楼市去库存须打持久战 财政金融税费等政策将出
[导读]“去库存”已成当前房地产市场热词。国家统计局的最新数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。从全国范围内而言，当前库存量处于历史高位。实际上，在一些城市，通过货币化实现对棚户区居民安置的占比已经非常高。成都市房管局副局长李涌曾告诉记者，2014年成都市完成棚改项目投资121.6亿元，货币化安置86.7亿元，已占总投资比例的71%。湖南长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室副主任符美田说，2006年以来，长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。他认为，一些安置房建设周期存在很大的不确定性，有的会导致安置过渡期延长，维稳压力大，后续费用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决，市场中的商品房之间就可以形成竞争，安置群众选择口碑好、管理优的商品房。引市场之力消解存量去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程，需要打持久战。货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担。因此，围绕稳定住房消费和去库存，进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。
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房地产去库存，金融和财政怎么来帮忙？
来源：中国网&
从全国层面而言，面对房地产去库存压力，短期可能还会有一些房地产“去库存”刺激方案。尤其是在地方，将可能适时推出更多金融和财政具体支持政策，来舒缓楼市剧增的库存压力。
&中国网时事评论员
日前，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件，从本月22日起，除了北上广深一线城市外，其他城市交易环节的契税、营业税征收比例将降低。（12月20日
中国经济网）
财政部等三部门联手为房产交易减税，这是短短一个月内，我国房地产调控的又一“大招数”。我们知道，不久前，央行等相关部门已经推出了降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例等房地产刺激政策。出台这一揽子房地产新政，显然都是为了解决当前房地产行业的最大问题——“”，意在通过促进住房消费，带动整体投资需求增长。
2月19日召开的“中国经济50人论坛2016年年会”上，国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。如果再加上待开发土地面积，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，这是房地产库存的大口径。笔者以为，王一鸣从数据上大致描绘房地产库存口径，形象地勾出我国房地产总体库存量大的问题。要花费6年多时间来消化库存，也从一个侧面印证中国房地产的确存在一定的供应总量过剩，化解房地产高库存难度很大。
有人说，当前房地产库存更多是体现在结构上。比如从区域来看，北上广深等个别一线城市楼市坚挺，其中深圳楼市更是出现已经连涨16个月的“独特热度”，当前化解房地产库存的难度主要集中在三四线城市。此外，高房价和普通刚需购房者可承受的距离也在拉大，这也是房地产高库存的一大主要症结。
笔者以为，正如不少市场人士指出的，深圳楼市的“涨情”，与房地产+金融杠杆及短期逐利炒作有相当大关系；一旦“击鼓传花”传递不下去，火热的市场可能迅速减温。另外，高房价也会从一定程度抑制城市竞争力，深圳房价上涨空间必将变窄。因此，假如以为一线城市的楼市不存在库存问题，那可能过于乐观。从监测的全国35个城市近二年的新建商品住宅库存及房价数据上，有不少城市一年前还是成交大热，而后却步入颓势。为何涨声一片的楼市会转入平静，甚至黯然失色昵？这恐怕不仅仅是库存问题，还有诸如城市发展预期，金融，汇率及内外经济大环境波动等因素。
去年的中央经济工作会议明确提出，化解房地产库存将是今年经济社会发展五大任务之一。近来有关部委接连出台去库存的楼控政策，说明当前对稳楼市的高度重视。化解房地产库存将是今年推进供给侧改革的重要举措，今年各地将着力稳定住房消费，把房地产去库存摆在工作计划突出位置。诸如发展住房租赁市场，提高棚改货币化安置比例，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，以及全面实施两孩政策，户籍制度改革，特别是做大做强中心城市，优化大中小城市和小城镇布局，加快农民工市民化等，都是当前稳楼市的重要工作。
从全国总体来说，过去的“以限治房”楼控政策基本上已经结束，买房的各种限制性“烦恼”也从政策面解除了，新出台的一揽子新政有利于提振楼市信心，缓解房地产市场下行压力。当然，“去库存”的积极政策的实施效果如何，作用有多大，还有待市场检验。我们知道，除三四线城市化解库存难度大外，商业用房、办公楼的“去库存”问题更是“压力山大”。要鼓励农业转移人口买房，还牵涉到农村农业改革，尤其是土地、宅基地、就业和子女上学等突出问题。还有，全国部分地区还存在保障房建设规模较大，由于建设规划及公共服务和管理配套等，甚至出现一定分配难的问题。
去库存是2016年房地产政策的主旋律，也是房地产行业健康可持续发展势在必行的举措。积极应对经济下行压力，仍将是2016年经济工作的一项重要任务。当前，受全球经济低迷等诸多内外不确定因素影响，我国经济社会发展仍存在一些困难和问题，房地产也难以有明显反转。全国各地楼市去库存有全国性的问题，比如购房“降成本”的税费政策、农民工市民化、农民工户籍制度改革等，也有地区本身存在的实际难题。笔者以为，促进房地产市场企稳向好态势，将是各地今年住建工作的核心任务。各地在推进住房供给侧改革时，必然把去库存作为工作重点，围绕着满足新市民住房需求，将可能相应地改进和变动房地产调控方式，相继出台刺激性新举措、硬举措。从全国层面而言，面对房地产去库存压力，短期可能还会有一些房地产“去库存”刺激方案。尤其是在地方，将可能适时推出更多金融和财政具体支持政策，来舒缓楼市剧增的库存压力。
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房地产去库存,政策如何见效?
来源：金羊网-新快报
作者：周俊生
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商品房高库存会传导至金融安全，引导农民工买房还需细化政策，“去库存”的同时还要“去产能”。
今年的中央经济工作会议已经开过。此次会议针对国内经济运行的现实状况,提出了明年要完成的五大任务,其中之一是化解房地产库存。为此,会议提出了不少具
有创新意义的政策新思路,如加快农民工市民化,扩大有效需求,鼓励自然人和各类机构购买库存商品房,鼓励房地产开发企业适当降低房价,取消过时的限制性措
施,等等。这些政策公布后,在市场上引起了热烈的反响,但舆论也多有疑问,这些政策有多少可行性,成为人们关注的一个热点。
商品房高库存会传导至金融安全
中央经济工作会议就“去库存”作出专门决定,说明我国目前商品房积压问题十分严重。国家统计局上个月公布的数据显示,截至今年10月,我国商品房待售面积
68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,相比去年同期增加了1亿多平方米。这种情况是我国房地产市场建立20多年来从未有过的。
更为严峻的是,这只是竣工后未售出的现房面积,还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外,还有各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的住宅项目,甚至不排除还有部分应报未报的库存量。
由于商品房建设投资大,建设周期长,因此开发商通常都依赖银行信贷等进行资金周转,在前几年银行向开发商输送信贷的通道基本关闭后,市场上又出现了大量以
“理财产品”为名目的信托、P2P等产品。库存房的大量增加,使开发商原定的资金回笼不能实现,银行不能按期收回信贷,理财产品无法按承诺偿付本息,就会
危及金融安全。最近一些地方不断出现P2P等投资品不能兑付的风波,虽然不全是库存房引起,但必须引起高度警惕。
引导农民工买房还需细化政策
此次央经济工作会议为去库存而提出的诸多政策颇有新意,其中有不少对原有政策将形成突破。当然,会议提出的都是一些原则性的政策,在具体的贯彻过程中还需要加以细化,使这些政策能够真正见效。
在这些政策中,最为引人注目的是加快农民工市民化,以此来扩大有效需求。对此,舆论担心由于户籍制度等限制,这一政策的作用有限。实际上,户籍对于商品房
市场的籓篱作用早已拆除,只是在前几年推行限购政策时再度得到了强调。现在限购政策在大多数城市已经取消,这一障碍已经不存在。推进农民工市民化,帮助他
们在就业地购置房屋,可以使他们更好地融入当地社会,成为新市民。
但农民工在就业地购买房屋,会涉及很多问题。农民工在就业地购买商品房从总体上说是有难度的,这就需要对现行的公积金房贷、银行按揭等进行改革,使他们能
够有条件借助金融支持购房。另外,农民工在其原户籍地通常都有宅基地和房屋,由于这方面的流通市场尚未建立起来,因此他们在城市购房后这些财产就基本处于
闲置。由此来看,要让农民工成为“去库存”的重要力量,还需配套推进农村宅基地和农民房屋的流通。目前这方面的交易仅限于同村村民,市场交易未能形成,价
格也反映不出价值。如果能够打开这方面的交易通道,农民工在城市购房的资金力量将大为增强。
“去库存”的同时还要“去产能”
长期以来,我国走的是一条经济扩张型的道路,房地产市场被作为一个能够推动GDP增长的引擎受到了地方政府的积极拉抬,不仅房价涨势超过了民众的承受力,
而且房地产开发成为最为赚钱的一个行业,导致各行各业蜂拥而上,使市场供应远大于求。在政府的强烈推动下,房地产行业的市场机制已经失灵,一些三四线城市
和西部地区城市,明明对商品房需求不是很大,但地方政府为了赚取财政收入,仍然像一线城市一样大量卖地,鼓动开发商大兴土木,终于造成了严重的产能过剩。
很显然,要为房地产市场“去库存”,还必须下大力气压缩房地产产能。目前,在库存房已经很严重的情况下,房地产市场的投资仍然没有慢下来。国家统计局数据
显示,今年1至10月,全国房地产开发投资高达78801亿元,比去年同期仍有2.0%的增长。一边“去库存”,一边又在增加新的库存,这无疑将增加“去
库存”的难度。
基于此,国家应该大力压缩房地产投资,三四线城市和西部地区城市在库存房未解决的情况下应该停止出售商品房用地,这也要求房地产开发商必须过紧日子。事实
上,中央经济工作会议已经对此有所预见,提出了“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”的目标,这是值得房地产开发商重视的一个信号。
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复牌程序于9月份启动，新任审计师致同会计事务所将为成败关键，顺利的话，佳兆业将于明年1月复牌。
宝库2.0发布楼市去库存：金融财政税费等政策将出_盐城房产网
楼市去库存：金融财政税费等政策将出
&&来源：经济日报发布日期：：浏览次数：2099
摘要：盐城房产网讯 当前，商品房待售存量面积处于历史高位，去库存已成当务之急。但也要看到，库存积压非一日所致，去库存也不能毕其功于一役。要更多引入市场手段，激发房地产市场的内生动力，有效、有序地推进去库存进程。
&&讯 当前，商品房待售存量面积处于历史高位，去库存已成当务之急。但也要看到，库存积压非一日所致，去库存也不能毕其功于一役。要更多引入市场手段，激发房地产市场的内生动力，有效、有序地推进去库存进程&&
&&&去库存&已成当前房地产市场热词。国家统计局的最新数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。从全国范围内而言，当前库存量处于历史高位。
&&业内人士普遍认为，库存高企是当前房地产市场面临的重要课题，在一二线城市广泛存在，三四线城市尤其突出。如何正确认识当前库存过高的现状？如何有效、有序化解当前住房存量？《经济日报》记者就此进行了采访。
&&多地&松绑&楼市政策
& &数据最有说服力。2013年9月，当时的全国商品房待售面积还只是44636万平方米。两年过后，这一数据已迅速增至68632万平方米，增幅达到了 53%以上。房地产市场库存高企，特别是在三四线城市表现突出，引发房地产行业开发投资增速回落，给经济运行带来了一定影响。
& &今年以来，多地纷纷出台政策，取消对房地产的各种限制条件，给楼市&松绑&。近日，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消； 甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。
&&此外，11月19日，山西省专门发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
&&有市场人士指出，解除此前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。
&&不仅如此，去库存问题也已引起了中央层面的重视。11月份召开的中央财经领导小组会议专门提出化解房地产库存，不久前召开的国务院常务会议也强调，要加快户籍制度改革以带动住房家电等消费。
&&棚改货币化一举两得
&&一方面是三四线城市居高不下的楼市库存，一方面却是棚户区改造后群众巨大的住房需求。如何让这两者在市场的支配下，实现有效对接？专家表示，在棚改中实施货币化安置，让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房，对去库存不失为一个有效手段。
& &住房和城乡建设部有关负责人曾表示，到2020年，还有约2000万套的棚户区需要改造。2015年，我国城镇保障性安居工程计划新开工740万套，其 中各类棚改580万套。截至今年10月，棚改新开工575万套。也就是说，未来几年，还有约1400万套棚户区需要改造。
&&实际上，在一些城市，通过货币化实现对棚户区居民安置的占比已经非常高。成都市房管局副局长李涌曾告诉记者，2014年成都市完成棚改项目投资121.6亿元，货币化安置86.7亿元，已占总投资比例的71%。
& &湖南长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室副主任符美田说，2006年以来，长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。他认为，一些安 置房建设周期存在很大的不确定性，有的会导致安置过渡期延长，维稳压力大，后续费用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋 质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决，市场中的商品房之间就可以形成竞争，安置群众选择口碑好、管理优的商品房。
&&引市场之力消解存量
&&去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程，需要打持久战。
& &货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的&930新政&到今年&330新政&，正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首 套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担。因此，围绕稳定 住房消费和去库存，进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。
&&&以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费&对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。
&&而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。
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