房贷根本没有提前还款最佳时间 99%的人被忽悠了
本文转自微信公众号：菜鸟上周六菜导在《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》这篇文章中讲到，住房贷款是非常值的，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。 这篇文章引发了很多网友（包括我们的菜友）的热烈讨论和转发，很多人在文章下面留言问菜导：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？菜导查阅了网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 菜导的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。 要很好很直观地理解菜导这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面菜导就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。下面菜导用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。 第一步：我们看看月利率是多少月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。 第二步：第一个月要还利息多少假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。第三步：第二个月要还利息多少那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱，菜导直接算最后一个月。由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：..52元。虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了菜友们方便阅读，菜导取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图： 结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值” 看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还……清清楚楚，明明明白。通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。菜导关于房贷提前还完这件事的总结：房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。具体可以查看上周六的文章《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》。现在关于“提前还款”这件事看懂了吧？简单讲，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，不用纠结到底会不会“吃亏”或者“划算”的问题，因为不存在这个问题。如果还有什么不明白的可以留言和菜导交流哦。
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千万不要提前还房贷！
今天在微信转发了一条来自西安房帮的《非要全款买房？那你一定有病！》文章，虽然文字有些尖锐，内容却是很客观的，但这还是引起了一些朋友的质疑和反对。大家的质疑大多集中于以下两点：1、贷款买房光利息都快等于贷款数了，全款就能省下这么多利息。2、无债一身轻，贷款买房心理压力大，总感觉欠人的。现在就给大家分析下为什么鼓励大家贷款买房：贷款买房是付完房子的首付后，以该套房子作抵押，向银行申请贷款以支付剩余房款，然后每月再向银行还本付息。示例假定你想买一套50万元的房子。首付20%，你需要先准备10万元的首付。剩下的40万元以房贷的方式向银行借。假定你贷款30年，目前商贷利率4.95%。那么30年后你总共还给银行的钱数是764246元（本金40万+利息364246元）乍一看，我去，利息真的快和房贷本金差不多了，还款总额将近是贷款钱数的2倍。很多人都是被这近2倍的还款总额吓到，然后一口气再凑那40万元，直接50万元全款买房。但要了解一点，由于利息的存在，钱是会贬值的，20年甚至30年后的2122元和现在的2122元不可同日而语。而这364246元的房贷利息也是因为考虑到钱一直在贬值，感觉就像是银行向你收取的贬值费，而贬值费率设定为4.95%。换个思路，你把你当成是银行，把银行当成是出这40万的人，那么可以理解为，有40万元存在银行，存款利率是4.95%，而出这钱的人每个月可以从银行取2122元本息，30年你总共可以取764246元。这就说明：以4.95%的利率来看，全款买房和贷款买房资金成本是一样的。而具体采用哪种方式划算？主要看除首付外那部分购房资金是否能超过4.95%的年化收益。这在现实来看，超过4.95%年化收益率的投资渠道比比皆是，各种网络金融服务平台动不动就是5-6%的收益率，P2P平台更是有很多超过10%的收益率。进一步再看，如果你虽然有足够现金可以全款买房，但却采取贷款40万元买房，你每月要背4.95%的房贷利率。而你把交完首付外的剩余的40万元的现金放在某P2P平台，年化收益8%（这个收益率相对比较稳健，风险较小），那么你还赚了3.05%的利率差，何乐而不为呢。而具体能多赚多少钱，不算不知道，一算吓一跳！竟然多赚了292374元！（246=292374）（上图显示40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元.）通过以上的分析和计算，相信你对全款买房和贷款买房在资金收益上如何选择已经比较清楚了。但在心理层面，无债一身轻的想法是个求稳的思想，这点体现在老年人身上可以理解，但在年轻人身上，我就没什么好说的了。大多数选择都具有一点的风险，没有风险就没有收益，这个道理谁都懂的，心理上的压力和刚才计算的收益，你自己看着办吧。如果有人问银行加息了怎么办？？？是不是全款买房就划算了呢？？？我的回答是：错！错！错！利率是反映社会普遍资金成本的，如果银行加息，那些XX宝、XX金服、P2P什么的难道就不增加收益率么！！！所以，在买房时不要全款买房，要尽可能贷款，而且要尽量最长年限、最多上限贷款。当然如果有节余的钱，你一定要做好理财，保证年化收益超过房贷利率。如果你真的是那种挥霍的主，有钱总想花掉，那还是乖乖全用作首付吧，省得没几天挥霍玩，到时还背一身债。(企鹅号《草木说》)
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