没有房产证的房子可以交易吗
很难受法律的保护
今晚经济周报
　　如今房价居高不下频频攀升，导致市场出现大批无产权证房地产交易，由此出现一些无产权证的房地产买卖纠纷案件。根据规定，没有完成产权过户手续，仅以双方合同约定所谓的“合同房”交易属于不合法交易，一旦出现纠纷，合同双方都无法得到法律的充分保护。　　日，被告杜先生(卖方)、原告胡先生(买方)签订《房地产买卖协议》，约定被告将其所有36871平方米的土地及4700平方米房屋和地上一切建筑物等附属物全部转让给原告，转让价为2100万元。被告在注销抵押权后，原告支付被告房地产转让定金300万元，土地证也交由原告保管，在双方办理完房地产过户手续后，原告再支付被告房地产转让费1800万元。同时被告告知原告未办房产证，双方还约定必须在2013年11月底前完成房屋过户的相关手续，如未在约定时间内完成，即视为违约，被告应双倍赔偿原告共计600万元。　　原告、被告在合同履行过程中，由于消防手续不齐全无法在约定期限内办理房产证，于是原告以合同违约把被告告上法庭，请求判被告双倍支付违约金600万元，并继续全面履行合同。　　根据《房地产法》、《合同法》规定，一审法院经审理后认定，原、被告双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，应受法律保护。但因尚未办完房屋产权登记手续，从法律上无法确定所涉房产的权属，故双方签订的合同实际已无法履行。而被告未能按约定时间办理完成房屋登记手续，有客观因素存在，虽对于原告的责任存在不确定性，但被告已构成违约是事实，理应由被告承担违约责任。法院认为，合同中未约定违约金，原告请求被告支付300万元违约金，法院酌情予以支持，但无法判令强制过户，对于原告要求被告继续全面履行双方于日签订的《房地产买卖协议》请求，法院不予支持。　　一审判决下达后，原、被告双方对于判决结果都不满意，于是提交了上诉请求。二审法院依据《民诉法》规定，在经过全面查证后，认为在协议签订的第二天，原告将消防“现场踏看记录”交给中介公司，中介公司将其作为办理房产证的资料直接递交到相关部门，同时证实被告日才知道曾经有消防“消防踏看记录”的。二审法院认为消防大队的现场踏看记录不是消防大队的行政许可。“现场踏看表”不是办证的有效资料，并确认了房屋产权证没有及时办下来原告负有主要责任，于是二审法院维持了一审判决，并下达了二审终审判决书。
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　　在交易过程中，买卖双方因为户口迁移而产生的问题屡见不鲜。如下案例就可以窥见一斑。
　　王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3年内迁出所有户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。
　　王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。
　　点评：要求卖主迁出户口 法院不支持
　　买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。
　　但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。
　　正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。
　　合同明确落户事宜 不迁走算违约
　　法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。
　　本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。
　　钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。
　　在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。
　　买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。
　　对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。
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小产权房屋买卖合同受到法律保护吗？
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建设部新闻发言人就人们在房地产市场购买新建商品房发出风险提示。 　　该发言人指出，当前房地产市场中，是购买新建商品房过程中，开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为时有发生。为此，建设部提示广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。 　　建设部发言人提示广大消费者，不能轻信开发商的口头宣传和承诺，买房前，须查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同。 　　建设部发言人说，我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。该发言人明确表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 　　此外，该发言人还提醒人们，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。
这个好像不行，有规定不允许的
不受，明文规定
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