无理由退房是嘘头 购房者要求退房需谨慎
张女士向开发商提出要退房，但开发商却一口回绝，表示合同已经签好，张女士退房就是毁约，要支付高昂的违约金。但张女士觉得，购房合同上的签名都不是自己签的，根本不存在毁约一说。
“买房容易退房难”，一直是楼市的潜规则之一，即使是真正成功退房，也要经历一个漫长的阶段，购房者大多要承受一笔不小的损失。近日，记者接到读者反映，表示自己最近在退房时遇到很多阻碍，虽然开发商承认该读者情况属于可退范围内，但现在就是不能退，只能继续等一段时间。记者调查了多个楼盘发现，退房在今年的楼市变成了一件最难的事，有开发商内部就已明令传达，年内不许退房。购房者正在遭遇史上最难的退房季，开发商也同样祭出各种招数，防止购房者退房。业内人士表示，在今年楼市的大环境下，开发商本来就面临资金困难，业绩状况也不是很好，退房自然更难。
购房者退房 频被拒绝或被要求明年再退
“认购书上签的甚至都不是我的名字，为什么不让我退房？”谈到她退房时遇到的麻烦，张女士显得有些激动。张女士购买的是京南的一个低密度楼盘，签约当天，因为 售楼处停电，张女士在还没有完成购房合同填写时就已经离开了售楼处，购房合同的签名栏上是置业顾问替她签下的名字。后来，因为母亲不太喜欢楼盘所在的区域，觉得对老年人生活不方便，全家商量之后，张女士决定放弃购置该套房子。
作出决定后，张女士向开发商提出要退房，但开发商却一口回绝，表示合同已经签好，张女士退房就是毁约，要支付高昂的违约金。但张女士觉得，购房合同上的签名都不是自己签的，根本不存在毁约一说。几经协商未果，后来，张女士通过朋友找到了开发商内部的一位员工，他告诉张女士，并不是这个项目的人有意为难她，而是总公司已经给各项目公司下达了任务，除了要完成的业绩外，还要求年底之前，各项目公司不许退房。而且他表示，经他和项目公司的相关负责人商量，该负责人同意明年年初帮张女士办理退房手续。
退房遇上困难的并不只有张女士，通州某商住项目的置业顾问小齐也向记者透露，如果购房者不支付房款20%的违约金，在他们项目，现在退房是绝对不可能的。他介绍，在完成签约之前，购房者一般会经历几个交费期，先交排卡费，随后再交定金，最后再支付首付款或总房款。排卡费是可以退的，但需要经过比较长的时间，但因为前 期有些销售为了完成业绩作假，项目就把这个交费环节取消，购房者直接交的都是定金，也就是不能退的。之前他们项目有过购房者想退房，虽然开发商不配合，但如果购房者能够找到关系，还是可以退的，但最近则发生了变化。
一位北京知名代理公司的营销总监透露，从多年的楼市从业经验看，退房一直是十分困难的事，而今年表现更加明显，开发商本来资金就出现困难，业绩状况也不好，在这种情况下，购房者退房的诉求更难实现。
延长签约期不代表可退房 定金、预付款、违约金束缚购房者退房
今年的退房难虽然近期表现愈来愈明显，但实际上，很多开发商也早就为退房难埋下了伏笔。今年上半年，由于整体市场的低迷和信贷政策影响，很多项目，尤其是中 高端项目都给客户留出了较长的签约周期。让购房者先认购，然后再筹钱、筹资格的做法几乎每个中高端项目都在使用，这样看似为开发商的业绩完成增添了很多不 确定性，但实际上，对于市场波动带来的购房者退市，开发商早就将措施想在了前面。
顺义某别墅项目销售总监就透露，他们项目在今年开盘时取得 了不错的成绩，当天认购率几乎接近100%，但实际上，这其中不少客户就是只交了20万的定金，但这20万无论客户最终是否购房，开发商都是不退的。如果 客户没有购房资格，或者资金没有筹齐，他们会给客户一个半年的签约周期，不过半年的等待是建立在先交20%的房款之上的，如果这半年内客户没有获得资格或者筹齐房款，那这20%的房款就将变成违约金，不会退还给客户。不过她同时提到，如果半年周期结束，客户确实还在办理资格或转售房屋，他们内部是可以给客 户延长签约期的，但是想无成本退房是绝对不可能的。
而另一位开发商营销总监也表示，在目前这个市场环境下，开发商和购房者在达成整个购房交 易过程中，对于“定金”和“订金”的约定就变得至关重要，“订金”可退，“定金”不可退一般开发商都会在购房者付款前约定好，避免后期会出现纠纷。当然， 也有一些开发商收取的是“订金”，随时面临购房者因市场而退房的风险，但为了拉动销售，也只能是两害相权取其轻。
记者调查发现，虽然遭遇 “最难退房季”，但有些项目的开发商对于退房还十分“欢迎”，北五环某项目的相关负责人就透露，他们项目对于退房就没有任何阻碍。他们项目现在还没进入正式的合同签订阶段，草签的购房者都交了50万元的定金。但由于他们项目采取了低开的策略，性价比非常具有竞争力，现在很多房源背后还有两三个购房者再排队等待有可以清出来的房源，因此完全不担心退房会影响项目的销售业绩。
业内人士分析认为，退房是否容易，最主要的原因还是市场的走势，当市场处于高速增长期时，退房对于开发商可以说有益无害，但在当下这种充满不确定的市场情况下，退房自然就成了开发商避之不及的问题。
“无理由退房”大多是噱头需谨防法律风险
不禁有人要问，不是每次在市场冷淡的时候，都有“无理由退房”出现吗？从最早潘石屹现代城到今年上半年北京某刚需楼盘，“无理由退房”好像一直就没停止过，甚至在广州、上海，仍然有包括豪宅在内的楼盘在以此举为买房人“提振信心”，为什么在北京却应者寥寥呢？
对于豪宅的“无理由退房”营销手段，业内资深人士季满如表示，“无理由退房”主要目的一是消除买房人顾虑，走出持币观望心理。二是开发商看好后市，愿意为之一博。目前利好消息不断，开发商有理由相信房价起码不会跌，买房人没有特殊情况不会退房。三是鉴于很多豪宅滞销，开发商认为反正也不好卖，不如作出一种好 的姿态：风险我担，利予买家。
据知情人透露，其实开发商还有另外底气，“无理由退房”本来就是针对一些无法网签的人群（比如资格问题、筹款 问题等），他们既然敢交定金或首付，证明他们还是非常想买房的，不出意外会积极办理买房手续，而且退房是非常麻烦的一件事情，手续复杂。业主一旦进行了网签，则视为失去“无理由退房”的资格，那时就由不得买房人了。
因此，律师提醒买房人，购房者如果因看中了开发商作出的无理由退房承诺而购房，需要注意其中的风险。根据一些楼盘《无理由退房协议书》 约定的退房时间，是指“出卖人收到买受人书面退房通知的时间”，而不是“买受人提出书面通知的时间”。对此，他提醒购房者，为防止风险，购房人如需要退房，最好采用直接当面送达退房通知的方式，并要求对方出具加盖单位公章或签名的《收到证明》。
也有业内人士提醒说，购房者除需要注意无理由 退房合同本身存在的风险外，还要注意开发商的经营风险。目前，我国不少楼盘的开发商是以项目公司的形式存在的，公司存续的时间较短，如果由于房价降幅较大 或者公司日常经营过程中遇到无法继续经营的情形，在涉及公司破产清算时，职工工资、国家税款优先追偿，退房款作为一般的债权，其受偿顺序比较靠后。如果出 现这种情况，到时候购房者有可能拿不到退房款和补偿款。
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面对楼市房价下跌，部分购房者萌发了退房念头，以未按期交房、楼盘绿化率及环境因素违约、与承诺不相符等各种理由提出退房，由此发生了许多法律纠纷。
近日，怀仁县法院就审理了这样一起商品房买卖合同纠纷案。
2014 年11月23日，原告丁某向被告山西金城房地产开发有限公司购买了一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，被告应当在2014年11月
30日前交付房屋，但在日，被告才向丁某交付了这套商品房，并办理了房屋交接手续。之后，丁某还对此房屋进行了装修。2016年1月
14日，丁某突然向法院提起诉讼，称房屋未交付，请求法院解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求退还房款。
诉讼过程中，丁某的代理律师主张被告房地产公司没有按约定交付房屋，请求解除合同，并承担违约责任。针对此主张，被告代理律师认为，被告已经向原告交付了房屋并办理了交接手续，所出具的《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、工商公示信息复印件、物业公司证明、物业管理协议、物业收费收据、装修许可证等相关证据，证明所售房屋符合交付条件，而且原告丁某已经实际占有使用了此房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告无权要求解除合同及退房。最后，法院采纳了被告代理律师的答辩意见，依法驳回了原告的诉讼请求。
山西向吉律师事务所闫海桃律师说，依法签订的房屋买卖合同受法律保护，没有法定情形，不能任意解除或撤销。被告山西金城房地产开发有限公司已经履行了交付义务，原告在实际占有使用此房屋后又通过诉讼请求解除合同、退还房款，于法无据。我们作为律师，要尽可能运用法律赋予我们和当事人的权利，维护当事人的合法权益。
10种情况下法律规定购房者可以退房
根据我国相关法律的规定，什么情况下购房者可以选择退房?现实中有哪些情形不符合退房条件?5月11日，记者就此访谈了山西向吉律师事务所律师闫海桃。
山西晚报：根据我国相关法律规定，什么情况下购房者可以选择退房?
闫海桃：总体分为约定与法定的退房条件。从目前的法律规定与法院审判实践来看，除了约定的退房条件实现时可以退房外，还主要有以下10种法律规定的退房事由：
1、迟延交付房屋超过一定期限
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。
2、开发商缺“证”
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，特别是开发商预售商品房未取得预售许可证，购房者可以要求开发商退房。
3、开发商未经购房者同意变更设计
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、结构、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。
4、非因购房者原因无法得到贷款
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十三条规定，如果开发商提供的资料不具备担保贷款条件，购房者因此而不能取得担保贷款，购房者可以要求开发商退房。
5、拿不到产权证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定，由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，买房人就可以要求退房。另外，由于开发商拖欠政府土地出让金等问题的发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，购房者也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。
7、房屋质量不合格
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条规定，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除合同，要求退房。
8、房屋质量导致严重影响居住使用
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。
9、开发商把房子抵押、或者卖给第三人
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，就可以要求退房。
第九条规定，如果开发商故意隐瞒出售房屋之前就把所售房屋抵押，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。
10、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效，可以要求退房。
根据《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。这些情况下的退房，可以获得法院的支持。
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1.我于2015年07月购买了一套房子，当时付首付款并签了合同（合同是草签合同，并不是正式的网签合同，签的两份合同被工商银行办理贷款的人员拿走了，置业说是办理贷款，审核通过后再进行网签，所以我手上并没有合同和发票，只有收据）2.上个月发现开发商擅自修改了合同，把外保温修改成了内保温。和置业的聊天截图如下…
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谢邀。外墙内保温造价低。如果约定的是外墙外保温，但是实际按照外墙内保温交房，并不必然导致可以退房。所以我认为开发商修改合同的做法是有点犯二的，不改合同就这样交房你们反而无法退房。恐怕是受楼市影响开发商在成本上进行了大面积优化，优化就不止是这一处，很多合同上未作约定的部分也会优化，只不过作为购房人你们看不到罢了。按照商品房集体维权的规律，相信最早带头维权的那批业主代表已经和开发商取得了私下和解，大家当了一下少数业主的维权筹码。但是也不必气馁，由于开发商的操作方法不太对路，这个房子并不难退。
真是有点拎不清，以为是多大事呢。要退还要别人给你利息，反问一句，你是不是应该补偿别人这么长时间不能对外销售的损失？
国创的吧。。
万恶的预售制，万恶的开发商。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录揭秘新房收房手续及流程 九种情况可以退房（全文）
在房价如此之高的情况下，对于大部分人来说，能买上房实属不易。临收房的日子越来越近，买上房的业主们应该做梦都会笑吧，尤其是买到一手房的。不过，小编在此提醒，从开发商手里收房的时候，务必要小心谨慎，以防后期出现纠纷。下面一起来看看，新房和（、、）收房时的流程和各种问题解答。
一、新房交房要满足哪些条件?
新房交房要满足哪些条件?
按照规定开发商交付（、、）屋必须符合以下条件：
1、经建设工程质量监督机构核验合格
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证
住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。
3、取得了新建商品房房地产权证(大产证)
实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。因此，在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件。
二、新房交付的一般流程
新房交付的一般流程
开发商取得（、、）房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
4、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
三、业主收房时需注意的要点
业主收房时需注意的要点
1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、必须先验房后收住宅钥匙
购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理（、、）买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
5、收房时必须仔细查看的文件。律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一：房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二：常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三：开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
四、逾期交房可否先收房后追究责任?
逾期交房可否先收房后追究责任?
担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下：
第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；
第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；
第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。
五、哪些情况可以退房？
哪些情况可以退房
由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者可以退掉已购房屋呢?
1、延迟交付房屋
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺“证”，导致合同无效
目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计
在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
5、拿不到产权证
由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
6、房屋面积误差超过3%
目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
7、房屋质量不合格
房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。
8、房屋质量导致严重影响使用
根据最高人民法院刚刚发布的（、、）买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
9、开发商把房子抵押
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
本文来源：太平洋家居网
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9嘉定 25000
10黄浦 12万/平起
网易房产主编邀请业内专家共聊楼市。
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