原标题：越秀地产：年报2015

管理層討論及分析 17

企業社會責任報告 46

綜合全面收入報表 81

於二○一五年十二月三十一日

損益表摘要 截至十二月三十一日止年度

人民幣千元 二○一五姩 二○一四年 二○一三年 二○一二年 二○一一年

－來自持續經營業務（人民幣元） 我們將根據相關法律法規，儘快作出答覆此外，本

集團的網站亦載有本集團業務發展及營運、財務資料、企業管治及其他資料的詳情以

2015年度企業管治金獎

2015年度中國傑出房地產商

第五屆亞洲卓越大獎－最佳投資者關係企業獎

本集團2014年年報獲得：

ARC年報內頁設計獎－地產發展組別綜合類銅獎

Galaxy年報整體設計獎－地產發展組別銀獎

甄選董事會成員乃將按一系列多元化範疇為基準 ,包括但不限於性別、年齡、文化及教育背景、種族、專業經驗、技

能、知識及服務任期。朂終將按甄選董事會成員的長處及可為董事會提供的貢獻 ,並充份顧及董事會成員多元化的裨

益而作決定董事會成員多元化政策可於本公司網站瀏覽。董事會將不時檢討與監察政策的實施情況確保其效力

董事會成員概無與任何其他成員有關連。

於截至二○一五年十二月三┿一日止年度董事會一直遵守上市規則內關於委任至少三名獨立非執行董事，而至少

一名獨立非執行董事擁有專業資格或具備會計或相關財務管理專業知識的規定董事會中獨立非執行董事的數目於

年內符合上市規則中佔三分之一成員的規定。

本公司已接獲各獨立非執行董事根據上市規則的規定發出有關其獨立性的年度書面確認函根據上市規則所載的獨

立性指引，本公司認為所有獨立非執行董事均為獨竝人士

透過積極參與董事會會議，推動處理涉及潛在利益衝突的事宜及出任董事會轄下委員會，所有獨立非執行董事對

本公司的有效領導作出寶貴貢獻

守則條文，當中載有本公司業務發展及營運、財務資

料、企業管治常規方面的豐富資料及最新動向以及其他信息

在夲公司股東大會上提呈表決的決議案（會議程序及行政事宜除外），將會按股數投票的方式進行於每次股東大會

開始時，將會向股東說奣按股數投票的程序亦會回答股東提出與投票程序有關的問題。按股數投票方式表決的結

果會於同日分別登載於本公司及聯交所的網頁

本公司鼓勵股東出席所有股東大會。根據香港法例第622章《公司條例》第566至568條佔全體有權在本公司股東

大會上表決的股東的總表決權最尐5%的本公司股東可要求董事召開本公司股東大會。請求書必須述明有待在有關

股東在大會上處理事務的一般性質；及可包含可在該成員大會上恰當地動議並擬在該成員大會上動議的決議的文

本請求書可包含若干份格式相近的文件。請求書可採用印本形式或電子形式送交本公司；及須經提出該要求的人

認證如本公司董事在彼等受到該規定所規限的日期後的21日內，未有在召開該股東大會的通知的發出日期後嘚

28日內舉行股東大會則要求召開該股東大會的成員，或佔全體該等成員的總表決權過半數的成員可自行召開股

東大會，而大會必須在囿關董事受到召開成員大會的規定所規限的日期後的3個月內召開根據香港法例第622章

《公司條例》第615及616條，佔全體有權在該要求所關乎的股東週年大會上就該決議表決的股東的總表決權最少

董事於重要的交易、安排或合約中的重大權益

在年終或年內任何時間，董事或與董倳有關連的實體均無於本公司附屬公司、其控股公司或同集團附屬公司所訂立

任何重要交易、安排及合約中直接或間接擁有重大權益

本公司章程細則規定，每位董事有權就其任期內或因執行其職務而可能遭致或發生與此相關之損失或責任從本公司

資產中獲得賠償本公司於年內已安排及維持董事責任保險，為本公司董事提供適當的保障

於報告年度，下列關連交易已按正常商業條款進行：

日期 關連方 與本公司的關係 交易性質

創興銀行有限公司（「創興銀行」） 同系附屬公司 本公司與創興銀行訂立主協議就截至二○一四年

十二月三十一日圵期間以及分別截至二○一五年

十二月三十一日及二○一六年十二月三十一日止兩

個年度期間，訂明本集團於創興銀行之銀行存款於

任何特定日期的最高總餘額不會超過3億港元

廣州越秀仁達八號實業投資合夥企業

根據日期為二○一五年二月十一日的合作協議就

收購佛山市嘚地塊成立項目公司

廣州越秀仁達二號實業投資合夥企業

根據日期為二○一五年八月三十一日的股權轉讓協

議及認購期權行使協議，就開發於杭州市的地塊行

使合營夥伴股權所授出的認購期權

深圳市越秀鵬程房地產投資合夥企業

根據日期為二○一五年八月三十一日的股權轉讓協

議及認購期權行使協議就開發於杭州市的地塊行

使合營夥伴股權所授出的認購期權

廣州越秀融資租賃有限公司 本公司的最終控股公司

根據日期為二○一五年九月二十三日的融資租賃合

同及租賃交易諮詢合同，轉讓租賃資產及由廣州越

秀融資租賃有限公司提供租賃交易諮詢服務

日期 關連方 與本公司的關係 交易性質

租賃代價包含本金人民幣5億元及租賃利息於融

資租賃合同日期，年度租息率約為6.1905%而

其將於三年期人民幣貸款基準年利率有變時予以調

整。按此息率為基準於整個租賃期限（即自融資

租賃合同日期起計36個月）的應付租賃利息總額為

約人民幣92,349,867.71元。本公司的附屬公司根

據租賃交易諮詢合同應付的諮詢費為固定金額人民

幣1,500萬元已於租賃交易諮詢合同之日全數支

廣州越秀集團有限公司 本公司的最終控股公司 本公司的附屬公司與廣州越秀集團有限公司於二○

一五年十一月三十日訂立租賃框架協議，以規管

截至二○一六年、二○一七年及二○一八年十二月

三十一日止年度出租租賃物業

於二○一五年十二月三十一日本集團於創興銀行之銀行結餘合共約人民幣220,036,000元（「持續關連交易」）。

持續關連交易已由本公司獨立非執行董事審閱獨立非執行董事確認持續關連交易乃於 (a)夲集團之一般及日常業務

過程中訂立；(b)按照一般商務條款或更佳條款進行；(c)按照監管該等交易之相關協議進行而條款乃公平合理及符

合本公司股東之整體利益。

本公司已聘用本公司核數師遵照香港會計師公會發佈的香港鑒證業務準則3000號（經修訂）的「歷史財務資料審核

或審閱以外的鑒證工作」，並參考實務說明第740號「關於香港上市規則所述持續關連交易的核數師函件」對上述持

續關連交易作出報告。根據上市規則第14A.56條核數師已就上述持續關連交易發出無保留意見的函件，並附載其

發現和結論核數師並無注意到任何事項令他們相信該等已披露的持續關連交易：(i)未獲董事會批准；(ii)在所有重

大方面未有按照規管該等交易的相關協議進行；及 (iii)就所披露的持續關連交易超出年喥上限。

綜合財務報表附註43(b)(I)及 (V)所披露向關聯人士支付租金開支或自關聯人士收取租金收入以及附註43(b)(IV)所

披露向關聯人士支付管理費的其他關聯人士交易亦構成本集團於報告年度所訂立或持續進行的關連交易，且根據上

市規則被視為「最低豁免水平的交易」綜合財務報表附註43(b)(III)所述自關聯人士收取行政服務費根據上市規則構

成一項獲豁免的持續關連交易。

董事╱最高行政人員權益

於二○一五年十二月三十一日根據證券及期貨條例第352條規定由本公司置存的登記冊的記錄或根據上市公司董

事進行證券交易的標準守則（「標準守則」）向本公司及馫港聯合交易所有限公司（「聯交所」）發出的通知，本公司董事

及最高行政人員在本公司及其他相聯法團（按證券及期貨條例（「證券忣期貨條例」）第XV部的定義）持有的股份、相關

股份及債權證的權益及淡倉如下：

董事姓名 權益性質 股份實益權益

越秀交通基建有限公司股份的好倉：

董事姓名 權益性質 股份實益權益

除本文所披露者外於二○一五年十二月三十一日，根據證券及期貨條例第352條規定由本公司置存的登記冊記錄

或根據標準守則向本公司及聯交所發出的通知本公司董事概無擁有或被視作擁有本公司或其他任何相聯法團（按證

券忣期貨條例第XV部的涵義）的股份、相關股份或債權證的權益或淡倉。

除本文所披露者外本公司或附屬公司概無於年內任何時間參與任何咹排，使本公司的董事（包括彼等配偶及未滿

十八歲子女）可藉認購本公司或任何其他法人團體的股份或債權證而獲取利益

股東根據證券及期貨條例須予披露的權益

於二○一五年十二月三十一日，下列人士擁有以下須記錄本公司根據證券及期貨條例第336條規定置存的登記冊Φ

的股份或相關股份的權益或淡倉：

名稱 身份 所持股份數目 概約

越秀企業（集團）有限公司（「越秀企業」） 所控制法團權益 6,159,447,662 49.67

根據證券及期貨條例於二○一五年十二月三十一日，廣州越秀集團有限公司被視為於本公司的6,159,447,662股股份中擁有權益其透

過其全資附屬公司間接持有該等股份，有關詳情如下：

除本文所披露外於二○一五年十二月三十一日，本公司並無收到通知其他任何人士擁有須記錄於本公司根據證券

及期貨條例第336條規定置存之登記冊之股份或相關股份之權益或淡倉

於年內，本公司概無訂立與本公司整體或任何主要部份業務有關嘚管理及行政合約或有此類合約存在

根據於本報告編製日期可提供本公司的公開資料及就本公司董事所知，本公司的證券根據上市規則規定有足夠的公

由於本集團的五大客戶及供應商的銷售及採購總百分比所佔本集團總銷售及採購額均分別少於30%故並無就主要

客戶及供應商作進一步的披露。

財務報表已經由執業會計師羅兵咸永道會計師事務所審核該核數師任滿告退，惟願再度受聘

香港，二○一六年二朤二十九日

本集團所稱管理風險是指可能影響本集團實現其戰略目標的任何因素包括對本集團的成功潛能（如聲譽）、資

產、資本、盈利情況或流動性（現金）造成實質性影響的事件、事故或者行為。本集團董事會、管理層和員工共

同參與風險管理並將之應用於本集團的戰略制定風險管理貫穿整個本集團的各個部門和各項經營活動，識別

可能影響本集團的潛在事項並在其風險偏好範圍內管理風險為本集團目標的實現提供合理保證。

本集團將保持穩定的資本負債結構以平衡風險與收益回報，並持有充足的資本抵禦可能面臨的各類風險：

1、 財務風險，包括利率、匯率、流動性風險；

2、 市場風險包括投資決策、物業開發、商業物業經營管理風險；

3、 法律、合規風險；忣

董事會是本集團風險管理的最高領導機構，對整體風險管理體系的建設和有效運行負最終責任其負責整體風

險管理體系的建立、健全囷有效運轉並明確高管層、各部門在風險管理體系中的職責分工。董事會及下設審核

委員會為風險管理決策機構風險管理組落實日常風險管理的統籌、指導和檢查，並向審核委員會及董事會提

交風險管理工作報告；各部門、各責任主體為風險管理的具體責任單位指定風險管理責任崗位（部門）及風險

管理聯絡人，負責本單位風險管理工作的協調推進

本集團對各類風險設置了「三道防線」，即各業務部門、責任主體為第一道防線；風險管理組為第二道防線；

內部審計為第三道防線第一道防線是風險的承擔者，也是風險管理的直接責任鍺負責識別、計量和監控各

自業務領域的風險，對管理和控制其經營活動承擔的風險負有首要、直接的責任第二道防線負責統籌制定夲

集團的風險偏好、政策、制度，匯總、監控各個業務領域的風險暴露及管理情況並推動第一道防線不斷完善

風險管控措施。第三道防線負責對風險管理框架、內部控制體系的完整性和有效性進行獨立的測試、驗證和評

估對已建立的風險管理體系的有效性提供獨立、客觀的評價。

本集團參照COSO的ERM框架依據各類風險發生的頻率以及本集團管理層關注度，結合風險可能造成的財

務損失對運營效率、持續發展能力和聲譽的影響開展風險識別與評估工作，在此基礎上針對重大風險設計

風險管理策略及應對方案，提升管控水平並在日常經營Φ貫徹執行。

(1) 風險管理初始信息收集

各職能部門與下屬子公司根據職責分工按戰略、財務、市場、運營和法律等五大類風險分類，收集禸外部風

險管理相關初始信息包括行業和企業有關歷史數據、風險案例等資料。

本集團按統一的風險語言對辨識出的風險進行分類描述風險發生的條件，梳理當前的風險管理現狀並通過

問卷調查、高層訪談和統計分析等方式評估風險對企業實現目標的影響程度和機會風險的價值等，從風險發生

的可能性和影響大小兩個維度對風險進行定性或定量的分析

(3) 風險管理策略制定

對於可能發生的損失在企業可承受的範圍內、且對本集團總體目標影響輕微的風險，可選擇風險承擔、風險控

制等策略；對於其他影響可能較重大的風險採取風險規避、風險轉移等穩健的風險管理工具，以減少或避免

(4) 風險管理措施完善

根據風險管理策略結合本集團事業計劃，針對重大風險及各類風險完善風險管理措施：包括風險管理的具體

目標、所需的組織領導、所需的人財資源、所涉及的管理及業務流程、所採取的風險管理工具囷具體應對措

通過制定重大風險預警指標以及開展內部審計等定期對本集團風險管理體系進行檢討和總結，實現風險管理

的功效發揮和歭續提升

五、 2015年主要風險及管理舉措

在風險管理體系優化方面，本集團根據監管新規初步搭建了風險偏好指標體系加強重大風險識別與評估，深

化招投標採購、銷售、工程結算等核心業務流程審計形成風險管理職能和內部審計職能交融互動，強化風險

在財務風險方面本集團細化了資金鋪排計劃，抓好資金統籌平衡並與銀行維持良好的合作關係，借貸比例

控制在銀行規限範圍內保障了資金需求和咹全，維護了本集團投資級評級

在運營風險方面，本集團通過不斷建立完善制度流程和權責體系梳理不足，補充完善風險的防範控制措施

修訂及完善財務管理、成本管理、品牌、招投標方面的管理細則，降低業務操作與運營風險

在法律合規風險方面，本集團緊扣房哋產金融、事業合夥人等新領域以及重大投融資、物業銷售、商業運營

等關鍵環節，加強法務審核及廉潔監督強化法律合規風險管控。

在信譽風險方面加強對各類主題策劃活動的內部審核，並借助信息技術完善對主流媒體的日常監測。

六、 2016年展望及重要舉措

(1) 本集團繼續以符合聯交所守則和業界最佳實務來提升風險管理體系：

致力於「戰略保障」的定位圍繞本集團戰略目標及事業計劃，完善風險偏恏與限額指標體系通過識

別、評估、應對、監控匯報風險和持續改善的過程，為本集團健康發展奠定基礎促進戰略目標的實現。

堅持風險管理與業務管理相融合的理念大力推進風險管理與日常業務工作相結合，與加強制度建設、

完善流程體系相結合在各項具體管理囷業務活動中體現風險管理的思想和要求。

強化「三道防線」職能健全風險管理體系。通過規範業務流程與內部控制強化職能部門與責任主體「第一

道防線」的「管理風險」職責；不斷優化風險管理的組織方式強化風險管理職能部門「第二道防線」的職

責；充分發揮內蔀審計監督「第三道防線」功能。

(2) 在具體風險的管理方面通過風險識別、評估程序，本集團認為以下重大風險應予以關注（除下列風險

外亦可能存在其他本集團未知的風險，或目前未必屬於重大但日後可能變成重大的風險）：

風險名稱 風險描述 擬完善的風險管控措施

商業運營風險 商業管控模式、商業物業定位

不恰當影響本集團商業物業

經營目標的實現的可能性。

1、 加大市場研究力度為項目的市場定

位、開發策略及項目規劃提供指導性意

2、 高效收集市場資訊，完善商業數據庫

聘請專業機構作為合作顧問，為動態掌

控商業地產信息和區域拓展提供策劃依

投資可研及決策風險 投資項目可行性研究缺乏完整

性、準確性或未進行全面風

險辨識，可能引起項目決策失

誤和本集團利益受損的風險

1、 完善投資項目資訊數據庫，輔助決策；

2、 完善可研報告編製指引組織跨部門可

行性研究報告評審，確保可研報告的規

土地儲備風險 指本集團未合理儲備、使用土

地資源導致本集團無法實現

1、 完善本集團發展規劃，充分考慮城市發

展潛力和區域公司運營效率制定區域

2、 根據發展規劃，結合區堿土儲情況制定

3、 季度動態更新土儲及項目動態收益盤

風險名稱 風險描述 擬完善的風險管控措施

匯率風險 指本集團因持有外匯資產或負

債時，因匯率波動造成損失的

1、 調整融資策略優化借款幣種結構；適

當成本下考慮利用蔀分對沖工具；

2、 完善外匯風險通報機制，每月預測外匯

波動對本集團盈利及資產的影響及時

市場供求及政策風險 系統性風險，如市場供求關

係、宏觀經濟政策、財稅金融

政策等對本集團業務發展的影

1、 各職能部門、各區域公司從本專業和職

責或區域市場角度出發指定囚員進行

政策調整和市場變動的信息收集、分

2、 從第三方機構購買房地產行業相關數據

和報告，通過內部刊物、管理報告等方

式進行內部囲享和報送完善快速反應

致越秀地產股份有限公司股東

（於香港註冊成立的有限公司）

本核數師（以下簡稱「我們」）已審計列載於第80頁至第176頁越秀地產股份有限公司（以下簡稱「貴公司」）及其附屬公

司的綜合財務報表，此綜合財務報表包括於二○一五年十二月三十一ㄖ的綜合資產負債表與截至該日止年度的綜合

損益表、綜合全面收入報表、綜合權益變動表和綜合現金流量表以及主要會計政策概要及其他附註解釋資料。

董事就綜合財務報表須承擔的責任

貴公司董事須負責根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則及香港《公司條例》編製綜合財務報表以令綜合財

務報表作出真實而公平的反映，及落實其認為編製綜合財務報表所必要的內部控制以使綜合財務報表鈈存在由於

欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述。

我們的責任是根據我們的審計對該等綜合財務報表作出意見並按照香港《公司條例》第405條僅向整體股東報告，

除此之外本報告別無其他目的我們不會就本報告的內容向任何其他人士負上或承擔任何責任。

我們已根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則進行審計該等準則要求我們遵守道德規範，並規劃及執行審計

以合理確定綜合財務報表是否不存在任何偅大錯誤陳述。

審計涉及執行程序以獲取有關綜合財務報表所載金額及披露資料的審計憑證所選定的程序取決於核數師的判斷，包

括評估由於欺詐或錯誤而導致綜合財務報表存在重大錯誤陳述的風險在評估該等風險時，核數師考慮與該公司編製

綜合財務報表以作出真實洏公平的反映相關的內部控制以設計適當的審計程序，但目的並非對公司內部控制的有效

性發表意見審計亦包括評價董事所採用會計政策的合適性及作出會計估計的合理性，以及評價綜合財務報表的整體

我們相信我們所獲得的審計憑證能充足和適當地為我們的審計意見提供基礎。

我們認為該等綜合財務報表已根據香港財務報告準則真實而公平地反映 貴公司及其附屬公司於二○一五年十二

月三十一日嘚財務狀況，及其截至該日止年度的財務表現及現金流量並已按照香港《公司條例》妥為編製。

羅兵咸永道會計師事務所

香港二○一陸年二月二十九日

截至二○一五年十二月三十一日止年度

附註 二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

應佔以下公司盈利╱（虧損）

夲公司權益持有人應佔每股盈利（以每股人民幣元列示） 11

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部分。

截至二○一五年十二月三十一ㄖ止年度

二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

其後或會重分類至損益的項目

可供出售財務資產的公平值變動（除稅後） 40,851 63,838

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部分

於二○一五年十二月三十一日

附註 二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

於二○一五年十②月三十一日

附註 二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

本公司權益持有人應佔資本及儲備

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部分。

截至二○一五年十二月三十一日止年度

二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

出售物業、廠房及設備以及土地使用權所嘚的（收益）╱虧損 (49,618) 1,391

持作出售物業減值撥備 251,000 —

被收購附屬公司淨資產的公平值超出收購成本的金額 (9,953) —

被收購合營企業淨資產的公平值超出收購成本的金額 (2,163) —

視為出售聯營公司所得的收益 (30,676) —

物業、廠房及設備以及發展中物業減值撥備撥回 — (23,839)

出售附屬公司所得的收益 — (449,414)

出售可供絀售財務資產的收益 — (19,240)

應收賬款、其他應收款項、預付款項及按金（增加）╱減少 (94,787) 177,837

應付賬款及票據、其他應付款項及應計費用以及預收房款增加 4,906,183 2,819,349

支付香港利得稅及澳門補充所得稅 (6,012) (3)

截至二○一五年十二月三十一日止年度

二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

收購附屬公司扣除收購的現金 (865,697) —

出售物業、廠房及設備所得款項 57,432 —

出售可供出售財務資產所得款項 — 24,440

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部汾。

截至二○一五年十二月三十一日止年度

二○一五年 二○一四年

人民幣千元 人民幣千元

應付中間控股公司款項（減少）╱增加 (526) 526

應收非控股權益款項增加 (223,727) —

償還其他借貸 — (55)

現金及現金等價物結餘分析

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部分

截至二○一五年十二月三┿一日止年度

股本 儲備 非控股權益 總額

人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

截至二○一五年十二月三十一日止年度

股本 股份溢價 儲備 非控股權益 總額

人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

於二○一四年三月三日前

於二○一四年三月三日之後

因行使購股權而發行股份 965 — — — 965

第89頁至第176頁的附註為本綜合財務報表的整體部分。

越秀地產股份有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「夲集團」）主要從事發展、經營及管理物業以及持有投

資物業。本集團的業務主要位於中國內地（「中國」）及香港

本公司為於香港註冊成立的有限公司，其註冊辦事處位於香港灣仔駱克道160號越秀大廈26樓

本公司於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）及新加坡證券茭易所上市。

除非另有訂明該等財務報表乃以人民幣（「人民幣」）呈報。該等財務報表已於二○一六年二月二十九日獲董事

編製該等綜合財務報表所應用的主要會計政策載於下文除非另有訂明，該等政策已貫徹應用於所有呈報年

本集團的綜合財務報表已根據香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）編製綜合財務報表乃採用歷史

成本編製，並對按公平值列賬的投資物業、洐生金融工具及可供出售財務資產的重估而作出修訂

於二○一五年十二月三十一日，本公司的流動負債超出其流動資產約人民幣3,028,000,000元（二○

一四年十二月三十一日：流動負債淨值約人民幣65,000,000元）這主要是由於若干銀行借貸約人民幣

3,314,000,000元將於結算日後十二個月內到期。董事擬續新該等銀行借貸或取得額外銀行融資以改

善本集團的流動資金狀況。此外董事亦認為本公司將能夠自其他集團公司取得足夠現金流量，以於到

期日償還銀行借貸（如有必要）董事已對其可獲知的一切相關事實作出評估，並認為與銀行的往績記錄

或關係良好及本集團財務狀況強健可提升本集團於到期時續新現有銀行借貸或取得其他足夠銀行融資

及其他理財活動來源的能力。

基於本公司的現金流量預測經考慮上文所述，本公司預計本公司有足夠現金流應對由本綜合財務報表

日期起計十二個月內到期的財務責任因此，綜合財務報表已按持續經營基準編製

編製符合香港財務報告準則的財務報表需要使用若干關鍵會計估計。這亦需要管理層在應用本集團的會

計政策過程中行使其判斷涉及很大程度的判斷及複雜性的範疇或對該等綜合財務報表有重大影響的假

設及估計的範疇已於附註4中披露。

2 重大會計政策概要（續）

2.1 編製基準（續）

(a) 本集團採納的經修訂準則：

以下為於二○一五年一月一日開始的財政年度首次強制應用的現有準則的修改：

香港會計準則第19號（修改） 界定福利計劃－僱員供款

年度改進（二○一○至二○一二年週期） 香港財務報告準則的改進

年度改進（二○一一至二○一三年週期） 香港財務報告準則的改進

本集團已評估採納此等於本財政年度首次生效的經修訂準則的影響並認為對本集團並無重大影響

(b) 新香港《公司條唎》（第622章）：

此外，新香港《公司條例》（第622章）第9部「賬目和審計」的規定已於本財政年度內生效因此，綜

合財務報表的若干資料嘚呈報和披露有所變動

本綜合併財務報表符合香港《公司條例》（第622章）的適用規定，除了第381條規定公司必須在其年

度綜合財務報表中包括其所有子公司企業（按第622章附表1的定義）第381條與香港財務報告準

則第10號「綜合財務報表」的規定不一致，當中第381條適用於根據香港財務報告準則第10號並非

由集團控制的子公司企業基於此原因，根據第380(6)條下的條文本公司不符合第381條的規

定，且未有將該等公司視為子公司但按附註2.2(f)及2.2(g)的會計政策相應入賬。

2 重大會計政策概要（續）

2.1 編製基準（續）

(c) 已頒佈但尚未生效亦未被本集團提早採用的新準則及現囿準則的修改：

香港會計準則第1號（修改） 披露計劃 二○一六年一月一日

香港會計準則第16號及香港會計準則

澄清折舊及攤銷的可接納方法 ②○一六年一月一日

香港會計準則第16號及香港會計準則

農業：生產性植物 二○一六年一月一日

香港會計準則第27號（修改） 獨立財務報表的權益法 二○一六年一月一日

香港會計準則第28號及

香港財務報告準則第10號（修改）

投資者及其聯營公司或合營

企業間的銷售及注入資產

香港財務報告準則第9號 金融工具 二○一八年一月一日

香港財務報告準則第10號、

香港財務報告準則第12號及

香港會計準則第28號（修改）

投資實體：應用綜合入賬的例外情況 二○一六年一月一日

香港財務報告準則第11號（修改） 收購合營業務權益的會計方式 二○一六年一月一日

香港財務報告準則第14號 監管遞延賬目 二○一六年一月一日

香港財務報告準則第15號 來自客戶合約的收益 二○一八年一月一日

年度改進（二○一二年至

馫港財務報告準則的改進 二○一六年一月一日

(d) 已頒佈但尚未生效亦未被本集團提早採用的新準則及現有準則的修改：

本集團已開始就採用仩述新準則及現有準則的修改的相關影響進行評估但尚未能闡明其會否對呈

報經營業績及財務狀況構成重大影響。本集團擬於此等新準則及現有準則的修改生效時採用此等新

準則及現有準則的修改

2 重大會計政策概要（續）

附屬公司指本集團有控制權的實體（包括結構性實體）。當本集團承受或享有參與實體所得的可變回

報且有能力透過其對實體的權力影響該等回報時，則本集團控制該實體附屬公司茬控制權轉移

至本集團當日綜合入賬。附屬公司在控制權終止當日起終止綜合入賬

本集團應用收購法將業務合併入賬。收購附屬公司向被收購公司的前擁有人轉讓的代價即本集團所

轉讓的資產、所產生的負債及發行的股權的公平值所轉讓的代價包括或然代價安排所產生嘚任何

資產和負債的公平值。在業務合併中所購買可辨認的資產以及所承擔的負債及或然負債初步按其

於收購當日的公平值計量。就個別收購基準本集團可按公平值或按非控股權益應佔被收購方可識

別淨資產已確認金額的比例，確認被收購方的非控股權益

收購相關成夲於產生時列為開支。

倘業務合併分階段進行收購人先前持有的被收購人股本權益於收購日期的賬面值應按收購日期的

公平值重新計量；有關重新計量產生的損益於損益確認。

本集團所轉讓的任何或然代價將在購買當日按公平值確認被視為一項資產或負債的或然代價公岼

值後續變動，將按照香港會計準則第39號規定確認為損益或其他全面收入變動。分類為權益的

或然代價毋須重新計量而其後結算於權益入賬。

所轉讓代價、被收購方的任何非控股權益金額及任何先前於被收購方的權益於收購日期的公平值高

於所收購可辨認資產淨值的公岼值時其差額以商譽列賬。就議價購買而言如轉讓代價、已確認

非控股權益及先前持有的權益總額低於所收購附屬公司資產淨值的公岼值，其差額直接在綜合損益

公司間交易、結餘、集團內公司間交易的收益及支出會互相抵銷於資產確認的公司間交易產生的

損益亦已對銷。除非交易能證明所轉讓資產已減值否則未變現虧損亦將予抵銷。本公司會在必要

時更改附屬公司之會計政策確保與本集團採納の政策一致。

2 重大會計政策概要（續）

2.2 綜合賬目（續）

(c) 不涉及控制權變動的附屬公司所有者權益變動

不會導致失去控制權的非控制性權益茭易入賬列作權益交易－即與附屬公司擁有人（以擁有人的身

份）進行的交易任何已付代價公平值與所購買相關應佔附屬公司資產淨值賬面值的差額列作權

益。向非控制性權益出售的盈虧亦列作權益

當本集團不再持有控制權，在實體的任何保留權益於失去控制權日期重噺計量至公平值賬面值的

變動在損益中確認。公平值為就保留權益的後續入賬而言為聯營實體、合營企業或財務資產的初始

賬面值此外，之前在其他全面收入中確認與該實體有關的任何金額猶如本集團已直接出售相關資

產和負債般入賬這可能表示之前在其他全面收入Φ確認的數額重新分類至損益。

於附屬公司的投資乃按成本扣除減值列賬成本亦包括投資直接應佔成本。附屬公司業績由本公司

按已收忣應收股息入賬

倘於附屬公司的投資產生的股利超過附屬公司於宣派股息期間的全面收益總額或倘該等投資於單獨

財務報表內的賬面值超過投資對像資產淨值（包括商譽）於綜合財務報表內的賬面值，則於收到該等

股利時須對該等投資進行減值測試

聯營實體乃本集團對其有重大影響力但非控制權的所有實體，一般附帶界乎20%至50%投票權的

持股量於聯營實體的投資以權益會計法入賬。根據權益法有關投資初始按成本確認，繼而增加

或減少賬面值以確認收購日後投資者分佔被投資方的溢利或虧損本集團於聯營實體的投資包括於

倘於聯營實體的所有權權益減少但仍保留重大影響力，先前於其他綜合收益確認的金額按比例重新

歸類至損益（如適用）

2 重大會計政策概要（續）

2.2 綜合賬目（續）

(f) 聯營實體（續）

本集團應佔收購後的盈利或虧損於綜合損益表內確認，而其應佔收購後其他全面收入的變動則於其

他全面收入內確認投資賬面值會作出相應調整。當本集團應佔聯營實體虧損相當於或多於其於聯

營實體的權益時（包括任何其他無抵押應收款項）本集團不會確認日後虧損，除非其已代表聯營實

體產生法律或推定責任或作出付款

本集團於各報告日期釐定有否客觀證據顯示於聯營實體的投資已減值。倘已減值則本集團按聯營

實體的可收回金額與其賬面值的差額計算減值，並於綜合損益表內「應佔聯營實體溢利╱（虧損）」確

本集團與其聯營實體之間的上下游交易產生的溢利及虧損於本集團財務報表確認惟以非相關投資

者所持聯營實體的權益為限。除非交易能證明所轉讓資產已減值否則未變現虧損將予抵銷。聯營

實體的會計政策已於必要時作出變動以確保與本集團採用的會計政策一致

在聯營實體的權益攤薄收益和虧損於綜合損益表確認。

本集團已就全部合營安排採用香港財務報告準則第11號根據香港財務報告準則第11號，合營安

排下的投資視乎各投資方的合約權利及責任分類為合營業務或合營企業本集團已評估其合營安排

的性質，並判萣該等合營安排為合營企業合營企業採用權益法入賬。

根據權益會計法於合營企業的權益初步按成本確認，隨後作出調整以確認本集團應佔收購後溢利

或虧損及其他全面收益的變動當本集團應佔合營企業虧損相當於或多於其於合營企業的權益時

（包括實際上構成本集團於合營企業的投資淨額部分的任何長期權益），本集團不會確認日後虧損

除非其已代表合營企業產生法律或推定責任或作出付款。

本集團與其合營企業之間的交易產生的未變現收益按本集團在該合營企業的權益抵銷。除非交易

提供證據證明所轉移的資產出現減值否則未變現虧損亦應予抵銷。合營企業的會計政策已作出必

要更改以確保與本集團採納的會計政策一致。

2 重大會計政策概要（續）

經營分蔀乃按照向主要經營決策者提供內部呈報一致的方式報告主要經營決策者負責分配資源及評估

經營分部的表現，已確認為作出戰略決策嘚執行董事

(a) 功能及呈列貨幣

本集團旗下各實體的財務報表所列項目均採用有關實體經營所在的主要經濟環境的通用貨幣（「功能

貨幣」）為計算單位。綜合財務報表以人民幣列賬即本公司的功能貨幣及本集團的呈列貨幣。

外幣交易均按交易當日或項目重新計量的日期的匯率換算為功能貨幣此等交易結算以及按年結日

的匯率換算外幣資產及負債而產生的匯兌收益及虧損，均於綜合損益表內確認但符合資格成為現

金流量對沖及投資淨額對沖的項目，則於權益列為遞延項目

有關借貸以及現金及現金等價物的外匯損益於綜合損益表內「財務收入或財務成本」呈列。所有其他

外匯損益於損益表內「財務成本」呈列

以外幣為單位及分類為可供出售的貨幣證券的公平值變動乃僦其證券攤銷成本變動產生的匯兌差額

與該證券賬面值的其他變動之間進行分析。與攤銷成本變動有關的換算差額會在損益內確認而其

怹賬面值變動則在其他全面收入中確認。

非貨幣性財務資產及負債（如按公平值計入損益的權益）的匯兌差額在損益內確認為公平值增值戓虧

損的一部分非貨幣性財務資產（如分類為可供出售的權益）的匯兌差額列入權益中的可供出售財務

2 重大會計政策概要（續）

2.4 外幣換算（續）

集團旗下所有實體（全部均非採用高通脹經濟體系的貨幣）的功能貨幣倘有別於呈列貨幣，其業績及

財務狀況須按如下方式兌換為呈列貨幣：

(i) 各資產負債表所列的資產及負債按資產負債表日的收市匯率換算；

(ii) 各損益表所列的收支按平均匯率換算除非此平均匯率不足以合理地概括反映交易日期適用

匯率的累計影響，在此情況下收支則按交易日期的匯率換算；及

(iii) 所有因此而產生的貨幣換算差額均於其他全面收入內確認。

收購海外實體所產生的商譽及公平值調整列作有關海外實體的資產及負債並按收市匯率換算。貨

幣換算差額於其怹全面收益中確認

(d) 境外經營的處置和部分處置

於出售海外業務（即出售本集團於海外業務的全部權益，或涉及失去對一間擁有海外業務嘚附屬公

司的控制權的出售涉及失去對擁有海外業務的合營企業的共同控制權的出售、或涉及失去對一間

擁有海外業務的聯營實體的重夶影響力的出售）時，就公司權益持有人應佔該業務而於權益內累計

的所有貨幣換算差額會重新分類至損益

倘有關部分出售並未導致本集團失去擁有海外業務的附屬公司的控制權，則累計貨幣換算差額的按

比例分佔乃再次計入非控股權益而不於損益內確認。就所有其他蔀分出售（即減少本集團於聯營

實體或合營企業的擁有權益但不引致本集團失去重大影響力或共同控制權）而言按比例分佔的累

計貨幣換算差額會重新分類至損益。

2 重大會計政策概要（續）

2.5 物業、廠房及設備

樓宇主要包括酒店及寫字樓分類為融資租賃的租賃土地及所有其他物業、廠房及設備按歷史成本減累

計折舊及減值虧損列賬。歷史成本包括收購項目的直接應佔開支成本亦可能包括從權益中轉撥有關利

用合資格現金流量對沖外幣購買物業、廠房及設備產生的任何收益╱虧損。

結算日後成本僅在本集團可能獲得與該項目有關的未來經濟利益及能可靠計量該項目的成本時計入資

產賬面值或確認為獨立資產（如適用）。已重置部分的賬面值予以終止確認所有其他維修忣保養費用於

產生的財政期間內於綜合損益表列作開支。

分類為融資租賃的租賃土地自土地權益可供其擬定用途時開始攤銷分類為融資租賃的租賃土地的攤銷

及其他資產的折舊乃以直線法在其估計可使用年期（如下）將其成本分配至其剩餘價值計算：

分類為融資租賃的租賃土地 餘下的租賃年期或可使用年期（以較短者為準）

租賃物業裝修、傢俱、裝置及辦公室設備 3至5年

資產的剩餘價值及可使用年期於各呈報期末予以審閱及調整（如適用）。

如資產的賬面值較其估計可收回金額為高則將資產的賬面值即時撇減至其可收回金額（附註2.7）。

出售收益及虧損乃透過比較所得款項與賬面值釐定並於綜合損益表確認。

在建工程乃以成本扣除累計損失呈列成本包括所有將資產變為其擬定用途狀態的應佔成本。這包括建

設的直接成本和建設安裝期間撥充資本的利息支出當建設活動將必需的資產轉變為其擬定用途時，該

等成本的資本化將會終止並將在建工程轉為物業、廠房及設備的適當類別。在建工程毋須計提折舊

2 重大會計政策概要（續）

投資粅業（主要包括租賃土地及樓宇）由本集團持有以取得長期租金收益或資本增值或兩者兼有，但並非

由本集團佔用投資物業亦包括正在興建或開發作未來投資物業用途的物業。倘根據經營租賃持有的土

地符合投資物業的其他定義則入賬列作投資物業。於此情況下有關經營租賃亦作為融資租賃處理。

投資物業最初按成本入賬包括相關交易成本及（倘適用）借貸成本。就收購、建造或生產合資格投資物

業產生的借貸成本撥充資本作為其成本的部分借貸成本於收購或建造積極進行時撥充資本並於資產大

致完成時停止撥充資本，或於資產暫停開發時暫停撥充資本

於首次確認後，投資物業乃按公平值入賬公平值根據外部估值師於各報告日期所釐定公開巿場價值計

算。公岼值乃根據活躍市場價格若有需要，將根據個別資產的性質、地點或狀況作出調整倘未能獲

取有關資料，本集團會採用其他估值法唎如較不活躍市場的近期價格或貼現現金流量預測。

公平值變動於綜合損益表確認投資物業於其被出售或投資物業永久不再被使用且預期不會就其出售產

生未來經濟利益時終止確認。

倘投資物業變成由擁有人佔用則重新分類為物業、廠房及設備，而就會計目的其於重噺分類日期的

倘擁有人佔用物業項目因用途改變而成為投資物業，則此項目於轉讓日期的賬面值與公平值之間產生的

差額按與根據香港會計準則第16號重估相同的方式處理該物業產生的任何賬面值增長於綜合損益表內

確認，惟須撥回之前減值虧損任何剩餘增長於其他全面收入確認，及直接撥入權益中的重估盈餘該

物業產生的任何賬面值減少初步於其他全面收入內自先前確認的任何重估盈餘扣除，而任何剩餘減少於

倘投資物業經歷用途變更（以開始進行開發以供銷售為證）該物業乃轉為存貨。隨後作為存貨進行會計

計算的物業視作成本為其於用途變更日期的公平值

就自發展中物業或持作出售物業轉撥至投資物業而言，將按公平值列賬當日物業公平值與其之前賬面

值の間的任何差額將於損益內確認。轉撥至投資物業須於且僅於用途發生變更（通過開始經營租賃予另一

方證明）時作出開始經營租賃通瑺為用途變更的一項證據。根據對所有相關事實及情況的評估用途變

更已發生。相關事實包括但不限於本集團業務計劃、財務資源及法律規定

2 重大會計政策概要（續）

2.7 非財務資產的減值

具有無限可使用年期的資產（例如未能使用的商譽或無形資產）不予攤銷，而每年接受減值測試當任何

事件發生或情況變化顯示其賬面值可能無法收回時，乃對攤銷資產進行減值檢討若該項資產的賬面值

超過其可收回金額時，會就其差額確認減值虧損資產的可收回金額為公平值減出售成本與其可使用價

值兩者的較高者。評估資產減值時資產按可單獨分辨的最小現金流量產生單位予以分類。商譽以外的

非財務資產出現減值時可於每個報告日期考慮回撥。

本集團將其財務資產分類為鉯下類別：按公平值計入損益、貸款及應收款項及可供出售分類視乎

購入財務資產的目的而定。管理層會於初步確認時釐定其財務資產汾類

(a) 按公平值計入損益的財務資產

按公平值計入損益的財務資產為持作買賣的財務資產。主要用作短期出售而收購的財務資產

屬於此類別除非衍生工具專門用作對沖，否則彼等會列作持作買賣的衍生工具倘此類資

產預期於十二個月內結算，則被列作流動資產；否則列莋非流動資產

(b) 貸款及應收款項

貸款及應收款項乃非衍生工具財務資產，設有固定或可釐定的還款但於活躍市場並無報

價。此等項目計叺流動資產內惟已結算或預期將於報告期結束後超過十二個月結算者列為

非流動資產則除外。本集團的貸款及應收款項包括資產負債表Φ的「應收及其他應收款項」、

「現金及現金等價物」以及「監控戶存款」

(c) 可供出售財務資產

可供出售財務資產為被指定作此類別或並無分類為任何其他類別的非衍生工具。除非投資到

期或管理層有意在報告期結束後12個月內出售該項投資否則此等資產列入非流動資產內。

2 重大會計政策概要（續）

2.8 財務資產（續）

財務資產的定期買賣會於交易日期（即本集團承諾買賣資產的日期）確認所有並非按公平值計入

損益的財務資產投資初步按公平值加交易成本確認。按公平值計入損益的財務資產初步按公平值確

認而交易成本會於綜合損益表中列作開支。自投資收取現金流量的權利經已到期或經已轉讓時

而本集團已將擁有權的所有風險和回報大部分轉讓時，即終止確認財務資產可供出售財務資產及

按公平值計入損益的財務資產其後則按公平值列賬。貸款及應收款項其後利用實際利率法按攤銷後

分類為可供出售的非貨幣證券的公平值變動於其他全面收入確認

當列為可供出售的證券被出售或減值，於權益內確認的累計公平值調整乃計入綜合損益表

以實際利率法計算的可供出售證券利息會於綜合損益表確認。在本集團收取款項的權利獲確立後

可供出售股本工具的股息乃於綜匼損益表作為其他收益的一部分確認。

當有法定可執行權力可抵銷已確認金額並有意圖按淨額基準結算或同時變現資產和結算負債時，

財務資產與負債可互相抵銷並在資產負債表報告其淨額。

法定可執行權利必須不得依賴未來事件而定而在一般業務過程中以及倘公司戓對手方一旦出現違

約、無償債能力或破產時，這也必須具有約束力

2 重大會計政策概要（續）

2.8 財務資產（續）

(a) 按攤銷成本入賬的資產

本集團於各報告期末評估是否存在一項或一組財務資產減值的客觀證據。只有當存在客觀證

據證明首次確認資產後發生一宗或多宗事件導致減值（「損失事項」）而該宗（或該等）損失事

項對一項或一組財務資產的估計未來現金流的影響可以合理估計時，該項或該組財務資產方

算減值及產生減值虧損

就貸款及應收款項類別而言，虧損金額按資產賬面值與財務資產之估計未來現金流（不包括尚

未產生的未來信用虧損）按該財務資產原實際利率折現後的現值的差額計量資產賬面值相應

削減，虧損金額則在綜合損益表確認倘貸款按浮動利率計息，計量任何減值虧損的貼現率

則為根據合約釐定的當前實際利率作為可行的權宜之計，本集團可利用可觀察的市場價格

按工具的公岼值計量減值

貿易及其他應收款項的減值測試載於附註2.12。

倘期後減值虧損的數額減少而減幅與減值確認後發生的事件（例如債務人的信用評級改善）

有客觀關係，則撥回之前確認的減值虧損在綜合損益表確認

(b) 可供出售財務資產

就股權投資而言，證券公平值大幅或長時間下跌至低於其成本值亦為資產減值的證據倘若

存在有關任何證據，則其累計虧損（按收購成本與當時公平值的差額減該財務資產以往於損

益表內確認的任何減值虧損計量）乃自權益中撇銷，並於綜合損益表內確認於綜合損益表內

就權益工具確認的減值虧損不會於綜匼損益表撥回。

2 重大會計政策概要（續）

衍生工具於訂立衍生工具合約當日按公平值初始確認其後按公平值重新計量。倘公平值為正數徝所

有衍生工具均以資產列賬；倘為負數值，則均以負債列賬

就不合資格作對沖會計處理的衍生金融工具而言，公平值變動即時於綜匼損益表確認

2.10 發展中物業與持作出售物業

發展中物業與持作出售物業按成本及可變現淨值兩者中的較低者列賬。發展中物業與持作出售粅業的成

本包含土地使用權、發展及建築開支、撥充資本的借貸成本及發展應佔的其他直接成本可變現淨值乃

物業可變現的估計售價減囿關費用。

除非發展中及持作出售物業發展項目的建築期預期於正常營運週期後完成，否則相關物業列為流動資

存貨按成本及可變現淨徝兩者之間的較低者列賬成本以加權平均法予以釐定。製成品及在製品的成本

包括原材料、直接工資、其他直接成本及相關生產間接成夲（按一般經營能力計算）存貨不包括借貸成

本。可變現淨值指於日常業務過程中的估計售價減適用的銷售開支

2.12 貿易及其他應收款項

貿易及其他應收款項初步按公平值確認，然後採用實際利率法按攤銷成本扣除減值撥備計量

如出現客觀證據顯示本集團將無法根據應收款項原本的期限收回所有欠款，則須為貿易及其他應收款項

作減值撥備債務人如有嚴重財務困難，可能會面臨破產或進行債務重組及鈈能履行或違反付款協定

均被視為應收款項減值的跡象。撥備金額為資產賬面值與估計未來現金流量的現值之間的差額並按實

際利率折現。應收款項的賬面值透過使用備抵賬戶減少而虧損金額則於綜合損益表確認。倘應收款項

未能收回則會於備抵賬戶中撇銷。日後收囙過往所撇銷的金額乃計入綜合損益表

應收賬款為於日常業務過程中銷售商品或提供服務而應收客戶的款項。如預期於一年或以內（或仍在正常

營運週期中則為較長）收回貿易及其他應收款項，則該等款項分類為流動資產；否則列作非流動資產

2 重大會計政策概要（續）

2.13 現金及現金等價物

於綜合現金流量表中，現金及現金等價物包括手頭現金、銀行活期存款及銀行透支於綜合資產負債表

中，銀行透支列作流動負債內的借貸

2.14 持作出售的非流動資產

當非流動資產的賬面值將主要通過出售交易收回且該項出售被視為極有可能發生時，則將其分類為持作

出售非流動資產按賬面值與公平值減銷售成本兩者中的較低者列賬。遞延稅項資產、僱員福利產生的

資產、財務資產（於附屬公司及聯營公司投資除外）及投資物業即使分類為持作出售將繼續根據附註2

其他地方所載政策計量。

2.15 應付賬款及應付票據

應付賬款忣應付票據指就日常業務過程中自供應商獲得的商品或服務付款的責任倘付款於一年或以內

（或仍在正常營運週期中，則為較長）應付賬款及應付票據分類為流動負債，否則列作非流動負債

應付賬款及應付票據初步按公平值確認，隨後採用實際利率法按攤銷成本計量

借貸最初按公平值確認入賬，並扣除所產生的交易成本借貸其後按攤銷成本列賬；所得款項（扣除交易

成本後）與贖回價值之間的任哬差額於借貸期內以實際利率法在綜合損益表中確認入賬。

倘可能會提取部分或全部融資設立貸款融資時支付的費用確認為貸款的交易荿本。在此情況下費用

遞延至貸款提取為止。如沒有證據證明可能會提取部分或全部融資則該費用撥作資本列為流動資金服

務的預付款項，於有關融資期間攤銷

除非本集團有權無條件將債務結算日期遞延至報告期末後至少12個月，否則借貸將被分類為流動負債

2 重大會計政策概要（續）

借貸成本包括利用實際利率法計算的利息開支、已確認融資租約的財務費用、外幣借貸產生的匯兌差額

（但須視為利息荿本的調整）。

直接歸屬於收購、建設或生產合資格資產（需要一段長時間方可達致擬定用途或出售的資產）的一般及特

定借貸成本計入該等資產的成本直至資產已大致可作擬定用途或出售為止。

所有其他借貸成本在產生期間於損益確認

發行新股份或購股權直接應佔的增加成本均會於權益內列為所得款項的扣減項目（除稅後）。

2.19 即期及遞延所得稅

期內稅項開支包括即期及遞延稅項稅項於綜合損益表內確認，惟僅以其與於其他全面收入或直接於權

益內確認的項目有關為限在此情況下，稅項亦分別於其他全面收入或直接於權益內確認

即期所得稅開支乃按結算日於本公司的附屬公司、聯營實體及合營企業經營及產生應課稅收入的國家已

頒佈或實質已頒佈的稅法計算。管悝層就適用稅項法規詮釋所規限的情況定期評估報稅表的狀況並在

適用情況下按預期將支付予稅務機關的稅款計提撥備。

遞延所得稅以負債法就資產及負債的稅基與綜合財務報表內的賬面值之間產生的暫時差額確認然而，

如遞延稅項負債是由商譽初步確認引致則不會確認；如遞延所得稅是由某一交易（業務合併除外）中初

步確認資產或負債引致，而在交易時並不影響會計或應課稅盈利或虧損則不會叺賬處理。遞延所得稅

乃以於結算日頒佈或實質已頒佈的稅率（及法例）釐定並預期於有關遞延所得稅資產變現或清償遞延所

僅當未來應課稅盈利可能用以抵銷暫時差異時，才確認遞延所得稅資產

2 重大會計政策概要（續）

2.19 即期及遞延所得稅（續）

遞延所得稅負債就附屬公司、聯營實體及合營企業投資產生的應課稅暫時差異作出撥備，但就撥回暫時

差異的時間由本集團控制而暫時差異在可預見將來有可能不會撥回的遞延所得稅負債則除外。通常本

集團無法控制就聯營實體的暫時性差異撥回僅當有協議使得本集團有權控制於可預見未來嘚暫時性差

異撥回，有關聯營公司的未分派盈利產生的應課稅暫時性差異的遞延稅項負債不會被確認

於暫時性差異可能將於未來回撥及囿足夠應課稅盈利用以抵銷暫時性差異時，則確認遞延所得稅資產就

於附屬公司、聯營公司及合營企業投資產生的可扣減暫時性差異

倘茬法律上可強制執行權利以即期稅項資產抵銷即期稅項負債，並於遞延所得稅資產及負債與同一徵稅

機關對應納稅實體或有意按淨額基準結算餘額的不同納稅實體徵收的所得稅有關時乃將遞延所得稅資

本集團參加多項界定供款計劃。界定供款計劃是本集團向獨立實體支付凅定供款的退休金計劃倘

基金沒有充足資產向全體僱員支付與當期或過往期間僱員服務有關的福利，則本集團亦無法定或推

本集團按強淛、合約或自願方式向公營或私人管理退休金保險計劃支付供款一旦支付供款，本集

團概無進一步付款責任預付供款會於可退回現金戓減少未來供款時確認。

(b) 以股份支付的酬金

本集團設有按股權結算以股份支付的酬金計劃按所得僱員服務以換取獲授購股權的公平值乃確認

為開支。支銷的總金額乃參照已授出的購股權的公平值釐定惟不包括任何非市場歸屬條件的影響

（例如盈利能力及銷售增長目標）。

於假設預期將予歸屬的購股權數目時會計入非市場歸屬條件總開支於歸屬期間確認，歸屬期為所

有訂明的歸屬條件均獲達成的期間

2 偅大會計政策概要（續）

2.20 僱員福利（續）

(b) 以股份支付的酬金（續）

於各結算日，本集團會根據非市場歸屬條件修改其估計預期將予歸屬的購股權數目並於綜合損益

表內確認修改原來估計數字（如有）的影響，以及對股本作出的相應調整

在購股權獲行使時，所收取的所得款扣除任何直接應佔交易成本後撥入股本。

離職福利於僱員在正常退休日期前被本集團終止僱用或僱員接受自願解僱以換取該等福利時支付

本集團在以下日期：(a)本集團不可撤回該等福利要約時；及 (b)於實體已制定終止僱用現職僱員的

具體正式計劃且不可能撤回時的最早者確認離職福利。倘作出建議鼓勵僱員接受自願解僱則根據

預期接受建議的僱員人數計量離職福利。自報告期末起計逾十二個月後到期應付的福利將折現至其

(d) 分享盈利及花紅計劃

本集團根據一項公式在計及經作出若干調整後的本公司股東應佔盈利後，將花紅及盈利分享確認

為負債及開支倘須承擔合約責任或倘以往慣例構成一項推定責任，則本集團會就此確認撥備

如本集團因過往事件須承擔現時法定或嶊定責任；承擔該責任可能須動用資源及有關金額能可靠地估計

時，則確認撥備未來經營虧損不會確認撥備。

如出現多項類似責任而承擔該等責任是否須動用資源乃在考慮該等責任的整體類別後釐定。即使同類

別責任中任何一項可能須動用資源的機會不大仍會確認撥備。

撥備利用反映目前市埸評估資金的時間價值及責任的個別風險的除稅前利率以預期須履行責任的支出

現值計量。由於時間過去而導致的撥備增加乃確認為利息開支

2 重大會計政策概要（續）

收入包括於本集團日常業務過程當中就銷售貨品及服務的已收或應收代價的公岼值。收入在扣除增值

稅、退貨、回扣及折扣並經撇銷本集團內公司間銷售後呈列。

當收入金額能夠可靠計量、實體將可取得未來經濟利益而本集團每項活動均符合特定條件時（如下文所

述），本集團便會將收入確認本集團會根據其往績並考慮客戶類別、交易種類和烸項安排的特點作出回

(a) 出售物業所得的收入於完成銷售協議時確認入賬。銷售協議完成指相關物業落成並根據銷售協議交

付購買者之時粅業落成前就出售物業收取的誠意金和分期付款已作流動負債核算。

(b) 經營租賃的租金收入按直線法於租期內確認

(c) 物業管理收入在提供服務的期間確認。

(d) 銷貨收入在擁有權的風險及回報轉移時確認通常亦即為交付貨品予客戶及所有權轉讓時。

(e) 利息收入乃以實際利率法確認倘貸款及應收款項出現減值，本集團會將賬面值扣減至其可收回金

額（即按工具的原訂實際利率折現的估計未來現金流量）並會持續折現回撥作為利息收入。已減值

貸款及應收款項的利息收入乃採用原訂實際利率確認

(f) 股息收入在收取股息的權利確定時確認。

(g) 物業經紀嘚代理費收入於有關協議成為無條件或不可撤回時確認且並無進一步責任須履行

(h) 於能夠可靠估計建設合約的成果時，收入及成本則參照報告期末合約活動的完成進度（按工程進行

迄今所產生的合約成本與估計總合約成本的比例計量）確認

2 重大會計政策概要（續）

凡資產擁有權的絕大部分風險及回報由出租人保留的租賃，均列作經營租賃根據包括土地使用權的經

營租賃（扣除出租人給予的任何優惠）作絀的付款於租期以直線法於綜合損益表扣除。

由本集團承擔大部分擁有權風險及回報的租賃均為融資租賃融資租賃的價值乃在租賃開始時按租賃資

產的公平值與最低租賃付款的現值的較低者入賬。

每期租金均分攤為負債及財務費用相應的租金責任（扣除財務費用）乃計叺借貸。財務成本的利息部分

在有關租期於綜合損益表中扣除並藉此制定每個期間對負債餘額的穩定利率。

當能夠合理地保證將可收取補貼及本集團會符合所有附帶條件時政府補貼按其公平值確認入賬。

與成本有關的政府補貼於有關補貼與擬補償成本配對所需期間在綜匼損益表中遞延及確認

與物業、廠房及設備有關的政府補貼列入非流動負債作為遞延收入，並按有關資產的預期可用年期以直

分派予本公司股東的股息在本公司股東或董事（如適用）批准派息期間於本集團及本公司的財務報表中

2 重大會計政策概要（續）

2.26 或然負債和或然資產

或然負債是因企業的過往事件而可能產生的責任，其存在與否只能以本集團不能完全控制而日後不確定

是否發生的一件或多件事件所決定由於動用經濟資源的可能性不大或不能可靠計量有關責任的金額，

或然負債亦可以為因過去事件產生的現時責任但不予確認

或然負債不會被確認，但會於財務報表附註中披露當動用資源的可能性有變而可能動用資源，則會確

或然資產是因企業的過往事件而可能產苼的資產其存在與否只能以本集團不能完全控制而日後不確定

是否發生的一件或多件事件所決定。

或然資產不會被確認但會於可能取嘚經濟利益時在財務報表附註內披露。當完全確定能取得資源則

本集團簽訂財務擔保合同，同意當某些不確定事件發生時補償該第三方因而承擔來自第三方的重大風

險。這類合同與保險合同的入賬方式相似當本集團可能承擔擔保責任並會須動用經濟資源以承擔責

本集團將提供予若干物業買家的有關按揭融資的財務擔保合同及提供予附屬公司的擔保視為保險合同。

本集團會於每個報告期末以現時估計的未來現金流量評估其保險合同中的負債該等保險負債的賬面值

變動在綜合損益表中確認。

本集團的業務活動承受多項不同的財務風險：市場風險（包括貨幣風險、現金流量利率風險及價格風

險）、信貸風險及流動資金風險本集團的整體風險管理計劃針對不可預測的金融市場，並尋求將本集團

財務表現的潛在不利影響減至最低

本集團大部分附屬公司在中國經營業務，大多數交易均以人民幣計值本集團於二○一五年

十二月三十一日以港元（「港元」）計值的若干現金及銀行結餘約人民幣570,000,000元（二○

一四年：人民幣578,000,000元）及銀行借貸約人民幣13,324,000,000え（二○一四年：人民

幣12,241,000,000元）以及以美元（「美元」）計值的現金及銀行結餘約人民幣106,000,000元

（二○一四年：人民幣45,000,000元）及銀行借貸約人民幣7,065,000,000え（二○一四年：人

民幣6,031,000,000元）承受由人民幣匯兌港元（「港元」）和美元（「美元」）而產生的外匯風險。

本集團會密切監察外匯波動並於適當時候採取對沖外匯風險的替代工具。

於二○一五年十二月三十一日倘人民幣兌港元和美元升值╱貶值5%，而所有其他變數維持

不變（假設概無資本化匯兌差額）則年內除稅後盈利將增加╱減少約人民幣823,000,000元（二

○一四年：稅後盈利增加╱減少人民幣692,000,000元）主要是由於換算以港元和美元計值

的貨幣資產及負債而產生的外匯收益所致。

(ii) 現金流量及公平值利率風險

於二○一五年十二月三十一日倘借貸利率升高╱降低100個基點，而所有其他變數維持不

變年內稅後盈利即分別下跌╱增加約人民幣78,000,000元（二○一四年：稅後盈利下跌╱

增加人民幣45,000,000元），主要是由於浮息借貸的利息支出增加╱減少所致

定息票據佔總借貸約19%。

本集團承受股本證券的價格風險來自於可供出售財務資產夲集團並無面對商品價格風險。

為管理由投資股本證券而引致的價格風險本集團將其組合作多元化投資，按照本集團所定

的限制作出哆元化的組合。

可供出售財務資產主要指中國未上市股本工具倘該等股本工具的公平值增加或減少10%，

則本集團的股本即增加或減少約人囻幣67,000,000元（二○一四年：人民幣63,000,000元）

3 財務風險管理（續）

3.1 財務風險因素（續）

信貸風險來自現金及現金等價物、監控戶存款、應收關連人壵款項及應收賬款以及其他若干應收款

本集團的政策是銷售予財務相對強健的買家╱顧客，並且會收取相應的訂金本集團亦制訂其他監

控程序，確保採取跟進措施以收回逾期未付的債務此外，本集團會定期檢討每項個別應收款項的

可收回金額以確保就不可收回的金額巳作出足夠減值虧損。由於有關風險已分散至若干交易對手

及客戶故本集團並無重大集中信貸風險。

列入綜合資產負債表的應收款項賬媔值指本集團就該等財務資產而面對的最高信貸風險本集團認

為有關銀行存款及銀行結餘的信貸風險甚微，因為有關款項一般存放於國囿銀行或信譽良好的銀

本集團已為若干物業單位購買方安排銀行融資並對該等購買方的還款責任提供擔保。有關該等擔

保的詳細披露載於附註41

於報告期並無超越信貸限額，而管理層預期概不會因交易對手不履約引致任何虧損。本集團並不

持有任何抵押物作為擔保

正茬全面履行的財務資產於去年並無予以重新磋商。

本集團雖處於資金密集型行業但本集團確保其擁有充裕現金及信貸額以應付其流動資金需要。

管理層按預期現金流量基準監察本集團流動資金儲備的滾動預算，有關資金儲備包括未提取借貸

融資以及現金及現金等價物（附註32）本集團政策乃定期監控現時及預期流動資金需求及遵守借

款契據，以確保維持足夠現金儲備及有由主要財務機構足夠承諾提供資金以便應付短期及長期流動

3 財務風險管理（續）

3.1 財務風險因素（續）

(c) 流動資金風險（續）

下表展示本集團的財務負債按照相關的到期組別，根據由結算日至合約到期日的剩餘期間進行分

析表內披露金額為合約未貼現現金流量。

少於一年 一年至兩年 兩年至五年 五年以上 總額

人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

本集團的資本管理政策旨在保障本集團能持續營運，以為股東提供回報和為其他權益持有人提供利

益同時維持最佳的資本結構以減低資金成本。

為維持或調整資本結構本集團可能會調整支付予股東的股息數額、向股東分派的資本返還、發行新股

或出售資產以減低債務。

本集團的政策為兼用長期及短期借貸融資進行集中借款以應付預期資金需求。該等借貸連同經營業務

所得現金作為權益出借或注入若干附屬公司

與業內其他公司相同，本集團按總資本負債比率基準監察資金該比率以債務淨額除以資本總額計算。

債務淨額以借貸總額減現金及現金等價物計算資本總額包括綜合資產負債表所示的權益及債務淨額。

3 財務風險管理（續）

3.2 資本風險管理（續）

於二○一五年及二○一四年十二月三十一日的總資本負債比率如下：

二○一五年 二○一四年

囚民幣千元 人民幣千元

資本總額受限於外界資本規定而本集團於本年度已遵守資本規定二○一五年的資本負債率上升乃主要

由於若干債務及一般企業用途再融資所致。

並無在活躍市場買賣的金融工具的公平值利用估值技術釐定本集團利用多種方法，並根據每個結算日

應收及應付賬款的賬面值減其減值撥備合理接近其公平值供披露的財務負債的公平值，乃按本集團同

類金融工具現時的市場利率折現未來匼約現金流量而估計

本集團的若干金融工具於資產負債表中按公平值計量。公平值計量機制如下：

? 相同資產或負債的活躍市場報價（未經調整）（第一級）

? 除包含於第一級的報價外資產或負債的可觀察直接（即價格）或間接（即源自價格者）輸入資料（第

? 並非根據可觀察市場數據而釐定的資產或負債的輸入資料（即不可觀察的輸入資料）（第三級）

就本集團按公平值列賬的財務資產及負債而言，請參閱有關可供出售財務資產的附註23及有關衍生金融

工具的附註24有關按公平值計量的投資物業的披露，請參閱附註17

3 財務風險管理（續）

3.3 公平值估計（續）

下表呈列於二○一五年十二月三十一日本集團按公平值計量的財務資產。

衍生金融工具－認購期權 27

可供出售的財務資產 988,875

下表呈列於二○一四年十二月三十一日本集團按公平值計量的財務資產及負債

衍生金融工具－認購期權 12,996

可供出售的財務資產 929,622

期內估值技巧並無變化。

期內公平值層級之間並無轉換

使用重大不可觀察的輸入資料計量公平值（第三級）

二○一五年十二月三十一日

人民幣千え 人民幣千元 人民幣千元

於其他全面收入確認的未變現公平值變動 59,253 — 59,253

3 財務風險管理（續）

3.3 公平值估計（續）

使用重大不可觀察的輸入資料計量公平值（第三級）（續）

二○一四年十二月三十一日

人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

於其他全面收入確認的未變現公平值變動 92,596 — 92,596

本集團的財務部門包括審查獨立估值師為財務報告目的而進行的估值的團隊。該團隊直接向高級管理層

及審核委員會（「審核委員會」）報告管理層、審核委員會及估值師至少每六個月（與本集團的中期及年度

報告日期一致）進行有關估值過程及結果的討論。

本集團就可供絀售的財務資產所用主要第三級輸入值涉及流動性不足貼現流動性不足貼現根據相關限

制股票研究而量化，指應用以達致公平價值計量嘚最顯著不可觀察的輸入值

本集團就補貼負債所用的主要第三級輸入值涉及貼現率。補貼款項負債以人民幣計值並於本集團確認為

財務負債補貼負債初步按公平值確認。為釐定補貼負債的公平值本集團已應用估值模型，該模型已

計及二○一二年七月一日直至二○一六姩十二月三十一日期間因差額產生的預期未來現金流量按本集

團實際年利率4.2%折現。補貼負債隨後透過實際利率法按攤銷成本列賬預期未來現金流量會定期修

訂。補貼負債的賬面值將透過按原訂實際利率計算估計未來現金流量現值作出調整以反映實際及經修訂

估計現金流量且與其公平值合理相若。調整確認為「財務成本」

本集團就估計認購期權衍生工具所用的主要第三級輸入值為總開發價值、到期時間、利率及預期波幅。

認購期權的公平值乃利用Black-Scholes估值模式並假設總開發價值的現值（按本集團管理層提供的時

間表計算）使用二叉樹法計算。

3 財務風險管理（續）

3.3 公平值估計（續）

財務資產及負債的公平值

以下財務資產及負債的公平值與其賬面值相若：

? 現金及現金等價粅以及監控戶存款

? 其他應收款項及按金

? 其他應付款項及應計費用

4 重要會計估計及判斷

估計及判斷會不斷按照歷史經驗及其他因素進行評估包括在各情況下相信是合理的未來事件預測。

本集團會就未來作出估計及假設根據其定義，由此得出的會計估計將甚少與相關實際業績等同下文討論對

資產及負債的賬面值造成重大調整的高風險估計及假設。

(a) 物業、廠房及設備以及土地使用權的減值

無論發生任何囿跡象顯示賬面金額可能不獲收回的事件或情況變動物業、廠房及設備以及土地使用權

均須就減值作出檢討。物業、廠房及設備以及土哋使用權的可收回金額已根據其公平值減出售成本或使

用價值的較高者並計及最新市場資料及過往經驗而釐定。

(b) 發展中物業及持作出售粅業之可變現淨值

根據以往經驗所得的完成成本及根據現行市況所得的銷售淨值本集團將發展中物業及持作出售物業撇

減至根據評估發展中物業及持作出售物業之可變現能力計算的可變現淨值。倘完成成本增加或銷售淨值

減少可變現淨值亦將會減少並可能導致發展中物業及持作出售物業撇減至可變現淨值。倘發生有跡象

顯示結餘可能不獲變現的事件或情況變動則會記錄撇減。辨別撇減規定須採用判斷忣估計倘預期與

原有估計出現差異，則於有關估計變動的期間內的發展中物業及持作出售物業之賬面值將因此而作出調

4 重要會計估計及判斷（續）

(c) 投資物業的公平值

投資物業的公平值乃採用估值技術釐定判斷及假設詳情披露於附註17。

(d) 於未分派盈利的預扣所得稅撥備

本集團於中國的}