房贷提前还贷是否划算 三种情况不宜提前还款
临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。
业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。
文/记者李震、周宇宁
市场：提前还贷“冷清”
临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”一位银行个贷部工作人员告诉记者。
而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，“现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。”
多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些， 但相比去年年末则显得比较“冷清”。
事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。
丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。
专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。
陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。
专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。
总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
　　罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
提醒二：允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
　提醒三：
　　调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
业内：四原则考察提前还款是否划算
业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。
其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。
此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。
　理财专家：三种情况不宜提前还贷
一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
(本文来源：大洋网-广州日报
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网易公司版权所有房贷还清再买房可算首套房贷
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原标题：房贷还清再买房可算首套房贷
　　昨天下午，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，正式明确放松首套房贷认定标准：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这被业内普遍视为对房地产市场的一项重大利好。
　　□政策发布
　　首套房认定范围扩大
　　根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，而二套房贷首付比例不低于70%，无住房仅有贷款或公积金提取记录的也要不低于60%。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的“认房不认贷”（即在首套房的认定上，要看家庭名下是否有房产，而不看是否有过房贷记录）。“对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。”
　　未限购城市全面放开
　　通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。之前的政策规定，商业银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。据了解，今年许多城市都在松绑限购政策，全国46个限购城市中，已经有40个推出了松绑措施，但效果有限。
　　□北京落点
　　北京房贷政策暂未变
　　昨天，多家银行表示，目前北京地区的房贷政策未变。京华时报记者昨天采访四大行及多家商业银行个贷部负责人，获悉目前北京地区的房贷政策仍严格，以家庭为单位，首套房的认定还是“认房又认贷”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件满足其中任何一项即不能算作首套房。
　　记者昨天还以客户身份拨打了兴业银行、浦发银行、招商银行等多家银行北京地区支行电话，个贷经理均表示购房仍然实行“认房又认贷”标准，名下有房产或者有过房贷记录均不能认定为首套房。
　　对于未来政策的调整，工行总行表示：“将认真贯彻国家有关房地产发展的政策导向，我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接。”
　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，政策传导到分支行需要一周左右时间，预计节后一周能出现变化。
　　□追问影响
　　政策调整是否意味“救市”？
　　旨在稳定市场预期
　　这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。
　　“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。
　　放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，均明显回落，形势比较严峻。“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。
　　需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。
　　未来房价是否将“大涨”？
　　市场止跌或已明确
　　在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。
　　房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行首席经济学家连平指出，“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。
　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他分析，楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑。从整体效果看，这一政策将会对市场信心有所提振，止跌已经明确，但反弹的幅度、实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。
　　此外，融360信贷专家徐瑾认为，央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量，但中长期刺激作用仍有限，甚至可能引发更浓厚的观望情绪,或难改楼市长期低迷走势。
　　7折房贷将“重现江湖”?
　　7折重现可能性小
　　民生证券研究院执行院长管清友分析，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。
　　昨天，一位国有大行相关负责人表示，该行房贷中首套房贷款占85%，二套房贷仅占15%左右，政策出台后，预计首套房比例将进一步扩大，二套房贷占比将进一步减少。
　　对于首套房贷利率，该人士认为“北京不太会出现7折，因为7折银行就赔钱了”。另一位银行相关负责人表示，银行做房贷业务本身就不赚钱，现在还要求给出一定利率优惠，银行比较困难，具体能给出什么样的优惠政策，还得看总行的具体政策，但预计不会与央行、银监会出台的政策相违背。
　　伟嘉安捷企划经理吴昊认为，目前房贷基准利率为6.55%，7折后的利率为4.485%，银行理财产品的年化预期收益目前在5%左右，这将使银行利差出现倒挂，预计出现7折房贷利率的可能性不大。但首套房贷出现9折、8.5折还是很有可能的。
(责编：孙红丽、唐k)
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　　房贷晚还一个月可以吗
　　一、对于逾期偿还按揭贷款月供，各家银行有不同的规定。但一般来说，在按期还款日未能及时偿还月供，都会有三天的宽限期。在宽限期内贷款人偿还月供是不属于违约的。
　　二：逾期偿还月供的影响：
　　1、罚息。如果购房按揭贷款人月供逾期，银行会相应的提高利率的上浮比例。比如上一个月为5.9%的利率；逾期之后，下一期月供将按照上浮10%计算；
　　2、影响个人征信，如果购房按揭贷款人月供逾期，银行将会把不良记录传入人民银行征信系统，造成个人征信污点，不利于后期的贷款等行为；
　　3、面临被起诉，如长期不还或多次不还，银行出于防控风险的需要，可能会将逾期还款人起诉到法院，法院会查封房产进行拍卖，强制一次还清贷款；
　　4、按揭贷款逾期不同于信用卡逾期，大部分的银行没有回旋的余地，所以最好将偿还月供的银行卡进行绑定，自动还款，以免造成月供逾期。
　　不过小编还是要跟大家说一些尽量都要在指定日期前还款，不然很可能面临逾期还款甚至是信用污点。
　　房贷还款方式有那些
　　今天小编给大家普及一些房贷知识，房贷还款方式共有：等额本息还款、等额本金还款、一次还本付息、固定利率还款、公积金自由还款。那么，哪种房贷还款方式更为省钱，更为经济呢?
　　贷款知识一、一次还本付息
　　此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
　　贷款知识二、固定利率还款
　　固定利率还款(按等额本息方法计算)。固定利率标准各家银行不同，现阶段基本以上浮1.1倍计算。
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