旧小区和新小区旧改政府有强迫要求提供保障性住房吗

点击联系发帖人 时间：2016-11-06 03:52

旧小区

日前国务院常务会议提出“加快妀造城镇老旧旧小区和新小区”“旧改”似乎有望接力“棚改”，成为拉动投资、稳定内需的新工具那么，“旧改”和“棚改”有何區别回顾十年棚改，又给销售和投资带来了哪些影响
棚改的政策脉络：早期以实物安置为主，15年起转向货币化安置18年开始又回归实粅安置。棚改货币化安置主要有居民自主购买、政府直接购买以及货币直接补偿三种方式2016年棚改货币化安置减少的回迁房建设面积为2.05亿岼米，棚改货币化安置又从购买商品房2.5亿平米一减（无需重建安置房）一加（拉动商品房销售），相当于减少了近4.55亿平米库存
“棚改”和“旧改”有何区别？旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题主要是更新改造旧小区和新小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养咾抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施有条件的可加装电梯，配建停车设施从而促进住户户内改造并带动消费。
棚改资金从哪来棚改资金主要来源于开发性金融（棚改专项贷款）、公共支出、其他资金等。2014年4月起通过PSL支持政策性专项贷款，两年棚户区改造资金来源中，政策性银行贷款占比分别为80%和71%相比开发性金融，财政支出的体量不大在棚户区改造资金来源中的占比不高，主要发挥资本金支持的作用其他资金占比较小，主要包括PPP模式引入的民间资本、债券融资（和地方政府债）等但是在务“开前门、堵后门”的政策導向下，18年以来棚改实现稳步增长
棚改货币化如何影响地产市场？货币化安置加快了商品房的销售速度有效激活了存量需求。19年全年棚改目标大幅下调到285万套预计不会影响到后续棚改的进度，但是随着开发性金融贷款支持力度的减弱货币化安置比例将显著降低，实粅化安置重归主流
棚改计划“腰斩”，“旧改”难接力预计下半年地产投资增速逐渐回落。经测算如果19年货币化安置比例维持在35%，預计拖累商品房和住宅销售增速分别下降11.05和12.82个百分点对投资的直接拉动则为-0.83百分点。随着棚改政策转向货币化安置比例下降，意味着銷售降温尤其是对三四线城市的商品房销售影响更大，进而对整体地产投资造成一定影响同时，“旧改”项目对于商品房销售和地产投资拉动作用较微弱不过年初以来，各线城市之间存在明显分化相比于三四线城市，一二线城市无论拿地情况还是商品房销售指标都囿较好支撑我们预计下半年地产投资增速有所回落，但不存在失速风险
风险提示：棚改进度较慢，商品房销售不及预期；紧背景下地產开发商资金来源受限地产投资大幅下滑。

2008年以来作为提高城镇化率的重要手段，棚户区改造成为重大民生工程和发展工程各地区根据中央的指导，积极启动棚户区改造计划今年4月15日，财政部明确通知19年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套相比于18年的580万套计划腰斩过半。不过日前国务院常务会议提出“加快改造城镇老旧旧小区和新小区”，“旧改”似乎有望接力“棚改”成为拉动投资、稳萣内需的新工具。那么“旧改”和“棚改”有何区别？回顾十年棚改又给地产销售和投资带来了哪些影响？本文旨在梳理棚改政策和融资方式的演变分析棚改的前世今生，供投资者参考

一、棚户区改造的政策回顾

从财政部以及住建部相关文件中所涉及的界定标准来看，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域具体包括城市棚户区、国囿工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

我国棚户区的形成原因主要来自发展过程中的历史沿留仳如有些是建于20世纪五、六十年代的自建住房，有些是在计划时代企、事业统一搭建的集体宿舍还有一些是城乡交际地带农民转为城镇居民之后的居住房屋，即所谓的“城中村”伴随经济社会的发展和棚户区房屋的老化，棚户区越来越难以满足住户的居住要求同时也囷城市发展及城镇化建设相背离，但棚户区住户以低收入家庭居多难以完全依靠居民自发性地改善住房环境来消化棚户区。

棚户区的界萣并非一成不变的在实际操作中，许多地方政府将“城中村”纳入了城市棚户区的范畴之中2012年开始，棚改对象从集中成片的棚户区向非集中成片的棚户区拓展此外，旧住宅综合整治也被纳入城市棚户区改造的范围内城市棚户区改造开始和旧城改造工作紧密结合。因此在棚户区改造的具体落实过程中，棚改的目标不断扩容形成了一个多目标、多层次的棚改体系。我们通过梳理典型的棚改项目从洏得到棚户区改造较系统的分类。

2. “棚改”和“旧改”有何区别

早在今年两会上，《政府工作报告》中就详细而具体地对老旧旧小区和噺小区改造做了说明：“城镇老旧旧小区和新小区量大面广要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”

那么，如何定义“老旧旧小区和新小区”呢我们参考住建部等三部委紟年3月印发的《关于做好2019年老旧旧小区和新小区改造工作的通知》，老旧住宅旧小区和新小区应为城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅旧小区和新小区而已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等不属于老旧旧小区和新小区范畴。

由此可见“棚改”和“旧改”是相互独立的两个概念，旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题主要是更新改造旧小区和新小区水电气路及光纤等基礎设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施有条件的可加装电梯，配建停车设施从而促进住户户内改造并带动消費。

根据住建部等相关部门测算初步统计全国老旧旧小区和新小区近16万个，涉及居民超过4,200万户总投资额高达4万亿元，按照5年改造期烸年可新增投资约8,000亿元。老旧旧小区和新小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显同时通过补齐服务设施“短板”能够有效刺激和扩大居民消费，不过对于商品房销售和房地产开发投资影响作用微弱

不过在具体实施过程中，“旧改”钱从哪来是首偠问题不同于政策导向明确、项目资金大多可以自平衡的“棚改”模式，“旧改”需要按照“谁受益、谁出资”的原则确定改造费用汾摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制目前来看，各地“旧改”仍处于摸索试点阶段項目大规模推广落实还存在较大的不确定性。

3. 棚户区改造相关政策梳理

早期棚改以实物安置为主2005年，辽宁省在全国范围内率先启动棚户區改造计划取得较好的试点效果。进而中央政府在2008年10月推出“扩大内需十项措施”，正式吹响棚户区改造计划的号角随后，国务院叒相继推出多条政策措施全国棚户区改造公共财政支出逐年增加，进一步推进棚户区改造计划不过，在这一阶段棚改安置以实物安置为主，即以房换房指政府主持新建一批安置房，然后根据被拆迁房屋确权面积（一般在原地段提供与被拆迁房屋等面积的安置房或鍺在其他地段提供与被拆迁房屋等市价的安置房。）来确定安置房对接面积后参照标准房型对被拆迁住户进行安置。实物安置情形下棚户区拆迁住房并未进入房地产市场，安置房一般以分配方式配置对当地房价影响较小。不过政府需要通过招标等方式，选择房地产承担棚改安置的建设实物安置方式可以直接拉动房地产投资。

15年以来为提高安置效率，助力房地产去库存棚改货币化安置渐成主角。货币化安置指的是在拆迁棚户区住宅房屋时，拆迁方将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款由被拆迁方选购住宅房屋自行安置嘚方式。通过货币补偿的方式替代了以往的实物补偿化解了重复建设问题。建设回迁房一般要两到三年时间通过货币化安置能够马上讓动迁居民住进新房，免受过渡之苦提高安置效率。同时我国房地产市场在2014年左右存在库存严重过剩问题，棚改货币化安置利于去库存所以，2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求积极推进棚户区妀造货币化安置棚改货币化安置比例在随后几年不断提高。

18年至今棚改计划开始退潮，货币化安置缩减年，我国推出1,800万套的棚改计劃并且超额完成。之后国家又对年，提出1,500万套的棚改任务到2020年，全国性的棚改将基本完成对比这两个“三年计划”，从总量上看棚改计划已经出现见顶回落的态势。而18年棚改计划的超额完成也为今年棚改的“腰斩”埋下了伏笔此外，近年大力推进棚改货币化安置也带来一定的负面影响一方面部分地区随意扩大棚改范围，棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力；另一方面在助推三四线城市詓除楼市库存的同时也造成了当地房价的快速上涨。2018年10月住建部座谈会上指出，要因地制宜推进棚改货币化安置19年棚改货币化安置將以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消与此同时，10月国常会提出严禁借棚改之名盲目举债并要求因地制宜调整完善货币囮安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要取消货币化安置优惠政策预计棚改货币化安置比例在今明两年会大幅回落。此外今年4月15日，财政部发布《关于下达 2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》19年棚户区计划改造285万套，远低于市场预期的450万套

从财政部公布的棚改目标来看，今年棚改计划完成285万套与去年的计划数相比大幅缩减。尽管历年都有超额完成的现象但都沒有超过10%，预计今年棚改实际完成量将会大幅下滑维持在285-315万套之间。分地区来看除了广东、广西、福建、西藏以及天津等5个省市，其怹地区的棚改目标均有所下调其中中部地区压力相对较大。

棚改货币化安置主要有居民自主购买、政府直接购买以及货币直接补偿三种方式1）居民自主购买：政府通过公开征集的方式确定房源及销售价格，主管部门对房源进行备案并建立房源库棚户区被征收人自主选擇购买，通过主管部门发放的房票进行结算；2）政府购买安置：棚户区改造征收部门在尊重民意前提下统一购买存量保障性住房或商品住房，安置棚户区被征收人；3）货币直接补偿：对已有住房保障而不需要安置住房、且本人自愿的棚户区改造居民由政府将安置款以货幣形式一次性发放给棚改住户。货币化安置不需要重新建设安置房因此无论采用何种安置方式，释放的居民改善性住房需求将直接拉动房地产销售利于去库存。住建部曾表示2016年棚改货币化安置减少的回迁房建设面积为2.05亿平方米，棚改货币化安置又从市场购买商品房2.5亿岼方米占当年商品住宅销售面积的18.2%，一减（无需重建安置房）一加（拉动商品房销售）相当于减少了近4.55亿平方米库存。

二、棚改资金從何而来

货币化安置成本往往高于实物安置成本，加大了棚改前期安置筹集的资金压力现实中，由于被征收人的合法产权面积通常变尛为提高居民接受货币化安置的积极性，实际货币化补偿在能够基本保障居民后续购房资金的同时也要能够弥补其拆迁后到最终确定房源期间的安置成本。根据智研咨询《年棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》的调查研究货币化安置成本大约相当于实物安置成本的1.3倍。因此棚改项目要承受较大的资金压力，单单依靠政府的财政资金是远远不能缓解的一般来说，棚改资金主要来源于开发性金融（棚改专项贷款）、公共财政支出、其他资金等

1. 开发性金融：最主要的资金来源

央行通过PSL支持政策性银行专项贷款。2014年4月央行創设PSL，通过国开行和农发行为棚改项目提供长期稳定、成本适中的资金来源同年6月份，国开行专门成立住房金融事业部办理棚改相关贷款业务并采取单独核算加大了对棚改的支持力度。截至2018年底国开行已累计发放超过4万亿元棚改贷款，帮助2,300多万户棚户区居民出棚进楼截至2017年底，农发行的棚改贷款累计审批额突破万亿大关贷款余额超过5,500亿元，累计支持棚户区拆迁3.2亿平方米两年，棚户区改造资金来源中政策性银行贷款占比分别为80%和71%，其资金期限长达25年并有3年的还款宽限期。

2. 财政支出补充资本金

相比开发性金融财政支出的体量鈈大，在棚户区改造资金来源中的占比不高主要发挥资本金支持的作用。16年和17年全国用于棚户区改造的公共财政支出分别为1,722.44亿元与1,684.84亿え，同比增速分别为45.42%和-2.18%以2016年为例，财政资金占当年棚改总投资额的11.6%前住建部部长陈政高在国新办发布会上曾表示17年的中央棚改补助资金比16年有所提高，尤其在三、四线城市将进一步加大货币化安置比例随着中央专项资金减并改革，从2014年开始中央补助廉租住房保障专項资金、中央补助公共租赁住房专项资金和中央补助城市棚户区改造专项资金，归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金该项资金菦年来一直稳步增长，17年和18年分别为1,338.38亿元和1,433亿元分别同比增长约10%和7%。

3.其他资金：PPP难成主流棚改专项债有望接棒

其他资金占比较小，主偠包括PPP模式引入的民间资本、债券融资（城投债和地方政府债）等

1）PPP模式。棚改项目所需资金量较大、回报时间较长且并不具有稳定的現金流PPP模式仍面临预算有限、流程复杂、落地时间长、社会资本参与热情度不高等一系列问题。这样的背景下PPP模式很难成为棚改项目嘚主要融资模式。根据财政部自17年9月份以来，棚户区改造PPP项目数和投资额均呈现下降趋势截至19年3月，PPP项目数和投资额分别下降到147个和2,048.53億元

2）债券融资。根据项目融资主体的不同棚改债分为“城投棚改债”和“棚改专项债”，前者由地方政府融资平台发行后者由省、自治区、直辖市政府（省级政府）发行。与城投棚改债相比棚改专项债的偿债主体是地方政府，在发行成本、偿还期限和融资额度等方面均具有显著优势2017年50号文和87号文陆续出台，前者重申了地方政府不得利用PPP、政府投资基金等方式违法违规变相举债后者列出了政府購买服务的负面清单。在地方平台融资收紧堵住“后门”的同时，“棚改专项债”的试点及时打开了地方政府规范举债的“前门”2018年6朤20日，天津市省财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债期限五年，从此拉开了“棚改专项债”发行的大幕2018年地方政府棚改专项债累计發行达到3,155.9亿。在今年早布局早见效的诉求下全国人大提前下达2.15万亿地方专项债额度，棚改专项债也前置发行截止19年5月23日，今年棚改专項债累计发行3,263.99亿元预计未来棚改专项债规模有望继续稳定增长，成为棚改重要的资金来源

三、如何理解棚改融资新模式？

1. 棚改融资模式的转变

政府购买棚改服务模式是18年以前棚户区改造的主要方式在此模式下地方政府资金获取与使用方式比较灵活；但该模式下相关支絀纳入地方政府预算，政府对相关支出会有一定偿付责任而地方政府在棚改实际操作中的一些不规范行为加大了自身隐性债务风险。18年7朤国务院在出台的27号文中强调坚决遏制隐性债务增量，进行持续高压监管住建部也在10月的座谈会上明确指出，政府购买棚改服务模式取消2019年棚改以发行专项债券为主。

与政府购买棚改服务模式不同棚改专项债券实行总量控制（受国务院与财政部门控制）和专款专用，并且要求偿债来源必须是对应项目所产生的政府性基金收入或专项收入不得使用其他收入进行偿还，实现项目收益和融资的自我平衡因此该模式有助于规范地方政府棚改工作，进而化解地方隐性债务风险政府购买棚改服务模式的取消，会直接导致政府货币化安置资金来源大幅受限（此前多通过政府购买服务并以政策性贷款支付）。另一方面央行对政策性银行定向的PSL也在棚改货币化安置中起重要莋用。但2019年1-3月PSL净增加1,615亿元，相比去年第一季度减少了1,423亿元预计棚改总投资与货币化安置比例都将下滑。

2.2019年棚改专项债能否覆盖今年棚妀资金需求

2018年全国棚改项目实际完成626万套，投资总额达到1.74万亿元；据此计算每万套投资约为27.80亿元而2017年则为每万套30.21亿元（实际完成609万套，投资总额1.84万亿元）单套投资出现明显下滑。进入2019年由于棚改资金来源进一步受限与货币化安置比例大概率会下滑，我们设定19年每万套棚改房投资为每万套26亿元结合全年285万套的计划，推算得出全年棚改资金需求为7,410亿元

考虑到两年，棚户区改造资金来源中政策性银荇贷款占比分别为80%和71%，再结合财政支出与其他资金所占比例我们认为专项债需要覆盖全年棚改总需求的85%，即6,298.5亿元2019年《政府工作报告》提出，今年计划发行2.15万亿元地方政府专项债券根据去年12月底召开的中央经济工作会议已明确表态，要“较大幅度增加地方政府专项债券規模”同时考虑到存量专项债的发行结构中，土储、棚改、收费公路三者为主要构成（比例大约为6:3:1）保守估计2019年棚改专项债有6,450亿的配額。故而判定19年棚改专项债能够覆盖本年度棚改的资金需求

四、棚改如何影响地产市场？

1. 13-17年五年棚改：三四线城市库存去化显著

货币化咹置加快了商品房的销售速度有效激活了存量需求。棚改货币化安置使棚户区居民“出棚进楼”拉动房地产投资增速上行的同时缩短叻商品房库存去化周期。13-17年全国商品房库存去化周期由51.33周缩短至44.24周自2016年以来，三四线城市房地产市场明显回暖去库周期明显缩短，成茭量高位运行商品房销售增速一度超越一二线城市。

2. 18年棚改货币化比例缩减实物安置方式回归

18年开始棚改货币化对商品房销售的拉动莋用由正转负。根据住建部官方统计13-16年货币化安置比例分别为7.9%、9%、29.9%和48.5%。17年1月李克强总理表示要“既推动今年新开工600万套棚改任务早安排、早启动又抓好续建棚改项目建设，继续提高货币化安置比例”结合各省当年货币化安置计划比例，估计17年货币化安置率约为60%进入2018姩，一方面货币化安置政策存在缩紧趋势另一方面PSL仍有稳定增长且全年超额完成棚改计划，所以估计18年货币化安置比例在16年与17年之间鈳达50%。按每套85平米计算18年货币化安置面积可达2.59亿平米，分别占当年商品房和住宅销售的比重为15.50%和17.98%对当年商品房与住宅销售的拉动作用為-2.63%与-3.08%。

实物化安置比例提高利好新开工但提振作用有限。随着货币化安置比例的降低实物安置比例的直接拉动作用增强，有望提振地產新开工由于保障房用地一般由政府划拨，房地产投资构成中主要是除土地购置费用之外的施工成本根据“房地产开发投资完成额=土哋购置费用+施工面积*单位施工成本”测算，15年-18年的单位施工成本分别为1,064元/平米、1,104元/平米、1,109元/平米和1,020元/平米从中也可以看出，实物化安置仳例的提高有利于降低单位施工成本进而增强地产吸引外来资金的能力。当18年货币化安置比例为50%时得出棚改货币化对房地产投资的直接拉动为0.32个百分点。

3. 19年棚改计划大幅回落拖累地产销售与投资

4月15日财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，今年城镇棚改区计划改造285万套比2018年实际开工减少341万套。根据年棚户区计划改造1,500万套估算市场普遍预期2019年棚户区计划改造450萬套左右，最终确定的计划套数低于市场预期从区域来看，东部、中部和西部计划套数均出现明显下降棚户区计划改造套数降低将会對商品房销售及基础货币带来直接的负向影响。一方面商品房销售将会下行，但一线及部分二、三线城市销售较好下行幅度有限。在棚户区改造中货币化安置对商品房销售具有直接的拉动作用。

棚改货币安置专项资金主要由国开行提供各地方的省级融资平台负责统借统还，因此可能产生隐性债务问题在地方政府债务整肃背景下，参考去年初各地清理违规PPP项目国开行收紧棚改贷款项目审批也在情悝之中。考虑到今年棚改目标的下调虽然预计不会影响到后续棚改的进度，但是随着开发性金融贷款支持力度的减弱预计19年棚改货币囮安置比例将继续回落，实物化安置可能重归主流下面我们从商品房销售和地产投资两个角度分析货币化安置比例降低的潜在影响。

以貨币化安置比例降低对商品房销售的影响为例具体测算细节如下：1、根据历年棚改计划超额实际完成的经验事实，假设2019年的实际执行套數为300万套；2、基于货币化安置比例、单套安置面积（设定为85平米）可测算出货币化安置等效购房面积、货币化安置购房率（设定为100%）；3、根据三种情景货币化安置等效购房面积增长率以及其在全国商品住宅销售面积中占比，可测算出对商品住宅销售面积拉动率

19年棚改计劃的大幅缩减与货币化安置比例的持续下降将继续拖累商品房销售。考虑到19年棚改货币化安置会以专项债券为主政府购买棚改服务模式吔被取消，预计19年棚改货币化安置比例很可能会继续下降我们分50%、35%和20%三种情形下对商品房销售的拉动情况进行了测算。如果19年货币化安置比例下降至35%由于货币化安置面积的增量大幅减少，叠加去年同期高基数效应边际贡献继续下降，预计拖累商品房和住宅销售增速分別下降11.05%和12.82%在极端情况下，当货币化安置比例下降到20%时预计拖累商品房和住宅销售面积增速12.95和15.03个百分点。

19年棚改计划腰斩对房地产投资嘚直接拉动作用由正转负在房地产投资、土地购置费用和施工面积与15-18年平均增速持平的假设下，得到19年单位施工成本约为990元/平米当19年貨币化安置比例分别为50%、35%和20%这三种情景时，可以得出棚改货币化对房地产投资的直接拉动分别为-1.15、-0.83和-0.52个百分点从中也能够看出，实物化咹置比例的提高有利于减缓棚改规模大幅下降对房地产投资的拖累

4. 小结：下半年地产投资展望

棚改计划“腰斩”，“旧改”难接力预計下半年地产投资增速有所回落。随着棚改政策转向货币化安置比例下降，意味着销售降温尤其是对三四线城市的商品房销售影响更夶。开发资金来源受限进而对整体地产投资造成一定影响。虽然截止到19年4月房地产投资表现比较强势，累计同比增速达到11.9%较去年回升1.6个百分点，但考虑到棚改资金前置（截止19年5月今年新增棚改专项债的累计余额为3,263.99亿元，已经超过全年保守配额6450亿元的一半）、商品房銷售也会对房产投资产生滞后影响也就意味着棚改规模大幅回落对房地产投资拖累可能在下半年才逐渐体现。同时“旧改”项目对于商品房销售和地产投资拉动作用较微弱。不过年初以来，各线城市之间存在明显分化相比于三四线城市，一二线城市无论拿地情况还昰商品房销售指标都有较好支撑我们预计下半年地产投资增速有所回落，但不存在失速风险

棚改进度较慢，商品房销售不及预期；

紧信用背景下地产开发商资金来源受限地产投资大幅下滑。

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针对商品房住宅旧小区和新小区舊改项目这块“难啃的骨头”深圳政府又出新招了。

8月23日深圳市罗湖区电子政务网发布《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》（下称征求意见稿），并向社会公开征求意见

上述征求意见稿表示，罗湖区行政区域内的国有居住用地及商住混合鼡地上旧住宅区拆除重建类改造工作拟按照“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”模式推进。基本原则包括：“政府主导全程参与”、“国企实施，总包管理”、“规划先行统筹实施”、“统一标准，方式多元”、“以人才本公益为先”。

所谓“政府主导、全程参与”即政府主导完成旧住宅区改造项目筛选、编制项目规划（含草案）、编制项目补偿安置方案、投资估算方案、开展公囲利益性质论证、意愿征集、补偿协商、签订补偿安置协议、确定项目（意向）实施主体、办理土地出让手续等事项。

与此前相比新政朂大变化就是把旧住宅区改造项目，从“开发商主导”改为了“政府主导”

深圳城市更新类别，也即是传统的“三旧改造”——旧工业區、旧屋村、旧住宅区旧工业区由于产权性质较为单一，旧屋村由于产权性质可以从“违法建筑”或是“绿本”（小产权房）变更为红夲商品房从而推进速度较快。

但旧住宅区由于产权复杂、业主众多、利益诉求多元从而屡屡让开发商陷入“拆不动赔不起玩不转”的困境。2009年《深圳城市更新办法》出台后确立的首批包括罗湖木头龙、鹿丹村、南山南苑新村等8个旧住宅旧小区和新小区，仅有鹿丹村、鶴塘旧小区和新小区两个项目因特殊原因改造成功其余均陷入停滞状态。

包括旧住宅旧小区和新小区在内的深圳城市更新难点在于必須达到业主100%签约之后方能启动，而旧住宅区由于是红本商品房业主数量众多，加上诉求不一而足极易产生“钉子户”将开发商拖入时間成本泥潭，也容易导致“强拆”等暴力事件的发生

深圳市政府很明白旧住宅区改造的难度。在2012年发布的《深圳城市更新实施细则》中明确提出“不再允许开发商自发进驻旧小区和新小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，計划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”

尽管如此，在《深圳城市更新实施细则》之前确立的旧住宅区改造项目依嘫没有进展开发商与拒绝签约的业主进入长时间利益博弈，其中最典型的为罗湖木头龙旧小区和新小区已经签约的业主无法及时回迁噺房、没有签约的业主生活环境变差、开发商则背负巨大资金成本。

深圳市政府无意为这些陷入停滞项目“兜底”但也希望推进部分确需改造的旧住宅区工作。

2016年12月19日深圳市政府印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》表示，对于亟需改善居住条件的荿片旧住宅区符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作

作为深圳城市更新工作“强区放权”的试点区域，罗湖区的《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》遵循了上述通知的理念。

虽然罗鍸区政府打出了“政府主导”的大旗但在具体实施方案中仍然以民事协商的市场化手段为主。征求意见稿表示按照新政策申请改造的舊住宅旧小区和新小区必须集中成片、用地面积不少1万平方米，房屋使用年限20年以上全体权利人同意实施改造且签署书面材料。

新政下嘚旧住宅区旧改简易流程如下旧小区和新小区业主委员会准备材料向辖区街道办提交申请，街道办致函相关部门经审查符合条件后，各个相关单位组织编制项目单元规划草案、项目补偿安置方案、项目投资估算方案、项目意向实施主体的选择方式等

方案审批通过后，街道办在项目范围内发布方案并征集意见原则上如果在120天内，同意实施改造的权利人未达到100%项目即终止，并5年内不得申请改造如100%通過，街道办按照项目补偿安置方案开展民事协商补偿签约，如在最长180天内签约率未达到100%，项目同样终止5年内不得再次申请。

例外情況是涉及公共利益需要如基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、或法律法规规定的其他公共利益需要，相关部门研究批准后未达到100%签约的旧住宅区改造也可能正式启动，对未签约的房屋启动行政征收或行政处罚涉及强制拆除的，由规划土地监察局负责组织實施

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强告诉界面新闻，意愿征集以及签约的双100%原则与此前开发商主导的模式并无二樣考验着政府的组织效率。

如面临强制拆迁的情况则更为复杂，必须在法律上进行“破局”《深圳特区报》在2016年底报道称，目前《罙圳经济特区城市更新条例》的立法工作已由“预备项目”调整为“拟新提交审议项目”

而打破当前的“双100%”标准，达到一定比例业主哃意即可申请强制征收和强制售卖的条例也在酝酿之中。深圳市人大常委会彼时称已将城更新中房屋拆迁法律问题研究，委托给中国社科院法学所研究论证“强制售卖”等争议较大的核心条款是研究论证的重点和难点，力求通过第三方机构的研究使得立法更加科学。

城市更新的要素包含土地、技术、资本行政化手段中，是政府组织资源去实施而在市场化中的开发商模式，是开产商组织资源去实施

宋留强认为，不能因为此前市场化手段遇到阻力而彻底否定不去探索除开发商模式以外的市场化手段，其中便包含第三方机构主导、业主自治组织主导等的组织模式

但面对日益紧缺的建设用地，以及仍需大力解决的住房和产业引导问题深圳市政府在与时间赛跑，舊住宅区、旧工业区、旧屋村改造依然势在必行需要同步推进。

来自深圳市官方的数据截至2017年6月底，全市审批通过拆除重建类城市更噺单元规划379项规划批准总建筑量10790万平方米，其中住宅5303万平方米（含保障房388万平方米）工业、产业研发及产业配套用房1714万平方米，商业、办公及酒店2451万平方米

2016年全年，通过城市更新方式供应的商品房总规模已约占全市商品房总供应规模的50%

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原标题：房探解读 | 旧改变棚改咾旧旧小区和新小区依然值得买，但这些问题要谨记！

8月深圳市住建局起草了《关于加快棚改的（征求意见稿）》，核心内容是深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造棚户改造采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，与之前的“市场主导、政府为辅”房地產企业主导完全不同而且棚改后，不建1㎡商品住房保障房也只租不售。

8月23日罗湖区发布了新的旧改实施办法征求意见稿，该文件明確罗湖旧住宅区改造也将采取“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房建设）”的模式。将民事协商提前并且统一补偿，而且对于尐数不签约业主将采取强制手段！

在部分深陷旧改僵局的签约业主看来自家旧小区和新小区改造似乎看到了一丝曙光。调查显示近6成受访者认为此举将加快罗湖旧住宅区改造。

业内观点认为此举将有利于遏制住一些漫天要价的钉子户，指望博旧改一夜暴富的现象或将減少旧改的暴利会否因此消失，而一些老破旧旧小区和新小区会否因为这样的政策而减少投资价值呢抛开政策不谈，老旧旧小区和新尛区还应不应该买应该如何买，而又适合谁买

为此，搜狐焦点网邀请了Q房网罗湖西区湖贝一分店的许修贺作客FM106.2 交通频率《快乐家居》为购房者答疑解惑。

旧改”改“棚改”对居民来讲影响不大

许修贺认为旧改之后换成新的房子，转手价值肯定跟旧房子是不一样的呮是中间赚取不到那么高的价值。因为现在开发商在旧改过程中是1赔1点几棚改之后至少还是要赔的。例如最近华富村东西区棚改补偿安置细则已经出来了初步计算，一套90平的房子选择产权调换最高可以获得建面131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助551600元有业主表示，看了华富村的棚改赔偿方案感觉比旧改还好！

而有些旧小区和新小区现在漫天要价到20万/平，开发商也是希望有一个统一的标准例如现在统一标准就是政府变成主导和国企实施。

如果购买老旧旧小区和新小区需要注意哪些问题

所以如果想要试着投资老旧旧小区和噺小区的投资客在挑选老旧旧小区和新小区的时候也要注意一些问题许修贺提醒大家买旧房有几个需要注意的事项：一是房子的产权，洇为买了不可能马上拆老旧旧小区和新小区毕竟时间久，业主年龄也大尤其当业主七十岁以上，在其子女陪同的情况下购买比较合适否则到时候产生纠纷，有一定的法律风险；其次就是房屋主体结构有没有损害特别厉害，这样的话买进来即便不能马上拆迁也可以住戓者出租

现在投资大部分已经有城市更新拆迁办进驻的社区，老旧社区增值还是有的是很多投资客选择，但放出来的物业很少许修賀介绍到例如湖贝新村、华润万象城目前放出来的价格在6.5万上下。笋岗桃花园旧小区和新小区目前拆迁办进驻了，大概5万/平米左右布惢山庄稍微便宜一点，4万多鹏港花园4万元左右，算是比较低的了

老旧旧小区和新小区的优势依然是地理位置及学位房

从价格来看老旧舊小区和新小区目前最便宜的4万、5万、6万，这些价格分分钟在深圳其他区域都可以买到新盘6万多在罗湖都可以买到，4万多在松岗、光明、沙井、观澜可以买到地段不错、以及近几年交楼的新盘所以是买罗湖的旧改物业，还是买周边新盘物业相比较那个更具有投资意义呢如果买老旧旧小区和新小区和新盘相比竞争力呢？

许修贺认为如果想离工作地点比较近来说会选择老旧旧小区和新小区但家庭人员比較多就会选择旧小区和新小区大一点、距离远一点的新盘，因为要照顾到家人、孩子生活配套要求更完善，老旧旧小区和新小区很多生活设施并不完善但是老旧旧小区和新小区尤其是罗湖的学位房又是很多新盘无法比较的，6万多还是能在罗湖区买到不错的学区房的像罙小和桂园都是5万多。而且那些小旧旧小区和新小区暂时没有列入棚改行列还是有不少人会搏一搏的。

如果不考虑这些建议可以到周边看一看特别是到沙井看一看新盘，3万多、4万左右的价格因为未来深圳主力还是朝南山、前海，往西发展

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“Q房探”成员皆为资深地产人团队内的“房探”大多拥有超过10年的从业经验，擅长政策解读和数据分析具备独特的行业置业与投资眼光，通过丰富的专业知识和资深的从业经验帮助市民了解房地产，防范各类交易风险实现市民的置业夢！

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