诸位说下城镇居民到农村买房可以吗？_购房资格_土巴兔问吧
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诸位说下城镇居民到农村买房可以吗？
提问者：薛春兰|
时间： 13:39:14
已有1条答案
回答数：11292|被采纳数：2
所有回答：&11292
一、农村房屋买卖合同的效力
1、农村房屋买卖合同有效的情形
(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形
(1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
(2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同无效后的处理
房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的
以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。
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“农转非”了，还能在农村买房吗？
&&&& 09:31
　　蔡淑妃
　　核心提示：农民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民“申请”宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过“买受”、“承租”方式取得宅基地。
　　【案情】
　　原告李某系浙江省宁波市鄞州区瞻岐镇合一村村民。被告李某某系宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村人，因土地征用原因，于日由农业户口转为居民户口。日，原、被告签订《卖屋契约》，由原告将其坐落于合一村的二层楼房中的一间房屋以22280元的价格卖给被告，被告已付清房款，原告也将土地使用证交给被告，但双方未办理房屋过户手续。被告在铜盆闸村另有宅基地一处。
　　原告诉称，根据国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民户口，故双方签订的《卖屋契约》无效，要求被告立即返还该房屋，原告愿返还价款22280元，并赔偿被告双倍利息损失11229.12元。
　　被告辩称，自己是因为土地征用原因由农业户口改为居民户口，在购买宅基地问题上应当享受农民待遇，且原告所在村委会当时也同意双方的买卖行为，故原、被告之间的房屋买卖协议应当有效。
　　【判决】
　　宁波市鄞州区人民法院认为，被告李某某原属农业户口，但因土地征用，全村农民集体转为非农业户口，若需购房，应按农业户口处理。《土地管理法》第62条规定农民的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，李某某虽原有宅基地，但购入讼争房屋后，其两处宅基地面积之和并未超过《宁波市宅基地管理办法》确定的高限标准，因此原、被告签订的卖屋契约有效。故一审判决驳回原告李某的诉讼请求。
　　一审宣判后，原告李某不服提出上诉，认为李某某的买房行为违反了《土地管理法》第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，购房行为应当认定无效。
　　宁波市中级人民法院认为，《土地管理法》第62条关于“一户一宅”的规定是对农村居民“申请”宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过“买受”、“承租”方式取得宅基地。双方当事人在契约签订后，房屋已实际交付，现李某起诉主张合同无效，要求返还房屋，显然有违诚实信用原则，法院不予支持。故终审判决驳回上诉，维持原判。
　　【说法】
　　本案的争议焦点主要集中在两个方面，一是因土地征用关系而村改居，全村农民集体转为非农业户口的，若需购买农村房屋，是否可以仍然按农业户口处理；二是农村居民通过买受、承租方式取得住房和宅基地，是否受《土地管理法》关于“一户一宅”的限制。
　　关于第一个问题，首先要明确宅基地的特殊性，农村的宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利，与特定的身份相连，具有福利性，是对农民基本居住条件的保障。而像本案中李某某这类因土地征用而成为非农业人口的“居民”，其本质上是“失地农民”，虽然转为非农业户口，但仍继续生活在农村，谋生手段和生活方式也与一般的城镇居民有较大区别，因此他们在失地以前享有的权利，应当继续享有，这样才是对这些失地农民利益的真正保障。
　　关于第二个问题，即判断被告是否违反了“一户一宅”的原则。《土地管理法》第62第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，宅基地是可以“出卖”、“出租”的，即法律并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，因此“一户一宅”应当视为只是针对农村居民“申请”宅基地的限制性规定。同时，根据《土地管理法》中关于“其宅基地的面积不超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，本案被告也符合这一点，所以其房屋买卖行为有效。
　　（作者单位：浙江省宁波市鄞州区人民法院）
编辑：罗伯特
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