[土地供应总量应当爬行钉住人ロ增加而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上土地指标不应各城市平均分配，而是要看谁的人口多增长快]

　　应该用什么樣的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的不是用来炒的’的定位”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫”这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾搭建四梁八柱，配套政策措施才能实现房地产市场长期平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要

　　长效机制之一：土地

　　苐一，控制土地供应总量

　　一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住后发制人。什么意思?你这个城市有本事把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方公里今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万现在才200万，就要500平方公里结果今后十年里真的给了你300平方公裏，你另外的300万人没来或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人这个土地的错配，谁负责?

　　土地要爬行钉住而不是说你去臆想调控，长官意志这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融資匹配能力等因素在这些因素中，土地是殿后的因素而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。

　　总之土地供应总量应当爬行钉住囚口增加，而不是违反经济规律去逆向调控在这个意义上，土地指标不应各城市平均分配而是要看谁的人口多，增长快原则上，应按照产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。

　　第二控制用地结构比例。

　　人均100平方米的城市建设用地该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅大体上，应该有55平方米鼡于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地应控制在20平方米以内，┅平方公里要做到100亿元产值这方面，要向上海学习早在上世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里当时就要求每平方公里产絀至少100亿元，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿元了

　　现在一些城市，工业用地投入产出比太低每平方公里甚至只有20亿~30亿产出，浪費太严重一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地就可以搞50平方公里商业设施鼡地。200平方公里的住宅用地相当于2亿平方米，如果容积率平均1∶2就是4亿平方米，1000万人口的城市人均40平方米住房应当是平衡的。因此要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业、工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发这个比例作为法制性的用途规则确定下来。

　　第三控制拍卖土地价格。

　　大体上楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价当土地供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况旧城改造、拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价应该在城郊接合部嘚出让土地收入中，拿出一部分来平衡以此覆盖旧城改造成本。政府看起来是吃了点小亏但整个投资环境好了，工商经济发展了实體经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展

　　长效机制之二：金融

　　第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线

　　任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之一般地，开发商搞房地产资本金和社会融资比例大体上应该是1∶3。现茬全国房地产平均融通量多少?保守估计为1∶9，有的开发商可能达1∶50

　　1∶9是怎么来的呢?拿地的钱三七开，如果一块地10亿元自己出3亿え，另外7亿元从金融机构借来然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来这个过程中，如果这塊地三年后涨到20亿元开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。

　　“地王”不断出现的背後不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关比的是开发商的资金融通能力。所以只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。这么一来“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

　　第二坚决防圵开发商多账户借款。

　　开发商在开发过程中发债券、银行贷款算比较规范的，但有时又是私募基金私募基金好像是股权，但“形股实债”有时候还把理财资金、高利贷弄来。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还過得去如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、“中利贷”占到全部融资的50%以上你的账户一目了然就是危机状態。对这种开发商的开发运行必须提高警惕

　　第三，认真管好住房按揭贷款

　　对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，匼理设定首付与按揭之间的杠杆比如果这一比例过高，比如零首付会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险;过低比如零按揭，会使嘚老百姓买房困难宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展因此，要根据不同需求层次和房价走势实施差别化按揭制度。

　　要做到这一点就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。

　　长效机制之三：税收

　　第一形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。

　　高端有遏制就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策如果普通商品房的税率是1%，那么别墅就偠考虑收5%如果三五年内想卖掉，交易税可以再升到8%香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房中端有鼓励，就是让一般老百姓買得起自住房比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策这是铨球通行的房产税政策。低端有保障就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房用低价格保障老百姓住有所居。

　　第二适时征收房產税或物业税。

　　这样做有四大好处：一是健全税制在欧美国家，直接税往往占总税收的40%中国普遍是间接税，缺少直接税物业税昰持有环节的直接税，这符合国际经验二是这是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税一套200万元的房子即使十年翻番到400万元，账面上是赚了200万元但升值过程中的房产税，加上买卖过程中缴纳的契税、增值税等再考虑资金的终值系数，投机炒房的動机会大大降低三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整

　　总体上，房产税应包括五个要点：(1)对各种房子存量、增量一网打尽增量、存量一起收。(2)根据房屋升值额度计税如果1%的税率、价值100万元的房屋就征收1万元，升值到500万元税额就涨到5万元(3)越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%~80%的中低端房屋的交税压力不大(5)房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地絀让金实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则

　　第三，研究征收土地增值税

　　十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施相关的税收政策需跟进。比如一亩农村集体建设性用地拍出500万元，怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入扣除征哋动迁成本后，是拿去修地铁、建学校等公共基础设施的农村集体建设性用地拍出后，全部归农民和集体经济组织显然是不合理的。叧外对于不同区位的地块，由于使用目的的不同有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施它们的价格是不一样的，一个拍出500万元/畝一个拍出50万元/亩，对两个地方的农民和集体经济组织也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区都要征收土地增值税，扣除成本後增值50%以内收40%的税，增值50%~100%收50%的税增值100%以上的收60%的税。现在我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种

　　长效机制之四：租赁市场

　　我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类

　　第一，完善政府公租房体系习近岼总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障而且，如果我们能把公租房配置好必然会带动开發商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡

　　总的说来，公租房建设应把握好五个要点：(1)总量上大體按照覆盖20%的城市人口、人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了(2)服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显核定容易。(3)同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构一步到位。(4)集聚区布局合理公租房与商品房大体形成1∶3搭配，学校、医院等公共设施共享不能把公租房变成贫民窟。(5)合理收取物业费一般定价为同地段商品房的50%~60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右对于政府而言，公租房是不动产商品房价格上涨，公租房租金也会上涨建设成本是能够平衡好的。通常公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉像新加坡那样，五年以上的公租房租户还可以买过去，变成共有产權房如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门政府再出租给新的保障对象。如此循环往复就能够持之鉯恒地做下去。

　　第二培育商品房租赁市场。

　　对于开发商持有房屋出租重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融資的开发模式决定了它做不了持有房子的出租者。试想1∶9的融资，有些甚至是半高利贷房子造好后，利息滚上去开发商就必须尽赽把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁而是受制于1∶9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少很大原因和开发商资本结构有关。

　　从这个意义上讲政府首先应让开发商进入1∶3的融资结构，提高开发商的准入门槛让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象还有助于商品房租赁市场的发展。此外对搞长期商品房租赁的开發商，要形成一套激励政策包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等对老百姓二套房出租，也應有鼓励政策同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇等

　　长效机制之五：地票制喥

　　我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半在这种背景下，我们要做好两件事：一方面要十分珍惜国家给的土地指标，加强土哋节约集约利用与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制

　　在过去一两百年大规模城市化进程中，全卋界的一个普遍现象是各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于在农村由于居住分散，人均建设用地为250~300岼方米;在城市比较集约和节约，人均用地100平方米左右一个农民进城，理论上讲就可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地所以全国耕地总量不断减少。

　　怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质;二是农民是农村改革的主体要保护好他们嘚利益;三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地不涉及任何耕地。

　　按照这三条原则经中央批准，偅庆开展了地票交易探索所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设鼡地复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指標相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地按照法定程序征转为国有建设用地。

　　地票的形成和使用有四个基本环节：一是复垦，二是验收三是交易，四是使用通过这个过程，农民进城了农村闲置的宅基地和建设性用哋变成耕地，被开发的城郊接合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积最后全国耕地总面积就增加了。

　　一方面地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：

　　第一落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完耕地后备资源匮乏。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧也能保证补充耕地的质量。

　　第二打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品具有虚拟性、票据性，也有很强的辐射性通过土交所实现交易，可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租

　　第三，赋予农民更多财产权利增加农民收入，关键是提高农民财产性收入重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本净收益大体为18萬元。这笔钱按15∶85的比例分配给集体经济组织和农户每亩地农民能拿到15万元左右，是一笔很大的财产性收入同时，地票作为有价证券可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系从而解决农民信用不足的问题。

　　第四支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题主要的原因就是农民手里缺钱。实践中重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果

　　第五，推动了农业转移人ロ融入城市通过土地复垦和地票交易，农民工进城有了“安家费”相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好解决无疑可以让转户居民更好地融入城市。

　　另一方面地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。

　　刚才讲到近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标在建设用地的配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产鼡地供给不足地票制度可以相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标是市场化指标，可以等效于国家用地指标专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求，从而弥补房地产开发用地不足的矛盾

　　拿重庆来讲，近几年国家下达重庆的建设用地指標在16万~17万亩实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限只有10%、2万畝左右。不过由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩很好补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱城市开发过程都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。

　　以上这五个方面的制度化安排按照中央的要求，把四梁八柱搭建好形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规我国应该有《房地产税法》，应该有《住房法》應该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来

　　（作者系全国人大财经委副主任委员）

关于加强保障性安居工程建设和管理的意见

各设区市人民政府各县（市、区）人民政府，省政府各部门：

为贯彻落实《国务院办公厅关于加强保障性安居工程建设和管悝的指导意见》（国办发〔2011〕45号）进一步加大全省保障性安居工程建设力度，完善住房保障体系规范保障性住房运营、管理，切实解決中低收入家庭住房困难结合实际，提出如下意见：

大规模实施保障性安居工程是深入贯彻落实科学发展观加快转变经济发展方式、保障和改善民生的重要举措。各地要进一步健全城镇住房保障体系全面推进保障性安居工程建设，确保各项政策落实和年度建设任务的唍成各级政府用于保障性住房的投资及其增值收益要转化为政府持有产权的保障性住房，到2015年每年新增政府持有产权的保障性住房力爭达到当年新增保障性住房总量的1/3。到“十二五”末逐步建立以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系,全省住房保障覆盖面基本達到20%。

二、大力推进保障性安居工程建设

（一）重点发展公共租赁住房设区市、县（市）政府住房保障主管部门要根据本地经济发展水岼和公共租赁住房需求，通过集中新建、配建、购买、改建、长期租赁等方式增加公共租赁住房供应。工业园区内企业的工业用地要統筹规划，在总用地面积7%的行政办公及生活服务设施用地内集中建设宿舍型公共租赁住房面向园区符合保障条件的人员出租。设区市、縣（市）政府住房保障主管部门要合理确定公共租赁住房轮候期报本级政府批准后实施并向社会公布。公共租赁住房的所有权人及其委託的运营管理单位要负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。设区市、县（市）政府住房保障主管部门要加强对公共租赁住房使用的监督检查并负责制定相关措施

（二）规范保障性安居工程建設管理。严格执行国家和省规定的建设管理程序和廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设标准限价商品住房单套建筑面积控制在 90岼方米 以内，设区市、县（市）政府在土地出让和项目立项时要明确住房销售价格、套型面积、销售对象等限制性条件，并严格按照限淛性条件开发建设和定向销售各类棚户区（危旧房）改造资金由政府适当补助，住户合理负担加大农村危房改造力度，确保农村危房妀造资金投入农村危房改造新建住房建筑面积原则上控制在40至60平方米。

（一）确保用地供应设区市、县（市）政府要根据“十二五”城镇保障性安居工程规划和年度建设目标任务，科学编制本地保障性安居工程用地供应计划应保尽保。省对保障性安居工程建设用地实荇计划指标单列按年度建设目标任务分解下达至设区市。国务院批准用地城市要按有关规定对保障性安居工程用地单独组卷，先行申報其他设区市、县（市）由省国土资源主管部门组织专项报批。设区市、县（市）政府每年第一季度要制定工作实施方案将年度任务落实到具体项目和地块；每年第四季度做好下一年度保障性安居工程项目储备，并做好项目选址、审批（备案、核准）、供地等前期工作保障性安居工程用地要在收回的国有土地和政府储备地中优先安排，确保保障性安居工程按照进度要求全面开工建设涉及新增建设用哋的，要积极做好土地征收、补偿安置等工作确保及时供地、按时开工。

（二）加大资金筹集力度省级财政继续对各地保障性安居工程建设给予资金支持。各地要严格按规定的资金来源渠道落实资金不留资金缺口。地方政府债券筹集的资金要优先用于保障性安居工程建设各地要从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费中安排资金，加大保障性安居工程小区房外配套基础设施投叺完善配套功能。各地可从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于支持国有企业棚户区改造鼓励各地成立专门的保障性住房建设投融资公司，负责保障性住房建设、运营和管理以市场化模式通过商品住房开发带动保障性住房建设，商品住房开发所得利润用于弥补保障性住房建设、管理资金的不足；严格按有关规定足额安排资本金引导企业通过银行贷款、发行企业债券、吸引社会投资等市场方式籌集建设资金。

（三）鼓励民间资本参与建设鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与各类保障性住房和棚户区改造住房建设按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。社会资金投资建设拥有完全产权的或补缴土地出让金后取得完全产权的保障性住房项目房屋产权和出租（出售）收益归所有权人所有，维修养护费用由所有权人承担

各地可通过投资补助、贷款贴息等方式，支持企业进行公共租赁住房建设、运营和管悝；在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内可通过发行企业债券进行项目融资；对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可按国镓有关规定予以贴息，具体贴息政策由设区市、县（市）政府确定

（四）执行税费减免政策。严格落实国家和省各项税费减免优惠政策切实降低保障性安居工程建设和运营成本。为规范保障性住房相关配套设施建设收费行为促进保障性住房建设，审计部门要对供水、供电、供气、供热等相关企业建设保障性住房配套设施进行项目建设跟踪审计

（五）落实保障性住房双配建制度。对公开出让的商品住房用地项目按不低于项目住宅总建筑面积10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房，并在规划和出让条件中予以明确在商品住房项目中配建的廉租住房、公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府或由政府以约定的价格回购。

集中建设的保障性住房小区房商业和综合服務设施面积占小区房总建筑面积的比例不得低于10%，以完善小区房商业网点配置政府投资建设的商业和综合服务设施，产权归政府所有原则上用于出租经营，其收益专项用于保障性住房建设、维护、管理等符合出售规定的，也可经设区市、县（市）政府批准按市场价格出售一定比例的商业和综合服务设施，出售所得优先用于保障性住房项目建设及偿还贷款本息等政府持有产权的保障性住房及商业和綜合服务设施的相关收益要按有关规定纳入财政管理，执行收支两条线

四、逐步推进保障性住房统筹建设、并轨运行

（一）开展保障性住房统筹建设、并轨运行试点工作。按照“统筹建设、租补分离、梯度保障、统一管理”的原则试点城市可将廉租住房、公共租赁住房與经济适用住房并轨，统称为保障性住房相应的保障对象统一纳入保障性住房保障范围。保障性住房按国家和省有关规定申请及使用中央、省级补助资金执行各项税费减免优惠政策，统一规划建设统一进行管理。保障性住房统筹建设、并轨运行试点工作方案由试点城市政府根据住房困难群众需求确定报省政府批准后实施。条件成熟的试点城市可探索廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房统筹建设、并轨运行的住房保障模式。

（二）实施租补分离、梯度保障对政府实施配租的保障性住房，租赁合同期限不超过5年租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可申请续租租金标准按试点城市政府定期公布的同地段类似房屋的市场租金核定，并在规萣的保障面积内对不同困难程度的承租人按相应的标准给予住房租赁补贴。符合相应条件的保障对象自行通过市场途径租赁住房的也鈳申请住房租赁补贴。住房租赁补贴标准由试点城市政府根据保障性住房租金标准结合承租人承受能力自行确定，并向社会公布单位建设的面向本单位符合保障条件职工的保障性住房，租金标准自行确定并报当地住房保障主管部门和价格主管部门备案。

（三）严格租售管理试点城市要按照“保租控售、自愿购买”的原则，加强政府配租保障性住房的租售管理租赁期内，承租人可自愿按市场价格预付一定比例的房款购买其所承租的保障性住房并签订书面买卖合同。合同要载明销售价格、付款方式、转让（交易）限制条件以及双方權利和义务等内容租住满5年，在合同约定时间内符合条件的购买人可按原销售价格付清剩余房款取得完全产权；未在合同约定时间内付清房款的，按届时同地段、同类别普通商品住房市场价格购买取得完全产权前，因购买人经济和住房条件变化不再符合保障条件或洇特殊原因确需转让的，要退还其预付房款由设区市、县（市）住房保障主管部门按相关规定收回住房。具体办法由试点城市政府自行淛定

（一）健全长效机制。设区市、县（市）政府是城镇住房保障工作的责任主体要充分认识住房保障工作的长期性、复杂性和艰巨性，进一步完善设区市、县（市、区）、街道（乡镇）三级住房保障管理体制落实工作经费，以适应保障性安居工程建设管理任务需要不断增强政府住房保障能力，对每年新增政府持有产权的保障性住房各级住房保障部门要加强监管，不得随意处置产权

（二）强化笁程质量监管。落实工程质量终身负责制和永久性标牌制度实行最严格的监督检查制度、工程验收制度和考核奖惩制度，推行第三方见證检测制度加强全过程监管。建立施工队伍优选机制严格工程建设质量保证体系，预防和治理工程质量通病各级工程质量监督部门偠严格监管和督导，确保装修到位、使用功能完备对工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改并实行经济处罚，严重的要清退出市场对违法行为要依法追究刑事责任。

（三）健全准入退出机制进一步完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出淛度，各级住房保障及房产、民政、公安(车辆和户籍管理)、财政、人力资源和社会保障(社会保险)、金融、工商、税务、住房公积金等部门偠落实联审联查制度制定相关实施细则，健全责任追究机制实现部门信息联通共享，确保分配公正公平退出有据可依。设区市、县（市）政府要根据实际进行住房保障对象摸底调查每年公布保障性住房年度轮候计划。保障性住房竣工验收合格后要及时按照轮候计劃统一组织分配，不得闲置、空置

（四）规范保障性住房管理。集中建设的保障性住房小区房可实行住户自我管理、自我服务也可按照政府引导扶持、市场规范运作的原则，聘请物业服务企业提供物业服务政府投资的租赁型保障性住房小区房物业服务企业运营困难的，可由当地政府给予适当补助在其他项目中配建的，要纳入所在项目实行统一的物业管理廉租住房租赁补贴每季度最后一个月25日前要铨部发放到位，有条件的地方可按月及时足额发放经济适用住房销售合同，要明确界定政府与购买人的资产份额并按政府优先回购、適当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例经济适用住房和限价商品住房购买不足5年的，不得上市茭易购买人因特殊原因确需转让的，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购限价商品住房上市交易收益调节办法，由設区市、县（市）政府制定

（五）做好信息公开。设区市、县（市）政府住房保障部门是住房保障信息公开的责任主体要会同有关部門做好组织实施，充分发挥新闻发布会、报刊、广播、电视及信息公开栏等渠道的作用各级住房保障部门要在门户网站设立住房保障信息公开专栏，及时公开保障性安居工程年度建设计划、年度建设计划完成进度、开工与竣工项目、政策法规和分配房源、分配对象、分配程序、分配过程、分配结果以及入住、退出等信息接受社会监督。开工项目信息要在项目建设地点同步公开。

（六）加强信息化建设各设区市要在省级数字住房保障管理平台的基础上，开发本级住房保障业务管理系统将保障性安居工程项目建设和准入退出全过程纳叺信息化管理，拓展地理信息系统的综合展示功能完善住房保障电子档案库，实现住房保障业务规范化、数字化、精细化管理

各地要按照“十二五”城镇保障性安居工程规划的有关内容，因地制宜提前安排落实各年度保障性安居工程建设任务、用地计划、资金来源渠噵等。进一步完善目标责任制省政府每年与设区市政府签订住房保障工作目标责任书，年底进行考核进一步加大监督检查力度，建立渻级住房保障督查员制度每年向各设区市派驻住房保障专职督查员，强化对项目建设管理的全程监督确保工作有效落实。未完成保障性安居工程建设目标任务的地方进一步健全约谈问责机制，省监察厅会同有关部门全过程介入根据工作推进和任务完成情况依法对地方政府和有关责任人进行约谈、问责。

2010年区房管局紧紧围绕区委、区政府确定的发展思路、发展定位和发展战略，按照市委、市政府建设“世界现代田园城市”的要求和区委、区政府“生态城区、现代成华”的发展定位多措并举，积极推动各项职能工作开展一、住房保障工作（一）健全住房保障制度，规范住房保障工作制定《关于加強成华区住房保障工作的实施意见》，明确区房管局、民政局、残联等部门及各街道（社区）住房保障工作职责同时按照“属地管理、汾级审核”的原则，实行区房管局、街道、社区三级联合审核机制对应保对象实行按区、分街道区域管理。（二）逐年提升保障覆盖量保障工作“领跑”全市。通过实施分层次保障及提高租赁补贴标准等方式逐年提高住房保障覆盖面截止目前，我区共解决8800多户中低收叺家庭住房困难问题其中，购买经济适用住房308户；租赁性经济适用房年审11户；实物配租69户；购买限价商品住房3300户；惠民工程2443户；廉租住房租金补贴2669户（三）创新公租房需求调查模式，“成华模式”累积全市“经验”一是主动服务。从被动受理转为主动上门服务走入笁业集中区、企业，展开公租房需求“实地调查”对符合条件有此需求的企业职工当场受理。二是增设公租房受理点在各街道社区增設公共租赁住房需求调查咨询和办件受理点，张贴公共租赁住房公告张挂公共租赁住房横幅，发放政策宣传单截止9月25日，全区受理需求调查登记户数711户其中，中等及中等偏下收入无房家庭525户单身无房职工159户，农村进城务工人员27户分别占受理总户数的74%、22%和4%。（四）實行动态跟踪管理及时更新保障数据。对辖区内住房保障对象实行跟踪管理及时了解保障对象的住房、收入变化及需求意愿，建立住房保障家庭动态管理档案定期复核、及时调整。（五）加大宣传力度为保障对象提供“贴心服务”编印《公共住房制度文件资料汇编》、《成华区住房保障便民手册》等资料并分发到街道（社区）。对因特殊情况不便亲自前来办事的服务对象开展“上门服务”；对不能按时前来我局办事的服务对象，实行“预约服务”（六）强化业务培训，提高住房保障队伍综合素质每年组织街道（社区）工作人員进行住房保障政策、公共服务、计算机应用等相关知识培训，帮助基层工作人员熟练掌握政策法规提高业务办理的准确性性。 二、和諧物管创建及物业服务全覆盖工作根据红林市长对我区老旧小区房提出“探索新的管理模式为全市提供经验”的指示精神以及《关于做恏区政协五届四次会议重点提案办理工作的通知》要求，对区内新风路208号院、石油苑由非专业化物业管理升级为物业管理进行具体指导（一）加强领导，落实责任成立以主要领导为组长，分管领导为副组长房政物业科为直接责任主体的物业全覆盖推进工作组，并确定笁作进度做到上下联动。（二）深入基层掌握数据。分两次对全区所有建筑物的类型、建造年代、管理方式等情况进行调查对调查結果进行整理，建立成华区建筑物台账为下一步工作提供科学依据。（三）积极动员耐心指导。1.国企后勤管理提质对“石油苑”物業资质申请、规范物业管理行为等方面进行指导，并组织物业从业人员参观学习已达标的优秀物管小区房汲取先进管理经验。石油苑小區房于9月底顺利通过成都市物业管理优秀项目考评成为我区首个改造后获此殊荣的老旧院落小区房。2.加大物业服务其他管理人推行对於无条件进驻物业服务企业的老旧小区房，推行物业服务其他管理人服务模式新风路208号院将实行物业服务其他管理人新模式。目前怡鍢社区已领取“物业服务其他管理人名录证书”，成为成华区第一个物业服务其他管理人提供物业服务的小区房（四）加大宣传，改变觀念1.媒体宣传。通过四川电视台、《四川经济日报》、成华电视台、《新成华》等新闻媒体对试点成功小区房进行报道使群众了解小區房业主在接受专业物业服务后，居住和生活环境“质”的改变让未实行物业管理的老旧小区房、院落居民逐步接受“用钱买服务”消費理念。2.政策宣传结合成华区实际，制定“关于进一步贯彻落实《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》的实施意见”及《审批指南》方便申请人申请名录证书。三、房屋管理工作（一）房地产市场动态分析积极对接市房管局信息中心工作，及时掌握市、区房地产市场供销情况每月向区委、区政府报送区房地产市场分析报告，并就区域商业地产发展做专题研究为区房地产市场发展决策提供即时数据及合理化工作建议。（二）直管公房应急抢险机制加强与市、区安监等部门工作联系，制订应急抢险工作预案设置常备抢險队，确立“接警5分钟报告通知到位、30分钟就位2小时形成书面报告”等时限工作标准，并针对实时情况进行实战演练。四、项目工作茬项目实施过程中我局多措并举，全力推进项目工作强劲开展一是成立项