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转藏至我的藏点全国房地产库存降至近3年新低
[摘要]　14日，国家统计局发布的月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。原标题：全国房地产库存降至近3年新低14日，国家统计局发布的月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。对此，业内人士认为，楼市“去库存”第一阶段基本完成，房地产投资平稳，大部分城市进入良性周期。数据显示，1至8月，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，9.85亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%，全年将刷新历史纪录。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。在此影响下，楼市库存降至近年来最低。数据显示，8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。其中，住宅待售面积减少987万平方米，办公楼待售面积减少43万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。今年2月末仍处于超过7亿平方米的楼市库存，已降至2015年来新低，仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。张大伟说，如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。山西统计局数据显示，山西已完成年初楼市去化周期控制在10个月内的目标。上半年，全省商品住宅销售面积769.5万平方米，同比增长20.6%。以2016年商品房月均销售面积为基数，全省商品房待售面积消化周期为8.9个月，同比2016年末减少1.4个月。楼市库存降至合理位置。荆州方面，截至今年6月底，荆州商品住房库存面积321.79万平方米，同比减少152.01万平方米，下降32.08%。其中中心城区商品住宅库存面积162.28万平方米，同比减少55.94万平方米，下降25.63%。张大伟认为，本轮楼市发展经过3年，基本完成了去库存任务。“从2015年初的一线城市拉动，到2016年的二线城市拉动，进入2017年，市场出现逆转分化，一线热点城市在调控的影响下，出现了明显的下调，三四线成为去库存主力。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。”但需注意的是，库存的下降不意味着价格有较大的上涨空间。根据国家统计局数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。从具体来看，最新发布的《江苏统计年鉴2017》显示，2016年，江苏人均住房面积是46.3平方米，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别是40.3平方米、56.9平方米。江苏13市中，仅南京一地人均面积低于40平方米，为36.7平方米。辽宁省方面，虽然人均面积为27.96平方米，但城乡居民住房自有率已高达91.89%。目前的库存量保持了相对的健康，也促使8月房地产开发投资等典型数据保持平稳。统计局数据显示，1至8月，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1至7月持平。开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%；房屋新开工面积114996万平方米，增长7.6%；房屋竣工面积52296万平方米，增长3.4%。国家统计局新闻发言人刘爱华表示，从目前来看，房地产投资增速比较平稳。从供给方来看，近期一些部门出台的政策，包括租赁住房试点等，将会扩大商品房的供应，并分流一部分需求。因此，未来房地产市场有望保持一个平稳健康发展态势。“未来以住宅开发销售为主导的房地产行业将进入存量市场。”亿翰股份董事长陈啸天日前在亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”上表示，房地产需求进入稳定期，未来将有越来越多的房企响应国家供给侧结构性改革的号召，转向可持续经营，如自持物业做租赁、开发和运营商业和产业地产、打造特色小镇等，从“卖房者”转型为“运营者”。(经济参考报)
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TA的文库&&
开心签到天数: 469 天连续签到: 1 天[LV.9]以坛为家II
本帖最后由 日新少年 于
17:33 编辑
& && & 2015年11月，中央财经领导小组会议，首次提出化解房地产库存。12月的中央经济工作会议，进一步部署：在经济领域打五场歼灭战，其中包括房地产去库存。
& && &&&这在中国房地产历史上，可谓非常罕见。于是，全社会的眼光，聚焦于房地产，似乎房地产成了国民经济最大的困难户！
& && &&&其实，也没那么严重，至少相比产能严重过剩的煤炭行业、钢铁行业，还要好很多。
& && &&&一提到房地产库存，学者们常引用全国商品房待售面积，截至2015年11月，这一数据为近7亿平方米。其实，这个数据只是已经竣工的现房数据，并不包括预售中的期房。而且，这其中包括了全国所有城市，其中三四五线城市库存压力山大，但一二线城市没那么差。
& && &&&其实，还有两组更靠谱的数据，表明：2015年库存量首次下滑，最糟糕的时点可能已经过去。
& && &&&易居房地产研究院跟踪了全国35个典型城市的数据，包括四个一线城市、部分二线和部分三线城市，较好的兼顾了一二三线城市的样本分布， 只是不含四五线中小城市镇。住宅库存的增长，还是减少，主要取决于供应和成交的动态变化，比如本年度的供应量大于成交量，则年底时，库存量必定增长。
& && &&&下图，是35城新建商品住宅年度供应与成交面积的比较。
17:13:11 上传
& && &&&自2010年至2014年，每年的新房供应量都大于成交量，所以导致每年的商品住宅库存量都在增长。但到了2015年，却首次出现成交量反超供应量的重大转变！这也就意味着，2015年库存量首次减少！
& && &&&由于2015年全国开发企业购地量大幅下滑，房屋新开工量也是下滑，所以2016年新房供应量继续缩量，而楼市却继续回暖，成交量还将继续超过供应量！
& && &&&我们易居研究院还跟踪了35城库存（见下图）。截至2015年12月底，35个城市新建商品住宅库存总量为2.6亿平方米，同比一年前，减少4.4%。
& && &&&回顾2011年以来，35城的库存呈振荡上行态势，其中曾经在2012年和2013年某些时段，库存有所下滑，主要是当时楼市复苏，房子卖得快过供应。2014年全国楼市低迷后，库存继续大增。
& && &&&然而，值得关注的是，随着2014年多数城市放松限购、限贷，中央出台“9.30”新政，库存在2014年三季度见顶，四季度开始下滑，并振荡式下行至今。这是2010年以来，库存下行时间最长、幅度最大的一次。
17:14:35 上传
& && &&&于是，反映在年度数据上，2015年就成为近六年35城库下降的第一年。也可以说：2015年是全国多数城市去库存元年！国家队一出手，便首战告捷。
& && &&&而且，随着中央高度重视化解房地产库存，还将有新的利好政策出台。2016年，多数二三线城市的库存将继续下滑，全国房地产市场库存压力也将减小。
& && &&&由此，也可以明白一点：中央既然敢于大张旗鼓的提出化解房地产库存，促进房地产健康稳定发展，一定是有信心、有手段，降低库存！& && &&&库存歼灭战，对于一线城市，根本不算事儿，反倒是当前房子不够卖，急需补库存；对于多数二线城市，也并不算什么难事儿；但对于三四线城市，估计没有两三年，难以见到实质效果。
& &&&& &&&对此，虽有政策利好，但三四线城市的中小开发商，仍不宜盲目乐观，如果资金实力撑不了两三年，2016年还是应适当降价销售。春天固然美丽，但必须先熬过冬天。（以上转自：杨红旭楼市研究）
然而，在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。
　　 任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”……………………………………………………………………………………………………………………………广大的坛友们，来来来，就房地产市场去库存问题，谈谈你的看法，说出你的建议！认真回复有奖哦
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载入中......
发表于111楼
最后的状况是，小城市逐步消失，农庄化，中型城市逐步功能化，承载社会日常功能，比如人居，教育，医疗，单一或专业产业化，大型城市或中心城市，城市平台化，承载政治，经济，金融，贸易，教育，科技转化，媒介等，最后社会状态成星系模
说的很有道理，实际上中国未来10年，就是一个结构性调整，房地产只是浮出水面的靶子，解决办法不能走极端，炸掉说太匪夷所思了，牛奶棉花可以浪费掉，但是房产后面更多的是各方的利益债权问题 ...
发表于110楼
房地产的问题从总体上说已经很严峻了！而且是刻不容缓。一线当然没问题，没啥好说的，别堵车别雾霾就好了，可大家掐指算算一线外城市的人口和gdp占中国城市总体的比例，不言而喻。
我在青岛，青岛算个几线？名义二线，我原著民说实话就是个三线，充其量2.5线。万科、绿城、卓越、星河湾，都有认识人，大家一起聊，面上说今年开盘销售掉三分之一的都算很牛逼了。
切入主题，房地产在中国算不上市场机制行业。
去库存应该为以后进 ...
发表于89楼
参照美国，几个到十几个左右的大区中心城市，工业产业相对均衡下来，人口流动稳定下来，然后就合适调节了，最后的状况是，小城市逐步消失，农庄化，中型城市逐步功能化，承载社会日常功能，比如人居，教育，医疗，单一或专业产业化，大型城市或中心城市，城市平台化，承载政治，经济，金融，贸易，教育，科技转化，媒介等，最后社会状态成星系模式============================================================================== ...
发表于84楼
大城市是没问题，但是小城市要清库存只能指望农民进城买房了
发表于81楼
个人认为，ZF应停止建设保障性住房，转而购买开发商的库存，然后廉价出租给外来务工人员或社会底层人员。一是，降低了开发商的库存，开发商得以回笼资金；二是，ZF也能充分利用现有资源而不是继续吹泡沫；三是，提高外来务工人员或者社会底层人员的生活福利。ZF可以不用一次性缴清全款，可以分期付款给开发商，或者税收减免等方式交款。
发表于47楼
这个结果又是和可怕的地方债联系在一起了。我们有一期话题涉及到了地方债的问题，很纠结。确实是个不好解的死扣。
一线城市，尤其是土地资源枯竭的地方，房价还在上涨，比如北京五环内的房价，眼看着朝着5万/平去了......
但房价不能搞攀比，各地方不能指望房子都能卖出北京五环的房价来。
可以反过来想想为什么会有五环价？除了稀缺的土地资源外，教育、医疗、购物、交通等各方面很完善，也是形成这样价格的重要原因吧 ...
发表于46楼
以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。这样算根本就不对。。。每天还有新开工的和竣工的面积，我曾经算过，就这样，去库存至少要7年的时间。
炸肯定是不可能了，所以只能便宜卖了，现在很多开发商其实已经资金链断了，连银行利息都还不出来了。（并且大多数已经通过卖不出去的房再在银行抵押贷款过了，然后岂图再开发一块地卖了还钱，结果可想而知）。
一线城市要好许多。
发表于41楼
2015的数据有其特殊性，在前期调控之下，各地土地出让普遍呈下降趋势，房地产投资增速下降，从而供应量减少，最终看供求关系逆转。从15年下半年到年底一些典型城市土地成交来看，地王频现，楼面价增长迅速，一方面体现了前期土地供应人为压制下导致的开发商饥渴，另一方面加剧了去库存与房价之间的矛盾，房价不降普通人还是买不起，怎么去化，房价降，一旦形成心理预期，市场会观望，也不会买；这需要平衡考量。
发表于28楼
房地产去库存其实是盘活存量，为金融机构大量资金沉淀解套，是解套资金能投入新的行业。
房地产去库存只有一个办法，就是 企业降价+ZF减税。
ZF不减税，企业没利润，不会降价。但 大量地方ZF这两年财政困难，减税，不可能。
房地产问题也是金融问题。大量的土地、房产抵押给金融机构，金融机构大量资金沉淀在房地产。
如果企业降价，抵押给金融机构土地、房产会减值，金融机构不答应，会集中抛售抵押物，这样会使房地产 ...
发表于14楼
我也是这个观点，房子买涨不买跌。
不过可能明涨暗跌，房价上涨速度跑不过通胀。
去年3万，今年2万，谁还买？
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去库存-下岗，汉语言文字很有表现力，按常理，去库存不是要降价吗？怎么又连涨了三个月了，请教大神？
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fumingxu 发表于
去库存-下岗，汉语言文字很有表现力，按常理，去库存不是要降价吗？怎么又连涨了三个月了，请教大神？一般商品可以这样理解，但是房地产市场不同。房地产是具有投资价值的商品，房地产支出在居民收入中占的比重较大，房地产资产在居民总资产中比重也较高，其重要性也为居民所共识，一旦降价会形成降价预期，反而去不了库存。
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房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！
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房地产,令人纠结的话题.有些人为了买房结婚在拼命,有些地方,房子多得买不出去,老任说只有炸掉了.
小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送给穷人喝?要打倒万恶的资本主义.
可现在,同样的事情却发生在我们的身边......
Captain-CUI 发表于
房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！所以说，这不是一个单纯的纯商品问题，牵涉到我们的税制。不好变啊
终于有点血了。激励一下楼主。
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Captain-CUI 发表于
房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！迄今&&我没想到一个很好的 可以去库存 的办法
zounghy 发表于
房地产,令人纠结的话题.有些人为了买房结婚在拼命,有些地方,房子多得买不出去,老任说只有炸掉了.
小学学 ...小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送给穷人喝?要打倒万恶的资本主义.
可现在,同样的事情却发生在我们的身边......
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这个 专家不是解释过么？ 社会主义的局部过剩&&和 资本主义的 大范围危机是不一样的
日新少年 发表于
小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送 ...那能否说，咱们现在是局部资本主义，整体社会主义的初级阶段哪？
真绕嘴呀。呵
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房地产去库存能够体现在二三线城市房产价值下降，但是一线的房地产还会升值，正如版主说的，是因为投资价值。所以不急吧，人民币资产还有一定的吸引力，考虑这个以及房地产业的不景气程度，库存正在逐渐去化
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