谁偷走了我的住宅使用面积？买房公摊问题千万别马虎
来源：亿房网褚苏亚 日 08:55
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(亿房网日文 褚苏亚)现在的购房者都发现一个奇怪的现象：买的房子越贵、面积越大，公摊的面积反而也越大。
随着现在的住宅都越来越追求舒适度和高品质，开发商在建造商品房时为了给购房者打造出整个住宅小区都宽敞明亮的高大上的体验，必然也要考虑将电梯、大堂等公共空间做得更大。那么自然，这些多出的面积，也分摊到了购房者的头上。
公摊面积要详细的说起来，其实是一道复杂的数学题，不是每个购房者都能算明白这笔账的。你的房子公摊到底是多少，你测算过吗？同一面积同一户型的房子有时候公摊面积却不一样，你又知道吗？本期置业投资将带你一起来算算公摊的账。
场景回放：谁偷走了住宅实际使用面积？
笔者曾遇到这样的经历：在后湖某盘的看房活动中，笔者和一群购房者在置业顾问带领下参观样板房：笔者先后参观过两栋不同楼栋的，面积同为89平米的样板房。但奇怪的是，笔者和一同看房的购房者都感觉，虽然这两套样板间的户型相同，但第一个样板间感觉却没有第二个宽敞？
当时和一同看房的购房者聊下来，我们本以为只是样板间装修风格不同造成的视觉差异。但后来回到售楼部询问了售楼顾问，我们才知道：两套样板间确实是存在面积差异的。因为前一套房所在楼栋是两梯3户，而后一套房的楼栋却都是两梯4户，因此各户在分摊电梯面积上有所差异，因而造成了实际面积的差异。&
售楼部：小户型公摊面积反而更大
笔者曾遇到的场景，相信对许多武汉的购房者来说并不陌生。那么关于公摊面积究竟还有哪些&不为人知&的常识呢？笔者带着这样的疑问走访了一些售楼部。
笔者首先来到汉阳月湖的某项目楼盘，该项目已开盘，而售楼部大厅内也张贴出了楼盘信息公告，笔者在公告上看到了项目容积率、绿化率、车位配比等信息，但却没找到项目的公摊百分比数据。
随即，笔者以自己要买房为由让置业顾问进行介绍。据了解，该项目现在在售的房源为2、7两栋楼。其中2号楼是130平米和180平米的大户型住宅，而7号楼则是97平米和93平米的小户型住宅。
笔者向置业顾问提出，要买公摊面积最小的楼栋，是不是应该买90平米的住宅？
然而售楼员却说：&我们项目，面积90平米左右的7号楼的公摊反而更大，因为这栋楼是两梯3户的配置，所以公摊约有23%。而大户型的2号楼因为是两梯4户，公摊反而只有大约22%，相对更小一些。&
售楼顾问给笔者算账：假如你购买我们97平米的房子，那么除去公摊，房屋的使用面积约为74平米。而130平米的户型，除去公摊，住宅的实际面积约为100多平。
依照售楼顾问的意思，也就是说大户型房的公摊也不是一律都更不划算的。笔者此时提出疑问：你们楼盘的公摊会不会比其它盘更高？你们的公摊到底包括哪些公共区域呢？
顾问解释：&现在武汉的商品房，尤其电梯房，公摊全部都在20%以上，我们楼盘的公摊还没有附近有些盘高！&
而关于楼盘公摊究竟摊的哪些地方，顾问则简单地介绍说项目公摊包括有走道、电梯和大堂。
另外笔者还提出了一些比较&敏感&的关于公摊面积的问题，例如公摊面积多少到底是怎么算出来的，最终交房的时候实际公摊面积会不会有误差等。对于这些问题，顾问都没有给出很好的解答。
某项目公示上未见公摊信息
前售楼顾问爆料：公摊面积一般都有误差 公示时放在最不显眼的地方
对于笔者心中仍留有的疑问，一位曾在汉南某盘当过置业顾问的业内人士向笔者说出了实话：一般我们告诉客户的公摊面积都是最低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。
笔者问道：&那具体误差有多少？&
该业内人士解释：&例如我们楼盘曾卖过面积为130平的房子，我们不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值！&
笔者继续问道：&那购房者能维权吗？&
该业内人士继续爆料：&一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，最后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。&
听完该业内人士的&实话&，笔者感觉房屋公摊面积的水还是比较深的，不是一般人可以弄的明白的。那么关于公摊，究竟有哪些是必须要了解的呢？
一：公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。
二：一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。
三：置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没有任何关系，公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。
项目建筑面积为132 使用面积约为100平
那么购房者面对复杂的公摊问题要注意哪些事项才能保证自己买房不吃亏呢？笔者在此盘点一下：
一：并不是低公摊的房子就一定好，盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，影响住宅整体舒适性。对于自己究竟对多大的公摊满意，购房者不妨亲自去楼盘感受一下走道、大堂等公共设施的面积大小。
二：有些低价的房子，反而公摊高，并不划算。例如房价12000元/平方米的项目，公摊在18%左右；而房价11000元/平方米的项目，公摊高达30%。折合到套内面积上来计算，实际上分别为每平方米的套内建筑面积支付了14634元和15714元。 因此，低价的房子有时候也并不划算，必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格。
三：不要相信售楼部给出的公摊百分比。自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户；单层房子是大还是小；是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少&&这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。
四：购房者在选购住宅时，要向置业顾问问清，哪些部分是算在公摊里面的，而哪些没有。一般来说房屋公摊建筑面积主要涉及有大堂、走道、电梯间、楼梯间、外墙面等因素，因此在购房时，最好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂造成额外的公摊。而很多楼盘都设计的独立的单元门厅，也可能提升公摊率0.5&1%。
五：不要相信武汉有些开发商打出&零公摊&的销售噱头，通过送入户露台等方式，将送的面积&对冲&公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的&零公摊&住宅是根本不存在的。
最后，笔者想说，对于现在武汉市商品房普遍已达到20%以上公摊面积的事实，购房者也只能接受。但关键是，一定要估算自己所购房屋的公摊面积，不要被开发商低价房、零公摊的噱头冲昏了头。
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[责任编辑：陈岚]
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Copyright & .CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息股份有限公司 版权所有“公摊面积”是否属于公共设施，是否可以买个个人业主？
律师建议：明确公摊范围最为重要，确认是公共共有，有权要求开发商作出一定行为。
公摊面积是所有业主均有权利使用的面积，根据《商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》里关于分摊的内容的规定，包括三类：房屋本体公用设施（楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施以及公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）。
开发商是无权把公摊面积出售给个人的，法律上公摊面积属于业主共同共有，而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法，消费者完全可以起诉该开发商，有权要回自己的公摊面积或者退房，并要求开发商进行赔偿。
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建筑面积、公摊面积、实用面积有什么不同
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　　现今市场,有关住宅面积的说法五花八门,如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积,这么多的概念,令并非房地产行业专家的购房者一头雾水.　　关于“面积”有故事　　销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法,在合同用语中并无此一词,也就是说,平时广告、售楼书中的楼价,均指每平方米“建筑面积”的价格,而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的.　　即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.　　“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”.它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额.　　业主直接可利用的面积称为“使用面积”,俗称“地砖面积”.它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念.　　实用面积最科学　　许多业内人士认为,楼盘以实得建筑面积来计价更为科学,因为客户得到的实惠应是决定价格的最重要因素,且这种做法能很好地激励开发商节约成本、精打细算.　　公摊面积有蛊惑　　值得购房者注意的是,公摊面积大有文章,现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等,有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊.　　而后者比前者在名义价格相同的情况下,实际价格要高得多.对于公共分摊面积的处理,目前尚无准确法律规范出台,这一问题,购房者不应小觑之.　　未雨绸缪莫自忧　　业主作为非专业人士,在购房及签订购房合同时,有许多问题细节不易搞清楚.建议大家不如花点小钱买个“放心”.委托律师行作为代理,代为办理各种手续,或许能作出许多更为明智的选择.别忘了,法制社会律师还有避免打官司的作用.同时也提醒业主,切莫将 “地砖面积”等同于实得建筑面积,否则您的房子一定变“小”,此乃自己计算失误之故了.
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