房屋买卖合同案中共同共有及无权处分的确认
您当前所在位置：
房屋买卖合同案中共同共有及无权处分的确认
来源： 　　发布时间： 日
　　【案情简介】
　　日被告石某与被告石某某签订协议书一份，该协议书系被告袁某起草并书写。协议载明：于公元二0一0年九月十六日袁某全权委托，邹平镇石某某与石家村石某，经多次协商，被告石某卖给石某某住宅一套，宅基用地二百平方米，石某原宅基地北面的空地，即日起由石某某全权使用。石某某付给石某人民币柒仟元，一次性付清。石某将房屋及土地使用证交给石某某永远使用。协议签订后，被告石传珍将土地使用证交付于被告石某某，被告石某某将7000元经被告袁某之手交付于被告石某，被告石某让了100元，实际上石某某交付给石某6900元。现该争议房屋已由被告石某某管理使用，尚未办理土地使用证变更登记手续。
　　本案所涉房屋系原告王立华与被告石某婚后所建，系夫妻共同财产。被告石某称当时因家庭经济困难，卖房是为了用于其子娶亲及偿还外债。原告王立华与被告石某在其承包的菜园地另建有住房并在此居住。后原告王立华以被告石某出卖共同房屋未经其同意为由向本院提出诉讼，要求确认被告石某与被告石某某签订的协议无效。
　　【诉争焦点】
　　本案诉争焦点为：一、原告王立华对被告石传珍对外出卖房屋是否知情并同意；二、被告石传珍与被告石某某签订的房屋买卖协议是否有效。
　　【一审法院判决】
　　邹平法院认为，本案所涉房屋系原告王立华与被告石某夫妻共同所有，双方对该房屋有平等的处理权，被告石某未经其妻即原告王立华同意擅自将该房屋出卖于被告石某某，系无权处分行为，被告石某某虽然善意购买并支付了合理对价，但其在购买涉案房屋后应当及时办理宅基地使用权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”及《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(三)》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”之规定，被告石某某未为该涉案房屋办理宅基地使用权变更登记手续，所有权尚未发生转移，故原告王立华要求确认被告石某与被告石某某所签订的买卖协议无效的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，邹平县人民法院依法判决原告被告石传珍与被告石某某签订的房屋买卖协议无效。
　　被告石某某对山东省邹平县人民法院判决不服，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
　　山东省滨州市中级人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋作为石传珍与王立华的夫妻共有财产，石传珍处分房屋，须征得王立华的同意。石某某为证明其与石传珍之间的房屋买卖已征得了房产共有人王立华的同意，在本院审理期间提交的其委托律师在邹平县公证处的公证下对石传朋、石顺廷的询问笔录，石传朋陈述：听别人说石传珍夫妻把房子卖给石某某了。石顺廷陈述：听王立华说房子卖给石某某了。经质证，王立华对上述证人陈述不认可。本院认为，根据法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。上述询问笔录及公证书仅能证明石某某的委托律师对石传朋、石顺廷询问过程的真实性，不能证实证人所述事实的真实性。由于上述两证人未出庭接受质询，仅据询问笔录亦不足以证实王立华同意石传珍将涉案房屋出卖给石某某的事实。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中石传珍、王立华均否认处分共有房屋时，王立华知情并同意，王立华事后对石传珍处分房屋的行为也明确表示不予追认。故原审认定石传珍与石某某之间房屋买卖协议无效，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求，不予支持。后判决驳回上诉，维持原判。
　　【法官说法】
　　根据有关法律规定，共有财产的处分需经过该财产共有人的同意方能进行，如某一共有人擅自处分的，将构成无权处分，属效力待定行为。根据《合同法》第五十一条“无处分权的处分他人财产的，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、最高人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益：对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”以及《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，共同共有人未经全体共有人同意处分不动产，构成无权处分，处分不动产的共有人与他人签订的合同属于效力待定合同，须经其他共有人追认，未经追认的，合同无效。本案中，由于涉案房屋系王立华与石传珍的夫妻共同财产，因此，石传珍处分该房屋应当经过王立华的同意。石传珍未经妻子同意即擅自处分夫妻共同财产，其处分行为无效。因目前二手房交易环节，夫妻一方擅自转让夫妻共同所有房屋的情况较多，多数情况下由夫妻一方出面与买受人签订买卖房屋协议，在此种情况下如果出卖方以夫妻一方不知情为由主张买卖合同无效，买受人利益将得不到保障，故通过本案提醒不动产买受人，在进行不动产交易时一定要对不动产合法权利人进行全面审查，如确认所购买的房屋属于共有房屋，应要求其他共有人均签字确认同意转让房屋，以维护自己的合法权益。
版权所有：滨州市邹平县人民法院
ICP备案号：鲁ICP备号
地址：山东省滨州市邹平县鹤伴一路838号　电话　邮编：256200夫妻一方出售共有房屋 合同有效_网易新闻
夫妻一方出售共有房屋 合同有效
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
城市晚报讯 开春了，二手房市场也开始复苏，此时，对于夫妻共同房产，如果仅一方到场进行出售，是否符合法律规定？是否存在纠纷隐患？本期《以案说法》栏目，邀请吉林省资深法律人士董海军为大家剖析。
夫妻共同财产可一方单独出售
最近，有市民反映，她想要买一套二手房，然而，在查看房产证时发现，房产证的姓名有两位，经过调查，双方为夫妻。然而，在卖房时，双方只有一方到场，想知道，这种买卖是否存在潜在风险，如果一方到场，这样的交易是否生效？
对此，董律师分析，夫妻一方单独出卖共有房屋的现象也很常见，其一人对外签订的房屋买卖合同虽然是无权处分，但其合同是有效的。日，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《物权法》颁布后，对债权和物权进行了区分，最高法院的司法解释对区分原则更加具体明确。
夫妻共有财产的对外公示情况
夫妻共有房屋的对外公示有两种，一种是夫妻二人的名字都登记在房产证上，买房人通过权利外观就能知道是夫妻共有，一种是房产证上只登记夫妻一人名字，按照《婚姻法》的规定，这种情况下也应认定房屋为夫妻共有，以上无论哪一种情况，夫妻一人出卖房屋，都不会因为一方单独出卖而导致合同无效，不同点是前者买受人不能善意取得，既夫妻另一方不同意出卖房屋，买受人是取得不到房屋所有权的，对于后者，买受人能善意取得房屋所有权，就是说没有在产权证上登记的人即使不同意出卖房屋，一旦房子过户到买受人名下，也要保护买受人的物权。因为买受人通过权利外观可以认为房屋是出卖人自己的财产。
房屋买卖合同是否有效，对买受人的权利是有影响的，在买卖合同中，首先实行物权保护，其次实行债权保护，如果房屋产权过户到买受人名下，即使房屋共有人不同意出卖，也要保护买受人的利益。如果在房屋产权过户之前，房屋共有人不同意出卖，对买受人只能给予债权保护，当买卖合同有定金担保时，出卖人要双倍返还定金，没有定金担保时，出卖人要赔偿买受人的损失，只有合同有效才能最大限度保护买受人的利益。
在《合同法》第五十一条中，合同是否有效的主动权掌握在出卖人手里，一旦对自己有利，夫妻另一方就同意出卖，合同有效，一旦对自己没利，夫妻另一方就不同意出卖，合同无效，对买受人是不公平的，在合同的立法过程中，我国没有对债权和物权进行区分，但随着法制的进步，《物权法》的颁布，我国法律对债权和物权进行了区分，法理更加明晰，对当事人的法律保护更加周全。故夫妻一方单独出卖共有房屋，其合同效力应当适用最高法院司法解释。
（记者 王秋月 实习生 高羽/报道）
作者：王秋月 高羽
本文来源：城市晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈您的位置：&&&&&& > 正文
共有房屋转让协议
14:45&&来源： |
共有房屋转让协议
一、本合同根据《中华人民共和国》，由嘉兴市规划与建设局、嘉兴市工商行政管理局制订。
二、本合同适用于单位自管房或个人私房（包括房改房）转让。
三、本合同中的卖方必须是房屋所有权人（共有权人），所称房屋是指已取得《房屋所有权证》的房屋。
四、本合同中买卖双方委托房地产中介公司代理的，需与代理公司另外签定委托代理合同。委托个人代理并由代理人签定合同的，应提供经公证的委托书。
从事委托代理业务的房地产中介公司应为经批准具有相应资格的专业房地产经纪机构。
五、本合同[ ]中的内容为并列的选择项，须根据实际情况选择打&&&。
六、本合同为房屋转让合同示范文本，本合同的部分条款当实际情况未发生或当事人双方不作约定时，应在条款前空格部位打&&&，以示删除。除国家另有规定外，任何一方不得以&示范合同印刷内容&为由强迫另一方接受。
七、乙方在签定本合同前有权要求甲方出示本合同提及的甲方有关证书、证明文件和物业管理规定。
八、本合同条款由嘉兴市规划与建设局、嘉兴市工商行政管理局负责解释。
嘉兴市房屋转让合同（示范文本）
本合同双方当事人：_________________________
卖方（以下简称甲方）：____________________
地址：____________________联系电话：
委托代理人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
买方（以下简称乙方）：
地址：____________________联系电话：____________________
委托代理人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
委托代理机构：____________________
经办人：____________________联系电话：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关、之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：
第一条 房屋基本情况（按房屋所有权证填写）
1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于嘉兴市____________________，房屋结构为__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为 平方米，车库面积_____平方米。
2、该房屋所有权证号为_____（共有权证号为_____）。土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。
3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。
4、该房屋租赁情况______________________________。
第二条 房屋转让价格
按建筑面积计算 该套房屋转让价格为[人民币] [ 币]
总金额（小写）__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
第三条 付款方式、时间
双方约定按以下第_____项以（现金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。
2、分期付款：
合同签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权
属证明过户后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四条 交房方式：
甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：
（1）自本合同签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五条 乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至
实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第 种约定追究乙方的违约责任：
（1）乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同限期继续履行。
若乙方在 天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。
（2）乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
（3）_____________________________________________。
第六条 甲方逾期交房的违约责任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按 计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第 种约定追究甲方的违约责任：
（1）甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同继续限制履行。
若甲方在 天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。
（2）甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
第七条 甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用（如水电、煤气、有线电话、物业管理费等相关费用），保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。（乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。）
第八条 关于产权登记的约定
自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在 天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起 天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。
第九条 该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。
第十条 房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法
随之转让。
第十一条 其他约定事项______________________。
第十二条 本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。
第十三条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十四条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用以下第_____种方式解决。
1、由[嘉兴仲裁委员会] [_______________仲裁委员会]仲裁。
2、向人院起诉。
第十五条 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙双方签字。
2、经__________公证（涉外房屋转让必须公证）。
第十六条 本合同一式_____份，其中甲乙双方、房屋权属登记部门及契税部门各执一份。合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章后与本合同具有同等法律效应
甲方（签章）_______________乙方（签章）
委托代理人_________________委托代理人
（签章） （签章）
签定日期：_____年__月__日
签定地点： 责任编辑：ang
特色通关:基础班+冲刺班；赠送基础班纸质讲义特色无忧:当期考不过，下期免费学
精品班精品通关:智能交互课件，阶段测试点评精品无忧:当期考不过，下期免费学
实验班实验通关:个性化辅导，一对一跟踪教学 实验无忧:当期考不过，下期免费学
定制班定制通关:大数据智能教学精准定位定制无忧:当期考不过，下期免费学
机考模拟系统
题型紧贴考试，提升考试能力，千余道题目全真模拟演练
直播学习包
含法条直播+答题技巧直播，每月一期名师直播答疑服务
电子书真题、指南、讲座、法条。看书、做题、云笔记功能一应俱全
200-400元&
法律职业资格相关栏目推荐
··············
2018年法律职业资格考试移动班，支持以手机/平板电脑为载体学习网络课程，每15-20分钟一个讲座，化繁为简。名师倾情打造，授课幽默风趣，妙语连珠！
《刑事诉讼法》
《刑法学》
《民事诉讼法》
··········
电话：010-
特色班精品班实验班定制班
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。紧扣大纲全面讲解，超值优惠套餐！
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
智能交互课件，阶段测试点评。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
个性化辅导方案，一对一跟踪教学。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
大数据智能教学，私人订制服务。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
1、凡本网注明“来源：法律教育网”的所有作品，版权均属法律教育网所有，未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用；已经本网授权的，应在授权范围内使用，且必须注明“来源：法律教育网”。违反上述声明者，本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品，并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用，请与著作权人联系，并自负法律责任。
3、本网站欢迎积极投稿
Copyright & 2003 - 2017
Rights Reserved.　北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－－－
咨询电话：010-6500111 咨询时间：全天24小时服务（周六、周日及节假日不休息）　客服邮箱：
传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()}