去库存下半场：楼市会出现硬着陆吗？
中国证券报
由于需求不同，各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月，已接近8-10个月合理去化周期的水平。戴德梁行北中国区研究部主管陆明说，目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平，出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大，截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。诺亚研究认为，成交方面，预计2016年整体成交量不及2015年，但优于2014年。其中，一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降，而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面，各线楼市价格分化将进一步加剧，去化压力大的三四线城市房价面临下行压力，而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。调控：因城施策 盼软着陆近期高层强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。诺亚研究认为，去库存仍是2016年政策调整重点，强化“分类调控”、“因城施政”将是房地产行业政策的主旋律，整体行业政策仍保持宽松态势。实际上，从3月底以来各地调控政策来看，差异化调控相当明显。比如，廊坊、惠州等地紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策；南京、苏州等地也出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙等地通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。这些政策的效果也开始显现，例如，燕郊楼市“五一”前已开始“冷冻”。某大型开发商副总裁认为，接下来市场不太可能保持3月这么高的成交数据，但总体上今年还是一个“大年”。在他看来，中国房地产并未“泡沫化”，仍是安全的。纽约是衡量北京、上海等核心都市的标杆，这类城市房价取决于经济体的财富总量、该城市住房供应能力等。目前，北京、上海的房价略低于纽约，在供应上也弱于纽约。还有一些研究机构认为，2016年的房地产市场可能类似2013年的情况，“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正回落或许要到2017年以后。但中国城镇化空间依然较大，对地产价格的基本面支撑也会更充足。即便不考虑政府扶持因素，在足够的需求支持下，房价下跌也只是周期性下跌，而不会是泡沫破灭。业内人士建议，要实现软着陆有待行业长效机制的建立。这包括完善住房信息系统，构建大数据监管平台；完善住房保障体系，分类调控；基于行业规模的保障房货币化、公积金证券化、共有产权等制度性探索。
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（原标题：楼市去库存需双管齐下）
楼市去库存，唯有既“刺激需求”又“抑制新增”双管齐下的政策，才能使房地产真正达到“可持续发展”的状态，否则事倍功半事小，抱薪救火事大
楼市去库存需双管齐下
当房地产去库存由国家主席习近平在召开财经会议时提出后，瞬间升格为基本国策，上至国务院下到地方政府均积极配合，一时之间风起云涌，各种有利于去库存的措施酝酿出台。
　　以“刺激需求”去库存非良策
目前坊间流传的版本包括：一线城市取消限购、首次购房之自备款比例降为2成、二套房首付降为3成、持续降准与降息、购房退税乃至引进人才、放开户籍管制、政府收购或承租空置商品住宅……五花八门、不一而足。
当然，我们必须看到在当前中国经济进入新常态的现实环境下，国家确实需要房地产维持GDP稳定增长，避免陷入硬着陆的泥潭之中，而欲达到这样的效果，协助开发商“去库存”是必要之举。
仔细观察上述举措可以轻易发现，其着眼点均落脚于“刺激需求”而非“抑制新增”，但众所周知的是，供与需之间是存在“相互为用”之亲密关系的，如果只是为“去库存”而“去库存”将后患无穷！“去库存”必须建立在“抑新增”之上，否则徒劳无功，甚至加重病情。
　　历史已证明去库存知易行难
有人质疑：问题总会是按下葫芦浮起瓢，当前开发商的困境与房地产所扮演角色之重要，已经没有太多考虑的时间与空间，必须尽快解决。更以楼市一旦崩盘所可能引发的严重后果，以证明其观点正确。如：失业率将飙升、经济势必倒退、民间贷款无力兑付、货币加速贬值、贫富差距拉大等。
以上论述乍看是有理的，万一房地产崩盘后遗症相当可怕，关键是不考虑“抑新增”的“去库存”只会导致房产库存持续增长而非相反！最好的例证是截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，环比再创历史新高。其中，住宅待售面积1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。而截至2013年9月末，全国商品房待售面积为44636万平方米，仅仅过了两年，全国待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。今年前三季度全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，以及3.7亿平方米的住宅竣工。
　　任志强又提“馊主意”
自2014年6月，由地方到中央的救市措施，其结果是库存量破纪录增长！去）年7月住建部高调宣示“千方百计去库存”，结果“愈去愈存”。这是长期以来地方政府对土地财政过度依赖使然，这种状况若不改变，囧境的发生只有时间早晚，不存在逆转可能性。
在各种解决房产库存压力的“馊主意”中，最令我感到不可思议的，是任志强于近期“中国不动产金融年会”上所提出：需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨”。
按此逻辑推演，远古鲧以“筑高坝”围堵治水便能成功，主张“疏导”的舜将无存在价值！而傻瓜都知道，减肥的最佳方法是运动+食物减量（抑新增），绝不会是调高肥胖的认定标准：“身高不变，体重由120斤变成150斤”的自欺欺人。
总而言之，我坚信唯有既“刺激需求”又“抑制新增”双管齐下的政策，才能使房地产真正达到“可持续发展”的状态，否则事倍功半事小，抱薪救火事大。
若非要我回答“去库存”的最简单方式，我看把不具市场价值、形同废墟的商品房直接炸掉改作休闲绿地，都比晾在那里晒太阳，政府还要费尽心机、徒劳无功的协助其去库存，来得有效些。
本文来源：理财周刊
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房价适度下降大势所趋 楼市不会出现“硬着陆”
日 10:52:38
中国证券报
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&&&&房价问题被提高到政治高度，部分城市房价的“去泡沫化”有利于降低高房价带来的社会“分裂效应”和不平等效应，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，但房地产市场不会出现“硬着陆”。
&&&&过高的房价/收入比已成为中国经济中的重大社会问题，直接关系到民生改善，尽管到5月份整体上房价并未出现“拐点”，但房价适度下降是大势所趋。
&&&&(一)房地产行业已开始进入去库存时期。
&&&&今年一季度136家上市房企存货同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利4家企业一季度的存货如按2010年的销售数据计算，消化这些存量均需要2年半以上的时间。
&&&&(二)投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。
&&&&房地产开发投资维持高位增长，在库存增长和信贷紧缩的背景下，意味着开发商资金面在持续恶化，开发商延迟推盘只会拉长行业调整时间，很难支撑到市场反转。月房地产企业自筹资金的比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则下降到接近历史低点，为17.95%。投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化。
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