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在湖南郴州桂阳，他们主要是养殖本地黄牛
湖南那边不知道。好像没有很大的
请问你们那是不是有小牛犊卖啊
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出门在外也不愁湖南“农屋新政” 农民融资突破口
来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道
　　湖南“农屋新政” 农民融资突破口
　　本报记者 夏晓柏 实习记者 彭立国 长沙报道
　　“这个本本好啊，有了它，我的加工厂启动资金就有着落了。”站在自家三层小楼前面，手捧鲜红的房屋所有权证，46岁的湖南浏阳市社港镇农民张树林笑逐颜开。
　　此前，张计划开一家林木加工厂，但一直无法筹齐20万元的启动资金。这次拿到房屋所有权证后，他就可以像城里人一样，将房屋所有权证抵押贷款，筹齐开办加工厂所需资金。
　　张的情况在湖南并非个案。
　　这项发轫于湖南浏阳市的“农屋新政”正被湖南政府以文件形式推及至全省其它地区，其主要形式就是给农民住房颁发产权证。
　　湖南省建设厅房产处处长彭先成表示，“农屋新政”是湖南农村产权改革的破冰之举。“相较于江浙和成渝地区，湖南的改革还刚刚迈步，未来大有可为。”他表示，湖南会从住房确权入手，将农村产权改革渐次推及宅基地流转和耕地产权改革等深层领域。
　　“新政盘活了房屋这一农村最重要的资本要素。”房地产研究学者樊钢表示，“农屋新政”通过登记颁证对农民房屋所有权进行法律确认，赋予农民与城镇居民同等的国民待遇，为农民进入资本市场融资打开了突破口。
　　确认农民房屋所有权
　　事实上，作为首吃“螃蟹”的浏阳市在“农屋新政”的道路上已经悄悄摸索了十多年。据浏阳市房产局局长张益平透露，早在1995年，浏阳开始在太平桥、大瑶、永安等乡镇试行房屋产权登记颁证，并进而推及全市其它地区。“当时规定农村房屋只能办宅基地证，浏阳的做法是冒了政策风险的。”
　　“这一举措曾引发普遍争议。”浏阳市一位退休干部透露，由于《土地管理法》对于建在集体所有的宅基地上的农村房屋的使用权有明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”这就卡死了农村房屋用益物权的实现，当时很多农民担心国家会收回已颁发的房屋产权证，因此主动办理的农民并不多。
　　但是，通过数年的实践，这一制度在化解农村房屋产权矛盾方面的优势逐渐凸显，特别是颁证之后，住房抵押权的实现令农民在发展个体私营经济方面受惠颇多，农民们逐步认可并接受了这一制度。
　　来自浏阳市房产局的数据显示，从1995年到2007年的12年间，浏阳市有33个乡镇实行了登记颁证，共办理集体所有土地上的房屋产权初始登记11.7万余宗，确权面积769.7万多平方米。
　　浏阳的成功经验引起了湖南省高层的关注。日，湖南省建设厅颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确规定“集体所有土地上的房屋实行登记发证制度”。
　　有了省政府的首肯，“农屋新政”在湖南各地如火如荼开展起来。记者了解到，株洲醴陵、湘潭湘乡等地已经进入实质性实施阶段，而其它地区也正在快马加鞭地前进。
　　农民融资突破口
　　“新政打开了农民融资的突破口。”浏阳市农村合作银行——湖南首家农村合作银行——办公室主任陈广明认为，包含抵押权和流转权在内的农屋新政为农民创业提供了良好契机。
　　陈告诉记者，新政之前，农民融资渠道非常狭窄，除了自筹资金，从银行能够获得的贷款就是小额创业贷款了，但数额很小，一般是5万元以下，而且要进行层层评估审批。“搞个小型养殖是够了，但要是想搞个规模大点的加工制造厂就不行了。”
　　要想获得更多贷款，银行规定必须有抵押物。受制于此，很多有创业想法的农民有心无力。而作为农民最大资产的住房，由于没有私属产权，法律规定不得抵押，“死”资产不能变成“活”资本。
　　新政实施之后，包括抵押权和流转权等在内的房屋用益物权得以实现，农民可以拿房产证到当地农村合作银行办理抵押贷款，而且数额远高于小额创业贷款。
　　陈广明介绍，目前浏阳市农村合作银行对农民住房按估值的70%的额度发放贷款。以200平方米的农村自住房为例，估值一般在15万元以上，则贷款额度可达10万元以上。“农村房屋在200平方米以上的很普遍，因此抵押贷款额度可达10万元至数十万元不等，这就大大拓宽了农民创业范围。”
　　数据似乎更有说服力。浏阳在试行“农屋新政”的12年间，通过开展集体所有土地上房屋的转移和抵押登记工作，为浏阳农民盘活农村房屋固定资产168.6亿元，为当地农民的生产发展提供了流动资金98.5亿元，而目前浏阳当地农户开店办厂、规模种养所需的大额贷款80%采用住房抵押贷款形式。
　　继浏阳市农村合作银行在开展农村住房抵押贷款领域取得成功之后，长沙市其它区属农村合作银行以及醴陵、湘乡等农村合作银行也在积极开展这一业务支持农村发展，统计显示，湖南农村住房抵押贷款已为农民生产发展提供了683.5亿元资金。
　　农民融资新的突破口还包含了房屋流转权的实现。获得房产证后的农村房屋由于被赋予了完整物权，可以有条件地自由流转，使房屋价值，房屋的财产价值得到实现。
　　渐进式改革
　　受当地经济发展水平制约，湖南农村产权制度改革还处于起步阶段。“由农村住房产权确权开始，湖南农村产权改革正在渐次推进。”彭先成表示。
　　对比沿海地区在农村产权改革方面的逐步成熟定型，湖南的改革上仍大有可为空间。
　　在集体林权改革和集体建设用地权改革之后，湖南省政府对土地承包权——农民的另一重要资产——亦在进行改革尝试。
　　来自湖南省农村经营管理局的统计数据显示，湖南农村土地承包经营权通过转包、出租、转让、互换、入股等流转形式，累计流转土地面积达334.8万亩，占家庭承包经营土地面积的8%，比2000年增加210万亩。仅2007年，全省转包土地面积就达176.1万亩，占流转面积的53%。
　　而在“农屋新政”发源地浏阳市，土地入股的形式深受承包农户欢迎。以浏阳普迹惠农蔬菜合作社为例，在受让农户土地时，按每亩作价220元/股，农户享受分红。在每一季产品上市后进行分红，每年至少三季产品，三次分红，红利可达800元/股以上。
　　在耕地产权改革方面，中国农业现代化研究委员会副主任江惠生教授认为可以进行“永耕制”的尝试，即通过法律规定一个相对较长的土地经营权时间，以促使农民增加对土地的长期投资，从而加快农业现代化进程。
　　“现有的30年承包期远远不够。”他建议国家应该延长农村土地承包经营期，通过农村土地使用权的长期化实现农业的产业规模经营，还富于民。
　　“农村产权改革是个渐进式过程。”樊钢也认为，农村产权改革首先要解决农村土地产权确权问题，在农村土地物权得到完整赋予之后，再实现抵押、流转、交换等用益物权。在农村土地物权种类上，则应遵循先集体林权，后集体建设用地权，再耕地权的渐进改革模式。
　　如此一来，渐进式农村产权改革也凸现隐忧：农民住房抵押或者卖出后，如何实现后续保障？现实语境之下，制定农房抵押权实现后的后续政策，以及平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，已显得刻不容缓。　　
(责任编辑：单秀巧)
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执行时间：0.64 秒桂东县林下经济 大有“钱”途
湖南省林业厅
【字体： 大 中 小】
　　笔者深入桂东县四都镇进行“森林郴州”建设采访，在该镇“双溪石蛙养殖场”，有幸亲聆了石蛙交易买卖的谈话：“对不起，今天只能供您100斤”。“来一趟不容易，您就多给点吧！”广州市某“湘源”酒店桂东藉老板恳求说。　　怎么就不满足买方呢？笔者抽身绕养殖场转了一圈，明明见到该场池内成品蛙不少。养殖场老板钟逸生道出了原因: “石蛙生活属于流水型，栖于山区两岸植被丰富的小溪内，食性为昆虫、蜈蚣、鱼、蚯蚓及鸟类等。4～9月是繁殖后代的最佳期，一只250克许石蛙需三年才能长成 。它的生存，必须具备岭谷间流出的充足山溪水，和足够的石穴，且周边环境必须阴凉，潮湿，其食物没有替代品。要饲养石蛙，蛙池也必须近似于自然环境。我历经7年，从不断失败中收获了成果，前年卖了1500斤，去年卖了2000斤，场内现有成品石蛙3000斤，目前，我要让这批蛙生小蛙，在扩大自己养殖的同时发展一批养殖户，用好‘生态桂东’的良好自然条件，把林下养殖石蛙业做大做强”。　　桂东是石蛙繁殖的良好场所　　位于罗霄山脉中段的湖南桂东，是典型的山区县，林地11.97万公顷，占土地总面积的83.4%。森林覆盖率为81.14%，境内山峦叠嶂，沟壑纵横，群山起伏，岭谷相间，是湖南省境内地势最高的县，其中八 山海拨2042米，该县域内属亚热带湿润气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、温暖湿润、四季分明、气候宜人的特点，非常适宜动物生存，分布于岭谷间的大小溪河133条，润育着(已经考证的)野生动物136种，有“野生动物栖息繁衍天堂”之称。　　“政通人和” 使“林下经济”促民增收致富　　多年以来，桂东实施“生态桂东”战略，把保护和建设“生态桂东”列在了发展的首位，大力鼓励和扶持“生态产业链”的发展，在土地流转，立项审批，财政扶持，金融融资，税费减免，用工制度等均采取特事特办，良好的自然条件和“政通人和”有力地促进了生态、绿色产业的发展，据初步统计，目前以生态、绿色产业注册或登记的各类合作社、群体达300余家，从业人员过3万，年产值过5亿元。　　
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