一线城市房价真只涨不跌吗？
春节过后，国内多个城市楼盘出现火爆行情，朋友圈到处是排队购房的画面，一些中介甚至惊呼电话被打爆。上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价均出现了较大程度的涨幅，不仅再现“日光盘”，核心区域甚至“一天一个价”。 在“买涨不买跌”的心理驱导下，市民的购房热情也一路走高，这种对一线城市房价看好的原因从哪来，其中又暗含多少风险？
三四线城市卖不动　一线城市卖疯了
　　以上海为例，在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高。经历春节假期之后，上海楼市更犹如脱缰的野马一般，疯狂提速。根据易居研究院的统计数据，2016年的第一个月，上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比，上海的房价上涨了12%。
这么高的房价是怎么推起来的？国际注册高级理财规划师刘磊认为原因有三：信贷环境的宽松、投资者的“疯狂”、地产商的“推手”。
但年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台，主要为响应国家“去库存战略”，为三四线城市提供机会。这本是调整经济格局的好事情，然而热钱总是要流入最疯狂的地方，在发展商急功近利的推波助澜下，反而进一步促进了楼市的分化。
中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告（）》指出，2015年房地产市场库存高企，去库存化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。而事实是，一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，房价下跌。
疯狂购买的潜台词是　认为房价还会涨
　　中国房价和股市中都存在相似的现象“买涨不买跌”心理，即价格上涨即便达到疯狂的程度，投资者照样趋之若鹜，奋不顾身地投入，根本不理会价格已远远超出商品本身的价值；反之，当价格一跌再跌，商品的价值早已凸显，但依然无人问津。以此次“高烧”为例，房价短时间内突然升温，但人们的购买热情却不降反增。
　　这其实是买房者与投资者的投机心理，跌的时候恨不得抄个底儿掉，市场稍微一反弹，又成了惊弓之鸟。房价下跌的时候买房人都考虑的是我买了以后再跌怎么办？于是就会等待，保持“观望心理”，房价上涨的时候，更多人考虑再等的话还得涨，不如趁早下手。
　　此次购买者跟风出手就存在这样的心理预期，够买者认为一线城市的房价还会继续涨，更担心还会继续涨，于是不顾飙升的房价一路跟入。这实则是一种信息不透明的体现，因为各种统计数据都只有趋势而没有细节，购房者无法知道真实的价格走向，都担心自己买晚了、买亏了。
年轻人口向大城市迁徙　或导致价格继续飙升
认为一线城市房价将继续上扬的不仅是普通购房者，国泰君安首席宏观分析师任泽平在题为“变革机遇预见未来”的全球资产配置高峰论坛上表示：“未来10年，一线城市房价将再涨一倍，三四线涨不动”。 大连万达集团股份有限公司董事长王健林也曾表示，现在中国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段，所以房价再暴涨的可能性并不存在，但是北上广深这些城市的房价永远会上涨。
他们认为人口流入是一线城市房价依旧会上涨的重要原因。按照任泽平的说法，当人们继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和“地王”的再现。王健林也表示，北上广深等一线城市聚集了大量公共资源，吸引了巨量的人才、技术、资金、产业等，人多了住房需求就大，从而容易拉升房价持续上涨。
前瞻网的房地产研究调查称，通过研究其它经济体可以看到，在房地产长周期拐点出现以后，人们将继续往大城市迁移，美国、日本都是如此，这是最基本的经济规律。因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去，只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。
以韩国和日本为例，韩国人口5000万，首尔1000万，占了全国人口的五分之一；日本人口1.26亿，东京3500万，占了全国人口的四分之一还不止。
另外一个原因是，按照招行的调查，中国的高净值人群2014年达到100万，2015年增长到123万，增速高达23%，十年之内，中国的高净值人群将超过500万，而一线豪宅市场的供应增速远远跟不上这个高净值人群极速扩容的步伐，于是，豪宅市场连连暴涨势所必然。
人口净流入不假　但房价未必绝对不跌
有人唱涨，自然有人喊跌。经济学家马光远在接受媒体采访时表示，这将是中国房地产最后一次救市，也是中国房地产的最后一顿晚餐。吃完这一餐，我们将不得不面对的就是在透支一切概念之后，房地产迎来的萧条。
人口净流入，未必意味着房价只涨不跌，日本就是一个例子。日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加。可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。
最著名的房地产泡沫坍塌也莫过于日本，上世纪80年代后半期，媒体到处吹嘘，日本地少人多，土地资源稀缺，尤其是东京等大都市，极大的刺激了投资炒作欲望，大城市和城郊土地价格飞升。银行信贷政策宽松；政府持鼓励政策；企业和个人看到不动产价格上涨，马上借钱投入炒作，进一步刺激房价和地价上升。但随着市场预期的自我强化，房地产价格很快脱离现实，当炒作的资金链无以为继，泡沫就像核弹爆炸一样，引起链式反应，房价暴跌，泡沫破灭。至今已二十余年，依旧无法回升。
从发达国家房地产泡沫史来看，泡沫的本质都极度相似，持续上涨的财富、资产错配、投机心理造就的疯狂购买，以及信贷条件宽松，纪律松弛。
牛市久了　人们忘记没有只涨不跌的市场
南京大学长三角中心特聘教授陈志龙认为，人类近百年的金融危机史，无一不是绊倒在房地产这块臭石头上。25年前，中国自从有了股票交易，各家证券公司的营业网点都有十个字，“股市有风险，入市须谨慎”。房地产市场也是一个风险市场，只是我们经历了太长的旷世未有的牛市，每个人都忘记了，没有只涨不跌的市场。
股神巴菲特也曾对中国房地产发表过类似见解，“中国目前的房地产市场的发展模式和未来增长趋势是非常不健康的，中国的房地产市场就是一场赌注很大的赌博。”春节后的房价上扬固然有合乎市场规律的因素，但价格短时间内暴涨，其中的非理性因素应引起高度关注。而当市场非理性时，人们更应当回归常识、敬畏市场、尊重规律。
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搜狐新闻出品王健林：一线城市房价20年内一定不断上涨|王健林|一线城市|房价_新浪财经_新浪网
图为万达集团董事长王健林。（图片来源央视财经微博）
　　央视财经（《央视财经评论》） 1月18日，2015年12月份70个大中城市房价指数出炉，延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示，有21个城市房价同比上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅领涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位。价格同比下降的城市有49个。
　　纵观2015年全年房价变动，1、2月还在驻底徘徊。到了3月降息、降首付，二手房转让费年限从5年下调至2年等政策的出台迅速刺激了楼市，环比价格上涨城市也从个位数扩张到十位数，此后一路上扬。9月份达到高点为39个，环比价格也是一路攀升。6月份上涨到了7.2%，从7月开始，房价环比涨幅也开始连续4个月收窄，然而又一波降息、公积金政策等房地产优惠政策刺激了11月房地产市场销售，房价上涨城市和涨幅均出现反弹，且延续至今。
　　2016年，房价将会怎么走？2016年，我们该不该买房？一二三线城市房价会有哪些不同？1月18日，财经评论员、张春蔚走进《央视财经评论》演播室，和场外嘉宾北京市房地产协会秘书长陈志、集团董事长王健林一起来评一评，2016房价那些事儿。换个视角看经济，CCTV2《央视财经评论》周一至周四，每晚21：50，准点开评。
　　2016房价主旋律 ：分化！
　　陈 志（北京市房地产协会秘书长）：2016年，分化是房价主旋律
　　首先肯定的是要继续分化，我们认为一线城市的不断趋高的地价和不断趋高的房价，2016年不会改变。2015年楼市利好政策左右着2015年度房价走势，一线城市首当其冲成为变动主角，相对于一线城市的高歌猛进，二线城市相对低调，房价涨幅平稳波动，三线城市低迷成常态，房价持续在负区间徘徊，分化加剧。
　　王健林（万达集团董事长）：一线城市20年内一定不断上涨
　　中国楼市是一个分化的市场，比方说一线城市，我跟你讲，20年之内一定是不断上涨，原因就在于土地供给有限，人口还在不断流入。二线城市当中相当部分也没有问题，你看我给你讲一个数字，二线城市的一个武汉，去年销售面积2600万平方米，连续两年成为中国销售面积第一的城市，核心原因就是人口持续流入。中国的楼市应该是研究解决三线四线城市的去库存，如何去库存，对地方政府来讲是一个很大的问题，而且恰恰是三四线城市最依赖土地财政。
　　马光远（财经评论员）：2015年，全国房地产“两冷”“两热”现象
　　2015年全国房地产，70个大中城市也出现“两冷”、“两热”的现象。第一个是投资冷销售热，投资的曲线是往下的，销售是往上的。第二个是一线和部分二线城市热，三四线很冷。也就说我们在2014年以来，整个分化的趋势没有改变，楼市刺激政策在过去一年时间内还是起到了效应。
　　换个视角看房价：购房者是刚需还是改善？
　　马光远（财经评论员）：在所有的房价逻辑里边，供求关系是第一逻辑，房子少的时候，你讲任何故事大家都信的，这跟股市是完全一样的。我认为最简单就是二八分化，也就是说，那些以后人口流入的城市，大城市，因为需求仍然在，库存肯定不是问题，它们房价比如说政策回暖也好，不回暖也好，往上走，那是一个长期的趋势，但是有一些城市人口在流出，流出的一些城市，房子多了怎么办？我听到一个长期以来非常看好房地产的，我不想提他的名字，他甚至讲三四线城市有些房子得炸掉了，消化库存的方法是炸掉。我们现在担心的是热者更热，冷者更冷。
　　张春蔚（财经评论员）：但是对于而言的话，老百姓改善性住房的需求越来越多，尤其是我们看到二孩政策放开以后又有一波，而且对于北京而言，5年限购要到期了，越来越多拥有房票的人会拥有，所以说我觉得在这个市场当中，我们不仅仅是要看新房，还要看二手房，还要看我们现在好多人不是投机房地产，而是真正是一个改善需求为主导的这样一个市场。
　　陈伟鸿（主持人）：所以对于一二线和三四线的这些城市来说，政策不一样，大家对它的心理预期也是不一样的，我们特别和数字100的调查机构做了一个调查，来看一下网友呈现出来的不同的态度，在一二线城市当中，你认为目前房价现状如何，太高了难以接受占到了59%，比较合理的只有3%，勉强可以接受的9%，认为房价高但可以接受是29%，我们刚才已经说了，一二线的房价还会再涨，现在这个状态大家都觉得太高难以接受了。
　　换个视角看房价：房地产商去房地产化？
　　马光远（财经评论员）：房地产商在逐渐去房地产化
　　我们现在看到的主流是大家纷纷在去自己的房地产，你比如说王健林，第一个他大连万达下调了他在2016年的预期，整个房地产的收入我要下调，下调幅度非常大。第二个是2015年、2014年中国房地产市场你看到什么情况，大家纷纷说我不是一个房地产企业，你看上海的绿茵置业，他改成P2P，他说我不做房地产了，然后你会看到以前足球冠名的基本都是地产商，现在也在去，所以现在看到的情况，王健林刚才讲的情况，应该说已经老生常谈了。
　　张春蔚（财经评论员）：大型地产商更有市场定价权
　　实际上大型房地产商在重新谋求自己市场的话语权，因为以前我们说一个大型房地产商，主要是看销售额，但是他现在是要强调市场定价权，因为大型地产商，第一他的楼盘多；第二他市场当中的引导性强，他更想以这样的一种态势逼着小地产商退出，所以我觉得这其实是从战略、战术层面都有的一个行为。
　　换个视角看房价：未来房价谁说了算？
　　陈伟鸿（主持人）：我们来看看三四线城市的这些网友，他们对于目前的房价持什么样的态度，来，认为价格偏高的占了49%，勉强可以接受的是26%，比较合理的是16%，价格偏低的是9%，对于这样的一些城市，未来他们的房价走势会是什么？
　　马光远（财经评论员）：房子品质决定价格走势
　　我觉得价格事实上来讲，价格最终还是数量说了算，如果量多，价格自然会调，但是如果说量不够，大家以后的预期仍然说这个房子会走这个价格，它肯定还会稳住，但是我觉得还是刚才我们讨论这个基本逻辑，我们回到品质上来讲的话，三四线城市尽管房子很多，但是品质好的房子并不多，品质好的房子价格还会往上走。
　　张春蔚（财经评论员）：品质好的房子是追捧的对象
　　品质影响大家的购买力，所以我觉得如果你是第一次购房，量力而为，但是到第二次、第三次购房的时候，很多人开始重新思考房子对他意味着什么，是说这房子我真喜欢，我爱上了这座房子以及它带给我的感受。
责任编辑：刘万里 SF014一线城市房价要崩溃？再不看就晚了！
[摘要]今天中国的经济，和97年泰国的经济，已不可同日而语了。我们比人家强得多得多！
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本文转载自微信公众号：财经内参最近有很多朋友问我：要不要在大城市中心区买房？内参君老老实实告诉他：买！可是他又犹豫了：很多文章都告诉我啊，买了就会跌，而且是断崖式下跌。怎么办？恩，好吧，那就不买。不买，房价明明又在涨，明天如果涨了，我更买不起了！靠，从2004年开始，北上广深房价就开始喊要跌，跌到今天，究竟跌了啥？跌碎了的，怕只是你的玻璃心吧！二当然，这世界没有绝对，只有概率！这么说吧，一线城市中心区房价不跌，乃至继续保持上涨，内参君认为，概率至少是90%。此话怎讲？因为一线城市中心区房价坚挺，是有着它铁一般坚硬的逻辑！第一个逻辑，是货币的逻辑。现在估计没有几个中国人不知道央行在释放流动性，刺激经济。小川行长说的很明白，现在是偏宽松的货币政策。货币放出来了，总要有地方去吧？存，利息太低！放，乖乖，刚刚熔断，小心脏受不了。投资实业，好多领域过剩甚至在去产能！买三四线城市房子？一样过剩！说来说去，投一线城市中心区房子，还是比较靠谱。第二个逻辑，是人口结构的逻辑。中国的城市化，是不平衡的城市化。50%的富人，都集中在北上广深。没办法，公共服务均等化还不够，大城市有着最好的医疗、教育和文化，这是别的地方无法替代的。人多，特别是富人多的地方，钱就好赚。所以，北上广深小保姆的工资，比起其他地方高，也就不足为奇。有钱，来的人就多。中西部的人想来一线城市，三四线的人想来一线城市，农村的人也想来一线城市。这些人都要住，自住，这可是结结实实的刚需。第三个逻辑，是土地资源稀缺的逻辑。大家看看，现在北上广深城市里还有啥空地吗？基本没了。对了，过几年深圳估计会有，不是说要围海造地，不是，那是N年后的事了。至少目前，一线城市中心区，就这么多资源，这么大点蛋糕！全国13亿人口，哗哗流动的银子，就追逐这么点有限的土地和房子，你说这房价会暴跌吗？三有人或许会问：按照你这个逻辑，京沪永远涨，应该是一个100%的概率啊，你剩下那10%的概率，跑哪里去了？感情被狗吃了？！且慢，还有一个不确定因素！这个10%的不确定因素，就是加息，导致热钱超大规模流出，涌向美国，国内的资金池一泻千里，房价水落石出！想当年，泰国就吃过这个大亏。1990年代初，泰国经济发展很快，加上美联储降息，大量热钱涌入，银行资金充裕，很多钱跑到，建了一大堆房子。据统计，当时泰国积压的住房需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。泰国是一个很安逸的国家，大家都没啥危机意识，就这么晃晃悠悠过，然后，一晃就到了1997年。1997年前后，美联储忽然吹响加息的号角，呼唤全球美元回家。这下，泰国倒大霉了。1997年5月，以为首的国际资本大鳄开始大量抛售泰铢，大量资金从房地产业出逃。政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元，许多泰国人的腰包也被掏个精光。东南亚国家逃跑的资金，刚好去吹大美国科技股的泡泡。从1997年到2000年，泰国房地产跌的稀里哗啦，涨得如火如荼，最后算下来，泰国房地产和美国股市的一跌一涨，一来一去，刚好相差95%。前车之鉴，不得不防！有些粉丝在后台留言，问内参君：你为啥经常写美国的经济和？这里内参君要告诉大家：中国经济和世界经济分不开的，我们不是绝缘体，不是遗世独立。知己知彼，才能百战不殆。否则，哪一天你被剪了羊毛，还替人家数钱。从这个角度说，只要我们能防止国内资本异常流出海外，让美元加息薅羊毛割韭菜的美梦成为泡影，房价就不会大跌！四当然，今天中国的经济，和97年泰国的经济，已不可同日而语了。我们比人家强得多得多！一方面，我们底子厚，经济韧性强，又有足够的政策工具和改革空间，来保障经济中高速增长。经济增长了，资本有利可图，不仅不会跑，而且还会蜂拥而至。另一方面，我们的储备全球第一，想来狙击做空中国的资本大鳄，也会掂量掂量自己的能力，知难而退！真的敢来，我们就让它血流成河！此外，别忘了，咱们的资本账户还没有对外开放呢！这是一道“资本管控”的防火墙，大大增加了热钱逃跑的难度。所以，美国现在倒很想占中国的便宜，但是一轮轮的左攻右打、软硬兼施下来，并没有讨到多少好，倒越来越像纸老虎了。现在看来，中国这道巨大的筹码关口恐怕不是美国能攻得破的，这是强势美元战略绕不过去的一个门槛。写到这里，内参君要说句公道话：不要天天想楼市崩溃！楼市真的崩溃了，而替代的支柱产业又没有起来，经济必将一塌糊涂，到时你的工作和财富可能都会人间蒸发！牢牢守护住我们的国民财富吧！五在土地总量基本不变的情况下，货币潮水还在上涨、人口洪流继续涌来，你说一线城市房地产价格会暴跌吗？好啦，亲，别痴心妄想了！要么买，要么洗洗睡！【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯(Email:，请将#替换为@)。更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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新浪锐见：一线城市房价在上演最后疯狂
不管一线房价如何疯狂，一定是中国房地产最后一次疯狂
　　一线城市春节后房地产的表现，可以说已经是疯涨了。
　　北京大兴黄村的那块地，当地二手房价格是2万3左右，这块地的楼面价达到了4.7万，预计售价在7万以上，你说疯了没？上海的房东一天三次涨价，又有人裹着被子连夜排队，二手房成交连续两个月超过了4万套，据媒体报道，去年买的一套房子，8个月时间赚了500万。广州一个300多套的楼盘引发1000多人抢购。如果这还不算疯，什么叫疯？
　　这两天，微信、电话、私信、饭局，大家问得最多的，就是要不要买房。
　　在中国房地产的历史上，这种现象有个学术名称 “恐慌性购买”。而过去的历史表明，在恐慌下参与这个疯狂游戏的，都成了人生赢家，而每次预测房价泡沫要破灭的，都成了被耻笑的对象。然而，这一次，是历史重演，还是历史的终结？
　　当下一线城市的楼市回暖，其实一点都不让人意外。2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策组合拳还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。另外，2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合，负利率是大概率，人民币贬值是大概率。在负利率的情况下，很少见到大城市的房价有下跌的。但同时，房地产的基本面仍然是房价高企，库存高企，这也意味着，不管明年的政策力度有多大（把房子直接送给农民这种极端情况除外），一些三四线城市的库存是不可能消化完毕的，价格也是不可能大涨的。但“统一吃药”的结果，就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情。推动这些城市房价的上涨，甚至大涨。
　　现在，这些政策都已经兑现。一线城市今天房地产的表现是很正常的，唯一不正常的就是疯涨。比如去年深圳疯涨，今年轮到上海了。其实，在2016年中国经济的大背景下，一线城市的房价上涨有三个支撑：一是政策支撑，去库存政策尽管很多都不是冲着一线去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里；二是供求关系，一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大；三是货币宽松的预期，为了稳增长，2016年货币宽松已经成为定局。这三大因素决定了，如果没有大的经济动荡，一线城市房价上涨的趋势不会轻易改变。
　　但是，很显然，不管有多少支撑，中国房地产已经到了一个转折点是不争的事实。拿过去的历史来预测未来，按照马克思的说法，一般都会被历史的列车甩出窗外。未来中国房价的希望在20%的城市，80%的城市因为巨大的库存，已经告别了房地产盛宴。中国房地产已经告别了短缺，除了包括一线城市在内的少数城市，绝大多数的城市不管政策如何，都已经告别了房地产的盛宴，未来几年痛苦的去库存周期将给这些城市极大的考验，期待房价上涨基本不可能。
　　不管一线房价如何疯狂，但这一定是中国房地产最后一次疯狂。一线的这种疯狂很难传导到库存很大的三四线城市，我们可以肯定地讲，中国房地产经济已经结束。如果对此还有幻想，将会付出极大的代价。今年中国房地产的主题仍然是“去库存”，而不是“涨价”，这一点，开发商一定要清醒。最清醒的开发商一定是在一线城市涨价，而在二线城市稳住，在三四线利用政策红利加速消灭库存。如果开发商认识不到库存的威力，幻想涨价，那肯定只有死路一条。当然，在今年的政策背景下，包括南京、苏州、合肥、厦门、杭州等在内的二线城市一定也会有所表现。面对货币放水和全球性的资产荒，也许，只有人人都在痛骂的中国房子，依然可以作为可靠的确保财富安全的工具。既然如此，那就加入“一边痛骂高房价，一边出手买房”的变态队伍吧。
　　但是，一个颠扑不破的原理是，疯狂一定是要付出代价的。一线城市和热点城市，如果不是疯涨，而是稳步上涨，应该还有几年的好日子，政策也乐意看到。但如果一旦疯涨，政策肯定会收紧，一次疯涨换来的，会是多年的落寂和萧条。
　　（马光远 经济学者）
责任编辑：李清 SN219
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