房地产经济发展的重要意义
当前,随着国际金融危机对实体经济影响愈演愈烈同时,经济保增长的重要性日益凸显。房地产作为国民比较大宗的投资消费方向之一,其持续放量是内需启动的重要前提和基础保障。而且房地产投资在固定投资中所占的比重也
& & 当前,随着国际金融危机对实体经济影响愈演愈烈同时,经济保增长的重要性日益凸显。作为国民比较大宗的投资消费方向之一,其持续放量是内需启动的重要前提和基础保障。而且房地产投资在固定投资中所占的比重也是相当大的。就我国现阶段的房价而言,其与银行利率及GDP之间有着十分密切的内在联系。在市场经济这一大环境中,房地产价格的形成机制日趋复杂化,决定其价格的因素不仅包含了自身的一些因素,同时还有许多外在因素。&&& 由于通货膨胀的存在,房地产及一些有形资产的重置成本随之提升,这一情况造成他们的价值不断上升,这也是房地产增值性的重要体现之一。同时房屋是人们赖以生存的必备条件,无论经济如何衰退,房地产最终的使用价值始终是不会改变的,这在一定程度上说明了投资房地产是可以保值的。。& &&&就房地产而言,其在发展的过程中,需要国民经济中多个部门及行业为其提供服务,如建筑材料、机械设备、陶瓷冶金、动力燃料等生产部门以及一些提供人员的劳务部门,可以说房地产对于拉动国民经济方面的作用是比较显着的。据权威人士的测算,在我国现阶段的情况下,1000元房屋资金的投入能够创造出相关产业700-2200元的需要,只要每卖出1000元的房屋,则会带动元其他商品的销售。由此不难看出,房地产经济对推动国民经济发展的重要作用。&& & 就住房消费而言,其实质上属于一种综合性较强的消费,在一定程度上能够有效地带动与之相关的生活消费。住房消费的综合性主要体现在衣食住行、健身、娱乐、工作、学习等与人们生活息息相关的方方面面上。所以房地产业的发展课题提高住房消费水平,间接地提高了生活消费水平。& & 我国房地产投资在今后几年内仍旧会保持增长态势,但实际增长幅度将会有明显回落。随着国家对宏观经济不断地调控,有效地减缓了投资率的上升速度。预计在今后几年内,我国房地产投资的增长速度将会有所减慢。& & 由于政府宏观调控在存在一定的时间滞后性,故此经济适用房所带来的具体成效并未明显显露,这也是可以理解的。从另一个角度上讲,经济适用房政策的推出因为政府调控的成本较高,致使个地方在实际执行上都较为困难,甚至有些地方可出现了可以规避的现象,形成这一情况的主要原因是各地方均有着发展地方经济以及招商引资方面的压力。而正是这些规避行为在一定程度上抵消了一部分政策所应有的效果。这就造成一些地方政府在考虑自身利益的前提下,并不一定会贯彻执行经济适用房政策。为此必须重点考虑政策实施的彻底性。&& & 随着土地市场日趋规范化,对于建设用地方面的增量控制势必会越来越严。国土资源部及监察部对国有土地出让方式做出了强制性规定,这一规定的出台,有效地解决了以往协议出让过程中的暗箱操作局面,土地市场竞争日趋透明化和规范化。& & 商品房闲置及其销售价格不断上涨的矛盾冲突将会得到有效缓解。就市场而言,一般具有竞争性的市场中,价格机制的作用主要体现在当商品供过于求时或是商品过度积压,那么生产厂商则会采取降低销售价格的方式对其进行缓解,如果是供不应求,则会提高商品价格。但房地产当前的实际情况却是空置现象与价格升高并存的一种局面,导致这一现象的根本原因是许多土地分配存在暗箱操作,从而使得一些实际加强的企业难以健康稳定发展,那些与政府关系密切却规模较小的公司则安然生存,更为严重的是一些正规开发商为了生存和发展甚至会从这些小公司小企业中购置二手地皮。& & 房价将继续上涨。可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,近几年内房地产市场的需求将在前几年的基础上持续提升,房价持续上涨将会是必然趋势。&& & 房价涨幅将会有所减缓。虽然房价上涨会成为今后几年房地产经济发展的必然趋势,但这种却会有所减缓。首先,政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;其次,政策变动初期对市场预期的影响最大,这种影响将随着时间的推移逐步减小。&&& 参考文献:&&& [1]吴拯.中国房地产业市场结构优化研究[J].天津城市建设学院学报.2008(2).&&& [2]江建林.我国房地产经济发展存在的不足及对策[J].中国&.2011(16).&&& [3]杨俊章.李俊平.我国房地产经济发展趋势分析[J]..2007(30).&&& [4]王洁.浅议目前我国房地产经济发展的问题及未来发展趋势[J].城市建设理论研究(电子版).2011(24).&&& [5]刘春喜.马连福.河南省房地产经济发展的政策探讨[J].黑龙江.2010(22
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　　房产市场短期调整不可避免但不会持续衰退
　　2014年以来，房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延，悲观情绪也随之不断累积，关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气，南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”，而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里？楼市是否存在崩盘的可能？地方政府的“救市”行为是否应及时制止？这些问题都非常值得我们探究。
　　首先需要明确的问题是，本轮房价下跌的主要动力是什么？
　　是因为经历了疯狂的房地产热后，住房已经严重供大于求，累积的天量供应购房者无法消化吗？
　　答案是否定的。本轮房价下跌的主要原因，不是来自于供大于求的事实，而是来自于人们对房地产市场可能严重供大于求的恐惧。至于房地产市场的真实供求状况，很遗憾目前仍然是个黑箱。到底我们需要多少住房，目前市场存量及可售量有多大，相信没有人能真正弄明白。正因为住房真实供求状况仍然是个黑箱，所以这种基于猜想的恐惧才是最具杀伤力的。与大蒜等部分农产品市场一样，房地产市场具有天然波动性特征。阶段性的供大于求与供不应求相互交替，构成房地产市场的全部发展史。本轮的房地产市场调整，从真实供求缺口看也许和2008年及2011年的调整并无特别大的区别。但在房地产供求信息极不透明的条件下，人们出于对房地产泡沫破灭的本能恐惧，很可使市场短期内产生急剧下挫的动力。在经历了2013年过度乐观的退潮后，一边倒式的观望、恐慌性的抛售等都将使阶段性的供大于求深化。
　　其次，本轮房价下跌将持续多久？中国房地产市场会进入崩盘吗？
　　如前所述，如果不考虑政府可能采取激进救市行为，人们出于对房地产市场黑箱负面猜测所形成的本能恐惧，房地产市场在短期大幅下挫是完全可能的。但这个时间不会持续太久，短则一年，长则两年，这是由人性对恐惧情绪的本能厌恶所决定的。之后，集中观望期将结束，房地产市场进入新的阶段。
　　进一步的问题是，这个短期下挫之后的阶段是持续的衰退与萧条，还是新一轮的上升周期？
　　这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。当经济发展到人们有足够的财力承担住房建筑成本时，人们对住房的需求到底有多大，很大程度上取决于人们对它的欲望有多大，而并非象通常所认为的取决于某一客观界限。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转，比如逆城市化、郊区化或逃离“北上广”成为新的风潮？
　　关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着GDP增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。撇开鸽笼式公寓是当前城镇住宅存量的主体不谈，住小房子的渴求换成大房子，多代共居的希望能够分开居住以减少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住进别墅，住别墅的向往住进富人区，在城市有房还想要在风景区有个度假公寓，这些动力都将推动住房需求不断升级与深化。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
　　另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。北京等大城市的拥堵与雾霾将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但是“有人辞官归故里，有人星夜赶科场”。又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
　　总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然存在，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但有可能进入结构性过剩时代。从全国看，短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。从局部看，住房市场结构性调整动力持续存在，一些低劣开发区域、无增长潜力鬼城等，有可能面临毁灭式洗牌。
　　最后，如何看待地方政府的“救市”行为？
　　地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有两种。一是通过对政策的重新解读，变相放松住房限购等需求行政管控政策。应当说，住房限购仅是一种应对房价过快上涨的应急措施，具有扭曲市场的副作用，不宜长期使用。如果不考虑地方政府的政策动机，仅从行为事实结果看，既然房价过快上涨的条件不存在，通过放松限购促使市场供求机制回归常态，本身无可厚非。另一手段据说是收紧土地供应，避免供求形势进一步恶化。由于市场本身具有调节机制，房地产市场低迷将使开发商购地动机消失，这一手段其实是形式大于内容。总体而言，地方政府“救市”大多是根据市场形势发展，对行政扭曲市场的纠正，事实上有利于缓解恐慌，避免市场非理性急挫。从宏观看，房地产市场非理性下挫将对各宏观经济部门带来较大冲击，短期难以复原。从房地产市场看，因为暴跌往往埋下下一轮房价暴涨的种子，所以避免市场暴涨暴跌是非常必要的。地方政府守土有责，其“救市”行为有其客观合理性的一面。尽管如此，房地产政策的调整，不仅要考虑市场的需要，更需要综合考虑政策的延续性和公众舆论的承受力，寻求最佳切入点。
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3月24日上午，博鳌亚洲论坛2016年年会开幕式在一曲悠扬的《万泉河水清又清》中拉开大幕，开幕式上国务院总理李克强作了《共绘充满活力的亚洲新愿景》的主题演讲，他指出中国经济已深度融入全球经济，只有在开放中发展，才有更广阔的创新和发展空间,总的看，中国经济希望大于困难。
保障民生　避免房地产市场出现大波动
关于中国的民生方面，李克强称，今年保障和改善民生的重点是继续织牢就业、教育、医疗、养老、住房五大民生保障“安全网”。让群众有事干、有钱挣，让全体公民都有受教育的平等机会，使看病难、看病贵问题逐步得到解决，还要发挥好养老保险的保基本、兜底线作用。
李克强表示，今年还将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。与此同时，会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，同时，也避免房地产市场出现大的波动。还要加大扶贫力度，缩小贫富差距，实现包容发展。
未来五年，中国进口商品会超过10万亿美元，对外投资将超过6000亿美元。
人均收入　仍然在世界的中后位
李克强介绍，据统计，去年全国城镇新增就业1300多万人，而且居民收入增长超过了GDP的增长，今年1—2月就业形势依然稳定，31个大城市调查失业率保持在5.1%左右，和去年基本持平。在这个过程当中，产业升级步伐加快，服务业、高技术产业和装备制造业保持较快增长。
李克强介绍，中国虽然已经成为世界第二大经济体，但是人均收入仍然在世界的中后位，它本身是差距也是潜力，尤其在中国的中西还有巨大的回旋空间和余地。中国总体上仍处在工业化和城镇化推进过程中，内需有空间，发展有韧性，创新有手段。所以说，中国经济长期看好的基本面没有改变。
税制改革　全面推行“营改增”
李克强介绍，还要推进财政金融体制改革。比如，即将全面推开营业税增值税改革，这个举措不仅意味着给企业减税，从全国初步估算，今年要给企业减5000亿元以上的税收，而且政策取向是支持服务业，尤其是研发性服务业发展。对他们来说，负担会更轻。
同时，这一改革还有利于统一税制，让财政税收体制更加公开透明，便于社会监督。中小企业会从中得到更多的好处。在这个过程当中，可能因为经验问题，还会出现一些波折，但是总的来讲，所有的行业税负只减不增，同时还要减费。政府这样做，是放水养鱼。
中国经济　希望大于困难
李克强说，中国经济已深度融入全球经济，实际上没有哪一个国家的经济能够独善其身，关起门来最终害的是自己。只有在开放中发展，经济才有更广阔的创新和发展空间。
一些国际机构纷纷在下调今年的经济增长预期目标，这说明世界经济不稳定、不确定因素增多，这必然会对中国经济带来影响和冲击，不可低估。同时，国内深层次的结构性矛盾凸显，经济持续下行压力较大，尤其是中国正处于经济转型升级过程当中，经济必然不可避免地遇到阵痛，尤其是一些重化工行业的企业经营困难。总的看，中国经济希望大于困难。
资本开放　今年择机推出深港通
在金融领域，李克强指出，还会推动全方位监管的改革，更有利于多层次资本市场发展。
“开放也是改革，将着力推动对外开放，包括有序扩大服务业、金融等领域的开放，把中国进一步打造成范围更广、环境更优、外商投资最佳目的地。”李克强表示，今年要择机推出“深港通”。
“这些都表明，中国的资本市场在不断地对外开放。”李克强表示，人民币会在合理均衡的水平上保持稳定，中国是负责任的大国，中国发展基本面决定了人民币不具备、也不会有长期贬值的可能。
与此同时，中国还将按照主动性、渐进性、可控性原则推动汇率市场化，但是绝不会用贬值来刺激出口，那样刺激出来的不是高质量的产品，不是给企业注入勇于竞争、敢于创造的活力。要向世界推出逐步升级的、中高端产品。
多边合作　争取在2016年完成RCEP谈判
就经济伙伴方面，李克强表示，区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)是亚洲参与成员最多、规模最大的区域贸易安排，应当力争在2016年完成谈判。李克强指出，要共同深化融合发展。亚洲的振兴，不能有人掉队。
中方愿将“一带一路”的倡议与地区、国家及区域组织发展战略对接，打造规划衔接、生产融合、协同跟进的地区发展新格局。
区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)是亚洲参与成员最多、规模最大的区域贸易安排，我们应当力争在2016年完成谈判。
经济转型　困难行业要去产能
调整结构是经济转型的关键。李克强表示，要积极发展新经济，大力培育新动能，改造和提升传统动能，形成发展的“双引擎”。在推进过程中，去产能是做减法，重点是做好煤炭、钢铁等困难行业的去产能。另一方面，要做加法。要培育新的增长点，发展新经济，推动大众创业、万众创新，实施创新驱动战略，这就需要进一步发展服务业、高新技术产业、中小微企业和民营企业。
减法当中确实有一些职工需要转岗安置，但是由于这几年发展新经济，培育新动能产生了许多新业态、新产业，创造了大量就业岗位，也为传统产业改造提供了条件。
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23日，蚂蚁金服透露，其联合地产商方兴地产，在淘宝网上线了余额宝购房项目。
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新型城镇化时代来临 房地产市场即将发生巨变
　　　　房地产市场近年来很不平静，调控和市场成为关键词，党的十八大和国家“十二五”规划力推城镇化，城乡将实现一体化规划和审批，房地产市场也将因此发生巨大改变。　　过去几十年，城市房地产飞速发展下的城镇化很大程度上只是为了集约利用土地，将农民赶上楼，然后进行土地“招拍挂”。这样的方式虽然带来了行业发展，但同时也带来了很多隐患，农民既失去了赖以生存的土地，又没有办法在城市之中找到新的谋生之道，社会问题丛生。　　所以，从“农村人”到“城市人”转变的核心在于生活和工作方式的根本变化。新型城镇化不能简单地以集约利用土地为出发点，只有以产业带动、解决就业方式根本转变的城镇化才是新型城镇化，也才是有价值的城镇化。　　而要想让农民变为真正的市民，仅仅解决就业问题是远远不够的，更需要医疗、社保和子女教育问题作为配套政策的逐步完善，这些对国家来说是一个沉重的负担，但从目前我国的综合实力来看，并不具备这个能力。　　与此同时，房产行业承担着城镇化过程中完成基础设施建设的重要任务。在土地红利支撑的年代，只要是跟房地产“沾边”的行业，都能赚得盆满钵满，但同时，我们的社会也承受着这种粗暴增长方式带来的“恶果”：大城市中不断恶化的环境，难以为继的生态等等，都刺痛着生活在城市中的人。以北京为例，2013年1月份出现了26天雾霾天，仅有5天空气质量良好。无论是从自然环境方面考虑，还是从社会环境方面考虑，新型城镇化的发展决不能走老路子。　　不难看出，城镇化的“重点”将会是三四线城市的城镇化。对于三四线城市来说，流动人口有限，需求主要是当地人口的需求。因此从这个角度看，更多的是升级换代的需要，或者是外出务工人员的回乡置业需求，这些是城镇化过程中的“刚需”，对当地房地产行业具有推动作用。但是这个“运动”会在10年左右完成，所以，房地产要利用好这个时间段，也就是所谓的“机遇”。　　虽然面对机遇，但要想避免走老路，无论是政府还是房企也都要慎重。　　首先，前30年城镇化的历史在侧，粗放的增长方式难以为继，在对土地资源的利用上，要慎之又慎。因为，土地资源是发展房地产行业的根本所在，其本身就是稀缺资源。所以，规划就显得尤为重要。　　无论从政府层面还是企业自身角度看，都是如此。从政府的角度看，政府在做全局规划时，要从当时当地的实际出发，规划好产业的整体布局。现实中“先拆迁后规划”的例子不胜枚举，结果是导致了人力物力的大量浪费。如果政府能够在前期做好规划，这些不必要的浪费都是可以避免的。因为相对于企业来说，政府才是最大的规划者，做好产业规划以实现一定区域内的自我循环是进行规划的最终目的。　　而从企业自身来说，房企应该走多元化路线，服从政府的整体规划，搞清楚当地区域发展的定位，也就是城市规划中一二三产业的定位，这样才能避免与政府规划的“背道而驰”。因为在新型城镇化的建设过程中，房地产企业并非是单纯的建筑商，同样也是区域协调建设的规划者。　　事实上，城乡一体化不是单纯地把所有农村都建设为城市，而是让城市和农村之间的布局更加科学合理。对于有保留价值的村庄，要像保护文物一样给予保留，让村牌伫立在路的一头，一转身就似时空转换，从现代化城市转向保留着原始味道的村庄。　　新农村建设要打造一批“布局合理、设施配套、功能齐全、环境有序、村庄优美、治安良好、产业发展、展现田园风光”的新农村示范点，要以“清洁家园、清洁田园、清洁水源”为重点，围绕“增收产业多元化、村庄庭院绿化、环境卫生洁化、生活污水净化、公共路灯亮化、村庄房屋美化、历史文化特色化、便民服务信息化、村庄管理制度化”开展建设。最终的目标是打造建设规划科学形态美、村容整洁环境美、创业增收生活美、乡风文明和谐美、宜居宜业宜游的美丽乡村。　　
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