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You don't have permission to access the URL on this server.Powered by Tengine& &京ICP备号 京公网安备16碧欧泉携手五大男神，开年精品星光行 寻找第80万位精英男士
寒冷的冬日中还有什么比男神的拥抱更加暖心呢？2016年伊始，全球高端男士护肤领导品牌碧欧泉联合《精品购物指南》在太原、哈尔滨、温州、南宁、盐城五座城市为当地消费者带来了“精品星光行”活动。
　　寒冷的冬日中还有什么比男神的拥抱更加暖心呢?2016年伊始，全球高端男士护肤领导品牌碧欧泉联合《精品购物指南》在太原、哈尔滨、温州、南宁、盐城五座城市为当地消费者带来了&精品星光行&活动。朱一龙、徐海乔、李佳航、盛一伦、郭品超等明星亲临活动现场为品牌助阵。这场冬日里五大城市的男神接力，为碧欧泉寻找第80万位精英男士的活动拉开了序幕。　　1月9日，《芈月传》中秦王嬴稷的扮演者朱一龙来到了&精品星光行&的首站&&太原。在众人的欢呼声中，朱一龙终于&空降&在王府井百货，现场他不仅向粉丝们分享了护肤理容心得，还和粉丝们一起热情互动。　　1月14日，&精品星光行&第二站，《花千骨》的朗哥哥徐海乔现身黑龙江远大购物中心。一出场便引来粉丝尖叫声不断，本人比屏幕上更帅更有亲和力。回答问题环节粉丝们纷纷抢答，徐海乔更将礼品亲自赠与她们，还嘱咐大家冬日要注意护肤，笑容里充满了正能量。　　1月23日，李佳航来到&精品星光行&的第三站：温州开太百货。李佳航既是 《爱情公寓》中的倒霉蛋张伟，又是新还珠中深情款款的尔康，多变的荧幕形象受到了众多粉丝的爱戴。此次与粉丝的零距离见面，展现了其柔情和逗趣的个性，让现场气氛持续升温!除了和粉丝亲密互动，他还跟碧欧泉高层互赠礼物!　　1月30日，最近因《太子妃升职记》爆红的&新晋偶像&盛一伦莅临南宁水晶城梦之岛，开启&精品星光行&的第四站。盛一伦在剧中扮演的太子齐晟的高冷形象迷倒了不少追剧的粉丝。但是男神现场的表现倒是十分亲切，不仅向粉丝们分享了护肤理容心得，还和粉丝们一起热情互动。
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祥隆集团万象城项目专项市场调研报告
祥隆集团万象城项目专项市场调研报告祥隆集团万象城项目 祥隆集团万象城项目 万象城 专项市场调研报告凌峻地产（中国） 凌峻地产（中国）有限公司 二零零八年三 二零零八年三月祥隆集团1凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告目 录第一篇 市场调查概述 ............................................................................................... 5一、市场调查序言................................................................................................................... 5 市场调查序言 市场调查目的................................................................................................................... 5 二、市场调查目的 市场调查方法................................................................................................................... 6 三、市场调查方法第二篇 烟台城市宏观环境 ....................................................................................... 8一、烟台市现状：山东省第三大城市................................................................................... 8 台市现状： （一） 、烟台简介 ............................................................................................................. 8 （二） 、烟台的各项主要社会指标 ............................................................................... 10 （三） 、烟台市 2006 年各项主要经济指标排名均排全省前列 ................................. 12 二、烟台城市未来发展规划................................................................................................. 20 （一） 、市政总体规划 ................................................................................................... 20 （二） 、经济规划 ........................................................................................................... 21 （三） 、城市建设 ........................................................................................................... 22第三篇 烟台未来商业规划 ..................................................................................... 25一、烟台市市区商业网点发展规划原则以及定位............................................................. 25 （一） 、烟台市市区商业网点发展规划原则 ............................................................... 25 （二） 、烟台商业网点发展定位 ................................................................................... 26 二、烟台市商业网点布局规划............................................................................................. 29 （一） 、商业网点规划思路和发展目标 ....................................................................... 29 （二） 、市、区、社区商业功能区及邻里商业规划 ................................................... 31 （三） 、大型商业零售网点规划 ................................................................................... 37 （四） 、商业街规划 ....................................................................................................... 41 （五） 、商品交易市场体系规划 ................................................................................... 42第四篇 烟台市商业市场现状及发展分析 ............................................................... 44一、烟台市商业发展历程..................................................................................................... 44 小结：烟台市商业特征 ................................................................................................. 47 二、烟台市主要商圈调查分析............................................................................................. 47 （一） 、南大街商圈 ....................................................................................................... 49 1、商圈内主要商业项目调查分析 ............................................................................... 50 （1） 、振华商厦............................................................................................................. 50 （2） 、南大街购物城 ..................................................................................................... 54 （3） 、北大西街............................................................................................................. 56 （4） 、时代广场............................................................................................................. 57 （5） 、百盛购物中心 ..................................................................................................... 58 （6） 、第一大道............................................................................................................. 60 （7） 、阳光国际购物广场 ............................................................................................. 62 （8） 、振华购物中心 ..................................................................................................... 63 2、商圈内业态组成及体量比例分析 ........................................................................... 64 3、南大街商圈特征总结分析 ....................................................................................... 66 （二） 、青年路商圈 ....................................................................................................... 67 1、商圈内主要商业项目调查分析 ............................................................................... 68 （1） 、东方巴黎............................................................................................................. 68祥隆集团 2 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告 （2） 、烟台三站批发市场 ............................................................................................. 72 2、商圈内业态组成及体量比例分析 ........................................................................... 73 3、青年路商圈特征总结分析 ....................................................................................... 74 （三） 、幸福商圈 ........................................................................................................... 75 1、商圈内主要商业项目调查分析 ............................................................................... 76 2、商圈内业态组成及体量比例分析 ........................................................................... 79 3、幸福商圈特征总结分析 ........................................................................................... 80 主要在售、 三、主要在售、招商商业项目调查分析............................................................................. 80 （一） 、市中心主要在售、招商商业项目 ................................................................... 81 （二） 、项目附近主要在售、招商商业项目 ............................................................... 84 （三） 、小结................................................................................................................... 85 业态调查分析................................................................................................................. 86 四、业态调查分析 （一） 、大百货............................................................................................................... 86 （二） 、超市................................................................................................................... 87 （三） 、家居建材市场 ................................................................................................... 88 （四） 、数码/通讯市场 ................................................................................................. 88第五篇 项目综合分析 ............................................................................................. 89一、项目区位......................................................................................................................... 90 项目区位 （一）地理位置............................................................................................................. 90 （二）项目四至图 ......................................................................................................... 90 （三）项目交通条件 ..................................................................................................... 91 二、项目所在地人口调查..................................................................................................... 91 （一） 、莱山区现状人口规模 ....................................................................................... 91 （二） 、莱山区未来人口规模 ....................................................................................... 94 （三） 、莱山区总人口走势图（ 年） ...................................................... 99 三、项目所在地商业环境调查............................................................................................. 99 （一） 、烟大－埠岚商业带调查分析 ......................................................................... 100 （二） 、芳华园－绿色家园商业带调查分析 ............................................................. 115 （三） 、澳柯玛商贸中心一带商业调查分析 ............................................................. 119 项目所在地商业/服务业发展前景 四、项目所在地商业 服务业发展前景 ............................................................................. 119 （一） 、莱山商业/服务业前景规划 ........................................................................... 119 （二） 、莱山商业总体量 ............................................................................................. 124 五、项目业态组成及体量................................................................................................... 125 （一） 、项目业态组成 ................................................................................................. 125 （二） 、项目体量规模 ................................................................................................. 126 六、项目 SWOT 分析......................................................................................................... 130第六篇 目标消费者调研 ......................................................................................... 132一、投资者调查分析........................................................................................................... 132 投资者调查分析 经营者调查分析........................................................................................................... 135 二、经营者调查分析 消费者调查分析........................................................................................................... 137 三、消费者调查分析第七篇 媒体调查及建议 ....................................................................................... 139 第八篇 市场调查重要结论及项目建议 ................................................................. 143一、市场调查重要结论....................................................................................................... 143 二、埠岚改造项目商业建议............................................................................................... 144祥隆集团 3 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告结束语 ....................................................................................................................... 145 附件：烟台市区主要百货、超市、 附件：烟台市区主要百货、超市、家居建材市场调查资料列表 ....................... 146祥隆集团4凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告第一篇 市场调查概述 一、市场调查序言凌峻公司埠岚改造项目专项市场调查小组于 2007 年 12 月 1 日－12 日对烟 台市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要 商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方 面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 埠岚项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如 何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查 和研究： 一、烟台市城市宏观环境； 二、烟台市、莱山区城市规划； 三、烟台市、莱山区商业市场现状及发展趋势； 四、烟台市、莱山区商业网点规划； 五、竞争对手及市场潜在供应量分析； 六、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查； 七、莱山区人群分析； 八、项目区域环境及地块调研； 九、主要目标消费者调查； 十、媒体调查。 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分 析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。二、市场调查目的本次对烟台市、莱山区进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的 是在充分搜集、了解烟台市、莱山区商业市场有关数据的基础上，从动态角度分 析烟台市及莱山区商业市场现状及发展趋势， 从而论定项目商业部分在本区域的祥隆集团 5 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项 目制定合理的产品力提升和营销策略。 为此， 我司组成了专业调研小组对烟台市及莱山区进行细致而深入的市场调 研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分 析， 最终形成本报告， 力求对烟台市与莱山区的商业市场做到深刻、 精确的认识， 为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。三、市场调查方法、 （一） 资料搜集 1、发展商协助提供 主要内容包括项目所在地块资料、 项目远景规划及当地政府部门相关信息及 统计数据，主要是商业方面的。2、文献资料及网络搜集 搜集有关烟台市及莱山区宏观经济、 城市规划及房地产市场发展状况尤其是 商业市场等相关资料。、 （二） 实地走访调查 主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目 地块、 主要商圈及项目周边商业市场进行调查， 通过市场调查小组人员实地走访、 记录、访问获取第一手市场资料。、 （三） 深度访谈 1、与发展商领导、主管及市场部人员座谈 与发展商领导、主管及市场部人员座谈 由凌峻公司市场调查小组就预先准备的问题与发展商领导、 主管及市场部人 员进行深度访谈，初步交流商业市场看法、观点。2、对目标消费者访谈 目标消费者访祥隆集团 6 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交 流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。 目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。3、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈 与房地产同行、业内人士、 采用面谈形式，就烟台市、莱山区房地产市场情况及目前市场认识进行深度 面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。4、拜访政府相关部门 与政府相关部门尤其是莱山区招商部门负责人进行面谈， 直接获取政府最新 商业资料和规划资料。5、与各大商家市场拓展部人员座谈 采用面谈的形式， 第一了解商家对整个烟台市以及莱山区商业环境和前景的 看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。6、拜访媒体行业人士 通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解烟台市、莱山区商业现状、趋势及 新项目的情况。祥隆集团7凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告第二篇 烟台城市宏观环境 一、烟台市现状：山东省第三大城市 烟台市现状：、烟台简介 （一） 烟台简介 、 1、区域环境 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤 海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上 门户。全市土地面积 13745.95 平方公里，其中市区面积 2643.60 平方公里，全 市海岸线曲长 909 公里。2、人文地理 烟台名称，源于烟台山。 烟台，古为东夷族地。夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西） 。商、 西周、春秋时为莱国地。战国属齐。秦代属齐郡。汉代为东莱郡。晋为东莱国。 南北朝为东莱、长广郡。隋为莱州。唐置登州、莱州。宋、元因之。明、清为登 州府、莱州府。1983 年 11 月成立地级烟台市。1987 年 10 月，组建威海地级市， 辖环翠区和荣成、文登、乳山 3 县，从烟台析出。烟台辖 2 区、6 县，代管 3 个 县级市。目前，烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区 5 个行政区及长岛县， 代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳 7 个县级市。全市设镇 94 个， 街道办事处 48 个，乡 6 个，居委会 467 个，村委会 6315 个，自然村 6880 个。 全市总面积 13746 平方公里， 人口 647 万。其中市区面积 2644 平方公里， 人口 174 万。 烟台市有可识别民族 48 个，除汉族外有 47 个少数民族，常住人口约 12736 人。少数民族暂住人口约 3 万余人，主要是朝鲜族、维吾尔族和回族。烟台市少 数民族人口主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。烟台市的少数 民族人口素质较高，少数民族群众大多从事文教科技工作，平均生活水平达到烟 台市的平均生活水平。祥隆集团8凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告3、城市交通 烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条 件。 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006 年末全市公路通 车里程 13141.8 公里，其中一级公路通车里程 643.7 公里，高速公路通车里 程 425.2 公里。 海：烟台沿海 10 处港口中有 5 处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港 口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港 口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与 70 多个国家和地区 的 100 多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，2005 年烟台空港已与国内外 48 个城市开通航线，国 际航线 5 条，每周航班 22 个，2005 年共执行航线 61 条，平均每周有 143 个航班。4、旅游资源 烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿 63 个， 海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文 景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景 一条带，四城五园六条线” ，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美 食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。 旅游业发展加快。全年共接待海内外游客 1717.64 万人次，其中，国际游客 23.97 万人，国内游客 1693.67 万人，旅游总收入 147.85 亿元，其中，国际旅 游收入 1.66 亿美元，国内旅游收入 134.57 亿元，增长 26.1%。而 2007 年上半 年全市接待海内外游客已达 906 万人次，同比增长 20.49%；总收入 81.28 亿元， 同比增长 28.81%。 据了解，今年来烟游客消费提高，国内游客人均花费 763.37 元，国外游客人均每天花费 204.06 美元。另外，高尔夫、温泉、海岛度假等游 客增幅较大，散客旅游、自驾车游等方式呈增长势头，散客占游客总数的比例达 到 94.1％。 据预测 2007 年全年来烟旅游海内外游客有望突破 1800 万人次， 而规划 2010祥隆集团9凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告年，接待海内外游客 2300 万人次，实现旅游总收入 270 亿元。 因此，烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市” 。 因此，烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”小结： 小结： 烟台是个海港城市，处于环渤海区域之中，又是联结韩日两国的重要通道。 优越的地理区位和交通优势使得烟台政治经济前景十分巨大。 烟台城市交通蓬勃发展，促进经济快速发展。 目前烟台是是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争 力的城市之一；烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的 海滨城市。 烟台旅游业快速发展，将会极大的带动烟台商业尤其是饮食、娱乐及相关产 业的发展。、烟台的各项主要社会指标 （二） 烟台的各项主要社会指标 、 1、烟台市土地辽阔，全市面积全省排名第三，市区面积全省排名第五。 烟台市土地辽阔，全市面积全省排名第三，市区面积全省排名第五。 烟台全市土地面积 13745.95 平方公里（其中市区面积 2644 平方公里） ，在 山东省 17 个地级市中位列面积最大第三，比济南、青岛还要大。表 1－1 山东省地级市土地面积表（部分） 市名 临沂 潍坊 烟台 全市面积（ 全市面积（平方公 里）
13746 …… 全省 156700 DD 100％ 排名 1 2 3 百分比 11.0％ 10.1％ 8.8％ 8.8％（数据来源：互联网、山东省政府网站，2005 年数据）祥隆集团10凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告表 1－2 山东省地级市市区土地面积表（部分） 市名 东营市 济南 枣庄市 淄博 烟台 市区面积（平方公里） 市区面积（平方公里） 65
…… （数据来源：互联网、山东省政府网站，2005 年数据） 排名 1 2 3 4 52、烟台人口众多，位全省前列。 烟台人口众多，位全省前列。 2006 年，烟台户籍户数为 228.32 万户，人口为 649.98 万人，人口比上年 增长 0.34%。市区人口达到 178.91 万人，增长 1.5%。增长率较 05 年略有增加。 在全省 17 个地级市人口总量最多排名中名列前茅。表 2－1 2005 年山东省地级市全市人口总量表（部分） 市名 临沂 菏泽 潍坊 济宁 青岛 烟台 济南 全市人口（万 全市人口（ 人）
802 731 647 590 …… 全省 ％ DD 百分比 11.1％ 9.6％ 9.1％ 8.7％ 8.0％ 7.0％ 7.0％ 6.4％ 排名 1 2 3 4 5 6 7（数据来源：互联网、山东省政府网站，截至到 2005 年年底数据）祥隆集团11凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告表 2－2 2005 年山东省地级市市区人口总量表（部分） 市名 济南 淄博 青岛 枣庄市 临沂市 烟台 市区人口（万人） 市区人口（万人） 341.7 274.6 258.7 207.8 191.6 173.9 …… （数据来源：互联网、山东省政府网站。截至到 2005 年年底数据） 排名 1 2 3 4 5 62003 年－2006 年烟台市城市人口增长表 年份 2003 年（万人） 2004 年（万人） 2005 年（万人） 2006 年（万人） 城市人口 170.83 174.34 176.26 178.91 增长率 ―― 2.42% 1.10% 1.5%（数据来源：互联网、山东省政府网站。截至到 2005 年年底数据）从市区规模、市区人口总量来说，烟台处于山东城市前列。 随着烟台经济的发展，烟台市区规模越来越大，市区人口总量也逐渐增加。 人口总量是商业发展的基础，烟台商业发展有日益庞大的消费市场。、烟台市 （三） 烟台市 2006 年各项主要经济指标排名均排全省前列 、 亿元，山东省排名第二。 1、烟台市 2006 年 GDP 总量高达 2402.10 亿元，山东省排名第二。祥隆集团12凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告表 3－1 2006 年山东省地级市 GDP 排名表（部分） 市名 青岛市 烟台市 济南市 潍坊市 GDP（亿元） GDP（亿元） 2.10 0.88 …… （数据来源：互联网、山东省政府网站。2006 年数据） 排名 1 2 3 42004、05、 烟台市
年国民生产总值与产业结构发展 2004 年 全市生产总值 （亿元） 亿元） 第一产业增加 值（亿元） 亿元） 第二产业增加 值（亿元） 亿元） 第三产业增加 值（亿元） 亿元） 人均生产总值 （ 元） 三次产业结构 1639 增长 18.8% 增长 7.2% 增长 23.8% 增长 14.5% 增长 18.8% 2005 年 2012.46 增长 17.6% 增长 5.6% 增长 21.3% 增长 14.4% 增长 17.4%
年 2402.1 增长 17.0% 增长 5.9% 增长 20.4% 增长 13.9% 增长 16.8%171.23193.48216.01924.711228.431462.23543.06590.55723.8625183308993684910.45:56.42:33.139.6：61：29.48.99： 60.87： 30.14经济快速平稳发展， 国民生产总值稳步上升， 连续三年分别以 18.8%、 GDP 17.6%、17.0%的速度高速增长，远远高于国家平均发展水平。烟台整体 经济环境走好，各行各业都会蓬勃发展。 烟台经济的快速增长，其中第二产业占的比重较大，且发展速度较快。 第二产业的发展会带动第三产业的发展。 2006 年烟台市 GDP 达到 2402.1 亿元，高于全省和全国首批十四个沿海祥隆集团 13 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列前 20 位。 据报道，2007 年烟台全市生产总值预计达到 2885 亿元，是 2002 年的 2.2 倍，五年年均增长 17.3％，人均生产总值达到 6053 美元。全省排名第六。 2、烟台市 2006 年人均 GDP 达到 36849 元/人，全省排名第六。 表 3－2 市名 东营市 威海市 青岛市 淄博市 济南市 烟台市 2006 年山东省地级市人均 GDP 排名表（部分） GDP（ 人均 GDP（元/人）
…… （数据来源：互联网、山东省政府网站。2006 年数据） 排名 1 2 3 4 5 62006 年烟台市人均 GDP 36849 元，按美元对人民币汇率比为 8.11:1 来算为 4719 美元， 2006 全国年人均 GDP 为 2042 美元， 而 烟台市人均 GDP 是全国的 2.31 倍。 根据世界银行 1999 年的划分标准：低收入国家为 760 美元以下，下中等收 入国家为 760-3030 美元， 上中等收入国家为
美元， 高收入国家为 9361 美元以上。按这个标准，烟台市的人均 GDP 已达到上中等收入国家水平。祥隆集团14凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告3、烟台市 2006 年三大产业比例约为 1：6：3，全市以第二、第三产业为主。 全市以第二、第三产业为主。06年烟台三大产业结构比例扇形图 06年烟台三大产业结构比例扇形图 9% 30%61%第一产业 第二产业 第三产业经过不断调整，近两年，烟台市第一产业比例不断下降，06 年第二产业比 例又增长 2 个百分点， 第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的 地位。 第一产业实现增加值 216.01 亿元， 增长 5.9%； 第二产业实现增加值 1462.23 亿元，增长 20.4%；第三产业实现增加值 723.86 亿元，增长 13.9%。 第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，烟台市必将进入一个新 的发展阶段。亿元，位列全省首位。 4、烟台市 2006 年固定资产投资高达 1591.16 亿元，位列全省首位。06年山东省地级市固定资产投资前四名 06 年山东省地级市固定资产投资前四名00 500 0 烟台 青岛 潍坊 济南 5.7 6.8固定资产投资（亿元）2006 年烟台市全年全社会完成固定资产投资 1591.16 亿元，占 GDP 总额的 66.24%，远远超过国家的 45%平均水平，固定资产投资继续保持健康、稳定的增 长态势。祥隆集团15凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告5、烟台市 2006 年社会消费品零售额达到 697.96 亿元，位列全省第三。 亿元， 位列全省第三。06年山东省地级市社会消费品零售额前四名 06年山东省地级市社会消费品零售额前四名0 0 青岛 济南 烟台 潍坊 .3 697.96 573.6社会消费品零售额（亿元）烟台市社会消费品零售状况 烟台市社会消费品零售状况 2004 年 社会消费 品零售总 额（亿元） 亿元） 城市零售 额（亿元） 亿元） 农村零售 额（亿元） 亿元） 314.29 440.42 增长 16.7% 增长 17.9% 增长 14.0% 2005 年 增长 16.1% 增长 16.3% 增长 15.5% 2006 年 增长 16.4% 增长 16.8% 增长 15.4%599.58697.96428.72500.82126.13170.86197.14消费品市场持续稳定繁荣，社会消费零售额持续走高，居民对城市现代 商业的消费需求不断增强，从一方面也反映市民消费力不断增强； 社会消费零售额的持续走高，是商业发展的直接反映。祥隆集团16凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告6、烟台市 2006 年进出口贸易总额达到 150.77 亿美元，位列全省第二。 亿美元，位列全省第二。500 300 100 -10006年山东省地级市进出口贸易总额前三名 06年山东省地级市进出口贸易总额前三名 391.16150.77 95.15青岛烟台进出口贸易总额（亿美元）威海港口经济与烟台市经济发展形势 2006 年，烟台市海洋产业总产值 658 亿元，其中正在积极推进品牌战略的 海洋渔业，总产值达到 412.2 亿元。但欲做大“海”字号的烟台显然不满足于已 取得的成就。按照市里的规划，烟台在继续做强海洋渔业的同时，还放眼于港口 经济、滨海旅游、造船业。 2006 年，烟台港口的吞吐量历史性突破亿吨大关，烟台就此成为全国沿海 １２个吞吐量过亿吨的港口城市之一。同时，烟台海洋经济规划部门已经制定了 相应目标，到 2010 年，海洋产业增加值达到 1000 亿元，占全市 GDP 的 25％。 靠山吃山，靠海吃海，同样的海不同的吃法会产生不同的效益，随着海洋经济的 发展壮大，烟台的海会越吃越大。7、全年城镇居民人均可支配收入，烟台市位列全省第三。 全年城镇居民人均可支配收入， 烟台市位列全省第三。06年山东省地级市城镇居民人均可支配收入前五名 06 年山东省地级市城镇居民人均可支配收入前五名
0 东营 青岛 烟台 威海 济南
13910人均可支配收入（元）祥隆集团17凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告烟台城市居民恩格尔系数、购买力状况与消费细分 烟台城市居民恩格尔系数、 2004 年 人均可支配收入 （ 元） 人均生活消费支 出 （元 ） 全年人均食品支 出 （元 ） 城市居民恩格尔 系数 城市居民人均住 房使用面积（ 房使用面积（O） 10803 增长 10.4% 增长 7.7% 增长 105% 37.3% 2005 年 12452 增长 15.3% 增长 12.2% 增长 11.9% 37.2% 2006 年 14374 增长 15.4%8054903510316增长 14.2%300333613578增长 6.4%34.7%15.7318.6725.63、 、2006 年每百户城市居民家庭拥有大件商品对比 对比 项目 2004 年 2005 年 2006 年 空调 微波 炉 62 录像/ 录像/影 碟机 58 电脑 移动 电话 143 健身器 材 6 钢琴 摩托 车 22 汽车38423242.566.557.546145.55.5432.56.546.560.562.551.51635.556.5（注：部分数据因统计公报中未体现，故空缺）上图表明：烟台市恩格尔系数连续三年都位于 30%――39%之间，这表明烟 台市居民生活已达到富裕的标准， 居民人均可支配收入及消费性支出逐年大幅增 长，消费趋向亦呈现多元化、现代化、品味化；电脑的普及率逐年增加，汽车也 已悄然走进普通百姓家庭，均成为居民家庭消费升级换代的标志性商品。高档商 品市场的兴旺从一个侧面反映当下市民的消费特征：多元化、现代化、品味化， 。祥隆集团 18 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告8、烟台旅游经济的持续发展 2004 年 接待游客 （万人次） 万人次） 国际游客 （万人次） 万人次） 国内游客 （万人次） 万人次） 旅游总收入 （亿元） 亿元） 国际旅游收 入（亿美元） 亿美元） 国内旅游收 入（亿元） 亿元） 1192.34 增长 27.8% 增长 30.8% 增长 27.8% 增长 29.9% 增长 45.1% 2005 年 1454.56 增长 22% 增长 24.2% 增长 22% 增长 26.5% 增长 25.8% 增长 26.7% 2006 年 1717.64 增长 18.1% 增长 29.5% 增长 17.9% 25.8% 增长 26.1% 增长 26.1%14.9118.5123.971177.431436.051693.6792.93117.54147.851.051.321.66106.69134.57（注：部分数据因统计公报中未体现，故空缺）由上表可以看出，烟台市近几年旅游经济的发展趋势，旅游收益以每年大幅 增长，占烟台经济收益很大的比重，并在很大程度上带动了烟台商业的发展。烟 台接待国际游客的逐年增多，迫切要求烟台的商业与国际接轨，丰富商业业态， 并完善现有的商业模式，以满足人们的不同需求。 “加快发展旅游产业，建设旅游经济强市” 。这也是烟台旅游业一直追求的 目标。在“十一五”期间，烟台市旅游产业将围绕“一廊一区四大板块二十点群” 的总体思路， 加速发展全市旅游产业， 实现由旅游经济大市向旅游经济强市跨越， 争取到 2010 年，全市旅游接待人数达到 2542.32 万人次，旅游总收入 267.97 亿元。祥隆集团19凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告小结 烟台市 2006 年各项主要经济指标排名均排全省前列，GDP 总量更是以 2402.10 亿元超过济南，排全省第二，烟台市的经济地位显而易见。 烟台市主要以第二产业为主，第三产业发展相对滞后，从一方面说明第 三产业的发展空间巨大，商业市场潜力巨大。 固定资产投资额超过青岛位居第一，反映了经济运行高速，市场兴旺， 城市的发展正处于快车道。 进出口贸易总额达到 150.77 亿美元，位列全省第二。烟台作为一个对 外贸易港口城市，外贸的兴旺促使外贸市场的发达。 城镇居民人均可支配收入位居东营、青岛之后，处于全省第三。另外， 从烟台城市居民恩格尔系数来看，城市居民早已迈向富裕人群阶层；而 从人均收入、支出以及大件商品拥有量来看，城市居民拥有较强的购买 能力。人民的富裕体现的是巨大的消费市场，强大的消费力。二、烟台城市未来发展规划充分透彻理解烟台市未来发展规划，尤其是项目所在地莱山区的近远期规 划，对于本项目的定位以及规划是不可或缺的。项目只有立足烟台现状，展望烟 台城市未来发展规划，与烟台发展齐头并进，做到高瞻远瞩才能焕发出强大的生 命力。 下面我们就来详细解读烟台市未来发展规划，探讨烟台的未来。 、市政总体规划 （一） 市政总体规划 、 烟台市城市总体规划，市政府、市委提出“构筑大、高、外经济格局，建设 现代化、国际性港口城市”战略目标的要求。而城市总体规划的规划范围是：西 北至平畅河，西至规划的疏港高速路、门楼水库汇水边界，南至桃村、高陵水库 的汇水边界，东至牟平的外环路，北至黄海岸线，另外还包括崆峒岛、养马岛全 境，总面积为 1880 平方公里。 城市性质： 城市性质：以先进制造业、现代服务业，山海特色旅游和国际性港口为主要祥隆集团 20 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告职能，对接东北亚前沿的山东半岛和环渤海的中心城市之一。生态、人文、 山海为特色的富有魅力、宜居的滨海城市。 城市规模： 城市规模：规划 2010 年城市人口 175 万人，用地规模 210 平方公里。2020 年城市人口 255 万人，用地规模 280 平方公里。 五区功能定位： 五区功能定位：烟台市区五区的功能定位在未来市政发展中规划如下： 区域 芝罘区 福山区 开发区 莱山区 牟平区 功能地位 商业、居住中心 工业中心 外向型、现代化工业中心 行政、居住、文化、教育中心 休闲、娱乐、度假中心凌峻观点： 凌峻观点：按照规划，到 2010 年烟台城市人口达到 175 万人，城市总用地 210 平方公里，跻身全国大型城市之列。 城市人口超过百万，庞大的城市人口基数，有着巨大的消费市场，商业发展 前景势不可挡。 项目所在的莱山区定位为未来的行政、居住、文化、教育中心，该区域的地 位可想而知，打造莱山区核心商圈是莱山区总体发展的必然。（二） 经济规划 、经济规划 、 “十一五”对烟台市的经济有如下的规划： 到 2010 年，全市生产总值达 3700 亿元，年均增长 13%，人均生产总值 6800 美元。地方财政收入达到 200 亿元，年均增长 20%。进一步巩固在全省的领先地 位，争取在首批沿海开放城市中位次前移。另外，全市城市化水平达到 60%，基 本建立起适应 WTO 规则的开放型经济体系，全市非公有制经济比重达到 85%。 到 2010 年，全市城镇居民人均可支配收入达到 19100 元，农民人均纯收入 达到 7800 元，年均分别增长 9%和 8%。 到 2020 年，全市生产总值力争突破 1 万亿元，人均生产总值达到 17000 美祥隆集团 21 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告元以上。下表为
年烟台市 GDP 走势图。00 0 0 31 201524022002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2006年2002年2003年2004年2005年凌峻观点： 凌峻观点： 据报道，2007 年烟台全市 GDP 预计达到 2885 亿元。按照规划，2010 年烟台 全市生产总值达 3700 亿元，这相当于 2003 年广州市（3466 亿）以及 2006 年青 岛市（3206 亿）GDP 水平。 城市经济实力的提高带来的是城市各方面的发展， 烟台市商业发展未来几年 面临一个良好的经济大环境。、城市建设 （三） 城市建设 、 近 几 年 ， 烟 台 市 加快城市化可持续发展战略。2006 年，城市对旧居民区 环境综合整治扎实推进：对市区 14 个社区、7.1 平方公里范围进行了全方位、 立体化综合整治，城市形象大大提升。 1、六大重点项目引领全局 2007 年，我市将积极推进事关经济社会发展全局的六大重点项目（海阳核 电、芝罘湾区域整体开发改造、大南山景区、雨岱山渔人码头、国际机场飞行区 改扩建、烟台港西港区） 、九大区片（幸福区片、滨海广场区片、文化广场区片、 辛安河区片、白石区片、芝罘岛区片、养马岛区片、大华毛巾厂区片、二马路区 片） 、六大道路交通项目（红旗路、山海南路、化工南路、学院路、通世南路、 青年南路）以及烟大铁路轮渡、中韩铁路轮渡等城建重点项目规划服务工作，加 快推进环海道路规划。 打 造 “海上烟台”“山中烟台”成为未来烟台城市规划的总体目标。 、祥隆集团 22 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告2、46 项城建重点工程推出 2007 年市区政府投资城建重点项目共 46 项，其中续建项目 10 项，新建项 目 31 项，备选项目 5 项。工程总投资 135.22 亿元（不含备选项目） ，2007 年年 度投资 62.27 亿元。 2007 年大南山景区开发、火车新站建设、迎春大街改造将全面启动。启动 化工北路改建、三校科技园东路、只楚立交桥、鲁东大学过街天桥、一中南校区 和观海路工商学院地下过街道等新建道路工程建设，年内将全部竣工；513 所西 路争取在 2008 年 10 月完工。加快实施红旗东路、红旗南路（化工南路）新建、 芝罘岛滨海路、 青年南路延伸、 通世南路延伸等续建工程建设， 年底前建成通车； 红旗西路、 学院路于 2008 年底前完工。 建设烟台的城市雕塑， 2008 年 6 月完工。凌峻观点： 凌峻观点：城市建设的进行如火如荼，一方面提升了城市形象，另一方面改 善了城市商住环境。未来五年是烟台五区融合的关键时期，五区的融合对市中心 商业的发展起到极大的推动作用。祥隆集团23凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告本章小结： 本章小结： 1、烟台城市总体综合实力位居青岛、济南之后，是山东省第三大城市。第 三大城市不是一个虚无的名号，而是烟台城市综合实力的体现。从 GDP、人均生 产总值、城市人口、三大产业结构、固定资产投资额、城镇人均可支配收入、社 会消费品零售总额等各项社会经济指标来看， 烟台展示给大家的是一个良好的社 会经济宏观环境。在这个良好的社会经济大环境里，烟台的商业有着能蓬勃发展 的良好社会经济基础和庞大消费人口基数的支撑。 2、展望烟台未来，烟台市社会经济全面高速而稳健的发展，未来烟台的社 会经济将会更上一层楼，城市 GDP 总量、城市城区规模、城市人口规模、城市面 貌、城市居民生活水平等都会上一个台阶。在烟台城市发展的趋势中大商业面临 不可多得的发展契机。 3、项目所在地莱山区在未来的发展定位为“行政、居住、文化、教育中心” ， 该区域人口未来将会急剧膨胀，为该区域的商业发展提供有力的支撑。 不可置疑，本项目只有立足目前烟台城市发展现状尤其是商业现状，又能紧 跟城市发展趋势，做到高瞻远瞩，准确定位，才能给公司产生的效益最大化，才 具有强大的生命力和前景。祥隆集团24凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告第三篇 烟台未来商业规划 一、烟台市市区商业网点发展规划原则以及定位、烟台市市区商业网点发展规划原则 （一） 烟台市市区商业网点发展规划原则 、 1、与城市总体规划相协调，合理布局，整体协调发展 与城市总体规划相协调，合理布局， 商业网点规划是城市总体规划的组成部分， 其布局规划要从城市总体规划和 城市发展（远期规划）出发，与城市功能结构、城市人口分布、消费需求、交通 体系、环境保护、旅游业等相协调，与相关产业的发展相配合，使资源得到有效 合理的配置。商业体系是城市系统的重要组成部分，现代商贸流通的发展规划应 遵循统一布局，合理配置资源，整体协调发展的原则。 2、分清层次结构，完善功能配套 分清层次结构， 现代商业的发展已摆脱传统的随城市发展自然发展的模式， 而注重分清层次 结构，完善功能配套。一是满足不同的消费需求，发展不同层次且功能配套完善 的商业网点；二是商业布局要形成合理的等级结构，突出发展重心，以重点网点 作为龙头和示范，带动全市区商业网点的发展。 3、优化营商环境，注重以人为本 优化营商环境， 现代商业的发展应注重优化营商环境，充分体现以人为本的原则，在商业网 点布局中既要考虑居民的购物便利， 又要配套完备的相关设施， 注重环境的美化、 绿化，营造一个舒适、洁净、美观的营商环境和消费空间。 4、突出文化特色，营造商业观 突出文化特色， 现代商业的发展要充分体现所处地域的历史底蕴和文化特色，采取保存、利 用创新等途径来程序城市的历史文脉，塑造独具特色的商业观、商业文化和商业 形象。 5、商业的发展要与城市经济发展、经济水平相结合的原则 商业的发展要与城市经济发展、 一方面，城市经济发展的崛起，经济发展战略的转移，带动城市相关功能的 改变，商业配套设施要与之配套；另一方面，商业网点布局的数量、规模、档次 要与城市经济发展状况、消费群体分布、购买力水平相适应，要实事求是，从实 际出发，形成合理的商业布局。祥隆集团 25 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告、烟台商业网点发展定位 （二） 烟台商业网点发展定位 、 1、烟台市商业网点发展规划定位考虑以下因素： 烟台市商业网点发展规划定位考虑以下因素： 、环渤海地区是中国经济发展的“第三极” 是中国经济发展新的增长点， ， （1） 环渤海地区是中国经济发展的“第三极” 是中国经济发展新的增长点， 、 随着世界经济格局重心向亚太地区转移，东北亚地区成为重要关系的集中点。 随着世界经济格局重心向亚太地区转移，东北亚地区成为重要关系的集中点。 烟台市国家首批开放城市，处于环渤海经济圈的“门户”位置。随着山东省 将胶东半岛建成加工基地的战略部署的事实， 烟台市城市发展必将带来新的发展 动力；烟台作为山东半岛经济区的中心城市之一，西靠京、津、唐经济区，北邻 辽东半岛经济区，东与韩、日隔海兴旺，在我国北方和东北亚经贸交往中占据重 要位置。 、烟台是国家沟通南北，联结日、韩的重要交通枢纽城市。 （2） 烟台是国家沟通南北，联结日、韩的重要交通枢纽城市。 、烟台是国家沟通南北 随着同三高速公路和烟大公路（蓬旅桥隧跨海通道） 、铁路轮渡的开通，德、 龙、烟铁路、环渤海铁路的建设，在环渤海经济圈中，将形成一条自辽东半岛的 大连至山东半岛烟台、青岛的新的经济发展轴线。烟台在沟通东北、华东、华北 乃至至北亚地区的位置极为重要，必将带动烟台的人流、物流、信息流等成倍增 加，为烟台流通业发展创造得天独厚的条件，为烟台商业发展带来生机和活力。 （3） 城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间。 、城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间。 、城市规模扩大 随着改革开发发展的深入，烟台市市区新区建设迅速膨胀起来。新园区、新 项目的不断开发建设，市区范围迅速扩大，吸引大量人流，特别是市政府东移， 加快了莱山区的建设速度，对外长上市开发区建设也突破原规划范围向西延伸。 近十年来，市区（五区）城区面积扩大近 1.5 倍（包括已办土地手续尚未建设项 目――据土地部门不完全统计） ，人口增加 79%（1992 年 65 万，2002 年 116.3 万） ，为商业发展提供很大空间，为购买力增长提供了基础条件。 、经济的快速增长和居民收入的提高为商业发展提供坚实的基础 （4） 经济的快速增长和居民收入的提高为商业发展提供坚实的基础 、 烟台市 2006 年全市实现生产总值（GDP）2402.1 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 17%。人均 GDP 达到 36849 元（按现价汇率折算为 4719 美元） ，增长 16.8%。烟台市在全省 17 个主要城市的经济总量排名居前列，烟台市 GDP 位居山 东省第三位，财政收入居全省第三位，进出口总额居全省第二位。 预测 2010 年国内生产总值达到 3000 亿元， 2010 年第三产业增加值达到 1260 亿元。祥隆集团 26 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告2006 年烟台市消费品零售总额约 697.96 亿元；城市居民年人均消费性支出 10316 元；城市居民人均可支配收入 14374 元。 预测 2010 年社会消费零售总额将达 825 亿元。 城市经济总量的提高、 巨大的消费市场及居民购买力的增长将为烟台市区商 业发展提供广阔的空间。 、对外开放， TO,将为烟台市商贸业发展融入国际化环境 将为烟台市商贸业发展融入国际化环境， （5） 对外开放，中国加入 WTO,将为烟台市商贸业发展融入国际化环境，提供 、对外开放 了良好的机会 随着改革、开放、发展的深入，中国加入世贸后，国内的零售业、批发业、 代理业、特许经营业等个分销系统在 3―5 年内对外资全面开放。烟台市作为国 家首批开放城市之一，位于全国开放的前沿，与韩、日临海相望，由于烟台地理 和交通条件的优势，势必吸引国外大财团、大企业来烟，烟台有可能成为集散配 送中心之一，不仅国际商业加快进驻烟台，而且国内大型连锁商业集团将进入烟 台市区（威海家家悦已在烟台开设多家连锁超市，青岛利群、台湾大润发也进入 烟台）因此，烟台市区商业以改变传统地方企业封闭经营状态，向全面开放的国 际、国内化商业中心城市。 、国家 （6） 国家、省政府、市政府有关加快流通现代化建设的政策，为商业发展起 、国家、省政府、市政府有关加快流通现代化建设的政策， 引导、保驾护航作用。 引导、保驾护航作用。 当前国家正推行“启动内需，扩大消费”的政策，全面建设“小康” ，推动 国民经济持续、 快速、 健康发展， 烟台市政府也提出以发展连锁经营， 物流配送、 现代市场为重点，积极采用现代科学技术改造提升传统流通业，促进流通产业结 构调整，加快推进流通现代化步伐，是流通业成为全市经济发展的一个重要支柱 产业。 “十五”末发展目标：流通业实现增加值占第三产业的比重由 2001 年的 48.6%增加到 51%；占 GDP 的比重由 2001 年的 17.1%增加到 21%，高于全省 3 个 百分点；连锁经营销售总额达 80 亿元，年均增长 38%，增幅高于全省 5 个百分 点；占社会消费品零售总额的比重由 2001 年的 7.6%增加到 15%；流通业吸纳劳 动力占全市从业人员的比重由 2001 年的 21%增加到 25%。 这样“十五”末烟台基本构筑起以“大市场、大流通、大服务、现代化”为 主要内容的流通领域，将烟台建成区域性中心城市，为烟台市区商业的长久发展 奠定基础。祥隆集团27凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告（7） 商业发展空间广阔 、商业发展空间广阔 、 烟台市区发展受多种因素影响，市区建设多年停留在老市区――芝罘区，除 80 年代初建立开发区，建设一些新项目外，城市开发建设，商业设施建设等方 面一直在老城区做文章，致使城市建设速度缓慢，商业网点建设存在许多问题， 如规模小、档次低、布局不合理、服务功能不全、无序竞争等突出问题，加上传 统经营理念，使烟台流通业发展较为滞后，伴随着经济发展，烟台市市区向东、 西两翼发展的格局已基本形成骨架，特别是莱山区、开发区的迅速膨大，使之于 牟平、福山两区紧密地结合，与老市区成为一体，烟台市“一心” （芝罘区商贸 金融中心） “两翼“ （莱山、牟平和开发区、福山）的城市格局，将为流通业的发 展尤其商业设施的发展带来蓬勃生机。 、区域的竞争， （8） 区域的竞争，要求烟台流通业加快发展步伐 、区域的竞争 烟台市在环渤海径流圈中以山东省地级城市中积极中体居前， 但流通业处于 劣势， 与胶东半岛中心城市地位不相称。 与烟台具有直接竞争关系的城市是威海、 青岛、大连、淄博、东营等，烟台与青岛和大连相比综合实力较弱。烟台与威海 之间竞争较为激烈，特别是威海、青岛流通业已进入市区，对烟台流通业也是一 个激励，要求烟台商业发展规划要高起点，具有超前意识，否则将影响烟台市第 三产业的发展，影响整个经济的快速发展。 、从商业自身发展及居民消费需求上看 （9） 从商业自身发展及居民消费需求上看，迫切要求烟台商业进行调整，加 、从商业自身发展及居民消费需求上看， 切要求烟台商业进行调整， 快发展 烟台市商业经营现状存在诸多问题，企业发展遇到困难，很难做大，做强。 从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了部分人的消费要求，有一种购物空 间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。 2、烟台市区商业网点发展规划定位 定位为立足烟台市区区位优势和胶东半岛中心城市地位，从建设高新技术、 商贸、旅游为主导的现代化、国际性港口城市（烟台市城市性质）出发，提升烟 台商贸流通业的整体水平，营造良好的现代商业环境，构筑以大市场、大流通、 大服务、现代化为主要内容的“三大一化”流通格局，形成层次分明，布局合理 的商业网点体系，进一步增强烟台商贸流通业的竞争力和辐射力。 3、烟台市区商业网点规划发展要点祥隆集团28凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告与烟台城市发展战略相结合， 提高烟台商业网点建设在烟台城市总体规划和 烟台市经济建设中的影响地位，注重商业中心功能的提高，注重与国际接轨，提 升商业发展国际化程度；结合我国加入世贸流通业发展趋势，提高烟台商业发展 和网点建设的现代化水平；结合烟台中心城市地位，提升烟台商贸业辐射功能， 建设若干物流园区和一批大型批发市场；结合烟台产业结构调整的要求，优化商 贸流通结构，提高烟台商贸流通业的整体水平；结合市区居住人口分布，提升社 区基层商业网点建设。二、烟台市商业网点布局规划、商业网点规划思路和发展目标 （一） 商业网点规划思路和发展目标 、 烟台市市区烟台网点总体布局是依据烟台市城市总体规划及土地资源、 城市 交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济发展水平等状况、构筑布局合 理、液态多样、层次分明、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。 烟台市城市总体规划确定烟台市区的城市空间结构为带状组团式滨海城市， 划分为牟平、初家、莱山、芝罘、黄务、福山、开发区、八角八大组团。祥隆集团29凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告牟平组团：以工 牟平组团 业为主的综合 发展区芝罘组团：为现 芝罘组团 代化的城市中 心区域开发区组团：以 开发区组团 发展高新技术 产业和外向型 经济为主，配套 生活设施莱山组团：航空 莱山组团 港及为其服务 的综合区福山组团：现代 福山组团 化工业城区荒芜组团：综合 荒芜组团 性的城市发展 区，城市次中心初家组团：以发 初家组团 展高等教育、高 新技术和旅游 为主八角组团：新港 八角组团 区结合城市各组团的功能、定位和城市发展战略，依据现代商业理念，形成各 组团具有特色、分工明确、功能齐全的商业网点网络。 芝罘区老城区是烟台市区零售服务业网点的核心区域， 其中老市区要以历史 文脉为底蕴，以具有胶东风情，传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号 为亮点， 融会现代商业网点和新型业态， 打造传统商业与现代商业有机结合的市、 区级商业功能区。 新城区则为现代商业理念为指导，以新型业态为主导，以大型网点为支撑， 打造现代商业风格鲜明、时代气息浓郁的区级商业功能区。 在远离商业功能区、相对独立的、居住人口成规模的地域，重点建立社区商 业功能区。 在商业功能区内或边缘（主要是市、区级商业功能区） ，结合商业发展的演 变过程，在不影响城市道路交通前提下布局商业街，以繁荣商业气氛。 结合烟台城市总体布局，在海滨及夹河口规划休闲、观光、旅游区，该区结 合游人的需要安排一些休闲、饮食、文化娱乐等商业服务设施。祥隆集团30凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告老市区的外围及城区边缘地带是烟台物流园区和商品交易市场的主要区域， 要以增强辐射功能为导向，以规模化、现代化发展为主线，营造大物流、大批发 的现代大流通格局。 这样将进一步促进烟台市商贸流通业的繁荣，巩固烟台市区中心城的地位， 使烟台成为区域性中心城市。、市 （二） 市、区、社区商业功能区及邻里商业规划 、 市、区、社区及商业功能区从烟台市发展演变历史、烟台总体规划城市功能 结构以及烟台市城市发展为出发点，立足建设“大市场、大流通、大服务”的商 贸格局，将市区规划为一个市级商业功能区，七个区级商业功能区，二十八个社 区商业中心。 1、市级商业功能区布局 、市级商业功能区 （1） 市级商业功能区 、 以南大街以北，青年路以东，北马路以南，海港路两侧地段为依托，着力打 造核心商业区，以该区向周边延伸，向西至中档商品交易的三站市场，向东至市 百货大楼和西大街商业街，重点调整、提升。 、 （2） 市级商业功能区构成要求及位置评价 市级商业功能区规模大，商业网点多而密集，功能齐全，购物、餐饮、娱乐、 休闲、旅游、金融、商务、电子网络等网点有机的集聚在一起，经营商品种类以 高、中档为主，款式品种多，选择性大，商店齐全，是全市最繁华的地区，远程 吸引力大，是反映城市经济发达程度的重要窗口，是商务活动的聚集地，也是城 市旅游的目的地，对国内外游客具有吸引力。 市级商业功能区位于城市中心地段，周边有大量居住人口（辐射、服务人口 达 50――100 万人） ，交通条件优越。 市级商业功能区应包括以下主要组成部分 大型购物中心 1 处，大型综合百货商场 1――3 处，大型超市、大型专业 店等若干个 商业街：一般 800 米以上祥隆集团31凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告基本商业面积不少于 10 万平方米 商务活动办公楼，星级宾馆、酒店，以及餐饮、文化娱乐等设施 电子商务设施 金融机构 烟台市级商业功能区位置评价 位于海港路两侧、西大街两侧地段，该地段是烟台市区传统的商业区，现有 大型商业场所：振华商厦、南大街购物中心、华联商厦、振华购物中心、阳光国 际、百盛购物中心等，规划建设中的大型商场有：阳光 100、烟台世界广场。 该地段已有或向周边延伸的商业街：西大街商业街，海港路商业街，北大西 街商业街，时代广场商业街。西有三站综合批发、零售市场（建筑面积 33 万平 方米）以及德胜兴业广场。 同时周边有市中心大酒店、亚细亚、铁道大厦等多家星级宾馆，有华达大厦 写字楼、市邮电大厦电子信息中心，有市工商银行、华夏银行等金融机构，有火 车站、港站、长途汽车站等交通设施，规划中烟台轨道交通干线也在此通过。 总之，该地段已具备烟台市的实际商业区的功能，规划在完善相关设施基础 上重点提升、调整功能，上档次，增强繁荣繁华气象，提升其知名度，形成品牌， 提高其辐射力。2、区级商业功能区布局 、七处区级商业功能区布局 （1） 七处区级商业功能区布局 、七处区级商业功能 莱山区级 商业功能区 规划在莱山滨海新城，市体育中心以东、世贸中心附近， 结合大学城的规划建立区级商业功能区。 以胜利路及朝阳街为中心，向北至烟台山下，向南延伸 芝罘商业 功能区 至文化广场的书城，建昌街至所城里。 该功能区是烟台市区历史商业中心发源地，应突出历史 文化，是烟台历史文化发展的载体，有别于烟台其它商业功 能区。 幸福商业 功能区 以幸福路和幸福中路为中心，向东、习、南、北延伸发 展，形成幸福区级商业功能区，并有九龙商城大型零售店为祥隆集团32凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告支撑。 福山商业 功能区 开发区商 业功能区 牟平商业 功能区 八角区级 商业功能区 依托现有商业设施，以现南苑路以北，福海路以东，县 府路以南地段为中心，沿福海路向北两侧延伸，发展为区级 商业功能区。 沿长江两侧延伸发展为区级商业功能区。 以现宁海大街两侧为中心，向东、西延伸，形成区级商 业中心功能区。 结合开发区的规划，以及八角港的开发建设，再现八角 镇以南、黄金河北规划区级商业功能区。、区级商业中心功能构成要求及位置评价 （2） 区级商业中心功能构成要求及位置评价 、 区级商业功能区是次级商业功能区，位于市中心以外人口集中区域，是地域 的中心。一大型综合百货商场或大型综合超市为核心，周边聚集一定数量大中型 商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射和服务功能。主要服务于周边地区消费 者，并在一定程度上满足居民对中档商品的购买需求。结合各个区域的特点以及 商业发展的基础条件，突出购物、商务、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能， 并以其拥有的区位优势吸引区外消费者。 区级商业功能去为中心以外或是中心边缘地段的地域中心， 周边有大量居住 人口（辐射、服务人口达 20――50 万人） ，交通设施地理位置优越，基本商业面 积不少于 5 万平方米。 区级商业功能区应包括以下主要组成部分 大型综合百货商场（或大型综合超市）1――2 处 商业街 500 米以上 商务活动办公楼、星级酒店 休闲、娱乐设施 金融及电子商务设施 区级商业功能区评价 莱山区 级商业功能 从烟台市区城市结构、城市的发展以及人口分布和交通 条件来看，烟台市区的莱山区将是烟台市区的明天和未来，祥隆集团33凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告区将是全市最繁华、商业设施最发达的区域。目前市政府、市 体育中心已在莱山区建成，市世贸中心也已立项建设。随着 城市的开发和一批工业园的建设及大学城的形成，莱山区人 口将迅速增加。 规划在市体育中心以东、世贸中心附近，结合大学城的 规划建立区级商业功能区。位于市政府办公楼以东的东方大 街两侧用地也划入区级商业功能区范围。 从城市布局看，莱山区离市级商业功能区距离较远，而 莱山区的职能不仅仅是为本区服务而是服务于全市。从莱山 区居住的人口来看，属于高收入、购买力较强的人群。从发 展的眼光来看，莱山区将聚集支撑市级商业功能区的人口规 模， 因此， 莱山区区级商业功能区要预留大量商业建设用地， 将来提升、发展为市级商业功能区。 以胜利路及以东的朝阳街为中心，北到烟台山下，南到 所城里、文化广场。该中心历史文化悠久，具有浓厚胶东民 居特色和近代外来西方建筑风格，是烟台历史文化的缩影， 凝聚着传统的商业文化，是烟台市区商业中心的发源地。规 划要以现有历史建筑为载体，挖掘商业历史文化；以朝阳街 传统商业为主，发展为旅游纪念、休闲娱乐商业街；所城里芝罘商 业功能区为载体，发展古文化商业街和饮食服务商业街；以烟台山下 海岸路为主，结合张玉博物馆及其他海岸休闲设施，突出酒 文化主题，形成滨海休闲服务区。 该功能区已有华联商厦、天天渔港等大型综合百货店， 周边有多家金融机构、星级酒店（太平洋大酒店）及餐饮设 施，芝罘区政府行政办公也为区内，加上建设中的文化广场 （图书城） 、海滨广场等休闲设施，该功能区将形成消费、历 史文化、旅游、休闲、娱乐、服务于一体的综合功能区。 目前该区周边居住人口已达 18 万多（西南河路以东）幸福商幸福位于芝罘区西北部，临近港口、工业区，是烟台市祥隆集团34凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告业功能区区八、九十年代建设的现代生活居住区，其位置相对独立， 目前正在加快改造，形成规模，其人口将突破 20 万人。 现幸福中路、幸福路两侧商业设施已经初具规模，多家 商业企业已汇集在此，形成商业繁荣气象，正在建设九隆街 步行街，建筑面积 12 万平方米，将带动该区域商业繁荣， 由于幸福区域远离市中心商业区，有相对独立，有大量 居住人口，因此绘画在现有商业设施基础上调整、提升，发 展为区级商业中心，主要服务于该区域居民消费。目前交通 条件、金融设施等均较为优越。 福山区传统县级政府所在地，区内集聚大量人口（现状 近 9 万人） ，规划人口 25 万人，福山区还有一个重要职能是福山商 业功能区服务市区外大量农村人口，随着福山经济的快速发展，与开 发区的融合，必将为商业发展带来活力。 福山又是鲁菜发源地，当地人有经商的优良传统。其区 位相对独立，远离市级商业中心。目前区内商业设施比较完 善，规划重点是调整，提升，上档次，建立区级商业中心。 开发区是改革开放建立的心曲，目前居住人口 11.5 万 人，随着开发区经济的高速发展，必带来大量人口聚集，新开发区 商业功能区的开发区规划人口为 70 万人， 规划在现有长江路东段， 结合 现有商业设施发展区级商业中心，目前该地段已有 5 万平方 米大型商业设施 5 处。 开发区市新区，应按现代商业理念建设一个现代化的区 级商业中心。 牟平区类似福山区，既服务于区内居民有服务于区外农 村人口。目前城区居住人口 12 万多，规划人口将突破 25 万牟平商 业功能区人，由于其远离市级商业中心，区位相对独立。区内设施齐 全，加上沿海岸、养马岛旅游项目的开发等都未形成区级商 业中心创造条件。规划在宁海大街两侧现有完善商业设施的 基础，按现代商业理念形成区级商业中心。祥隆集团35凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告八角区 级商业功能 区根据新开发区规划，随着八角港的建设，八角地区会集 聚大量人流，规划一处区级商业功能区，位于现八角镇南， 按开发区规划实施。小结： 小结： 区级商业功能区是次级商业功能区，以一大型综合百货商场或大型综合超市 为核心，周边聚集一定数量大中型商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射 和服务功能。主要服务于周边地区消费者，并在一定程度上满足居民对中档 商品的购买需求。 结合各个区域的特点以及商业发展的基础条件， 突出购物、 商务、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，并以其拥有的区位优势吸引 区外消费者。 区级商业功能区主要服务对象是该区的消费者，在一定程度上满足居民对中 档商品的购买需求，基本上是不构成对市级商业功能区的竞争，两者属于互 补关系。 就目前莱山商业现状来说，发展区级商业功能区是合理的，按照发展趋势， 莱山发展成为市级商业功能区指日可待，这已列进烟台商业发展规划大纲 中，这说明项目理应立足区级商业功能区而着眼未来市级商业功能区。3、社区商业功能区 社区级商业功能区位于社区中活周边人流集中、交通便利的地域，立足于为 社区居民提供便利性服务。根据烟台市区的实际情况，结合国内其他城市经验， 将市划分 28 处社区，人口规模控制 5 万人左右。社区商业功能区内安排众多中 小网点外，主要建一处面积 5000 平方米以上的大型综合超市，业态除一般日用 品外， 主要安排一处规模较大肉菜市场， 为市区实现农贸市场改为超市创造条件。 社区服务人口，根据烟台市区人口分布区位而定，人口数量可能有所变化， 社区的商业设置也可作相应的调整，具体按表《人口规模与商业网点配之对应关 系表》参照执行。祥隆集团36凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告人口规模与商业点配置对应关系表 人口规模 达到 2000 人 达到 5000 人 达到 2 万 人 达到 5 万 人 达到 20 万人 达到 50 万人 达到 100 万人 、大型商业零售网点规划 （三） 大型商业零售网点规划 、 大型商业零售网点是市区商业零售网点规划的重要内容， 其主要业态包括大 型综合百货商场、大型综合超市、大型专业店、购物中心、仓储式商场等。大型 商业零售网点要注重结合商业中心功能区和商业界的发展， 起到支撑商业中心和 商业街发展的骨干作用。在市、区级商业中心功能区，尤其要注重大型商业零售 网点的合理布局，注重从内在功能到外在形态的全面提升。加强对大型综合百货 商场、购物中心、大型专业店和大型综合超市建设的规划导控，合理布局层次较 高、形象较好的零售、休闲服务等商业零售网点，成为靓丽的商业景观，提升城 市整体形象。 大型商业零售网点的布置着重考虑人口分布状况、交通条件和集聚效应，按祥隆集团 凌峻 （中国）商业网点配置要求 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网 点。 增设综合超市、服务类店铺（如美容、照相冲印、洗衣店、 家电钟表及日用品维修、影碟影碟出租等）等网点。 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业电（如服装 店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、旅游点 等餐饮住宿网点；文体娱乐场所等。 增加设置大型综合超市等。增加设置大型专业店、社区型购物中心等。增加设置购物中心、仓储式商场、大型百货商店等购物网 点和场所；各类中高档食宿酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点； 大型文体娱乐设施等。 增加设置大型购物中心、高级酒店等。37祥隆集团万象城项目专项市场调研报告照人口数量与商业网点配置的关系进行大型商业零售网点布局， 尽量将大型商业 零售网点布局在交通便利之处，考虑商业网点的集聚效应，尤其是在商业中心区 内，可以适当多布局些大型商业零售网点，以利于增强聚集效应，扩大商业区的 影响力。 1、烟台市区大型商业零售网点布局要求 、整体控制大型百货商店 （1） 整体控制大型百货商店 、 根据国内商业发展经验应控制大型百货商店的数量。 目前烟台市区大型商业 零售网点数量多，比重最大的是大型百货商店。烟台市区大型百货商店的重点不 在于新建，而在于对原有百货店的改造升级和功能更新，把功能较为单一的畅通 百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。 、适度发展仓储式商场 （2） 适度发展仓储式商场 、 仓储式商场具有批、零结合，价格便宜的突出优势，适宜布局在交通便利且 较为开阔之处，不适宜布局在市中心。由于仓储式商场的影响范围较大，因此要 对其数量有效控制，走适度发展的路子。 、积极发展大型综合超市 （3） 积极发展大型综合超市 、 大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能，布局靠近人口密度较高的生活区（但 一般不进入住宅小区） ，大型综合超市将成为烟台大型零售网点的主力军。规划 应给以积极的引导。 、有步骤地发展大型专业店 （4） 有步骤地发展大型专业店 、 大型专业店布局较为灵活， 既可以与别的业态一起布局在商业街或购物中心 内，也可以不与别的业态一起，单独布局在某个地方。既可以靠近居民区，有可 以远离居民区。大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，有着良好的发展 空间。 、积极引导购物中心发展 （5） 积极引导购物中心发展 、 购物中心是当今世界商业的领先业态， 大型综合购物中心一般布局在人口密 度较高的地区，但要尽量避开居民住宅区和交通负荷他大的地区，宜选择在交通 条件良好（特别是主干道汇集和轨道交通通达） 、土地较为宽阔和发展前景看好 的地方。对于社区型的购物中心，则宜选择在人口较为密集且人口数量较多的住 宅区进行布局。祥隆集团38凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告2、大型商业零售网点数量调控 商业属于开放型产业，进入门槛相对较低，因此商业网点数量将按消费要求 有市场化配置，实行优胜劣汰，政府不可能也不必要做很细的业态配置规划。但 是，根据国际国内的商业发展经验，对于大型商业必须由政府进行规划调控。大 型商业零售网点的数量主要根据人口分布、交通条件、消费水平等因素来规划调 控，其中人口是首要因素。按烟台市的实际情况，2010 年规划建设如下： 、大型购物中心 （1） 大型购物中心 、 市区内规划建设大型购物中心 1 处，位于市级商业功能区内，建筑面积 10 万平方米以上。 、仓储式商场 （2） 仓储式商场 、 市区规划建设仓储商场 3 处，按没 50 万人设一处，一般不知在市区边缘， 且交通便利，四通八达。具体为：莱山澳柯玛广场、开发区衡山路与同三高速路 交汇处、黄务轸八路立交桥处。 、大型综合百货商场 （3） 大型综合百货商场 、 烟台市区内规划建设 5 万平方米以上大型综合百货商场 9 家，按照每 5―― 10 万人口一处设置（包括周边地区人口） ，设置在实际、区级商业中心功能区， 具体为： 市级商业功能区内 1 处 （ 芝罘区 4 处） 烟台振华商厦（提升改造） 烟台振华购物中心（提升改造） 幸福九隆广场（提升改造） （ 莱山区 2 处） （ 开发区 1 处） （ 福山区 1 处） （ 牟平区 1 处） 牟平区级商业功能区内 福山区级商业功能区内 莱山区级商业功能区内 1 处 莱山国际商城（提升改造） 开发区彩云城（提升改造）祥隆集团39凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告（4） 大型综合超市 、大型综合超市 、 大型综合超市支撑人口 2――5 万人左右，建筑面积 5000 平方米以上。共规 划 39 初，主要分布在市、区级商业中心和社区商业中心内，服务于当地居民。 其中提升改造的有 16 处，新规划的有 23 处，具体分布如下： 提升改造的 16 处 （1） （2） （3） （4） （5） （6） 城 （7） 华联商厦 中心广场 良友广场 银河大厦 供销大厦 昌隆赛特 南大街购物 北 （4） （5） （6） （7） 业功能区内 （8） （9） 奇山 嘉诚广场 世回绕 只楚 大海阳 芝罘区级商 新规划的 23 处 （1） （2） （3） 芝罘岛 支农里 幸福居住区（包括天天渔港） （8） （9） 麦千车超市 芳华园（10） 益丰购物中 心 （11） 装饰大厦 （12） 新世纪商城 （13） 福山百货大 楼 （14） 福山商贸大 世界 （15） 西关大厦 （16） 顺正商贸城（10） 前七夼西 （11） 远陵夼 （12） 莱 山 区 级 商 业功能区内 （13） 大学城 （14） 莱山镇 （15） 解甲庄 （16） 长江路西段 （17） 黄金河北侧 （18） 八角镇 （19） 八角港 （20） 大季家 （21） 福 山 汇 福 街祥隆集团40凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告东段 （22） 牟 平 宁 海 大 街 （23） 牟平养马岛、商业街规划 （四） 商业街规划 、 适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为导向， 围绕现代化城市的定位，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改 造相结合，全面提升商业街的营销水平和品牌形象，使商业街成为法英烟台历史 风貌特色，适宜居民购物，休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，形成有 较高起点，较高档次，在烟台、国内有较高知名度的重点商业街，进一步强化烟 台形象，促进全市商业繁荣。 1、商业街的选址符合以下要求： 商业街的选址符合以下要求： （1） 、符合城市发展政策和城市规划要求； （2） 、布局在商业功能区内； （3） 、市场前景广阔，辐射范围较大； （4） 、便捷的交通条件，完善的配套设施。 2、规划提升，改造和建设商业街如下： 规划提升，改造和建设商业街如下： 打造反映烟台历史文化，城 市特色风貌的商业街 朝阳街：旅游、文化、休闲步行街； 海岸路：旅游、休闲步行街； 所城里：文化、休闲步行街。 时代广场美食一条街； 上夼西路餐饮一条街； 展现烟台地方名吃饮食街 桃花街小吃一条街； 莱山区明珠路海鲜一条街； 玉岱山渔家风情一条街； 福山鲁菜一条街。 高档名牌产品商业街 海港路高档品牌一条街；祥隆集团41凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告北大西街名牌服装一条街； 莱山区世贸路精品一条街。 西大街商业街； 建昌街商业街； 综合商业街 幸福路商业街； 开发区八角街商业街； 福山城里街商业街； 牟平区文化路商业街。、商品交易市场体系规划 （五） 商品交易市场体系规划 、商品 商品交易市场是大流通中不可缺少的重要行业。 烟台市区商品交易场体系以 立足胶东地区，辐射国内外为出发点，以“突出重点，强化功能，优化整合，盖 起互动，共同推进”为原则，建设一批起点高、功能强、辐射广的商品交易市场， 向现代化、信息化、规模化方向发展，充分发挥商品交易市场在资源配置、信息 集散、价格形成、引导等方面的作用，使大、中型商品交易市场成为烟台市流通 业发展的重要增长点，促进工业、农业和服务业等相关产业的发展，进一步提升 烟台城市综合竞争力。 商品交易市场的发展要从无序到有序，布局从分散到集中，发展方式从数量 型向效益型品牌型转变，形成良好的市场形象，提升商品交易市场的知名度、荣 誉度。 要立足于烟台市区交通优势、中心城市优势、资源优势和市场优势，巩固现 有市场发展成果。综合考虑到市区发展状况，规划建设 6 个市场群。 1、商品交易市场群 商品交易市场群：指由政府主导，经科学规划，实行规范的园区管理和合理 的功能分区，拥有较完善的配套设施和较大占地规模（40 万平方米以上）的市 场形态。 （1） 澳柯玛市场群 、澳柯玛市场群 、 在澳柯玛广场规划的基础上，建立服务于市区，辐射胶东半岛、全国范围的祥隆集团42凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告市场群，建设 6 处大型商品交易市场：服装服饰城 皮鞋皮具专业交易市场 家用电器中心 家具建材中心 东方建材市场 旧货交易市场本章小结： 本章小结： 按照规划莱山区 商业地位仅次于芝罘区，目前莱山区商业只是属于区级商 业功能区，但从烟台市区城市结构、城市的发展以及人口分布和交通条件来看， 烟台市区的莱山区将是烟台市区的明天和未来，将是全市最繁华、商业设施最发 达的区域。 目前市政府、市体育中心已在莱山区建成，市世贸中心也已立项建设。随着 城市的开发和一批工业园的建设及大学城的形成，莱山区人口将迅速增加。政府 规划在市体育中心以东、 世贸中心附近， 结合大学城的规划建立区级商业功能区。 位于市政府办公楼以东的东方大街两侧用地也划入区级商业功能区范围。 从城市布局看，莱山区离市级商业功能区距离较远，而莱山区的职能不仅仅 是为本区服务而是服务于全市。从莱山区居住的人口来看，属于高收入、购买力 较强的人群。 从发展的眼光来看， 莱山区将聚集支撑市级商业功能区的人口规模， 因此，莱山区区级商业功能区要预留大量商业建设用地，将来提升、发展为市级 商业功能区。 本项目从地理区位以及开发时机来说都担负起建设、 发展莱山区市级商业功 能区的伟大历史使命，也是开发商进一步发展壮大的历史机遇。祥隆集团43凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告第四篇 烟台市商业市场现状及发展分析根据项目的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业以及家居建材、 数码通讯等专业市场。一、烟台市商业发展历程 烟台市商业发展历程要点概述： 要点概述： 烟台商业历史源远流长，现代商业可以划分为三大阶段，目前处于高速发展 的城市中心商业聚集时期； 烟台商业的发展历来以芝罘区市中心南大街一带为主，随着莱山的发展和规 划的推进，新的城市市级商业功能区正在形成。城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的， 以 满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业 发展大致可以分为三个阶段： （一）第一阶段：百货大楼时期 第一阶段： 烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。 随着烟台市区范围向东、 向西扩张， 城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪 80 年代处，商业中心向西偏移，形 成了以百货大楼为主体的商业格局。 由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环 境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具 有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证， 于是受到了居 民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。 1、代表性项目：百货大楼 代表性项目： 2、主要特点： 主要特点： （1）具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式； （2）该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少； （3）主营日常用品。祥隆集团 44 凌峻 （中国）祥隆集团万象城项目专项市场调研报告（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期 第二阶段：振华商厦、 该时期大约是上世纪 90 年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开 放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、 经营理念更为}