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交房通知单及入住须知（09.8.19）
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3秒自动关闭窗口签订入住通知书是否已交房
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【案情介绍】
&&&&原、被告于日签订《上海市商品房》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区房屋，暂测面积为53.99平方米，总房价款为640108元。合同第五条约定在该时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；合同第十条约定房屋的交付条件为办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金；合同第十一条约定，被告于日前将系争房屋交付给原告；合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定的期限内将系争房屋交付给原告，应当向原告支付，违约金按原告已付房价款日万分之三计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第十三条约定，房屋交付的标志为原告取得了系争房屋的钥匙，并签署了《房屋交付确认书》。后，原告依约支付房款。日，被告取得新建商品房房地产权证（大产证）。同日，被告向原告发《交房通知》，通知原告于日与被告签署《房屋交付确认书》。日，原、被告签订《房屋交接书》，约定双方于日对系争房屋进行交接，双方确认被告交付给原告的房屋为某某室，该房屋实测建筑面积为53.63平方米，总房价款为635837元。同日，被告向原告出具《确认书》，言明：原告的原购房单价为11856元，房屋原购总价为640108元，预测面积为53.99平方米，实测面积为53.63平方米，现房屋实际总价为635837元，根据约定应退房款合计4271元。
&&&&原告方认为：
&&&&原告卢某美诉称，日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区金桥路939号##层####室房屋，暂测面积为53.99平方米，房屋价款为人民币640108元（以下币种相同）。根据合同规定，被告应于日前交付房屋，如未按约将房屋交付原告，应当向原告支付自合同约定的最后交付期限之第二天起按原告已付房款日万分之三计算至实际交付之日止的违约金。被告于日取得大产证，于日将房屋交付原告。另根据合同约定，房屋建筑面积以实测面积为准，如暂测面积和实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。原告按暂测面积53.99平方米支付房款，但该房贷实测面积为53.63平方米，被告曾确认应退还原告房款4271元，至今分文未付。现起诉来院要求：一、判令被告支付原告以640108为本金，自日起按照日万分之三标准计算至日止的；二、判令被告支付原告差价款4271元；三、由被告负担。
&&&&被告方认为：
&&&&被告上海宏南房地产开发有限公司辩称，交房应分为房屋交付及权证交付，被告于日将系争房屋钥匙交付给原告，原告以实际行动对交房条件作了变更。原、被告双方在合同中没有约定权证的违约金计算标准，且约定的延期交付房屋的违约金按日万分之三标准计算过高，要求适当调整，根据《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收即日万分之二点一计算违约金。无法按时办理产证是政府规划变更所致，被告已按时竣工，不存在过错。同意退还原告房屋面积产价款4271元。
&&&&法院认为：
&&&&依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意识表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告在合同中明确约定为办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），交房标志为原告取得系争房屋钥匙并签署《房屋交付确认书》。原告虽于日取得系争房屋钥匙，并不能视作对交房条件的变更。被告主张其无法按时办理产证是政府规划变更所致，因被告对其主张未提供相应证据予以佐证，本院无法采信。被告于日取得新建商品房房地产权证，原告根据被告《交房通知》上约定的日期于日签署《房屋交付确认书》，办理交房手续。因被告未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，理应按约承担。双方在合同中约定，如未按期交房，逾期按已付房款日万分之三标准计算，该计算标准并未明显过高，本院不予调整。双方于日签订《房屋交接书》，故原告要求被告支付以640108元为本金，自日起按照日万分之三标准计算至日止的逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。被告对退还房屋面积差价款4271元无异议，且被告已以确认书的形式对退还房款的金额予以明确，本院对原告要求被告退还房款4271元的诉讼请求，亦予支持。据此，依照《中华人民共和国》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
&&&&一、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日之内交付原告卢某美按照已付购房款人民币640108元为本金，自日起按照日万分之三标准计算至日止逾期交房违约金。
&&&&二、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告卢某美房屋面积差价款人民币4271元。
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准住通知单丢失
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2010年4月份我在沈阳铁西区兴顺街买了一间写字间，第一次租给了一个单位但他们在搬走后把准住通知单带走了联系不上了，现在租房者需要办理营业执照需要准住通知单，但已经丢失，开发商不给办理，请问各位谁知道如何补办请指教，非常感谢！
辽宁 沈阳 铁西区发表时间： 18:27
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　　一、必须先明确收房入住流程
　　1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。
　　2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《无锡市建筑工程竣工验收备案表》(即两书一表)原件。
　　3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写《房屋验收情况表》。
　　4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。
　　5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。
　　6、开发商向业主交付房门钥匙。
　　7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。
　　二、验收房屋质量有关书面材料
　　1、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书(填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调);
　　2、整栋楼的《无锡市建设工程竣工验收备案表》。表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。(注：只有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用，开发商因此就必须对楼盘终生负责)
　　3、《住宅质量保证书》，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
　　4、《住宅使用说明书》，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明
　　5、《保修卡》。根据建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。(详细细节须见《商品房销售管理办法》具体规定)
　　6、《住户手册》
　　注：上述文件均要看原件，而不是复印件。
　　三、核查房屋结构、面积
　　1、交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图。
　　2、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(注：有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，是否有必要由业主们另请其他部门进行二次核查)
　　3、户内和公摊面积需要一起核查。目前，开发商所提供的《面积实测表》，只有整个套内面积总数和公摊面积的总数，而无明细套内每一部分的面积和公摊每一部分部分的具体面积。其中户内面积比较好算，一般不会出现大的问题。而公摊面积的计算较为复杂，有许多开发商会钻其中空子，这也是发生纠纷的重要方面。因此，鉴于UHN的公摊面积格外之大，更需要对公共部分进行认真、仔细地核查。
　　四、户内验收
　　具体的内容实在太多，眼花缭乱，不再一一累述。
　　关于室内污染问题，必须经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测合格的。但有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，有的只查开发商提供的少数房子，而没有全面核查。因此，现在有相当一部分的楼盘业主们另请其他部门进行二次核查，以免出现漏洞。
　　五、户内装修、设备验收
　　按购房合同及有关协议的约定，KFS应向业主们提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况KFS应向业主们提供各类精装修设备的《保修卡》。
　　六、公共设备验收
　　电梯、消防、燃气、暖气、道路、绿化、车库/停车场、电视接收系统、保安系统、小区环境等各个方面，这些部分没有找到特别详细的标准，这也很可能会成为产生纠纷的方面，更会带来相应的问题，急需提前相互沟通交流。
　　七、楼房外面部分房屋外墙等
　　八、明确物业部分
　　查看房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。其中，要明物业管理费的构成、标准、收交的起始时间以及交费的周期，还有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定。同时，考察小区物业管理公司的资质，是否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白，以免日后纠纷。
　　九、新房验收的最终结果
　　1、是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
　　2、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
　　3、在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
　　a) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
　　b) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
　　十、可能会出现的问题
　　1、出现问题无法收房时的问题：收房时可能出现的最大的问题，就是业主认为房子未达到交房标准或出现违反协议合同的问题而拒绝收房，而KFS却可能会说这是由于业主的原因造成无法按时交房的。这种情况是目前许多楼盘交房时经常出现的问题，并要业主承担因此而造成的损失和费用。对于这种情况，个人认为一是坚持集体收房，避免落单吃亏;二是严格按照有关规定、协议按照收房标准。
　　2、交钥匙的问题：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。目前，在有些楼盘交房时会出现物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给买房人钥匙。对此，必须要明确收房是业主与开发商之间的事，由此造成的延期交房的违约责任，将由开发商承担。
　　3、公共维修基金的问题：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。
　　4、契税的问题：契税交纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时交，有很多KFS/物业会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。
　　契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的!
　　5、大、中维修基金的问题：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》
　　6、交费问题：总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用
　　7、物业费的问题：注：据说物业费审批部门一般会就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音(一般征求10个人左右)，至于谁被访问,只有KFS知道。这需要集体收房时大家及时通气，免得被鬼子钻了空子。
　　8、取暖费的问题：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。
　　9、其他各种收费问题：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。我看了其他一些楼盘的收费，简直就是巧立名目、巧取豪夺、令人无法忍受，估计在各类费用方面，开发商/物业与业主间会有不少异议。举些例子，如网上经常有人问：“交房时，建设单位要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗?”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理?是否可以拒交?”回答是：“不合理，可以拒交!”又如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。
　　10、入住时要与物业公司要签署哪些协议，双方各自承担哪些义务、责任。
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