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&开发商不进行初始登记，导致无法办理房产证，谁来管理 编号：135568&&部门：市房管局 &&提问：邢台市&&浏览&nbsp5135 15:47:49阳光巴厘岛的房子已经交房2年了，到现在无法办理房产证，上次咨询贵单位答复是只要开发商初始登记后即可办理，但开发商迟迟不进行初始登记，请问这样的问题谁来管理。 部门回复&&&&市房管局&& 10:56:34&&&
您好，按照《房屋登记办法》的有关规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理，同时登记应依申请进行，不申请不能启动登记程序。截止到目前我中心未接到巴厘岛一期项目办理相关登记的申请。请您督促开发企业到我中心申请办理房屋登记。如开发企业不能按合同约定办理，建议购房人通过法律途径解决。
依据《房屋登记办法》的有关规定，申请所有权初始登记需提交下列材料：（）登记申请书；（）申请人身份证明；（）建设用地使用证明；（）建设工程符合规划的证明；（）建设工程施工许可证；（）房屋已竣工的证明；（）房屋测绘报告；（）其他必要材料。初始登记办理完毕后即可为业主办理分户房产证。办理分户房产证可采用两种方式，一是业主委托开发公司代为办理，二是由业主本人提出申请现场签字办理。申请办理房屋转移登记需提交以下资料：、房屋登记申请书；、测绘图；、商品房买卖合同；、申请人身份证明；、地税完税凭据；、其它必要材料。以上手续齐全后，我中心初始登记和转移登记业务均可以立等可取办理。（交易登记中心初始登记二科，电话：2255553）
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开发商未按期办理产权证，购房者退房获支持
王某与置业公司于日签订市商品房预售合同(合同编号：y51877)，从置业公司购买位于北京市中关村25号地工程海淀区中关村西区iv区25号地(即e世界)四层a4024号商铺。合同中另约定：置业公司应于日前取得该商铺所在楼的权属证明，如其未能在上述期限内取得权属证明，王某有权退房;如置业公司的责任致使王某在商铺交付之日后540日内未取得商铺的小产权，王某也有权要求退房。日置业公司将a4024号商铺交付给王某，该公司于2007年1月取得楼房的权属证明，但王某所购商铺的小产权至今尚未取得。置业公司所述，就办理商铺产权证一事多次催促王某，但王某一直不予理睬，未向法庭提供充分证据。王某所购商铺总价款281&275元，其向置业公司支付首付款111&275元，余款17万元为向海淀支行申请的贷款，双方于日签订，置业公司为王某提供连带责任保证。王某贷款的当前余额125&616.7元，除上述款项外，王某还向置业公司支付契税8438元、代办费200元。一审法院判决认定：王某与置业公司所签订的北京市商品房预售合同及王某、海淀支行、置业公司所签订的担保借款合同，均是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因置业公司就所述小产权证未能及时办理是王某不配合所致，没有向法庭提供充分证据，故该院对其该项陈述不予采信。因置业公司对大、小产权的办理均超过合同中所约定的期限，故王某依合同约定要求解除其与置业公司所签订的买卖合同，理由正当，该院予以支持。因主合同已经解除，且各方对借款合同的解除均无异议，故该院判定借款合同也应予以解除。上述合同解除后，王某将所购商铺返还置业公司，置业公司则应将王某个人支付的房款返还王某，并将所收房屋贷款返还海淀支行。另，王某还应向海淀支行支付已实际产生的利息，置业公司应对王某的该项还款义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国》第九十三条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条，《中华人民共和国》第五条，《中华人民共和国》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，判决：一、解除王某与北京科技园置业股份有限公司所签订的北京市商品房预售合同(合同编号：y五一八七七)，本判决生效后立即履行。二、解除王某与中国工商银行股份有限公司北京海淀支行、北京科技园置业股份有限公司所签订的个人借款合同，本判决生效后立即履行。三、王某将所购中关村e世界数码广场a四○二四号商铺返还北京科技园置业股份有限公司，本判决生效后立即履行。四、北京科技园置业股份有限公司向王某返还房款人民币十五万五千六百五十八元三角，代办费人民币二百元，契税人民币八千四百三十八元，本判决生效后七日内履行。五、北京科技园置业股份有限公司向中国工商银行股份有限公司北京海淀支行返还购房贷款人民币十二万五千六百一十六元七角，本判决生效后七日内履行。六、北京科技园置业股份有限公司向中国工商银行股份有限公司北京海淀支行按百分之五点九四的年利率标准，支付上述款项自二○○九年五月十五日起至实际给付之日止的利息。七、王某向中国工商银行股份有限公司北京海淀支行支付贷款利息人民币四百九十七元四角四分，本判决生效后七日内履行。北京科技园置业股份有限公司对该款项的支付承担连带责任。置业公司不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院认定事实不清。本案合同约定日前取得本案商铺所在楼的权属证明，该约定的权利人是置业公司，王某无权对置业公司的权利进行指责和要求，而且该权利并不妨碍王某取得产权证明。置业公司已在商铺交付之日起540日内，为商铺所在楼的99%的商户办理了产权证明。王某因a4024号商铺所在位置不佳想退房，在置业公司多次催促下拒不办理房产证，故王某所购a4024号商铺房产证未办理系王某自身原因所致。2、王某至今仍实际控制a4024号商铺并享有所有者权益，一审法院判令置业公司承担自日以后发生的借款利息法律依据不足。故上诉请求：1、撤销一审判决第一至第六项;2、一、二审案件均由王某承担。王某服从一审判决，其针对置业公司的上诉理由答辩称：置业公司实际于日获得楼房的权属证明，违反了合同的约定，王某为此要求退房。王某没有收到置业公司任何办理商铺产权证的通知。海淀支行服从一审判决，其针对置业公司的上诉理由答辩称：根据司法解释的规定，海淀支行有权要求解除借款合同并由置业公司承担连带担保责任。北京资深房地产律师袁玉柱认为：王某与置业公司所签订的北京市商品房预售合同及王某、海淀支行、置业公司所签订的担保借款合同，是各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院对本案所涉合同性质及效力认定正确，法院予以确认。置业公司上诉称王某无权就商铺楼房产权证的办理时间提出异议，且王某所购商铺产权证未办理系其自身原因所致，对此，北京资深房地产律师袁玉柱认为，因置业公司与王某在北京市商品房预售合同中约定如置业公司未在日前取得商铺所在楼的权属证明，则王某有权退房，现置业公司实际于2007年1月取得权属证明，故王某有权依据合同约定要求退房，一审法院据此判决解除北京市商品房预售合同并无不当。法院对置业公司的该项上诉理由不予采信。因北京市商品房预售合同解除后，担保权人海淀支行有权要求解除担保借款合同，并有权要求出卖人返还购房贷款，故置业公司应承担本案贷款当前本金及利息余额的返还义务，故置业公司关于一审法院判令其承担自日以后发生的借款利息的法律依据不足的上诉理由不能成立，法院亦不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。&
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专业律师优质解答开发商不办房产证有4大原因 业主该如何维权（2）
来源：热线房产网
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小区土地被开发商抵押 千余业主无法办理产权证
6月上旬，《中国消费者报》江苏记者站接到常州&银河湾第一城&小区购房业主集体投诉，称其购买的商品房入住一年多了，至今仍无法办理房屋产权证和土地使用证，由此带来孩子入学难等一系列问题。业主多次与开发商交涉无果后，向当地政府相关部门进行了反映，其间意外获悉，不能办证是因小区土地至今仍被开发商抵押在银行。
不久前，记者赶赴常州&银河湾第一城&小区，8号楼的张先生告诉记者，他是2009年与开发商常州市华星银河湾房地产有限公司(以下简称华星房产公司)签订的购房合同，定于去年7月份收房入住。原以为很快就能迁移户口，让小孩就近上学，&哪想到开发商把小区的土地抵押给了银行，我们1000多户业主的产权证及土地证都没法办理。&眼看着秋季开学日期临近，不少业主和张先生一样心急如焚。
业主杨先生告诉记者，其与开发商签订的购房合同中约定日交房，但实际上在业主的多次催促下，直到去年11月，开发商才交房。
按合同约定，开发商应该在业主收房后90天内为其办理产权证及土地证。2012年1月开始，急于让小孩上学的业主开始陆续去催问两证办理事宜，多位业主得到的结果却只有一个字：等!等到今年5月，业主们得到一个惊人的消息：没法办理产权证明，因为小区土地被开发商抵押在银行了。
土地已被抵押
原来，部分业主代表多次找开发商交涉无果后，遂向当地政府有关部门进行了反映。当地房管部门调查发现，该小区土地被开发商抵押给了当地某银行办理了1.5亿元贷款，抵押期限至日。5月20日，当地房管部门发布了相关意见，其中称华星房产公司已作出承诺，将于5月31日前解押土地办理产权证明。
记者电话联系了华星房产公司负责处理银河湾第一城业主投诉事宜的负责人史某，他坦言银河湾第一城土地目前确实还处于抵押状态，但拒绝透露何时解押和办理产权证及土地证的具体情况。
近日，常州市新北区房地产管理局房管处负责人姚臻松也向记者证实了这一情况。他表示，目前只能等开发商筹集资金归还贷款以解押土地，业主才能顺利办理产权证及土地证。他同时透露，华星房产公司在常州市开发的多个楼盘的土地也被抵押给了银行。
不少业主提出质疑，他们按照开发商要求将购房款打入其指定的银行账户，为何现在开发商却无钱归还贷款解押土地呢?记者查阅业主提供的购房合同发现，开发商在当地某银行开设了预售款监管账号，并在合同中明确要求每一位业主都将购房款打入该账号。
一位房地产业内人士告诉记者，不管业主是付全款还是办理了按揭贷款，开发商都会拿到全部的房屋销售款，而这笔房屋销售款完全可以冲抵含土地成本在内的全部开发成本。&小区土地却至今未解押，那么这笔钱究竟去哪儿了呢?&一位业主问。
责任编辑：木风
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对开发商逾期办理房产证如何处理？
&&&新华社北京９月２８日专电（记者舒静、王薇）在房产纠纷中，逾期办理房产证的情况占相当大比重，购房多年却拿不到产权证的业主也不在少数。针对这一现象，房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师就开发商的义务及购房者应注意的问题专门答疑：
&&&&问：开发商在办理房产证过程中有什么“协助义务”？
&&&&答：开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”“协助办理登记义务”，但并不意味该义务是一项附随义务。不履行该“协助办证义务”，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以合同目的落空为由解除合同。“协助办证义务”的内容包括：办备移转登记前应由开发商前行取得的文件，如测绘、权属登记；在购房人申请办证时，提供上述文件；依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
&&&&需注意的是，开发商的“协助义务”到完成备案即告结束，因为具体审核及颁证是由房管部门来完成的，不受开发商的控制，开发商在约定期限内完成备案工作的，具体发证时间如超过约定期限，不属于开发商的责任，也不应当由其承担违约责任。
&&&&问：开发商逾期办理房产证，购房者是否可暂时中止给银行还贷？
&&&&答：存在房产证逾期不能办理的情况，业主有权要求开发商承担违约责任，但不能因开发商逾期办理房产证而拒付按揭，这样做既不合理也不合法。就法律关系而言，购房者与银行是借贷合同关系、购房者与开发商是买卖合同关系，两者不能互相替代。
&&&&如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向业主承担相应的违约责任，而与银行没有任何关系。业主可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》的相关规定，要求开发商赔偿其损失。从法律上讲，业主无权停止偿还按揭款，否则要向银行承担借款合同中约定的违约责任。擅自停止支付按揭款，会对业主个人的信用指数产生深远影响，尤其会对二次买房或今后用于其他用途的按揭贷款产生不必要的障碍。
&&&&问：司法实践中对开发商逾期办理房产证如何处理？
&&&&答：首先，有约定的从约定。如约定逾期办理房产证，开发商将按照房产交易总额的万分之二支付违约金。对于没有约定的情况，则按如下原则：
&&&&如合同没有办证期限约定，办证期限为９０日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭；
&&&&如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算；开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的，应补偿其差额；开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。
五年办不下房产证 业主真的没办法？――难解的房产证“难产”之谜
&&&&新华网北京９月２８日电（记者舒静 王薇）业主购房五年，始终拿不到房产证。开发商百般托词、屡屡承诺，却一直不去办理，背后究竟有什么原因？相关部门无力监管、法律维权意义不大，业主遇到此类情况，难道真的束手无策？记者近日调查北京一处楼盘，走近房产证“难产”之谜。
&&&&房产证办不下来　业主“一点办法都没有”
&&&&“房产证已经拖了好几年了，（开发商）每次都说再等等，我们已打了好几年的电话，每次开发商都给我们一个日期，到那个日期再打电话开发商就说还是办不下来。”一提起房产证，北京的王女士便很无奈。
&&&&王女士２００５年１０月在马连道东街１５号院的红莲晴园购买了一套两室一厅的房屋，购房合同约定房屋交付使用后７２０日内取得房产证，但直到目前还没看到房产证的影子。
&&&&在同一小区购房的彭女士也有类似遭遇。“我们对房子的户型不满意、孩子也上不了好小学，所以想换一套，但因为一直没拿到房产证，如果出现纠纷会特别麻烦，所以没能卖。因为房产证，我们不得不暂时搁置眼前的一些计划。”
&&&&据彭女士介绍，该小区１、２号楼的几百户业主至今都未拿到房产证，很多业主曾多次询问和催促开发商，开发商要么语焉不详，要么百般托词，始终不积极办理房产证或进行赔偿。
&&&&记者在业主与开发商签订的购房合同上看到，合同规定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并获得房价款和已付房价款１％赔偿金；如果不退房，可获得已付房价款１％的违约金。
&&&&“按照合同约定，我们只能拿到６０００多元的违约金，但我们的损失远远不止这些！”彭女士说。而王女士也对记者说，“我们只能等，一点办法都没有。如果现在退房，以目前的房价什么房都买不起；如果要违约金也没有多少，而且开发商连这些违约金也不给。”
& &房产证“难产”已成行业“潜规则”？
&&&&就房产证为何五年未办这一问题，记者直接询问了红莲晴园项目的开发商，开发商一名刘姓销售总监这样说：“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样，我们是按正常程序办的，房产证现在正在办理。”
&&&&记者了解到，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但据业内人士称，在现实操作中，开发商很少能在９０日内办理房产证，最多是在９０日内办理大产权证。而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。
&&&&这名业内人士说，其实只要办理了大产权证，将大产权证和购房合同交给房管局，业主分割产权证的办理时间最长不应超过２０天，就算购房人以贷款方式买房，最长时限也不应超过一个月。
&&&&记者从宣武国土房管服务大厅了解到，红莲晴园项目已具备办理产权证的条件，只是开发商一直没申请办理。而刘姓销售总监也说，项目的大产权证早已办好，那么业主的分割房产证为何迟迟未办？
&&&&对此开发商仍未正面回答，只是说：“这两年政策波动比较大，间接影响了房产证的办理，具体原因就不方便说了。”
&&&&业内人士向记者分析，房产证拖延不办可能有几种原因，其中最主要的是因前期手续不全而导致大产权证无法办理。如果已办理了大产权证，那么问题可能是，办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。
&&&&另外，开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资，这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。除此之外，验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。
&&&业主遭遇维权难　如何赢得话语权
&&&&记者采访了解到，购房多年却拿不到房产证的业主不在少数。那么，拿不到房产证究竟有什么风险，业主又应该如何维权和增加话语权？
&&&&北京市隆安律师事务所尹富强律师表示，既然合同有明确约定，业主可按合同约定主张开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延同样可以主张相应的违约金。
&&&&房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师张仁藏分析认为，房产证是房屋权属唯一、也是最直观的凭证。如果业主一直无法拿到房产证，对房产的所有权就得不到确定。在不能做权属转移的情况下，房屋就不能交易，业主作为交易相对方，也面临很大风险。
&&&&因此，购房者在签订合同前，首先要对楼盘有一定了解，查询项目土地的性质是出让还是划拨，如果是划拨就无法拿到产权证。同时，也要重视并积极办理房屋产权登记。
&&&&张仁藏说，在约定期限内未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，业主可以起诉开发商。需注意的是，业主要避免错过诉讼时效。有相似情况的业主最好联合起来共同维权，以增加维权力度。
&&&&而在实际操作中，很多业主即便维权，能获得的违约金也很有限，选择退房又损失太大。对于这种两难境地，张仁藏建议，可在商品房预售合同的范本中，加重开发商的违约责任，以发挥更大的约束作用。
&&&&同时，造成维权难的另一原因是，对开发商逾期办证的行为缺乏有力的监督与惩罚机制。有多名业主称，他们在向区房管局咨询此事时，工作人员只是要他们与开发商联系。而记者在询问时也得到这样的答复：“开发商不来办，我们也没
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