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瑞峰：莞城天价地王诞生 东北片区是成交战场
楼市成交降温开发贷收紧，东莞非住宅商品房去库存压力大。
一、导读1、宏观环境：楼市成交降温开发贷收紧 东莞非住宅商品房去库存压力大全国：2016年上半年全国楼市仍然相对火爆，但6月全国房价环比涨幅收窄,很大程度上反映出下半年楼市的格局，“不好过”或逐步成为房地产业内共识。热点城市调控政策收紧,房企需要注意避免陷入资金困局，尤其是实力有限而又“高溢价”拿地的房企,或有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。从信贷来看，今年上半年大部分商业银行对北上广深等一线城市的个人住房按揭贷款都予以倾斜,无论是新房还是二手房,信贷审批效率都大大提升,房贷利率优惠幅度也非常大，保持信贷高增长，加杠杆趋势贯穿上半年;而随着下半年房地产销量回落预期，楼市成交重回冷静，支撑房企资金链整个上半年的个人房贷下半年或将“哑火”，开发商资金回笼将受到一定的影响。与此同时，房地产开发贷将在下半年持续收紧，在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中竟然寻觅不到其他房地产相关的项目，暗示着只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，而且还要在审批会上反复讨论和分析风险。东莞：前几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下隐患，这种隐患正在逐渐显露出来。东莞市政府最新披露，截至5月15日，全市非商品住房库存量达348.55万平方米，比2015年末增加22.11万㎡、同比增长6.77%，去库存周期约为42.5个月。未来，东莞将严控新增办公、写字楼项目，根据片区商业布局情况，对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块，适当减少商业比例。2、新增供应：供应环比下降幅度较大 寮步是供货主战场房企半年冲刺后的首周，推货量环比上周大幅下降，住宅新品新增959套，环比下降60%，供应面积为9.21万㎡，环比下降66%。非住宅新增33套，环比下降96%，面积合计为0.42万㎡，环比下降94%。住宅供应方面，寮步镇是重点区域，推货量较大的项目为星城玉珑湾，其新增250套95-123㎡户型，万科松湖传奇二期则推出173套72-108㎡刚需型洋房。另外，虎门的万科云城批量推出272套91-125㎡户型产品，为虎门的后市成交备好弹药。从近期新拿预售证情况来看，纯新项目集中供应，中天·悦府、德基广场已经在近期开盘，而中熙香江美墅、浙商大厦则也准备上市。3、成交量价：交投氛围相对温和 大部分项目进入调整蓄客期上周东莞全市住宅成交1592套，面积约16.99万㎡，环比下降20%;非住宅成交331套，面积约1.61万㎡，环比下降52%。相对前两周的火热成交，上周商品房市场交投氛围相对温和，主要原因是：1、6月中下旬房企全力冲刺上半年业绩，7月份开始进入短暂调整期，大部分项目处于蓄客阶段;2、供应放缓，难以为成交市场提供冲击力;3、新入市的碧桂园清溪项目定价过高，去货不理想，碧桂园集中网签效应有所减弱。从后市签约来看，上周末的虎门万科云城、常平半岛豪庭两大项目开盘，其定价相对合理，符合深圳客的预期价位，去货皆在7成以上，预计未来两周的成交量有望回升
。4、成交价格：均价不断被推高 合理定价是王道上周东莞楼市住宅均价14365元/㎡，环比上涨5%。主要原因是上周成交主力项目翔龙天地广场价格达到13120元/㎡，拉高常平的整体均价，今年以来，常平由于价格优势受到深圳客的热捧，区域均价不断被推高，从“8字头”逐渐迈入“万元户”。另外，东莞地王频现，上周莞城地块拍出12661元/㎡的高地价，再给东莞楼市注入振奋剂，增加房企对后市乐观的预期，项目定价保持稳步上涨的趋势，价格下调的可能性越发降低。上周清溪碧桂园天誉开盘均价达到20051元/㎡，超出客户心里预期导致去货不高，侧面反映出房企乐观的心态。事实证明，开发商虽在市场上处于优势，但对待市场还需理性，切忌盲目高定价，合理定价才是去货的王道。5、楼盘活动：开发商推货节奏开始加快 半岛豪园、万科云城开盘7月第二周，开发商推货节奏开始加快，周末接连有2个项目进行开盘，分别是虎门万科云城7月9日首期开盘，推1、4、7栋77-125㎡2-4房，共有736套精装修洋房，去货约7成，成交均价为18500元/㎡;常平半岛豪庭7月10日开盘，半岛豪庭推出1、2栋两梯六户，共214套75-97㎡2-3房，毛坯房均价约11000元/㎡，去货约8成。从开盘情况来看，两个项目去货率较高，主要因为这两大项目成交客户深圳客占比皆在5成以上，其中半岛豪庭深圳客占比更是高达8成，足见东北片区得益价格洼地的优势，吸附深圳客的能力愈发加强。在楼盘活动方面，大部分项目仍在偏重于前期蓄客方面，约有8个项目进行新品认筹或新盘宣传等活动，表现在光大山湖城二期9、10栋79—134㎡洋房认筹2万抵98折;松湖碧桂园2期90-180㎡精装洋房启动登记;广源纳帕溪谷举行狂欢啤酒音乐嘉年华暨临时营销中心开放;恒大御景半岛样板房开放、碧桂园森林里城市展厅开放等项目。6、土地市场：“天价地王”再现东莞 碧桂园联手平台获莞城万元地价地块上周两宗商住商服用地在东莞国土局成功出让，其中中堂不足万平的商服用地被东莞市江南市场经营管理有限公司低价纳入囊中，折合楼面地价2365元/㎡;据悉，该地块紧靠的东莞市江南农副产品批发市场，是由东莞市江南市场经营管理有限公司进行经营和管理的一个大型综合性批发市场。而备受瞩目的莞城地块，在历经96轮鏖战后，被东莞碧桂园联合平安(深圳创礼投资管理有限公司)以5.9亿元联合拍下，折合楼面地价高达12661元/平方米，溢价率高达321%，已经高于莞城上半年一手住宅成交均价，也是东莞有史以来第二次拍出上万元的楼面地价，上一次是2007年万科在东莞塘厦拍出的15243元/平方米的“地王”。城区新房和土地资源供应的紧缺，为天价地王出现提供了条件，而万元地价的地块出现也为城区房价上涨提供了强劲的动力，或将催动部分观望的购房者提前入市。二、东莞房地产市场1、楼市成交1.1总体情况：供应放缓 市场交投氛围温和1.2供需量价走势：莞城地王助涨市场信心 房价持续走高1.3物业类型成交：住宅公寓类产品成交上涨 洋房成交依然是主体1.4产品类型成交：刚需产品受欢迎 豪宅环比上涨1/41.5成交排名1.5.1区域成交排名：常平446套夺榜首 个盘支撑效应明显 区域涨幅大1.5.2个盘成交排名(按套数)1.6成交明细1.6.1普通住宅面积区间成交：90-110㎡产品成交占半壁江山1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-250㎡别墅产品热销1.6.3普通住宅各单价区间成交：元/㎡产品占30%1.6.4别墅各单价区间成交：元/㎡别墅占42%1.7楼盘活动：开发商推货节奏开始加快 半岛豪园、万科云城开盘1.8新增供应：供应环比下降幅度较大 寮步是供货主战场1.9新开工：东城凯晟景园进入开工阶段 住宅开工量约达10万平2、土地市场2.1待拍土地：无2.2出让土地：无2.3土地成交：“天价地王”再现东莞 碧桂园联手平台获莞城万元地价地块2.4土地预告：无三、宏观经济政策环境1、国内：1.1经济环境1.1.1 6月CPI回落 政策宽松或再临窗口期受益于食品价格的持续回落，6月全国居民消费价格总水平(CPI)同比增速连续第2个月下行，从5月的2%下降至1.9%。今年上半年，CPI比去年同期上涨2.1%。分析人士认为，目前通胀水平相对平稳为货币政策的实施提供了腾挪空间，三季度或成为政策宽松窗口期。预计三季度CPI同比增速在四个季度中可能最低，四季度在猪肉、油价的低基数下有所回升。从外部看，受英国脱欧事件影响，美联储9月加息概率不大，甚至年内可能都不加息，人民币贬值预期平稳。随着三季度经济数据走弱，政策宽松力度将边际增强。目前通胀水平相对平稳为货币政策的实施提供了腾挪空间，之前强调下半年政府需要在财政政策方面继续发力来刺激实体经济需求，但在此过程中需要适度宽松的货币政策配合，目前海外美联储加息延后和国内通胀水平温和为此创造了良好的条件。1.1.2 16万亿地方债务：“借新还旧”缓解压力近日，财政部公布的数据显示，截至2015年末，地方政府债务16万亿元，2015年地方政府债务率为89.2%。纳入预算管理的中央政府债务10.66万亿元，两项合计全国政府债务26.66万亿元，占GDP的比重为39.4%，全国政府债务的负债率将上升到41.5%左右。尽管财政部认为，地方政府债务风险可控，但高达89.2%的地方政府债务率，使得各级地方政府普遍背负着沉重的债务负担。“借新还旧”这种偿债的老式花样，依旧是地方政府融资平台惯用的手段，这在缓解债务负担的同时，也在延缓中国潜在的债务危机。1.1.3 6月外汇储备增长134亿美元中国人民银行7日公布的储备资产数据显示，6月末我国外汇储备余额约32052亿美元，较上月增长约134亿美元，5月则是减少279亿美元。SDR计值的外汇储备余额也出现正增长。这是央行发布SDR计值的储备资产数据后，二者首次朝着相同方向变动。机构人士表示，3月、4月，外汇储备连续两个月增加，但5月掉头下降，6月又重现升势。英国“脱欧”冲击和后续不确定性使得人民币在短期内面临一定贬值压力，但结售汇、贬值预期等中微观基本面并未随之恶化。中国人民银行此前表示，近一段时期，国际外汇市场受英国“脱欧”影响出现较大波动，人民币对美元汇率有所贬值。但总体来看，人民币汇率仍在按照“前日收盘汇率+一篮子货币汇率变动”的既有机制正常运行，人民币对一篮子货币汇率保持基本稳定，市场预期平稳。当前中国经济有望继续保持中高速增长，国际竞争力依然较强，国际收支保持顺差，外汇储备充裕，财政状况较好，金融体系稳健，中国无意通过人民币汇率贬值提升贸易竞争力，中国经济的基本面决定了人民币不存在长期贬值的基础。1.1.4 上半年信贷凶猛 料破7万亿元中金固收团队发布的报告显示，预计6月旧口径贷款增量可能达到1.2万亿-1.3万亿元，新口径贷款可能在1.3万亿-1.4万亿元。从已公布的数据来看，4月新增贷款5556亿元，5月新增贷款9855亿元，相比今年前3个月的2.5万亿元、7266亿元、1.37万亿元，人民币新增贷款的规模波动已明显减小。不过，如果按照中金预测的6月新增信贷规模1.4万亿元来算，上半年新增信贷规模将达到7.53万亿元。值得注意的是，在多家机构预测中，居民贷款增量占整体规模的比重很大。中金预计，6月居民贷款增量可能接近甚至超过8000亿元，创历史新高。刨除居民贷款，6月银行表内票据增量可能依然较多，可能有2000亿-3000亿元水平。其余的企业类贷款增长乏力，显示实体经济融资需求仍疲弱。今年上半年，新增信贷经历了“过山车”式的增长。信贷增长过快，而又不能很好地服务实体经济的话，会造成投机性需求上升。1.1.5 国家统计局改革核算方法 修订1952年以来的GDP数据据统计局网站消息，根据新的核算方法，统计局修订了1952年以来的GDP数据。实施研发支出核算方法改革后，2015年GDP增加8798亿元，增幅为1.3%;扣除价格影响后，GDP实际增长速度提高0.04个百分点。为更好地反映创新对经济增长的贡献，进一步推动我国国民经济核算与国际接轨，国家统计局按照联合国等五大国际组织联合颁布的国民经济核算国际标准——《国民账户体系2008》(2008年SNA)，改革研发支出核算方法，将能够为所有者带来经济利益的研发支出不再作为中间消耗，而是作为固定资本形成处理。1.2楼市环境1.2.1 楼市成交降温开发贷收紧 激进拿地房企资金链压力陡增上半年楼市火爆景象似乎仍历历在目,但下半年的日子“不好过”却已成为房地产业内共识。6月全国房价环比涨幅收窄,这在很大程度上反映出下半年楼市的格局,随着热点城市调控政策收紧,春风得意的房企也要注意避免陷入资金困局，尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企,更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。与此同时，本就慎之又慎的房地产开发贷也将在下半年持续收紧。在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。”另外，在楼市下半年将进入调整期的背景下，“地王”或面临生与死的抉择。具体来讲：
1、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业压力大增，这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响企业的资金面;2、以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，拿地能力严重透支，今年下半年高周转策略回笼资金的美梦可能会破灭;3、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高，也可能导致企业遭遇资金链危机;4、没有有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，意气用事，这类房企对“地王”楼盘难以掌控。1.2.2 保险资金切入房地产信贷领域7月6日，阳光渝融信用保证保险股份有限公司(阳光信保)称，将通过新推出的“保险+资金”综合服务，为房屋抵押融资人提供保险增信，对接低成本资金，降低房贷成本，提高房贷效率，推动房屋抵押融资持续健康发展。目前，阳光信保已与多家房产抵押融资平台及金融机构开展“房贷保”创新业务合作。业内人士表示，房产作为中国居民最重要的资产，其产权明晰、价格透明的特点，是个人贷款的优质抵押品。近年来，中国房屋抵押贷款业务快速增长，并成为个人融资的有效渠道。但由于市场分散、操作过程复杂、资金渠道限制等因素，融资成本高、效率低的问题一直困扰着行业，保险公司未来可能在此领域开拓获利空间。实际上，
“宝万之争”引发外界对于保险资金投资房企股票的关注。2013年后，保险资金增持地产蓝筹的速度开始明显加快。总体看，险资增持蓝筹低估值地产股已经在过去几年成为中长期趋势。保险资金投资房地产，除了直接收购上市公司的股票，或收购商业办公项目外，还可以选择直接参与房地产项目的开发。从政策上来讲，保险公司投资房地产的障碍已经消除，按照保险公司的万亿规模和近几年的实际投资量来看，这方面的资金运用远未达到监管上限，所以未来发展空间巨大。1.2.3 守住18亿亩红线 耕地大省指标上调国土资源部日前召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(年)调整方案》(下称《调整方案》)。
按照《调整方案》，全国耕地保有量到2020年要保持在18.65亿亩，并将该指标分解到各省级行政区，并且作为一项“约束性”指标，要求地方“严格落实，不得突破”。截至2009年底，全国耕地是20.31亿亩，这和过去传统掌握的数据比，从数据上看多出来2亿亩。但从结果来看，此番全国耕地保有量多出来两亿亩，只是一个总数，具体到各个省份则是有的增加，有的反而是减少，并非是全部地区耕地量都有所增加。而全国耕地一下子多2亿亩，距离原来的18亿亩耕地红线的“安全距离”拉大，但全国的耕地保护形势，国土部门的看法依然不乐观。1.2.4 深圳房贷利率再降 平安银行报出8.2折在深圳地产新政刚满3个月之际，深圳地区首套房贷款利率却持续下调。本周，平安银行针对深圳区域内的优质客户推出了首套房贷利率8.2折的优惠政策。贷款金额100万、贷款期限30年为例进行测算，假设购房者采用等额本息的还款方式，如果利率打9折，月均须还款5013.52元，共计支付利息80.49万元;如果利率打8.2折，月均须还款4784.54元，共计支付利息72.24万元。可见，8.2折利率优惠每月可节约本息228.98元，30年则一共可节约利息8.25万元。目前，也有其他银行在下调房贷利率，只是调整力度不同。贷款放不出去，缺乏优质资产是整个银行业面临的共性问题。房贷是相对优质、安全的资产，针对房贷进行利率调整，扩大房贷市场，是多数银行愿意做的事情。1.2.5 南京8幅限价地块因熔断流拍7幅主持人大呼“不要逼政府出政策”作为南京土地熔断机制政策实施后，南京最大的一场土地竞拍赚足了眼球。7月8日下午，南京集中出让10幅地块，其中8幅为住宅地，均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外，更奇葩的是，8幅限价地块，最终7幅因熔断终止出让。此次南京出让的大都是优质地块，开发商铆足了信心要拿地。由于开发商的不理性，和接连熔断地块的出现，现场主持人激动地说：“大家举牌慢一点，电脑反应跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔断，这样对大家都好，不要逼政府出政策。”政府出台熔断机制的目的是，让开发商理性拿地，抑制地价达到控制房价的目标。但是从南京目前熔断机制来看，熔断机制最终结果是导致土地流拍，并且这种局面可能会持续，这不是官方愿意看到的结果。接下来南京可能出台更严厉的政策，不排除跟随合肥、厦门的步伐，重启限贷政策甚至限购。1.2.6 物业分拆上市不再“鸡肋”从去年至今，房企除了业绩之外，最热的话题莫过于物业分拆上市。包括万科、中海、碧桂园、富力、远洋和旭辉等新老一线房企都已经明确表示，已将物业分拆上市提上日程。从字面上看，房企的这一举动像是在“甩包袱”。近一两年来，房企对物业不赢利的抱怨声越来越大。如果单看传统业务，盈利水平并不高。比如万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛;金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润;碧桂园甚至亏损了0.89亿元。但实际上，物业分拆上市潮流，是一种转型趋势的信号，核心原因就是房企必须牢牢抓住自己这个无法简单复制与取代的竞争力，以应对市场的调整与挑战。因为消费者也越来越明白，房屋一旦入住，不管是开发商品牌、销售员的笑容，还是外观设计，都已经并不重要了。只有天天还在运营的物业服务才是决定满意度的关键，也是日后决定二手房屋价格的核心竞争力。曾经的彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花样年。正如有行业人士认为的，下一个中国首富，或许会诞生于物业领域。1.3产业动态1.3.1 商业地产风险凸显 三四线城市冲击最大近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布关闭旗下部分亏损门店，相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。从统计数据看，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。商业地产会出现如此极不匹配的有两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。1.3.2 全国机器人园区超40个 工信部称须警惕产业"虚火"7月6日，国家级机器人展会第五届中国国际机器人展览会(CIROS2016)在上海开幕，来自全球13个国家和地区的机器人本体制造商、自动化系统集成商、零部件供应商、软件应用控制制造商、视觉及3D设备制造商等320余家机器人企业在此“秀肌肉”、寻商机。本届展览举办的中国国际机器人产业高峰论坛上，就有专家对当前机器人产业的过热提出担忧。“目前国内的机器人企业发展处于风口浪尖，有市场需求以及金融机构助力的原因，也可能有盲目发展的虚火。”论坛上，工信部装备司副司长王卫明给中国机器人产业“浇了点凉水”。他指出，目前中国已经有40多个机器人园区，而上规模的机器人企业超过800家，已出现高端产业低端化倾向，说明机器人行业已出现过热现象。要避免这种倾向，需要企业在机器人的研发和应用范围上不断创新，避免一哄而上、恶性竞争，比如心灵手巧、具有自主学习能力的智能机器人，符合老龄化社会需求的手术机器人、助老助残机器人的潜力都非常大，专注于语音识别、语音处理的机器人在未来几年也有望取得新的突破。1.3.3 PPP投资剃头挑子一头热:需求10万亿 落地率仅两成自2014年8月重庆推出全国首批总投资额1300亿元PPP项目，据财政部PPP中心数据，截至日，全国各地PPP项目总投资需求约为10.42万亿元，数量为8644个。其实，地方推出的PPP项目数量和总投资需求还有所低估。纳入财政部PPP项目库必须经过一道筛选。根据财政部PPP中心数据，今年年初，各个地方政府上报财政部PPP项目数量是9283个，经过审核后，被纳入财政部PPP综合信息平台项目库的数量是6997个，2286个PPP项目未被纳入财政部项目库。这些项目被业内称作假PPP项目。在PPP热潮下，一些地方通过保底承诺、回购安排、明股实债等方式进行变相融资，将项目包装成PPP项目，借假PPP项目融资。按照PPP实施阶段统计，处于识别、准备、采购、执行、移交阶段的项目数量分别为6024、
、369、0个。财政部将执行阶段项目数与准备、采购、执行等3个阶段项目数总和比较，得到的入库项目落地率为21.7%。更值得忧虑的是，这个数据还是被“美化”的。如果将大部分处于识别阶段的项目纳入计算基数，执行阶段的项目数与入库项目总量相比，实际的签约率仅为4.8%，不足
5%，落地难的问题十分突出。为了加快推动PPP项目落地，财政部和国家发改委正在推动PPP立法。2、东莞经济及政策环境2.1经济及房产环境2.1.1 上半年东莞P2P平台交易金额近126亿第一网贷近日发布《2016年中国P2P网贷行业半年报》，数据显示，截至2016年6月底，P2P网贷行业上半年累计成交量为8422.85亿元，预计全年或将突破2万亿元。而东莞市互联网金融协会提供的数据显示，截至目前，东莞从事互联网金融业务的企业(含外来分支机构)300多家，其中本土属性企业为60多家;本土P2P企业30家。尤其值得一提的是，P2P网贷平台交易金额更是迅猛增长。数据显示，从2016年1月至6月底，东莞本土P2P平台累计交易金额近126亿，已经突破2015年全年交易规模。东莞市互联网金融协会秘书长杨希表示，协会在相关单位指导下开展自律规范工作，引导各平台健康发展。比如说，协会于2015年建设完成“P2P自律监管系统”，通过对接P2P平台，动态了解各平台发展状况，实现实时数据抓取，推动行业自律与政府监管并行。“未来，网贷行业会呈现规范化、合理化。”2.1.2 东莞非住宅商品房去库存周期增至42.5个月东莞市政府最新披露，东莞非住宅商品房去库存周期增至42.5个月，将严控新增办公、写字楼项目。据披露，东莞非住宅商品房积压情况较为严重。截至5月15日，全市非商品住房库存量达348.55万平方米，比2015年末增加22.11万平方米、同比增长6.77%，去库存周期约为42.5个月。据了解，东莞非商品住房整体库存高企，去化速度缓慢。去库存周期方面，18个镇街的非商品住房去库存周期高于全市平均水平，石排、望牛墩、沙田、桥头、万江等镇街的去库存周期超过100个月。库存减量方面，21个镇街(园区)非商品住房库存量比2015年末有不同幅度增加，其中望牛墩、石排、东坑镇的增幅超过100%。相关负责人表示，东莞将严控新增办公、写字楼项目，根据片区商业布局情况，对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块，适当减少商业比例。2.1.3 东莞市20余住宅项目因质量被点名《2016年度第二季度全市在建工程质量安全和专项执法大检查情况通报》已于7月6日公布。通报显示,在5月16日至5月23日对全市82项在建工程的检查中,主要存在8项质量问题和8项安全问题。在备受关注的住宅项目质量上,初步统计,共有20余个住宅项目被挨个点名通报。其中,塘厦镇四村农民公寓、御珑庭(一期)项目、伟安花园C座、悦府1-3、5号商业、住宅楼等存在3种及以上质量问题被频频点名。此外,绿地公馆项目、陶然郡花苑、祥利花园四期等,因存在安全问题也被点名。通报还公布了被检工程存在的质量和安全问题。其中,房建工程(含住宅项目)质量问题备受关注,主要存在原材料没按要求进行检测或检测不合格未处理就施工、试块养护制度未得到落实,标准养护室配置不符合要求、未及时组织分部验收、部分工程主体结构混凝土观感质量较差,构件尺寸偏差较大等7方面问题。2.1.4 东莞大手笔为企业减负 到2016年底减负约189亿元2016年4月，东莞率先出台《东莞市供给侧结构性改革实施方案(年)》(以下简称《方案》)及五个行动计划，其中的降成本行动计划打出了降低实体经济企业成本的组合拳。到2016年底，为全市企业减负约189亿元，企业综合成本较2014年下降约5%—8%。根据《方案》，降成本行动共包括七项举措，分别是降低制度性交易成本、降低人工成本、降低税负成本、降低社会保险费成本、降低企业财务成本、降低电力等生产要素成本和降低物流成本。2.1.5 广东公办高校今秋起涨学费 整体标准提高20.2%根据日印发的《广东省发展改革委、广东省教育厅、广东省财政厅关于调整公办普通高等学校学费的通知》，广东公办普通高校整体学费标准提高20
.2%，其中高职院校学费标准上调16.7%左右。按照规定，高水平建设大学和建设学科的学费标准在具有博士授予权本科院校学费标准的基础上再上浮10%。普通艺术院校及普通高校艺术类专业的学费标准暂不做调整。华工表示，该校在高水平建设大学之列，因此学费标准在具有博士学位授予权本科院校学费标准的基础上再上浮10%。华工2016年秋季入学的本科新生将执行调整后的学费标准。由于学费调整对部分家庭经济困难学生影响最大。目前广东省已建立起包括“资助家庭经济困难大学新生”、“精准资助少数民族大学生”、“南粤扶残助学工程”在内的多层次学生资助政策，这些政策是现行学费标准下对家庭经济困难学生的资助保障。2.2产业动态2.2.1 东莞创业者最高可申请20万额度创业贷款 无户籍限制7月2日上午，市政协委员、人力资源局和高校代表走进《政协议政厅》，围绕促进高校毕业生创新、创业带动就业等话题积极建言。民建市委会委员石碧涛博士的提案《关于促进高校毕业生创新、创业带动就业的建议》提出，基于现在大学生待业数量大幅度增长，将创新创业教育纳入法学建设项目、深化校企合作，并实行政府扶持，营造创业氛围十分必要。东莞理工学院学生处副处长谢炯标表示，目前，大学生确实有着创新创业的强烈需求。他们的问卷调查结果显示，60%以上的学生都有中长期的创业计划。对此，市人力资源局表示，东莞市从2011年开始就实施鼓励和促进创业带动就业系列政策，全方位为市高校毕业生创新创业提供服务。通过优惠政策鼓励创业、通过创业培训提升技能;并加强创业孵化基地建设等措施鼓励扶持创业。今年开始，东莞市提高创业贷款额度，同时还实施创业成功奖励政策，给予成功创业并正常纳税经营1年以上的自主创业人员一次性元奖励。创业者申请创业期间，可以申请最高20万额度的创业贷款，没有户籍限制。2.2.2 凤岗引才砸重金 博士来凤岗工作补贴10万安家费即日起，
根据凤岗镇出台《凤岗镇高层次人才补贴暂行办法》规定，给予申报符合条件的人才一次性住房补贴和3年的工资外津贴。根据上述办法，高层次人才对象为拥有全日制硕士研究生以上学历或高级职称的人员;拥有自主知识产权并具有科学性、创新性和效益性的技术或科技成果的人才;经市有关部门认定具有特殊专业技能的人才等。高层次人才补贴标准中，工资外津贴：博士生每月1000元;其他高层次人才每月600元;安家补贴：博士研究生补贴为10万元，其他高层次人才为5万元。去年凤岗镇G D
P首次突破200亿元大关，增速排名全市第一，实现生产总值213亿元。“吸引重大优质项目落地凤岗，人才是关键。”凤岗镇委书记朱国和表示，要吸引更多的高层次人才来凤岗发展，落户凤岗。因此，凤岗镇下一步要在完善企业服务体系，优化资源配置，提供公办学位，加大教育、医疗方面进行大投入，为企业高层次人才提供服务。2.2.3 东莞首家自动化孵化园招商完成九成 引30多家企业进驻2013年东莞鼎昊物业投资管理有限公司接手寮步华南工业园一家老牌台资企业的厂房，2015年将其改造成鼎昊自动化孵化园，这个占地总面积5万平方米、预计总投资3000万元的东莞第一家自动化孵化园落地寮步。其中，目前投资近800万的鼎昊自动化孵化园第一期园区已完成90%招商，预计一年内可带来3亿到5亿元年总产值，三年后可达到15亿元年总生产值。如今，投资近800万元的鼎昊自动化孵化园第一期园区已完成90%招商，其中园区内70%的企业已开始试运行，预计一年内可带来3亿到5亿元的年总产值，三年后可达到年总生产值15亿元。
本文来源：网易房产
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