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11月宁波房价涨幅竟进了全国前十 啥楼盘卖得这么火
中国宁波网
记者 黄银凤
　　中国房地产指数系统百城价格指数1日发布。
　　根据该指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月份共有41个城市的房价环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平。
　　宁波以0.95%的环比上涨幅度，成为涨幅排名第10位的城市。排在宁波前面的，分别是苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京和北京。
　　11月份，宁波楼市表现让业界喜出望外
　　通常，经历了金九银十的集中放量和跑量，11月份原本是个房地产市场的淡季。不过，今年的11月份显然成了一个让业界喜出望外的例外。
　　11月份，宁波房价整体仍呈平稳回升态势，环比、同比连续数个月双涨，而且11月的涨幅竟然还在继续扩大。据克而瑞数据显示，单单在11月份的最后一周，宁波商品住宅就成交了1095套，环比上涨9.94%；成交面积为14.5万方，环比上涨16.01%。
　　其中，江北区和鄞州区两个区的成交量上涨较为明显。
　　具体而言，江北区总成交量上涨得益于湾头改善型项目华润万象府的热销业绩。上周，华润万象府成交金额84745万元、成交331套、成交面积41833平，依旧傲居周市场成交销冠称号。
火热的买房场景
　　鄞州区则成为上周市场成交的主力区域。梁祝文化小镇天逸湾、观海府、中海国际社区、卡纳湖谷、中海阳光玫瑰园等项目为其总体成交量添砖加瓦。梁祝文化小镇天逸湾上周就成交了67套、成交面积9084平，均成为周成交套数、面积两个榜单TOP2。且该项目成交金额为8458万元，成为《周成交金额TOP10》榜单中唯一一个周成交均价低于1万的项目。
　　在均价方面，上周宁波商品住宅成交均价为15742元/㎡，环比上涨4.44%。各区域的成交均价相比前一周，大部分处于维稳状态。
　　纵观宁波市六区的成交数量，江北区的万象府、鄞州区的中海国际社区及鄞州区的观海府位列成交套数前三甲，其他较好的还有宁波银泰城、保利印江南、恒威国际城及天逸湾等。成交金额方面，万象府以高出第二名近6倍金额遥遥领先，13.74亿的成交金额位列榜首，卡纳湖谷及宁波银泰城紧随其后，分别有2.49亿和2.46亿的成交金额，其他成交较好的还有保利印江南、金盛金磐及南塘金茂府等。
　　中国房地产指数研究院王可珍分析，宁波楼市11月份的逆天之举主要得益于政策面的支持&&中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号。今天(12月1日)起，宁波正式下调公积金购房贷款首付比例，二套房首付最低由30%调到20%，同时公积金提取范围将更广泛，楼市信心得到进一步提振，改善型、刚性购房需求进一步释放。多重利好政策刺激下，楼市成交量均平稳上升,库存压力继续得到缓解。
　　看一看，哪些房子卖得比较火？
　　从最近两年的数据统计来看，不管是国内，还是宁波地区，行业的集中度越来越高。比如万科、中海、保利、华润等上市房企，在市场份额里的比重都越来越高，11月业绩飘红的也主要是这批实力大型开发商。今后，这个趋势将会更明显。
　　楼市向好的趋势在显现，但市场分化也越来越明显，因为购房者对房子本身的要求越来越高。
　　从11月热销的几大楼盘分析，不难看出这些项目都有一些共同点。
　　一是热销项目都处在好的地段上，明洲，东院，印江南，一路热销下来，其中重要的原因就是属于东部新城的核心区域，现状，未来，均是繁华之地，商业配套，教育配套，医疗配套，环境配套，均是一流，是具备了先天热销的条件的。万象府地处湾头一带，自带综合体项目万象城，江水环绕，又近市区，配套给力，如若换在了洪塘、慈城，或者五乡东吴，那热销概率，直接就是下来了。
　　另一个重要的必要条件，是产品也要好。比如，保利印江南的洋房产品稀缺而精致，东院也是在大开间环节里出了亮点；明洲、万象府的户型也都满足了改善型购房者的换房需求。这些热销楼盘在小区的整体布局、公共半公共空间的打造、套内的户型亮点、立面及绿化的规划设计打造等等方面都颇有可圈可点之处。
　　所以，市场向好，但并不意味着鸡犬升天，有的楼盘被人抢，有的楼盘依然会没人要。特别是不具备地段优势、学区优势、户型优势的效区盘去库存化的压力将会加剧。
　　12月份，开放商要惨淡过日子？
　　11月份，开放商的日子过得美滋滋，那12月份呢？
　　从宁波楼市今年上半年的销量来看，统计显示，宁波市区住宅成交超过19000套,同比去年增幅高达115%，继创历史新高的2014年后，又走出一个创历史新高的2015年上半年。
　　但是宁波的去化压力仍然相当大。截至今年7月20日,宁波六区可售住宅面积559万方，虽然相比640万方的最高库存有80万方的去化,而第三季度楼市成交量也交出了不错的成绩单，但总体来看，目前宁波楼市仍处在比较大的库存量，就算接下来一个新盘也不推，估计明年一年也难全部消化掉库存量。
　　盛极而衰，年底冲关跑量已经到达&天花板&，加上春节节日效应，估计接下来的12月，开发商要开始过稳价量滑的平淡日子了。
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宁波第二百货商场的数据显示，10月1日至6日，该商场黄金珠宝品类的销售额同比增幅超过10%，比上个月的同期销量更是翻了5倍。黄金首饰销量占比最大，投资金条销量未见明显增长。
率先进入平阳县鳌江镇货币化安置房源库的“富邦房开”在鳌江下埕村打出楼盘宣传广告。据悉，下埕村旧村改造签约户全部选择了货币化安置，整个村改项目预计涉及“房票”5亿元。
来自省综合交通应急指挥中心数据表明，这个长假自驾游、铁路客流、航空客流增长迅速，但公路班车客流下滑明显，水路也呈下降趋势。7月房价涨幅榜：看看宁波啥情况
[导读]2016年上半年，部分二线城市房价上涨过快，各地开始密集出台楼市调控政策，包括合肥、苏州、南京等城市，楼市政策不断加码。 廊坊或成全年“标王”2016年上半年，部分二线城市房价上涨过快，各地开始密集出台楼市调控政策，包括合肥、苏州、南京等城市，楼市政策不断加码。在合肥限贷之后，苏州成为首个重启限购政策的二线城市，外地人买二套房要缴纳1年社保。此外，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门7从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。二线城市楼市政策全面收紧已成事实。7月，苏州楼市均价已现下滑趋势，合肥虽继续保持上涨，但上涨幅度已趋缓慢。没有任何“阻力”的廊坊成为7月环比涨幅最高的城市，楼市均价已涨至13132元，环比涨幅8.92%。另外，值得一提的是，廊坊的同比涨幅（56.78%）已升至第一位，略高于合肥（56.69%）。而在今年累计涨幅排名上，合肥虽以46.9%排名第一，但比紧随其后的廊坊（45.27%）只略高1.6个百分点。目前离年末还有5个月的时间，从累计涨幅情况看，排名第三和第四的苏州与厦门，今年累计涨幅只有29.82%和29.25%，与合肥或廊坊差距较大，很难赶超，2016年涨幅最高的城市应该就在合肥或廊坊二者之间所产生，考虑到合肥调控政策的持续加码，年终“夺标”的天秤已向廊坊倾斜。楼市行情尚未反转7月，在标准排名监测的27个均价万元以上城市中，20个城市环比上涨，7个城市环比下跌。这说明，尽管楼市降温声音不断，但行情并没有出现反转走势。廊坊以环比涨幅8.92%排名第一，合肥环比上涨5.25%排名第三。另外，北京环比上涨4.89%，上海2.84%，广州2.29%，深圳均价则再次升至50000元以上，环比涨幅7.16%。在一线城市的护航下，很多二三线城市继续保持上升趋势。在下跌的7个城市中，丽水下跌4.69%，陵水下跌2.84%，三亚下跌1.99%，而上半年涨幅较高的苏州，7月则下跌1.23%。截止7月份，均价万元以上城市中，2016年累计涨幅超过两成的城市共有10个，分别是合肥、廊坊、苏州、厦门、北京、东莞、上海、珠海、天津和南京。累计下跌的城市只有4个，温州、三亚、陵水和金华。
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这七个城市的房价仍有上涨潜力
　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 盘古看宏观 作者 张明、郑联盛、王宇哲、杨晓晨、周济
　　我们认为厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津具备与深圳、北京、上海类似的结构性优势，因此具备后续上涨的潜力。但是，由于上述房地产周期的影响，我们预计在半年至一年之后整个市场将面临整体回调的趋势，投资时应防范因此可能产生的风险。
这七个城市的房价仍有上涨潜力
　　历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。每个完整的周期长度约为三年。当前上涨趋势已接近历史峰值，即将进入减速期，跌势可能在半年至一年之后形成。
　　本轮涨势由信贷政策和资金驱动，是前期去库存政策的产物，而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程，的确达到了去库存的效果。但是，资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患，依然需要管理层谨慎对待。
　　不同城市间房价涨幅的结构化差异可以通过常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量等因素得到解释。这些指标为分析住房需求和供给提供了良好参考。通过对35个大中城市进行分析排序，我们认为厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津（依次排序）与北上深具有类似的结构性优势，房价仍然具有上涨潜力。但投资时应同时考虑已经临近的周期回调因素，不可盲目追涨。
　　一、 房价波动的长期趋势
　　我国房地产价格变化存在明显的周期现象。通过观察图1中70个大中城市住宅价格指数的变化，我们发现以下规律：首先，一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。第二，最近一次房价加速下跌始于2014年三季度，并于2015年2季度达到峰值。之后房价企稳回升。以前几轮周期作为参考，可见当前已接近本轮加速上涨的峰值阶段，即将进入减速上涨期，跌势可能在半年至一年之后形成。第三，在加速上涨阶段增幅明显的城市，之后都会经历同样显著的增速停滞。因此，这些城市房价的变化是良好的观察点。如观察到这些城市上涨后出现了明显的增长停滞，就可以判断房价周期已进入减速上涨阶段。
　　二、 本轮房价抬升的驱动因素
　　前几轮周期中，地产行业复苏驱动住宅价格提升。如图3，在历次房地产周期中，商品房销售量指数带动房地产开发资金增速，从而带动新开工面积和住宅价格指数。住宅价格指数滞后于其他指数。其内在逻辑为：购房需求回暖使得成交量上升，从而改善房企资金状况。在市场预期提升的情况下，资金供给改善带动新开工面积提升，同时也拉动价格抬升。下跌过程有着类似的逻辑。这表明在本轮周期之前，行业的盛衰变化尤其是地产开发的变化先于价格变化，价格只是行业周期的正常反映。
　　本轮周期中，住宅价格提升驱动地产行业提前复苏。从2015年初开启的成交量升势并没有带动房地产开发资金增速改善，反而率先拉动了住宅价格。直到2015年底，开发资金和新开工面积才出现明显的回暖迹象。这与之前几轮周期的现象完全不同。结合微观层面，前期的疯狂扩张使得银行对地产企业的信心在2015年的大多时间都较为低迷，因此地产企业融资更多依靠信托等方式，成本抬升明显。虽然地产类公司债的火爆切实解决了一部分企业的融资难题，但一方面，受益的均为大型企业，而非整个行业；另一方面，融资用途多为置换存量贷款，降低融资成本。因此站在开发的角度，房地产行业在2015年依然处在筑底期，并没有到达自然回暖的状态。
　　本轮房价抬升是去库存政策所致，而非正常周期性回暖。我们认为，优质资产稀缺和流动性充裕造成的资源争夺是本轮房价上涨的直接原因。从图4可以看出，中长期贷款利率是住宅价格指数的先行指标，存在利率下降后房价上升、利率抬升后房价下跌的基本规律。但是，指标领先的时间并不确定，这可能源于不同时期货币政策传导效率的差异。可以看到，本轮房价企稳回升，肇始于贷款利率自2014年底的加速下行。配合各地鼓励购房政策的推出，成交量和房价均进入快速上升通道。在房地产开发没有恢复的情况下，成交量激增确实达到了去库存的效果。
　　根据2016年4月发布的数字，截至3月末，全国个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%。自2015年5月以来，个人购房贷款增速连续10个月攀升，累积回升8.3%。从图4可见，住宅价格企稳回升的时点也恰为月，贷款资金驱动房价上涨的逻辑与我们的上述推测完全吻合。
　　商业银行争抢低风险资产的群体行为助攻去库存。在全社会优质资产荒的大环境下，对低风险资产的争抢就成为各家银行去年以来的重点工作。从资产安全角度看，虽然各大城市房价已长期高位运行，但住房贷款抵押率通常不足6折，安全边际较高。尤其对一、二线城市而言，房价下跌40%属于较小概率事件，资产的安全性远胜企业贷款。从收益角度看，虽然个人住房抵押贷款利率较低，但其风险权重仅占50%，可以通过扩大规模来弥补，最高可达两倍。倍增后的收益已与企业贷款差异不大，加之安全性方面的明显优势，即成为各家银行争抢的重点。银行的积极态度进一步推动了利率下行，优惠利率从95折逐步达到8折，从而更加激发了潜在投资者的购房热情。因此可以说，商业银行对去库存政策进行了有力助攻，但也对几个重点城市高涨的房价起到了推波助澜的作用。
　　三、 房价增幅差异的结构化原因
　　市场为何选择深圳？深圳房价飙升，一种声音认为香港的房市下跌导致撤离的资金大量配置深圳房产。我们认为这种观点值得商榷，原因有二：其一，资金的大类配置可选种类繁多，选择房产一定源于较高的升值预期，被动配置的可能性较低。其二，资金的流动不受地域限制，不存在从香港撤离后只能就近配置深圳房产的逻辑。那么，市场基于何种内在逻辑选择深圳？为此，我们选取了35个大中城市作为样本，包括主要的直辖市、省会城市和计划单列市，比较其各种统计指标，尝试得出一些有益结论。部分大中城市如苏州、无锡、佛山、温州等由于数据分散，存在统计口径和易得性方面的问题，因此未列入比较范围。
　　分别从需求和供给角度看，市场选择深圳的原因可大致归结为以下几点：
　　需求角度之一：外来常住人口是刚性购房需求的主要力量。相比户籍人口而言，外来常住人口有着更广泛的购房需求。这是由于户籍人口通常拥有家庭提供的存量住房。因此，在常住人口中户籍人口占比越低，说明城市潜在的购房需求越强烈。图6即是以常住人口与户籍人口之比衡量的购房需求。可以看到，深圳的常住人口约为户籍人口的三倍，即外来人口两倍于户籍人口。这一指标远高于其他城市，造就了巨大的购房需求。北京和上海房价飙涨程度仅次于深圳，同样在图中名列前茅。
　　需求角度之二：就业人口数量是购房者数量的根基。就业人口是刚性需求的主要来源之一。就业人口占比高的城市具备更广泛的消费基础。如图7所示，深圳的就业人口比例超过80%，名列第一，城市年轻化程度较高。
　　需求角度之三：房价中金融属性越显著的城市，越容易受到杠杆牛市的撩动。房价偏离收入越远，购房者越要借力杠杆才能完成交易，投机型或刚需型购房者皆是如此。因此，当“首付贷”、“首付比例降低”、“贷款利率下降”等利好杠杆的措施出现，也就直接刺激了购房消费。
　　我们认为，促成杠杆交易需要两个要素：明确的上涨预期（至少是短期），和适合的杠杆。在众多杠杆资金的参与下，上涨和下跌预期也很容易被放大。对于房价偏离收入越大的城市，杠杆利好和被放大的预期一方面给刚需购房者带来恐慌情绪，另一方面也给投机者带来远高于工资收入的短期浮盈，于是更加强化了购房需求和上涨预期。
　　供给角度：广义库存和人均广义库存是房屋供给的基石。广义库存是指待售面积与施工面积之和。人均广义库存是指广义库存与常住人口之比。库存量是供给侧最重要的衡量指标，基本已获得市场共识。但直接在城市间比较库存量由于不能剔除城市规模因素，因此得到的结论也将有所偏差。为此，我们倾向于比较人均库存。从结果看，深圳、北京、上海虽然库存量位于大中城市中游水平，但人均库存却位列全国最低水平。在人均库存较低的城市购房时容易有“抢购”的感受，由此产生的紧张情绪将会促进房价上涨。
　　综上，我们认为常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量是产生本轮上涨结构性差异的重要因素。常住/户籍人口比例越高，就业人口比例越高，房价收入比越高，人均广义库存量越低，就越容易形成局部快速上涨趋势。此外，我们推测各地限购政策的放松程度、取得银行贷款的难易程度也分别从供给和需求侧对房价变化趋势产生重要作用。但这两项指标或是难以量化，或是难以取得，因此仅作为分析具体城市房价时的定性参考，不在本文中进一步展开讨论。
　　四、 哪些城市的房价仍有上涨潜力
　　如果我们将常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量作为四项评价指标，每项指标取排名前十位的城市，则可得到如下结果：
　　表2显示出35个大中城市中各项指标靠前的十名城市。如果取平均权重对城市进行排序，可以得到如下结果：
　　从基本面供需分析的角度，我们认为以上七个城市具备与深圳、北京、上海类似的结构性优势，因此具备后续上涨的潜力。但是，由于上述房地产周期的影响，我们预计在半年至一年之后整个市场将面临整体回调的趋势，投资时应防范因此可能产生的风险。
　　(本文作者介绍：盘古智库宏观经济研究中心致力于为市场提供持续的、客观的、系统的和有新意的宏观经济与金融分析。我们依托于目前新兴的独立智库——盘古智库，试图整合盘古智库的其他优势资源，实现强强联合。)
责任编辑：贾韵航 SF174
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