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来自：明源地产研究院 作者：王恒嘉（查看更多“”新闻）
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综合体省市：无锡崇安区面积：4.6万O商业街区省市：重庆巴南区面积：5万O商业街区省市：重庆渝中区面积：7万O综合体省市：南京雨花台区面积：13万O购物中心省市：贵阳花溪区面积：10万O
服饰皮具品牌定位：奢侈品拓展区域：全国图书音像品牌定位：中高档拓展区域：华南区域,华东区域,华中区域运动用品品牌定位：中高档拓展区域：华南区域快时尚品牌定位：大众化拓展区域：全国火锅烧烤品牌定位：中高档拓展区域：全国
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。房地产众筹的三种模式分析
来源：中商情报网 责任编辑：heailian
有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！
这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。
那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？
问题的答案是——众筹。
众筹（CrowdFunding）指的是在上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、及地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为领域一颗闪亮的新星。
但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。
一、投资理财产品型：找好项目是关键
典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。
1、海外众筹
在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。
平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。
与此同时，平安好房也已经开始在国内发起房产众筹项目，与万科、绿地、世茂等开发商进行房产众筹合作。
点评：海外众筹的项目的“房租”收益率跟余额宝差不多，相比国内的类似项目的收益还是比较低的，如果项目选的不好，最后卖的价格不高，投资者会觉得亏大了。
在6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万元的需求，短短2小时便被443位人士完成。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。
如此短时间内取得这么高的收益，主要得益于当时拿房的价格低。中信御园销售价格在元/平方米，房宝宝拿到的价格只有21000元/平方米，相当于市场价的7折。
根据规定，团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。
目前，团贷网的房产众筹项目目前已经发展了多期，其中已经实现回购的众筹房产年化收益率为17%，还是相当不错的。不过，预期收益和风险一直都是成正比的，团贷网的房产众筹项目不承诺保本、保息，所有投资风险都要由参与众筹者自己承担。
点评：既然是理财，肯定都是冲着赚钱去的，这需要众筹的组织方有足够的平衡能力。对于开发商来说，更多的肯定是希望尽快卖掉房子，同时对外宣传自己的品牌。而对于参与者来说，则是得到尽可能高的收益率。因此，众筹的组织方需要本着对参与众筹的人负责，选择好的项目合作，实现合理的收益，同时平衡开发商一方的诉求。
二、营销推广型：能否持久是个问题
典型代表：搜房的天下贷、京东的凑份子钱。
150分钟、到场158组购房者、销售金额近亿元！在搜房网“顶级合作伙伴计划”中，万科海上传奇的2014年首场夜闪购交出了一份完美的答卷。如此亮眼的成绩来自于一款针对搜房网会员的专属产品“天下贷”的支撑。
“天下贷”是搜房金融面向购买万科海上传奇的搜房网电商会员推出的一项专属金融服务，提供最高90万元的消费贷款，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点，最长可享受24个月无抵押贷款。
综合来看，在优惠方面，“天下贷”给了购房者提供给了更大的空间，限时1%额外优惠、最高再享6万元独家优惠，叠加式优惠足以促使购房者出手，而专门针对万科海上传奇的定制化金融服务，很好的满足了置换型购房者的需求。门槛低和性价比高两大特征很好的解决了客户短期资金周转的问题。
点评：该款产品在去年的双十一电商狂欢日就已上线，上线首日即引发新华网人民网等超过百家主流媒体争相报道。可见，众筹不仅仅是给购房者实惠，媒体铺天盖地的报道是极好的免费广告，也是给开发商自己的大实惠。
2、凑份子钱
11月14日，远洋和京东“凑份子付首付”活动第二季正式上线。据介绍，整个活动将从11月14日持续到11月29日，并被分为两档，一档是11元筹9大城市房首付款，覆盖、、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万。另一档是5000元筹12大城市的折扣房资格。从14日开始，每天将重磅推出两个城市的众筹项目，北京、率先启动，其余城市上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛及抚顺等，将根据用户点赞数来确定启动顺序。
此前，11月11日，24小时，18万与，总金额超过1200万元，远洋地产的房产1.1折众筹项目刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。远洋地产的相关负责人表示：这次活动的销售目标是30亿元。正是由于11·11众筹活动吸引了极大的社会关注度，客户对项目购买兴趣大增，才决定立即启动众筹第二波。这次远洋全国多个城市在售住宅项目也将积极联动，形成远洋全国19城同感恩共回馈的火热氛围。
如果算上，这一次传统地产企业用互联网思维的营销的创新之举所带来的品牌传播效果，这次远洋地产的收益可算上收的钵满盆也满。
点评：巨额的优惠，有助于开发商快速去滑，但这样的优惠幅度能够持久是个问题。如果将品牌传播效果计算在内，开发商固然是既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。未来，互联网平台有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说，这节约了营销成本，对消费者来说则能够获得更多的让利与实惠。但这样的活动能够成为常态吗？开发商能够将自己所有的房子都这么卖吗？
三、合作建房型：大但难度也大
典型代表：众筹网的乐居众筹。
投资理财型的房地产众筹让屌丝可以享受土豪的投资收益盛宴，营销型房地产众筹让开发商可以更大力度地让利给购房者，但这里面始终还是有许多中间环节成本的。能不能直接自己众筹资金建房，将传统房地产项目开发的财务成本、营销推广费用、开发利润等都能被减去？对于普通的刚需购房者来说，这来得更为实际。
10月10日，南京一家地产公司推出国内首家众筹建房投资平台——“乐居众筹”，瞄准的就是这种模式，目标是让更多人以成本价置业，挤出房地产中间环节的利润。
“乐居众筹”目前计划的置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用，整个建造过程公开透明。
对于参与者最担忧的资金安全问题，“乐居众筹”通过第三方银行监管资金解决，封闭运作，专款专用，确保资金安全；同时，“乐居众筹”引入审计所、律师事务所全程监督审计，建房信息定期公示，并且组织用户成立众筹建房代表委员会，定期对项目进行考察，了解项目建设进展。
点评：这种模式对于陷入危机中的中小房企是一个大利好，平台通过互联网手段，将购房者汇聚起来，筹集资金聘请中小开发商建房子，将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系，达到了节约中间利润成本的目的。对购房者来说，意味着可以以更低廉的价格买到房子；开发商来说，则解决了开发商的资金及客户问题。
缺点是众筹建房组织者能否拿到地以及能以什么价格拿到地，都存在不确定性。中小房企与成熟的品牌房企相比存在有劣势，拿地的能力可能存在很大不足。此外，组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力等问题都需要谨慎考虑，如果组织者投入过低，高度依赖众人投资，组织者的风险控制意识难以保证，风险最终就会都转嫁给了参与者者。
此前南京也出现过类是的个人集资建房，只不过不是采用互联网众筹这种模式而已，但至今都没有成功的案例。
综上所述，我们认为，随着房地产泛金融化发展的，投资理财型的房地产众筹热度有望持续，但收益率会逐步收窄；营销型的众筹，更多的是开发商用来营销造势和去化的手段，是否能够大规模长时间的使用值得怀疑；基于房地产众筹的房地产开发满足了消费者对个性化的需求，解决了白银时代房企——特别是房企的两个最大痛点，资金和客户，同时它砍掉了中间成本，如果运作模式成熟，确实可以让购房者得到更多的实惠，但投资理财型和营销型这两种模式，合作建房型存在更多的问题，未来较长一段时间可能只是相对“小众”的产品，无法完全取代传统的房地产开发模式，但发展的空间巨大。因为互联网的精神是网聚人的力量，人人参与，房地产众筹未来也势必会生出更多的玩法。
作者：艾振强　　来源：明源地产研究院
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房地产众筹爆发年据说是2016年
来源：本站原创
作者：佚名
今年6月以来，国家层面三度表态力挺众筹。对于中国房地产众筹的前景，有人认为是种噱头或营销方式，也有人认为，后续政策层面会继续鼓励，众筹平台也需要整合。世行报告显示，目前，众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。
　2015中国不动产金融年会在京召开，业界顶级大咖齐聚，共话地产与互联网金融深度结合，与会嘉宾一致认为，房地产众筹已成为地产和金融的重要路径，2016年将迎来房地产众筹爆发年。
房地产众筹要找好爹明年将迎来集中爆发
当世界经济仍然充满不确定性、中国经济尚未止跌企稳、房地产大转型之际，中国不动产金融领域将呈现何等新格局? 本次中国不动产金融年会的主题是&资本重构地产服务再塑价值&，被称为是一场思想盛宴，一个行业前沿信息集散地，也有望推动银企间的实质性合作。在行业转型的关键期、各种创新的起步期，此次产融结合的盛会出现了众多&爆点&。
论坛中，业界人士和专家分别从不同角度解读中国不动产金融发展趋势及地产与金融创新方向的主题论坛，讨论内容包含中国宏观经济的变化与趋势、房地产发展模式转变的路径、房企的下一个风口与转型之路、地产与金融业的风险管理、投资并购与资产证券化、利率市场下中美房地产发展趋势比较、互联网+以及海外投资、中国房地产金融国际化等热门话题。
在年会的平行论坛上，平安好房首席执行官庄诺、无忧我房创始人兼CEO李熠、链家地产副总裁兼首席财务官魏勇分别围绕互联网金融与产业链金融创新做了主题演讲。
中筹网金董事长唐人在平行论坛上发言
平行论坛的高端对话环节，中筹网金董事长唐人、华创证券新产业趋势部总经理杨现领、和君资本合伙人彭锐等嘉宾就&互联网+时代的地产金融趋势&进行发言和探讨，并就房地产众筹发展做了深入互动。唐人说，做地产众筹就是要找个&好爸爸&，找&好爸爸&是对投资者负责，也是对自己的众筹平台负责，这个&好爸爸&就是顶级的地产开发商。
那么有了&好爸爸&，能否让地产众筹项目持续收益?唐人认为，众筹标的如果位于核心商业区块，吸引客户注意力，则前期众筹成功的概率较高，后期能获的增值收益也较多。唐人再次举例中筹网金的绿地中心武汉606项目，这一项目是排名中国第二、世界第三的在建高楼，此项目最终收益也印证了该投资标的是房产众筹的最佳选择。&好爸爸&是众筹项目的关键。唐人表示，2016年将迎来房地产众筹爆发年。
重资管能力和产品研发才能有好众筹产品
中国房地产众筹市场从去年正式开始，2014年被称为是房地产众筹元年，中筹网金从去年9月开始，投身房地产众筹领域，一直持续挖掘多元投资方式合作模式，随着&众筹&概念大热，国内知名开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。2015年上半年，包括绿地、万达、万科等大型房企都公布了众筹战略。中筹网金先后与首创青旅、绿地集团、金地集团[-0.66% 资金 研报]、盈石中国等知名开发商和第三方专业服务机构展开众筹业务，部分项目已经成功退出，投资者也获得了众筹投资收益。
今年4月，中筹网金与全球最大地产开发商绿地集团联手发起众筹计划&&高达606米的世界第三高摩天大楼--武汉绿地中心606项目，一度被业内认作是众筹界最大胆而疯狂的项目。该项目由中筹网金将整个楼层分拆成为最小606元的参与投资份额。 整个&中国第一筹&计划分为多期推出，第一期众筹的价值接近1000万，总金额接近1亿元人民币。另外，中筹网金与盈石中国合作的众筹项目&盈石中国-iCity美好生活中心&降低门槛到1000元起投，真正意义上实现人人参与的新模式，更在严格的风控体系下确保用户年化收益高达12.5%，为用户实现财务自由和灵活的金融管理提供一扇可信赖的窗口。
武汉绿地中心606项目被称为是产品类众筹。以盈石中国众筹项目为代表的被称为是权益众筹。唐人接受采访表示，产品类众筹是&众筹时代的1.0版本&，预期年化收益在15%及以上，往期产品平均年化收益率高达22.6%。这充分体现出了中筹网金的资产筛选和价值判定能力，有效的缩短资产处理时间，最终提高收益率，同时也成为开发商的主要分销渠道之一。但特点是浮动收益率，非固定投资期限。
盈石中国项目则为权益众筹，为&房产众筹的2.0版本&。2.0产品的特点是标准化产品，有固定投资期限，设置不同的投资期限，可以获得固定收益，同时可快速复制。2.0产品的出现，将整合房地产产业链的服务商，助推开发商实现了充分利用外界资源，减少自身投入轻资产运作模式。这种运作方式有效的解决了开发商面临的资金和运营压力。
谈及对&2.0版本&的发展前景，唐人坦言，除了欣慰之外，自己对这一新升级模式的未来也充满了期待。 业内人士认为，这或将成为房产众筹行业盈利模式的颠覆和创新。
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