洞；
（5）赋予行政管理部门行政处罚权力，改变房屋管理部门对物业管理和监管不力以及物业管理公司对房屋管理部门的监管麻木不仁的局面；
（6）统一立法，细化法律，避免法规冲突。对物业管理中出现的诸多法律关系及问题均作出详尽的规定，明确业主、业主委员会、物业管理企业及房屋管理部门的职责，使人民法院对此类案件的审理真正有法可依。
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