银行业竞逐养老金融
“兴业模式”如何领跑
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银行业竞逐养老金融
“兴业模式”如何领跑
　　文/屈燕
　　陈锦光
　　兴业银行在国内股份制商业银行中率先发力养老金融建设，将“安愉人生”综合金融服务方案与社区银行网点资源有效结合，创出了银行养老服务新模式。
　　当前，中国正在经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程，并将成为全球人口老龄化发展速度最快的国家之一。人口老龄化的加速发展，将带来人力资源结构、消费结构、投资结构、储蓄结构乃至社会经济结构的重大转型。但截至目前，我国老龄金融发展尚处于起步阶段，以养老储蓄为代表的传统老龄金融服务依然处于银行类老龄金融产品的主流地位。
　　“金融是现代经济的核心。经济的新常态必将催生金融的新常态。”兴业银行行长李仁杰曾如是说。新常态之下，银行加快推动经营转型已是大势所趋。但是，应该朝哪个方向转型以及如何实现转型，从而走出一条适合自身实际的发展道路，对各家银行而言都是一个难题。
　　作为“领跑”国内养老金融领域的银行业金融机构之一，兴业银行在积极应对人口老龄化、加快发展养老服务业、不断满足老年人持续增长的养老服务需求方面，做了大量实际落地的业务探索，就解决养老金融产品匮乏、有关金融市场开发滞后等问题进行了有益尝试。
　　带领队伍勇往直前，为金融支持养老业发展找到新的突破口的“指挥官”，就是兴业银行副行长陈锦光。
　　抓住历史机遇
　　《当代金融家》：人口老龄化为我国金融业发展带来了前所未有的机遇和挑战。国家“十二五”规划就明确要求，要加强金融支持养老产业发展力度。那么，您如何看中国养老金融的发展规划与行业前景？
　　陈锦光：中国是目前世界上唯一一个60岁以上老龄人口总量超过两亿的国家，正面临着人口老龄化趋势，但与之对应的养老金融产业还处于起步阶段，与庞大的老龄客群的迫切需求不相匹配。总体上，中国养老金融市场潜力巨大，前景广阔，随着新一轮金融体制改革步伐加快以及全社会对养老金融的认识深入，包括银行、保险、信托、基金等在内的金融机构均将抓住这一历史机遇竞相角逐养老金融这片“蓝海”，同时带动自身业务快速发展。
　　应该说，“养老金融”既是金融产品体系的重要组成部分，又是养老产业的重中之重。国家和政府正在大力推进社会养老金融体系的构建，如国务院发布了《社会养老服务体系建设规划（年）》和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等，提出统筹规划发展城市养老服务设施、大力加强养老机构建设、繁荣养老服务消费市场，鼓励和引导金融机构在风险可控和商业可持续的前提下，创新金融产品和服务方式，这些都为当前中国养老服务业的发展指明了方向。
　　《当代金融家》：《中国老龄产业发展报告2014》认为，目前我国老龄金融服务市场正在逐步“觉醒”过程中。由此，您认为我国养老产业发展最需要怎样的金融支持？
　　陈锦光：从目前国内养老市场所处阶段看，中国应对人口老龄化的一个薄弱环节在于金融准备严重不足。长期以来，我们在应对老龄化挑战时更多关注在物质准备、精神准备、制度安排准备和体制机制准备上的不足，却忽视了金融准备上的不足。目前，我国的资本市场还不完善，主要由银行、保险等机构更多地担当起养老金融的责任。如当前中国的养老金融产品主要还局限于传统的储蓄、保险等方面，证券、基金、信托类金融产品几乎空白。补足“金融准备不足”这个短板，是发展养老产业的一项重要内容。
　　从目前国内养老市场所处阶段看，中国应对人口老龄化的一个薄弱环节在于金融准备严重不足
　　从本质上讲，“养老金融”是一种市场化服务工具，是一种有助于提高老年人生活品质的养老方式，也是政府主导的社保体系与养老服务的重要补充。与中国养老金融业尚处于起步阶段的现状相比，欧美发达国家已将养老金融纳入金融体系不可或缺的重要领域。由此看来，当前中国的养老产业发展，既需要多样化的老龄金融产品支撑，同时也需要关注老龄客群的差异化需求。也就是说，除了能够提供满足“收益性”的金融产品之外，还需提供相应的增值服务。
　　《当代金融家》：养老经济上可衔接企业年金、职业年金、福利计划等一系列产品，下可带动“大健康”、“大医疗”等产业发展。在此过程中，您认为银行切入各金融机构的业务点何在？
　　陈锦光：西方国家成熟的养老金融体系其实已经给了我们很好的参考。我国商业银行可利用自身综合化的经营模式，发挥在养老产业的融资优势。从公司业务角度，可以发挥商业银行的间接融资功能，打通养老产业供应链，挖掘产业链的上下游资源，研发组合产品；借助核心企业上下游资源，推进产业链条营销，积极介入保险公司、信托公司养老产业项目，搭建多渠道融资服务；积极介入政府支持项目，提供针对性服务。从零售业务角度，可以充分挖掘老年人的需求，推出多层次、个性化、真正符合老年人需求的养老金融产品。
　　养老金融≠老年金融
　　《当代金融家》：《老龄产业发展报告2014》还认为，2013年至2021年是中国老龄产业发展的黄金战略准备期，而由此至2025年前后则是老龄产业发展的井喷期。兴业银行作为国内率先“试水”养老金融的银行业金融机构之一，您认为未来什么样的养老金融模式最适合中国国情？
　　陈锦光：业界普遍认为，“养老金融”应是60岁以下年龄层的人，提前为自己的老年生活进行各种资产储备，以及在进入老年期后将这些资产置换为可供享用的产品或服务的一种金融运作机制。但是，目前社会上普遍将“养老金融”目标客群局限于“银发一族”是狭隘的，“养老金融”并不等同于“老年金融”。金融的本质是跨时间、跨空间的价值交换，从这一角度分析，将养老金融目标客群定位为“40岁以上年龄层的人”更为科学，40～60岁的人进入资产储备期，60岁以上的人进入资产运用期，所以需要对应采用不同的金融解决方案。
　　当前，相对于老年健康服务、医疗卫生等产业的客户细分，我国市场上为未退休人群提供的养老储备型金融产品，以及为退休后人群提供的金融服务，均十分匮乏。但随着人口老龄化进程加速，养老金融势必成为商业银行竞相角逐的“新蓝海”，成为整个国家金融业态发展中新的“爆发式”增长点。我行正是立足中国社会实际，从现状中寻机遇，看中养老金融广阔的发展前景，将“养老金融”列入重要发展战略。
　　《当代金融家》：目前，包括银行、保险、信托、基金、私募、第三方理财等已相继“试水”养老市场，专属理财产品等陆续推出。与其他金融和投资机构相比，兴业银行拥有哪些优势？
　　陈锦光：尽管养老是目前炙手可热的投资方向，保险机构、信托公司等成为“跑马圈地”的主力选手，但我行始终关注老年人的金融服务需求，从老年人的诉求出发，设计产品方案组合。作为第一家涉足老龄金融的银行，经过近两年的发展，在金融服务、增值服务、业务创新上较同业具有一定的优势：
　　一是在金融服务方面，为老年客户精心定制了系列专属理财产品，兼顾老年客户对理财产品流动性与安全性的需求，实现客户财富稳健增值；“信用贷款”为老年客户提供了旅游、医疗等消费用途的个人信用贷款业务，贷款无抵押免担保，可由客户本人或其成年子女申请，贷款金额高期限长，还款灵活，能够满足老年客户临时、大额的资金需求；“便利结算”主要为老年客户提供绿色通道、应急支付、便捷支付和安全支付等多项量身定制的便捷金融服务。
　　二是在增值权益方面，关注老年人的精神愉悦与健康需求，围绕“老有所乐、老有所为、老有所医、老有所保、老有所养”等六项措施，通过与国内知名的保险、法律咨询、养老休闲等机构合作，为老年客户提供从保险、法律、医疗到休闲娱乐、度假养生等一系列增值服务，在全国各地的分支机构设立了由老年客户构成的“安愉人生”俱乐部，凭借全方位的养老金融关怀，俱乐部会员日益壮大，目前已突破25万人。
　　解决“最后一公里”问题
　　《当代金融家》：兴业银行在国内股份制商业银行中率先发力社区银行建设，至今已有近千家社区支行开业。其中，将老年人纳入社区支行的最主要服务对象，作为综合金融服务的一个重要内容，其商业逻辑和模式是怎样的？
　　陈锦光：兴业银行去年以来即确立了社区银行发展战略，以社区便民金融作为贴近民生、服务大众的重要抓手，推进零售业务转型发展和差异化竞争，这是我行积极贯彻国家金融惠民政策的重要举措，也是我行努力践行社会责任、弥补传统金融服务“盲点”的积极探索，是转变服务经营模式、关注基层民生、主动服务社区、贴近市场与客户的有益尝试。
　　如果说互联网金融平台是打造线上的流量平台，那么社区银行就是线下的社区服务平台，以网点小型化、便民化、低成本化，通过解决金融服务到个人客户的“最后一公里”的问题，将银行网点开到了家门口，极大提高了老年客户办理银行金融业务的便利性，令他们的生活与银行的结合更加紧密。所以，社区银行的建设可以称为银行渠道建设的一项“革命”。
　　目前，立足于社区银行的“安愉人生”推广工作已在我行全面铺开，经过近千家社区银行网点一年多来的经营实践表明，社区银行最主要的服务对象就是老年人，我行将“安愉人生”养老服务方案与社区银行网点资源有效结合，以“普惠金融”的方式把老年客户适用的金融产品与专属服务提供到千家万户，抓住了转型机遇，深受客户欢迎。
　　《当代金融家》：请您再详细介绍一下兴业银行在这方面的实践和探索。
　　陈锦光：“安愉人生”是我行于2012年5月在国内率先推出的首个养老金融方案，除了提供专业的财富管理服务之外，还关注老年朋友在健康医疗、财产保障、法律维权、身心娱乐等诸多方面的需求，致力于提供一揽子金融解决方案，尝试在养老金融领域开篇布局，以关爱、服务老年人为出发点，以老龄客户为服务对象，针对其健康、保险、法律、理财等需求提供全方位的专业服务。
　　2013年10月，我行对“安愉人生”进行了全面升级，旨在搭建一个养老金融平台，主推定期储蓄特色产品，推出更多内涵丰富的老龄客户专属服务――通过优化金融产品、老年客户权益两套体系，整合专属理财、信用贷款、便利结算、增值服务四项内容，为老年客户提供全面金融服务，打造中国养老金融第一品牌。
　　兴业银行将“安愉人生”养老服务方案与社区银行网点资源有效结合，以“普惠金融”的方式把老年客户适用的金融产品与专属服务提供到千家万户
　　从“安愉人生”推广经验来看，老年客户对商业银行的有形服务网络依赖较高，希望在家门口找到银行网点，通过人与人、面对面的沟通解决金融需求。因此，我行将“社区银行”作为服务老年客户的重要阵地，为老龄客群提供专业与便利的服务：2013年起，我行大力推进社区银行建设，将网点开到了社区，开到了客户的门口，并将老龄客群作为社区银行的主要服务对象，把“安愉人生”服务作为社区综合金融服务的一个重要内容，二者相辅相成，通过建设社区银行推广普惠金融，以“普惠金融”的方式将老年客户适用的金融产品和专属服务提供到千家万户。
　　据统计，2014年全行社区银行为老年客户开展的法律讲座、保险推荐、户外活动、小区宣传等各类活动达1800余场，保险及法律保障覆盖的人群达73万人，受理、解决老年客户各类法律咨询4万余件，挽回、避免各类财产损失超过数百万元。社区银行已经成为兴业银行服务老年客户的最重要渠道之一。截至今年10月末，我行已经为86万“安愉人生”客户提供了专属服务，管理的综合金融资产达到4200亿元。
　　商业银行大有可为
　　《当代金融家》：中国养老金融服务距发展成熟或许还有很长的路要走，尤其是在从轻度老龄化至重度老龄化的发展阶段，需要未雨绸缪的不只是大众，还有亟待发掘新机遇的投资市场和投资机构。在您看来，要培育健全良好的中国式养老金融，金融机构尤其是银行业应该做些什么？
　　陈锦光：在研究中我们关注到，老龄客群对金融理财的需求主要在三个方面：一是财富的保值和增值。在金融产品方面，基于通货膨胀的经济背景，老龄客群较为关注资金安全和收益的稳健与增值；二是可信赖的金融机构。老龄客群尤为关注其购买的金融产品是否安全；三是个性化的增值服务。老年人有别于年轻人，更喜欢选择线下的实体网点享受金融服务，希望商业银行能够提供健康医疗保障、老年法律维权等个性化的增值服务。
　　因此，商业银行在养老金融领域将大有可为。商业银行应积极深入地研究客户需求，参与中国社会的养老金融事业，为老龄客群提供更多更好的金融服务，这也是履行企业社会责任的应有之义。
　　《当代金融家》：今后兴业银行还将做哪些创新与探索？
　　陈锦光： 今后，兴业银行“安愉人生”将持续丰富面向老年人的信贷、理财、储蓄等各类产品，并增加专属权益类增值服务。综合金融方案将继续争做国内养老金融第一品牌，不断加大创新力度：一是继续以老龄金融业和老龄服务业的结合点为突破口，推进混业经营，深入推进各项产品设计和增值服务落地，持续谋划老龄金融市场。二是继续充分发挥市场化配置资源的决定性作用，市场化金融服务工具，将金融服务差异化与社会人口老龄化有机整合，针对老年客户财富支配、健康保障、日常生活打理等需求，提供多元化的服务，促进老年人生活品质的提高。
　　同时，兴业银行希望通过自身的实际行动，在同业中起到一定的示范效应，让更多金融机构关注并参与到我国老龄金融体系建设中来，共同促进我国老龄金融服务产业发展。
　　《当代金融家》：在国内多数金融和投资机构于养老金融领域的探索和实践还处在初级阶段的情况下，兴业银行无疑已向前迈出了具有实质性意义的一大步。未来，在养老金融方面还将有什么样的计划和战略发展方向？
　　陈锦光：下一步，我们将逐步完善全行养老金融管理机制，完善这一未来战略重点业务发展的顶层设计，继续加大老年金融产品的研发力度，密切关注养老地产、养老医疗、老年旅游等领域，适当加大信贷支持力度；同时，我们还将加大与保险、信托、证券等行业的合作，丰富服务渠道和产品种类。此外，我们将进一步下沉重心，努力做好与全国各地养老产业服务机构的深入对接工作，比如异地高端养老等模式等，努力提高兴业银行对全国老年客户的服务水平。
　　（本文原标题为《做“养老金融”领跑者――对话兴业银行副行长陈锦光》，刊载于《当代金融家杂志2014年第12期》）
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新华保险：探索养老产业可复制商业模式
作者：李超来源：中国证券报?中证网
　　新华保险董事长康典近日在接受中国证券报记者采访时表示，投资养老产业的商业模式还在审慎探索的过程中，希望能找出可复制的商业模式。目前新华保险在股权投资方面集中于健康和养老领域，同时也在与多个地方积极商讨投资城镇化建设项目，以寻求可接受的投资效益。　　2013年以来，多家保险公司积极寻求养老地产机会，但目前尚未出现运营成熟的养老社区。7月1日，保监会在4个城市开展老年人住房反向抵押养老保险试点，目前还没有保险公司提交参与试点的申请。　　康典表示，这方面的商业模式还有待谨慎探索。新华保险希望探索的是“纯养老”，房子不是卖，起码短期内不卖，在政策和规则界限内摸索客户可承受、公司可盈利的一条路，公司为此测算过多个风险模型。考虑到养老业务赚钱很难，如果达不到预定投资收益，是否有其他办法可以作为附加收入，最后使项目整体仍能盈利？　　新华保险还在尝试分担风险，与地产商合作，在养老地产中加入健康服务、生活支持等功能。康典表示，一旦科学有效的商业模式得到证明，就可以迅速铺开，目前相关模式还在探讨阶段。　　康典表示，新华保险不仅现有资产配置是稳健的，对于投入到其他相关产业也非常审慎，在股权投资方面比较大的动作集中于健康和养老两个领域，因为二者可以与寿险业产生很强的协同效应。　　上半年，在“新广州、新商机”2014年招商推介会上，新华保险等3家保险公司与广州市政府签约，拟将共400多亿保险资金投入当地基础设施和城建项目。新华保险签约的投资份额为200亿元，目前资金尚未到位，目标已明确为投向广州城建项目。　　康典表示，与广州市的合作项目还在推进过程中，同时公司也在与北京等地交流，希望加入“能够带来可接受的回报、风险别太大”的城镇化建设项目，具体可接受的投资效益要视具体地域和项目而定。
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China Securities Journal. All Rights Reserved湖南试水金融化养老模式 吉祥人寿结盟养老产业
1月7日，吉祥人寿保险股份有限公司、湖南康乃馨老年健康产业投资（控股）集团、湖南葆真堂健康养老运营管理有限公司在长沙签署战略合作协议。
　　红网长沙1月7日讯（时刻新闻记者 黎鑫 通讯员 张文厚）今日，吉祥人寿保险股份有限公司、湖南康乃馨老年健康产业投资（控股）集团、湖南葆真堂健康养老运营管理有限公司在长沙签署战略合作协议，三方将充分利用各自业务平台优势、客户资源和营销网络等，研究和开发金融化养老新模式，为老年人提供更多的创新服务。　　　　作为“健康中国”的一部分，如今养老问题已被提升到国家战略高度。借着养老产业发展的“政策东风”，当前，很多银行、保险、信托、基金、证券等金融机构开始纷纷涉足老龄市场。湖南省自1996年起开始进入人口老龄化社会，目前全省60岁及以上老年人口已达1126.2万，占全省常住人口总数的16.72%。本次三家公司签约后，将在湖南新型养老保险产品的设计开发、养老服务、健康养老投融资等领域进行深层开发和研究。　　　　“这次合作具有里程碑的意义。”湖南康乃馨老年健康产业投资（控股）集团是湖南省最大的养老机构，近年来，公司专注发展医养融合型的养老社区，以文化养老为特色，初步形成了独特的养老商业模式。公司总经理谢理轩透露，今后计划在湖南省内建设1000家社区养老机构。　　　　“金融产品在客户体验上有先天不足，需要与服务行业结合，延伸产品价值、提升客户体验。”葆真堂董事长兼CEO杨志勇认为，未来，金融行业将成为连接金融客户和养老市场，整合健康养老产业链的核心力量。　　　　作为湖南本土唯一保险法人机构，吉祥人寿董事长胡军表示，养老业与金融产品的结合是当今养老业发展的趋势，要将服务和创新作为保险金融的出发点，优化资源配置，发展差异化服务。您好，欢迎来到山合水易机构
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养老地产融资模式研究
作者：山合水易研究中心 | 来源：原创 | 时间： | 关键词：养老地产 养老地产模式
　　基于养老地产项目在我国不断增长的社会需求及房地产行业融资困难的实际情况，分析常用的房地产行业融资途径，提出私募股权投资、养老产业基金、房地产投资信托及保险资金等融资模式，旨在对我国养老地产项目融资提供实践参考。
　　过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣，高房价及大量的房地产项目建设引发了世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已经把房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。目前，养老地产项目开发与积极进行的养老产业国策之间有极大的矛盾。普通的开发贷款不能满足养老地产企业正常的运营与维护，引入社会资本是养老地产发展的必然选择。
　　1. 保险资金模式
　　在成熟的市场经济中，政府普遍注意维护市场本身在资源配置中的基础性地位，赋予保险公司足够的多元化的资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家对保险资金投资房地产设置了10-20之间的比例限制，这些资金直接或者间接的投资房地产领域。间接投资方式包括REITS(房产信托投资基金)，MBS(抵押贷款证券化产品)，购买房产上市企业的债权和股票。
　　《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》出台之后,泰康保险、平安集团、中保集团及中国人寿已经陆续在北京、上海、广州等投资房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险已经实质性进入养老地产投资。
图1 保险资金投资的主要模式
　　保险资金兴趣浓厚，积极开发养老地产。近期，泰康人寿在北京市昌平区小汤山购地2000亩开发养老住宅，预期2013年建成;合众人寿也与湖北省武汉市蔡甸区政府合作，计划兴建&合众人寿健康社区&，预计投资80亿元，首期动工面积700-800亩。作为国内寿险业&老大哥&的中国人寿，同样不甘落后。为进军养老产业，该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。
　　2. 政府长期低息贷款
　　国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称&《意见》&)：在养老产业投融资方面，《意见》提出将加大金融机构对养老服务业信贷的支持力度并放宽抵押限制，鼓励支持金融机构给养老项目低息贷款，贷款的规模、期限、利率方面的给予优惠，下一步将出台政府贴息扶持养老机构的办法。
　　3. 养老产业基金
　　长青基金：中国福利教育基金会长青基金属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为&资助建设适合老年人居住的养老公寓&。公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。
　　兴业基金：2014年6月，国内首只养老地产基金&兴业养老基金正式成立，该基金是中国老龄事业发展基金会。未来将采取租赁型养老模式而非出售。受益于项目的&民生&性质，未来该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款，剩下30%至35%为自筹，等项目具备成熟的运作模式后有望向社会募集。另外，项目还能享受包括土地、税收等诸多方面的优惠政策。
表1政府或者慈善基金开发的养老地产项目
　　4. 私募股权投资(PE)
　　私募股权投资是指通过私募基金对非上市公司进行权益性投资。以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权(包括上市公司非公开募集的股权)为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构
　　考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权融资，但是是快速有效的融资手段首选。私募股权投资可以解决前期资金状况不良，开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。
　　养老地产开发商通过养老金、私募股权投资和自有资金整合，对养老房产进行项目开发，开发完成通过部分销售形式回笼部分资金，同时也可以发行房产投资信托(REITS)的方式实现项目的滚动开发。自持项目转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
　　PE的运作流程大致都可以概况为五个阶段:项目寻找，项目评估、投资决策、投资管理和投资退出。房地产PE具有以下几个优点：一、可以获得所有权和控制力。二、可以创造价值。三、便于利益重组。四、融资成本较低。五、退出方式灵活。六、可以分散风险。房地产PE的风险主要包括：信用风险、市场风险及操作风险。
图2 PE运作流程
　　商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高。我国房地产产业基金严格来讲也是私募基金，是以投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产开发、经营、销售等等价值链的不同环节，及其在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。我国房地产市场上已经运作着大量的房地产基金，如亚洲物业集团(SAP)、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金。
　　目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。
　　5. 房产投资信托
　　房地产投资信托(REITS)，通过发行受益凭证募集大众投资的资金形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金外的第二大类型重要投融资工具，因为是吸纳了大量的投资者，所以该类产品成本利息对于房地产企业在房地产领域，借款利率相比地产基金来说要高出很多。目前市场信托接待利率达到15%左右。为了降低融资成本及其降低投资风险，在成熟房地产投资信托市场上，融资的主体更加倾向于吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构(银行、保险公司)、基金会和富有人群。
图3 房地产信托结构
　　6. PFI融资模式
　　养老地产的建筑设计和经营维护期间成本较高、前期投入大、投资回收期长、面临的不确定性更多，很多企业不愿意承担一系列开发风险而退出了养老地产的开发。
　　PFI模式是一种新的民营资本参与公共项目的融资模式，PFI项目一般周期长、投资大、参与主体多、不确定因素多，因而承担的风险也很大。PFI引入到养老地产项目中改变了以往老年公寓项目风险由政府部门单独承担或由企业单独承担的局面。
　　在养老地产运用PFI模式时，政府进行项目的选择和启动，私营部门组成的SPC公司进行项目具体的管理和运营，如项目的设计、开发、融资、建造和持有经营。SPC公司通过向政府和公众出售产品或者服务来获取利润。政府公共部门、SPC公司和公众是PFI项目的三个主要利益相关者，如图1所示。公众对SPC公司提供服务的满意度是判断PF[项目成功与否的一个重要指标。
　　养老地产PF l融资模式风险分担设计
　　政府通过特许经营权或者服务合同承担政治风险和法律风险，项目公司承担相应的建设风险和运营风险;而环境风险、自然风险、金融风险、不可抗力风险主要通过项目公司的风险管理技术来规避、转移或者与政府共同承担。养老地产作为一种地产项目，房地产开发商承担着融资的责任，同时也承担着开发经营的各种风险。很多公共部门人员错误地认为&要把尽量多的风险转移给私人部门&;另一方面，很多私人部门人员认为&承担风险是获得高额回报的机会&。
图4 养老地产项目的风险分担和流程图
　　7.机构观点
　　观点1：开发养老地产项目，争取引入保险资本，是保证项目顺利进行的最佳融资途径，实现投资方、开发商、运营商的资源有机整合。
　　观点2：通过民政部门获取政府低息长期贷款是最大限度节约成本，减轻项目开发云运营压力，保证项目持续运营的有效融资模式。
　　观点3：争取和国家福利性养老基金合作开发养老地产，受益于项目的民生性质，未来该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款。
　　观点4：养老地产开发商通过私募股权投资和和发行房产投资信托(REITS)的方式实现项目的滚动开发。自持项目转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
　　表2养老地产融资模式比较
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