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相关内容等待您来回答012009编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务会计人生互动交流论坛精华系统消息3秒后窗口关闭5月1日起卖二手房得多缴税？别听人瞎忽悠！_郑州批发市场-爱微帮
&& &&& 5月1日起卖二手房得多缴税？别听人瞎忽悠…
& & &发哥按房地产等四行业即将于5月1日起营改增的消息出来后，各种奇葩的新闻报道和分析都出来了。比如，两会期间国家税务总局局长王军在“部
长通道”被媒体拦下，回答记者提问时附带为大家提及一句话话：“（此次营改增）首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。”于是，网上铺天盖地的
文章都是“重磅！个人卖二手房要缴增值税”。不少税务专业人士当时看过文章标题之后就笑喷了：“天啊，这算什么重磅啊！所有行业都要纳入增值税征管了，营
业税要取消了，个人卖二手房当然要缴增值税了，有什么好大惊小怪的吗？”更令人苦笑不得的是，目前网络媒体甚至传统媒体的报道中，关于个人转让二手房缴纳增值税方面，都有不少错误报道，有些还是引用了中央财经大学税务学院教授、某某市税局人员的分析，说，将来二手房增值越多缴增值税就越多，赶紧趁增值税没实施卖房吧，省得多花冤枉钱……然并卵，投牌君说，这些话你都不要听，有些是因为自己对营改增一知半解，搞错了，有些压根儿就是处于某种目的忽悠你呢。听说的？来，听投牌君给你说道说道。二手房增值越多缴税越多？投牌君这两天实在看不下去了。瞅瞅网络上这些文章的标题：《营改增最新政策：营改增后二手房增值越多缴税可能越多！》，《二手房交易营改增后税率或翻倍》，《“营改增”：房子没升值就不用缴税》……这些文章，有些是网络媒体或自媒体撰写的，有的还是出自传统媒体之手。归纳起来，有如下共同点：房屋增值越大，可能缴税越多，并且经过计算（二手房销项税率按11%计算），如果增值翻番，缴增值税就要比原来缴营业税缴得多。而且在计算原来的营业税时，很多按5.5%或5.6%的税率计算。计算增值税的时候，按11%的税率计算。这其中，还有人采访了中央财经大学税务学院一位教授。教授也举例说，个人出售购买两年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为100万元的话，营业税共需缴纳5万元，而营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉，按照11%的税率计算，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。他说，营改增后，虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。（网络上关于营改增对二手房交易缴税影响的分析）&还有一家媒体报道说，南京市地税局的相关工作人员向记者普及了一些基本的税务常识，“……改为增值税以后呢？个人买卖二手房，就只对房子增值部分征税了。也就是说，如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。”&&&&&&&& 甚至，在郑州的一个微信群里，一位网名为“郝XX”的群友发帖，“温馨提示：郑州市二手（房）交易在契税降低的情况下又减免了营业税百分之五点六，内部消息，自日起开始征收增值税，大概是百分之十一左右，具体的政策5月1日出台，希望要买二手房和卖房的同学们关注政策，抓紧办理，少花冤枉钱。”&&&&&&&& 投牌君说，这些说法，统统都不靠谱，你可别信。郑州的房屋交易还真的开始放量了&然而，所谓“无巧不成书”，就在3月5日李克强总理做政府工作报告时指出要从5月1日起，扩大营改增试点之后，郑州的房屋交易就开始放量增长了。难道真有很多人听信了5月1日起二手房交易税负将增加的分析？“说来也巧了，总理做报告是在周六，就是在这个报告之后的周一（3月7日）开始，我们的房屋交易量有了很明显的上升。”郑州市房地产交易西区大厅的一位税务负责人员说，“截止到目前，交易量已经比之前增长有40%。（郑州市房地产交易西区服务大厅）&然而，交易量的上升究竟与营改增有没有关系，这位负责人也解释不了。我们只能看到二者存在时间上的关联，却无法证实因果上的关联。毕竟，春节前后，关于楼市去库存的政策已经接连发出。先是降低购房首付和提高公积金存款利率。接着，三部委有出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进行成本减免。到3月1日，央行降低存款准备金率，通过基础货币释放和信贷的乘数效应，为市场注入大量流动资金。“也许，交易量增大是因为春节过完了，市场开始恢复，自然的放量。”这位负责人说。也许，是因为各种政策加上市场自身因素，综合作用的结果。这位税务人员说，近期确实有一些人到交易大厅咨询营改增的相关问题，但并不是很多，大家最关心的还是到时候税负会不会增加，尤其是现在的营业税优惠政策能不能享受。个人转让二手房，税负只会减不会增！&营改增后，关于税负会不会增加，“我们作为税务工作人员，在政策没公布出来的情况下，无法给大家明确回答。”上述交易大厅的税务负责人员说，“但是可以肯定地说，个人缴纳增值税的计算方法，和一般纳税人是不一样的，个人是按征收率计算的，征收率是多少？3%，明显比5%的营业税税率低，现在大家最关心的是营业税的优惠政策到时候能不能延续下来。我想，既然总理都已经承诺了，要确保所有行业税负只减不增，政策上应该会做出合理安排的，国家也是希望房地产市场保持平稳。”税务师王国娜也表达了类似观点。她说，现在网络上说的那些“增值额越大，缴税就可能越多”，包括有的说“用销项税额减进项税额”，这些都是一般纳税人用的计算方法，而个人交易二手房，根本就不存在抵扣计税，个人不是一般纳税人，个人转让二手房只适用征收率简易计算。据介绍，自2012年1月启动营改增以来，所有行业小规模纳税人的征收率都是3%。“如果按照3%计征，税负直接下降41.67%。”与此同时，王国娜注意到财政部和国家税务总局相关负责人在答记者问时提及：国务院已经审议通过的全面通过的营改增试点方案，已经明确“原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施。”这句话包含了两层含义，一是国务院已经明确，营业税的优惠政策会延续。对于个人二手房交易来说，那就是三部委2月17日下发的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中的优惠政策会延续：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。营改增后，那就是接着免征增值税。第二层含义是：有可能还会安排其他过渡性政策。王国娜说，个人按简易方式征收，加上购买2年以上的住房享受营业税优惠政策延续，个人转让二手房缴纳增值税相比目前的营业税，税负只减不增！征收率可能是5%！不是3%，即便如此税负仍只减不增&从目前各方面的信息来看，二手住房交易中的原营业税优惠政策都会延续下来。河南中兴税务师事务所总经理、税务师陈俊岭说：“据我了解的有关政策，目前二手房交易的优惠政策将会延续，即：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”5%？是的，据税务行业部分业内人士目前掌握的信息，前述税务师王国娜分析到的“有可能还会安排过渡性政策”，已经被证实确实有。其中有一条：个人转让二手住房的征收率可能定为5%。这也将意味着，增值税因此而多了一个新的征收率！近日，在国内一家一向消息灵通的行业网站，河南商报记者也见到了一份内容一样的文件：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。该文件中明确：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税。但，文件没有注明执行日期和落款，疑似行业内人士之前见到的草案。不过，即便是把征收率从3%提升至5%，如果营业税的优惠政策仍然延续，则营改增后，税负仍然是下降的。营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，但为什么说税负会下降？因为营业税是价内税，增值税是价外税。也就是说，如果销售价款一样，则增值税计算时，应该先将价款中所含的增值税先扣除掉。怎么理解呢？举个例子：个人将未满2年的住房对外销售，收到价款100万元，5月1日前应缴纳营业税100*5%=5万元；5月1日后，应缴纳增值税=100/(1+5%)*5%=4.76万元，将比缴纳营业税少0.24万元。为什么不按3%而要调整到5%？业界一致的回应是：不至于使国家的税收突然下降太多。&河南商报财经产品采辑部出品& 作者：河南商报首席记者 王俊伟/文图统筹：宋光华 责编：戴晨曦校对：王海玲转载必注明来源以及版权▼&
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“营改增”后个人出售二手房这样交税
发布单位：
赤水市市民兰守良大爷在瀑都名苑小区有一套三居室一直空闲打算出售，听说5月1日将“营改增”，兰大爷发愁了，到底是早点卖好还是5月1日后卖好？趁着还没到5月份，兰大爷来到赤水市政务中心地税窗口咨询二手房交易相关问题，地税窗口工作人员王小林同志热情接待了他。兰大爷有些着急：“同志，听总理说马上‘营改增’了，我有一套房子想卖，想了解下‘营改增’后交税有什么影响啊？”王小林耐心解释：“大爷，您别急。‘营改增’后，个人二手房税收政策基本是平移，一是个人交易二手房营业税的免税政策将继续实施，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，仍然免征增值税；二是税负基本稳定，过去二手房营业税税率5%，营改增后根据国家税务总局文件规定，除北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%全额缴纳增值税，税率保持不变。”兰大爷:“原来的营业税好像也是5%，‘营改增’后交税也差不多嘛。”王小林：“大爷，其实营改增后税负还略有下降呢。”兰大爷:“那是怎么回事？”王小林：“增值税按照不含税价来征税，计税依据不一样。举例来说，如果您转让一套不足2年的住房，价值20万元的房子，原本应交20万×5%=1万元的营业税，‘营改增’后房子依然卖20万元的话，要换算成不含税价格后再乘以适用税率，即20万÷(1+5%)×5%=9523.81元，比‘营改增’前少交税约476元。相当于原来营业税是5%，‘营改增’后的增值税率约是4.76%。”兰大爷:“噢，那5月1日之后再过户交税，还能省几百块钱啊！这趟真没白来！”王小林：“是的，‘营改增’后个人销售二手房的增值税由我们地税局代征，所以到时候您带齐相关资料到我们窗口办理就可以了，这两份资料有列出办税所需资料及二手房交易的税收政策，您可以详细了解一下。”兰大爷:“那真是太好了，谢谢啊！”王小林：“不用谢，您慢走！”&（遵义市赤水地方税务局& 袁春会）[交税]5月1日实施营改增试点&个人卖二手房少交多少税?
来源：南方网&&&&&&&&&&&&&&&&&&发布时间： 13:27:39
广州国税局局长杨伟文详解营改增落地进度
个人卖二手房少交多少税？
距离5月1日全面推开营改增试点不足一个月，广州推进营改增落地进度如何？全面营改增有哪些新举措？二手房税负是升是降？昨日，广州市国税局局长杨伟文对这些问题进行详解。杨伟文说，他们测算，新增四个行业(建筑业、房地产业、金融业、生活服务业)5月1日实施营改增试点后，年内减税规模可达到120亿元。
预计年内为企业减税120亿元
杨伟文表示，广州全面推开营改增试点已进入最后冲刺阶段，广州国税系统各单位正紧锣密鼓推进各项准备工作。广州2012年推进营改增试点以来，已累计为企业减税287亿元，减负面达到98%。他们测算，新增四个行业(建筑业、房地产业、金融业、生活服务业)5月1日实施营改增试点后，年内减税规模就可达到120亿元。
上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围，此次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。杨伟文说，这意味着，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税均可抵扣。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
“新增不动产所含增值税，所有行业都可以抵扣，减税力度最大”，杨伟文强调，全面推开营改增试点，实现增值税对货物和服务的全覆盖，抵扣链条全部打通。
国地税联办将扩大至全市
营改增试点在广州实施3年多来，截至去年底全市共有21万户试点纳税人完成营改增。5月1日启动的四大行业营改增，面临着将剩余约55%营业税纳税人和超80%营业税收入全面实现税制转换的艰巨任务。杨伟文介绍，此次营改增试点，市国税局从市地税局接收的业户有26万户，在一个月的准备期内必须确保纳税人顺利过渡。广州国税已经完成营改增纳税人数据的迁移、确认，制定4个方案、3项制度，持续开展业务培训，实施征管、发票和服务方面的对接准备，开展特殊行业的调研。
例如，全市32个国地税办税服务厅开设113个国地税联办窗口，共建15个国地税合作自助办税服务厅，方便营改增纳税人办税。下一步将扩大应用，实现全市范围内联合办税。广州在全省率先实现国地税涉税信息实时共享。5月1日起，国、地税联合与纳税人签订E T S委托缴税协议，实现纳税人一次签约，即可同时办理国地税委托缴税业务，对于之前已与国地税一方签订的缴税协议，将在国、地税间实现协议互认。
广州国税还推出系列便民服务、咨询措施，12366热线咨询队伍座席增加50%。4月1日起，在门户网站、广州国税微信推出“i-T ax”智能咨询员“小娜”，在广州国税网站、微博、微信开设营改增政策专栏等。
个人转让二手房的增值税
销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别？
关于二手房增值税率、税负问题，北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。对于个人转让二手房的增值税，销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别？杨伟文说，此次营改增试点后，二手房交易延续原营业税优惠政策，税率设计遵循营业税税负不变的原则，但营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会有所下降。
征收操作上，国家税务总局明确纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，由国税局暂委托地税局代为征收。广州地税与国税进行了对接，营改增后，纳税人发生二手房交易、个人房屋出租业务的税款征收缴纳方式，基本与原营业税征收方式保持一致。
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营改增后少交税1.12万元
记者以“个人将未满2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元”为例算了算账。
按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元
按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元
也就是说，二手房缴纳增值税比营业税少了1万元。
同时，在应缴增值税减少情况下，以其为计税依据的各种附加费用也会减少。以上述个案为例，营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%。
按原营业税来计算三种附加税费，三种附加总额为21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元
按改征增值税来计算三种附加税费，三种附加总额20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元
也就是说，营改增后，三种附加税费少了0 .12万元。
总共算下来，营改增后二手房缴纳的增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元。
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关于全国地产的新闻营改增后二手房缴税只降不升 5月1日起全面推开
京华时报制图谢瑶
京华时报讯 5月1日起北京将全面推开营改增试点，地方财政今年将因此减税约154亿元。昨天，市财政局、市国税局、市地税局就北京市全面推开营业税改征增值税改革有关情况召开发布会，明确表示新政实施后，个人二手房交易的税负只会降低不会升高，不会增加交易环节的税收负担。
每年将新增减税420.2亿
据介绍，这次全面推开营改增试点，本市共涉及建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等约33.9万营业税纳税人，该部分纳税人2015年缴纳营业税合计1336.9亿元。经初步测算，全面推开营改增试点后，本市每年将新增减税420.2亿元，其中地方财政负担264亿元。不过，由于今年是自5月1日才开始扩围改革，北京地方财政年内将只因此减税约154亿元。
据悉，试点改革全面扩围后，增值税抵扣链条更加完整。相关不动产、房租、物业管理、金融服务、建筑安装等纳入抵扣链条，将进一步消除重复征税，普遍惠及多数上下游产业。房产、装修改造等纳入抵扣范围后，部分纳税人短期内可能进项大于销项而无需缴税。因此相关试点政策实施后，预期对商业地产的去库存有一定的激励作用。
老版发票最长用至8月底
对于如何保证所有行业税负只减不增，市财政局副局长韩杰表示，本市会严格落实好国家已经出台的“营改增”试点改革政策，通过采取税率平移、优惠政策延续等，使改革红包能实实在在发到企业手中。
针对纳税人关心的发票使用问题，地税部门介绍，试点纳税人已领取的《北京市地方税务局通用机打发票》等几类发票，可继续使用至日。此外，试点纳税人已领取的北京市地方税务局印制的其他发票以及印有本单位名称的冠名发票，可延长使用到日。
跨地区企业征税基本不变
对于跨地区企业如何进行征税的问题，本市国税部门明确，涉及到建筑业、跨地区在其他建筑地，采取立征立缴的方法，由机构所在地汇总进行申报。涉及到北京市内，比如在北京范围之内的企业所在地和施工地不一致的，将维持原来的模式，在施工地递交，在机构所在地进行汇总。
总体来讲，跨地区经营，维持原有基本工作模式，维持原有属地的地方财政安排，不使当地因为营改增而影响到财力的调整。
营改增对个人居民有啥影响？
二手房转让缴税降低
营改增之后，市民最关注的就是个人转让二手房政策是否会有变化。
对此，市国税局方面介绍，目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规，增值税替代营业税后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
这次二手房交易营改增政策基本可以看作对现有营业税政策的平移。为了方便纳税人办税，5月1日后，涉及到二手房交易的增值税和个人出租不动产所缴纳的增值税，由地税部门代征。与营改增之前相比，征收机关提交的资料和办税的流程都没有什么变化，和原来是一样的。也就是说，由本市地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。总体看，对于个人二手房的交易和个人出租不动产来说，只有降低不会有升高，不会增加交易环节的税收负担。
此外，据介绍，为减少纳税人办税时间，市地税局调配征管资源，在原有279个二手房和个人出租不动产办税窗口的基础上再新增办税窗口70个，办税人员由过去的1044人增加到1160人，硬件设备填补到位，以满足纳税人需求。
同时，市地税局已对二手房系统进行了修改，28日起新系统将正式上线。
近期酒店涨价跟营改增有关？
税负降酒店借机涨价
随着五一小长假将至，部分人预订酒店时却发现价格涨了不少。对此一些酒店还提出，涨价的理由就是因为营改增使其增加了税负所致。财税部门对此表示，年销售额在500万元以上的酒店，将其归为增值税一般纳税人。这部分纳税人适用6%的增值税税率，增值税是价外征收而营业税是价内征收的，因此6%的增值税税率按营业税口径返算，相当于5.66%的营业税税负水平。也就是说，营改增后酒店业增值税一般纳税人，即使没有任何进项税可以抵扣，税负最多也只比营业税制度下增加0.66个百分点。而改革后，酒店的材料采购、设备采购、服务采购、不动产购置和租赁、办公支出等都可以获得进项抵扣，总体上看，纳税人的税收负担一般都有不同程度的下降。
另一方面，年销售额在500万元以下的酒店，将其归为增值税小规模纳税人。按政策规定，这部分纳税人适用简易计税方法、依照3%的征收率计算缴纳增值税，与原先5%的营业税税率相比，其税收负担直接下降约40%。
因此一般来说，酒店企业税负水平都将会出现不同程度的下降。市国税局近期也召开了部分酒店行业的座谈会，很多五星级酒店表示，整体税负降幅在20%左右。
为啥要全面推开“营改增”？
据介绍，本市自日启动营改增试点改革以来，交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业完成营改增。截至2016年3月底，全市65.2万户试点纳税人完成税制转换，试点纳税人总体税负下降45.4%。试点改革以来，北京地区累计减税1165.8亿元，其中地方负担了844.2亿元。
日起，本市全面推开营改增试点改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点改革，由缴纳营业税改为缴纳增值税。财政部门分析，营改增可从制度上消除重复征税，减轻企业税负，增加企业活力。通过对建筑业、房地产业等老合同和老项目实行政策平转，以及对特定行业制定过渡性优惠措施等，总体上可实现所有行业税负只减不增，绝大多数企业税负有不同程度的降低。
同时，营改增有利于促进产业分工优化，拉长产业链，进一步推动本市服务业发展。2015年，本市营改增行业同比增长7.5%，高于全市GDP增速0.6个百分点，在经济下行压力下，保持了较好的增长态势，显示出营改增的优越性。（记者 赵鹏）
责任编辑：莫非
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