40.工业用地被企业收回取得的补偿款，如何进行会计及税务处理？
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本税务师事务所代理的一家工业企业（以下简称A公司）有两块土地被政府收回，清缴企业固定资产如何清理？政府补偿需要缴纳哪些税费？如何进行账务处理？
附：收购土地协议书
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收购土地协议书（1）
甲方：**市国土资源局**开发区分局
乙方：A公司
为实施城市和土地利用总体规划，依据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》和《土地储备管理办法》等有关土地法律、法规文件，经甲乙双方协商，乙方同意甲方收购土地，并就土地补偿等事宜达成如下协议：
一、收购土地位置及面积
收购土地位于**开发区固堤场村土地西、新海大街南；土地面积为333333平方米（合500.00亩）。
二、收购土地补偿费用
收购该宗土地补偿费元，地上附着物补偿费元，共计元。
三、**是人民政府批复之后被收购土地纳入土地储备。
四、交付土地时间：补偿费付清之日即交付；
付款时间及方式：协议生效10日内以转账方式付清。
五、乙方将该宗土地的国有土地使用证（编号：*国用（2007）第C121号，土地使用权面积333333平方米）交给甲方，确保该宗土地无质押、抵押等事项，凡本协议签订之前与该宗地有关的法律、经济问题皆由乙方承担责任，与甲方无关。
&&&&六、本协议自市政府批复之日起生效，双方不得有任何异议。
七、本协议一式四份，其中，甲方执三份，乙方执一份。
八、签字盖章
甲方（章）代表：
乙方（章）代表：
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收购土地协议书（2）
甲方：**市国土资源局**开发区分局
乙方：A公司
为实施城市和土地利用总体规划，依据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》和《土地储备管理办法》等有关土地法律、法规文件，经甲乙双方协商，乙方同意甲方收购土地，并就土地补偿等事宜达成如下协议：
一、收购土地位置及面积
收购土地位于**经济开发区星海大街北、河北岭子村土地以西（详见附图）；土地面积为299302平方米（合448.95亩）。
二、收购土地补偿费用
收购该宗土地补偿费元，地上附着物补偿费元，共计元。
三、**是人民政府批复之后被收购土地纳入土地储备。
四、交付土地时间：补偿费付清之日即交付；
付款时间及方式：协议生效10日内以转账方式付清。
五、乙方将该宗土地的国有土地使用证（编号：*国用（2006第C004号，土地使用权面积299302平方米）交给甲方，确保该宗土地无质押、抵押等事项，凡本协议签订之前与该宗地有关的法律、经济问题皆由乙方承担责任，与甲方无关。
&&&&六、本协议自市政府批复之日起生效，双方不得有任何异议。
七、本协议一式四份，其中，甲方执三份，乙方执一份。
八、签字盖章
甲方（章）代表：
乙方（章）代表：
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解答精要：
土地补偿涉及的会计及税务处理分述如下：
土地及地上附着物被政府收回取得的补偿，不征收营业税，但需取得“县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”政策依据如下：
（1）《国家税务总局关于印发&营业税税目注释（试行稿）&的通知》（国税发[号）规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
（2）《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[号）规定，国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。很据《营业税税目注释（试行稿）》的规定，土地使用者讲土地使用权归还土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。
（3）《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发&营业税税目注释（试行稿）&的通知》（国税发[1993]）149号规定，不征收营业税。”
（4）《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[号）补充规定：“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）中关于县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”
土地及地上建筑物补偿免征土地增值税，但需报税务机关审批。
（1）《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
（2）《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
土地及地上建筑物补偿、设备等固定资产处置收入的企业所得税处理。
（1）政策依据。《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[号）做了详细规定。
本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
对企业去的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
①企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
②企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类搬迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
③企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
④企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件和公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置和改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
（2）操作方法。
①如果没有搬迁计划，则在搬迁的当年计算应纳税所得额。应纳税所得额=（土地及地上建筑物补偿+设备等固定资产处置收入）-土地及固定资产账面价值-清算过程中发生的费用
设备转让收入不含增值税。根据《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函[2009]90号）规定，设备转让收入=含税价-含税价/1.04*4%*50%。
②如果制定搬迁计划，土地及地上建筑物补偿、设备等固定资产处置收入暂不征收企业所得税。在搬迁次年起的第5年（2016年）确认应纳税所得额。
2016年应确认应纳税所得额=（土地及地上建筑物补偿+设备等固定资产处置收入）-（新购置的厂房、设备等固定资产+新征用的土地成本+对旧设备的改良或进行技术改造发生的费用）-搬迁之日至日期间安置职工支付的补偿费-固定资产及土地累计扣除净值、处置过程中发生的相关费用
新购置的厂房、设备仍然可以以折旧方式在税前扣除。新征用土地仍然可按摊销方式扣除。设备改良、技术改造仍然可以一次或分期扣除、安置职工支付的补偿仍然可以在发生的当期直接扣除。
③综合上述两点，概括如下：没有搬迁计划，搬迁补偿及设备处置收入在当期纳税；有搬迁计划，只要在5年内将搬迁补偿及设备处置收入扣除财产净值、清理费用后的余额若全部用于同类资产重置、安置职工等，则免征企业所得税，仍有余额的，在第5年征收企业所得税。
企业收到政府给予的搬迁补偿费的会计处理，《企业会计准则解释第3号》有明确规定。企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等进行处理。
各年度应纳税所得与会计损益的差异，在年终申报企业所得税时作纳税调整。
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工业用地拍卖首上淘宝网
　　■康康 /制作
　　■本报记者张凤玲北京报道
　　继汽车、房产在网上进行司法拍卖后，国有土地使用权也将成为淘宝网司法频道拍卖的新拍品。　　标的物是已申请破产的浙江宏昌制革有限公司所有的国有工业出让土地使用权及厂房等，起拍价为 1. 55亿元，加价幅度为100万元，竞拍时间为 3月 29日10时至 3月 30日 10时。　　“淘宝网杀入土地产权交易市场！”北京京鼎律师事务所律师杜兆勇说。
　　可节省标的 1 % ~ 5 %的佣金
　　淘宝网司法频道显示，此次拍卖的土地及厂房位于海宁市海宁经济开发区施带路 17、19号，总面积 77701 .24平方米，起拍楼面地价 1930. 47元 /平方米。　　“该工业用地拍卖不考虑制革产业，项目投资强度不小于300万元 /亩，项目实施必须符合规划、环保、能源、安全生产等相关要求。”海宁市法院沈姓法官表示。　　对于拍卖规则， 3月 20日，记者咨询了淘宝网网络拍卖平台相关负责人。“有意向的竞拍者在开拍之前，不仅可通过电话咨询，还可自行前往标的所在地查看，整个拍卖流程包括交纳保证金、出价竞拍、支付拍卖成交款3个环节，且竞买人的支付宝账号必须通过实名认证，否则无法参与竞拍。”该负责说。　　随后记者以竞买人名义联系预约看地。“现在已有几个人去看地了。如果你对该地块感兴趣，来到海宁后，我可以带你去看地。”海宁市人民法院清算处刘姓工作人员表示。　　记者了解到，竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额（800万元以上）支付拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金 800万元，系统会自动冻结该笔款项。　　拍卖成交后，标的物竞得者（以下称买受人）被冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻。如拍卖未成交（流拍），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。　　“如果在拍卖公司或土地整理储备中心拍卖，都会收取标的1%~5 %比例的佣金，但在淘宝网拍卖仅收取不到 5000元的技术支持费用。”前述淘宝网网络拍卖平台相关负责人说。
　　网上拍地尚无相应法规
　　在淘宝网拍卖土地，是否符合法律规定？　　杜兆勇告诉记者，我国《拍卖法》第二条明确规定，《拍卖法》仅适用于拍卖企业进行的拍卖活动，故司法拍卖不受《拍卖法》约束。2012年 1月 1日生效的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释〔 2011〕 21号）第二条要求，参加人民法院委托的拍卖活动，拍卖机构须取得政府管理部门行政许可并达到一定的资质等级。该规定第九条表明，各省高级人民法院对此可参照适用，可结合各地实际情况制定实施细则，实施细则仅需报最高人民法院备案，无需审批。故浙江省高院有权委托淘宝网进行司法拍卖，其行为未违反最高人民法院关于司法拍卖的相关规定。”　　“海宁市法院此次尝试与淘宝合作拍卖司法资产，与最高法要求诉讼资产须通过公开化电子交易市场进行拍卖的主旨是一致的，而且这是未来的发展方向。”海宁市法院沈姓法官说。　　截至 2013年 2月底，浙江省高级法院系统在淘宝网司法拍卖试点平台共公告 90件拍品，包括车辆、住房、厂房、商业用房、机器设备等，已完成拍卖 79件，还有 10多件正在公告中。在完成拍卖的 79件拍品中， 65件成交，成交率为 83%，绝大多数是一次成交。 65件网上竞价成交的拍品，总成交额为 5298万元，平均溢价率为 43%，为当事人节省佣金 143万多元。　　土地产权在淘宝网上拍卖有无风险？　　“资金安全问题是我们在拍卖前所担忧的，现在的确没有任何措施可保证资金绝对安全，只能说根据以往的拍卖经验来看，这方面还未出现任何闪失。”前述海宁市法院沈姓法官说。　　有业内人士认为，在淘宝网上拍卖土地产权，可突破地域限制，并节省常规拍卖的佣金费用，且土地产权交易电子化也是未来的发展趋势，但相关部门应尽快出台相关的法律法规，最大程度地保护竞买人的资金安全。”我买了法院拍卖的一处工业用地和房产，拍卖佣金和尾款全巳打入法院帐号。现在法院说有低押过不了户怎么办_百度知道
我买了法院拍卖的一处工业用地和房产，拍卖佣金和尾款全巳打入法院帐号。现在法院说有低押过不了户怎么办
我买了法院拍卖的一处工业用地和房产，拍卖佣金和尾款全巳打入法院帐号。现在法院说有低押过不了户怎么办。
提问者采纳
那么拍卖公司（或可能是法院）就要承担后果了。如果有，在开拍之前是否已明确告知竞买人，那么就是竞买人来承担后果了；如果没有首先，该房产被设立抵押的情况，要明确一点
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太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
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