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在个人住房贷款中，个人住房贷款的合同有效性风险包括（）。
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多项选择题个人住房贷款业务中的法律和政策风险包括( )。A．借款人主体资格B．合同有效性风险C．诉讼时效风险D．担保风险E．政策风验
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1A．确保借款人首付款已全额支付或到位B．办理完毕保险、公证等手续C．落实贷款抵(质)押手续D．落实履行保证责任的具体操作程序E．落实借款人的信用调查2A．我国银行的营销组织职责与银行目前采用的总、分行制密不可分B．不同级别的银行承担着不同的营销职责C．总行的主要职责是管理D．分行的主要职责是区域市场的管理E．支行主要负责实施具体营销3A．非法人营业执照的个体户B．非法人营业执照的合伙人企业C．非法人营业执照的个人独资企业D．非法人营业执照的自然人E．法人营业执照的个人独资企业和自然人4A．符合银行的目标和能力B．有一定的规模和发展潜力C．目标市场的竞争激烈程度D．细分市场结构的吸引力E．目标客户的实力5A．具有完全民事行为能力、年满18周岁的自然人B．借款申请人有当地常住户口或有效居留身份C．借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力D．借款申请人无不良信用和不良行为记录E．各行自行规定的其他条件
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住房贷款风险有哪些
&&&&&&买房贷款是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，房贷利率通常包括商贷的利率和公积金贷款的利率，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行或者公积金中心。
住房贷款风险有哪些－攻略
房屋贷款存在哪些风险
房屋贷款存在哪些风险？房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文......
房屋贷款存在哪些风险？房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。在申请房屋贷款的时候，银行总是会审核很久，这是因为，房屋贷款中存在着风险，那么，房屋贷款存在哪些风险呢？
一、借款人偿债能力不足的风险
对借款申请人进行信用调查是银行审核中一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。银行会通过能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，但是其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
二、担保人偿付能力风险
担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
三．银行被欺诈的风险
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
除了小编上文所提到的个人住房贷款中主要的风险，还存在其他不可抗风险：
其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；
其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；
其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
延伸阅读：房屋贷款金额
1.住宅类房屋：贷款额最高可达到评估价的70%-80%；
2.公寓类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%；
3.别墅类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%；
4.商业类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%。
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个人住房贷款 住房贷款 银行贷款 抵押贷款 贷款
房屋贷款合同会存在哪些法律风险？
我们都知道，在贷款买房的时候会和银行签订合同。一般说来，它是统一的格式文本。但是如果出现其他状况，银行还会和我们签订补充协议及特别条款。所以......
我们都知道，在贷款买房的时候会和银行签订合同。一般说来，它是统一的格式文本。但是如果出现其他状况，银行还会和我们签订补充协议及特别条款。所以这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
那么一般说来，房屋贷款合同会出现哪些法律风险呢？根据我国的相关规定，主要有四个方面：1、格式条款与非格式条款不一致的风险。《合同法》第四十一条规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。2、格式条款无效。个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款（合同）时，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成合同条款无效的法律风险。3、格式条款解释风险。银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义；对于客户有争议的条款尽可能按照条款最直接的表述的意思进行解释。4、未履行法定提示义务的风险。商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明。
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住房贷款风险有哪些-问答
理财投资有哪些风险？
具有坏账垫付功能的网站具有一种让投资人进行担保的借款方式，我们称之为担保标。投资人其他借款人做担保进行投资，投资人可能损失本金。
p2p平台有哪些风险？
法律风险。监管风险。经济下行风险。小微企业贷款本身的高风险。从业人员素质风险。技术风险。挤兑风险。道德风险。信用风险。高息风险。
理财投资有哪些风险
你好，理财投资的风险可以参考/baike/8007.html
p2p平台有哪些风险
在中国P2P领军者年会上，业内人士针对目前众多的P2P跑路现象，指出了从业人员素质问题、技术风险、道德风险、法律风险、监管部门、信息系统、经济下行风险、小贷风险这九大P2P风险因素。以上信息仅供参考，希望能对您的疑问有所帮助。
信用卡套现的风险有哪些
一、信用风险。一旦被银行认定为疑似恶意信用卡套现投资，那么这类不良记录有可能影响到投资者未来的房贷、车贷等个人贷款业务，可能引致贷款利率水平更高甚至无法贷款。此外，银行对于用户使用信用卡连续大额套现或通过其他手段进行投资的行为，一般会选择适度降低信用卡额度的方式进行处理。
　　二、信用卡偿还风险。业内人士表示，可以用信用卡充值证券的平台不规范，如果平台或者借款者有一方出现问题，资金无法按时归还，而投机者也没有足够的资金及时偿还信用卡的话，那么，除了要缴纳一定金额的滞纳金外，同时也不再享受免息还款的待遇，银行会自记账日起收取用户的透支利息。利用信用卡套现的金额越高、逾期的时间越长，投机者的损失就越大。
　　三、法律风险。信用卡套现是违法行为，根据有关规定，恶意透支的将以信用卡诈骗罪定罪处罚。
　　银行人士表示：一旦被发觉有套现行为持卡人或将被停卡，不仅会留下不良信用记录更有甚者要被判刑，承担刑事责任，得不偿失。
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融360 - 银行 版权所有&&理财有风险，投资需谨慎个人住房贷款风险防范|10自然人贷款风险的主要类型及防范对策
一 、 10自然人贷款风险的主要类型及防范对策自然人贷款风险的主要类型及防范对策农村信用社是农村金融主力军，是立足社区、服务三农的地方性金融机构，积极推广农户等自然人贷款业务是农村信用社信贷业务工作的必然趋势。近年来，临安市农村信用社在立足于“三农”发展实际需要的基础上，以产业为依托、以农户为基础、以评定信用户和创建信用村（镇）为抓手，大力推广农户小额信用和联保贷款，扩大支农覆盖面，取得了新农村建设大发展、农民增产增收和信用社长足发展的三赢局面。截止2007年末，我市信用社自然人贷款余额达186773万元，占贷款总额的60%，而每年9月份山核桃贷款集中投放时高达65％左右。随着自然人贷款的不断拓展，在近两年对其检查、走访调研中发现，一户多贷、帮忙贷款、贷款移用于民间借贷和赌博及炒股等问题也逐渐显露出来，给信贷资金安全带来极大的风险隐患，给我们信贷管理提出了新的挑战。一、自然人贷款风险的主要类型（一）自然和市场风险从农户信贷扶持的产业来看，农业的弱质性决定了其生产经营对自然条件的依赖性较强，一旦遇到较大的自然灾害，必将受到很大的影响，造成的损失必然有一部分会转化为信贷资金的风险。且农民是弱势群体，承受风险损失能力有限，不论是自然风险还是市场风险，一旦发生很容易超出农户的承受能力。如：（1）自然灾害风险。我国是世界上自然灾害最严重的国家之一，尤其是近年来受地球变暖等诸多环境因素的影响，像这次汶川特大地震等自然风险已成为影响农业经济发展的重要因素。（2）农作物价格风险。农作物因生长周期较长，市场价格变化较大，特别是加入WTO后，我国弱小分散的小农户面临着质量稳定、价格低廉的国际农产品冲击，市场风险徒增。（3）农村信贷中缺乏有效的抵押品。目前农村大部分资产都不能作为抵押品，农户等自然人贷款抵押率非常低，至2007年末，我市信用社自然人贷款抵押率也仅为30％。（二）自然人贷户风险1、一户多贷风险。一户多贷，即一个家庭未分家臵业的多个成员在一金融机构同时借贷。此类贷款很容易发生信贷风险，而且一旦出现较难清收。据报道曾有某行贷户王某一户三贷造成44万元不良贷款，经过近6年的法院强制执行仍有14万元未收清。2、帮忙贷款风险。帮忙贷款就是借款人以自己的名义帮他人贷款，也叫借名贷款，即贷款实际使用人借用他人名义的贷款。其中主动帮忙贷款因借款人完全出于自愿，信贷风险相对较小；但被动帮忙贷款，因借款人是出于一种碍于情面，或其它利益上的关系，又没有实际用款，从而会弱化偿款意愿，且容易产生经济纠纷，使信用社卷入借款人债务纠纷的旋涡，并扰乱信贷秩序和金融秩序，更为严重的是容易发生贷款“垒大户”问题。此类现象贷款集中到期归还时很容易出现。3、贷款移用风险。从近年的各类检查和走访调查中反映出农村自然人贷款用途移用现象较为常见，主要移用于民间借贷、赌博等方面，甚至有可能投入股市。农村信用社信贷资金通过多种渠道转化为民间借贷情况的存在，增加了信贷资金的风险度；尤其是当资金的借入方一旦借入资金用来诈骗钱财，将给资金供给方带来不可估量的损失。我市原龙岗镇的杭昌煤气公司就曾发生过类似情况，有很多农户和其他自然人用自身积储或贷款资金高利借给这家公司，要不是政府协调差点血本无归。从近几年听证会和2003年来新增不良贷款检查所反映出的情况来看，有很多不良贷款源于借款人参与赌博。有的借款人曾经是当地的首富和名人，但一经染上赌博恶习就很难自拔，最终赌债缠身，负债累累。此外，随着股市5.19行情的起动，上海股指从998多点一度狂升至6124点，又拦腰斩至近期的2800多点，使很多6000点左右高位进入股民已缩水过半，甚至大半。特别是靠借贷之钱陷入股市的因自控能力相对较弱，容易频繁误操作，可能损失更大。据报道有一股民5万元本金不到半年就亏损4.3万元，仅剩7000元。因此，一旦信贷资金在高位时违规陷入股市后果将不堪设想。（三）信贷员操作风险1、三查流于形式风险。信贷员最常见的操作风险就是三查流于形式，每次开会也都强调，但仍有部分信贷人员臵若罔闻，我行我素。主要体现在贷前调查蜻蜓点水、贷时审查走马观花、贷后检查敷衍了事；有的贷款发放后，信贷员不闻不问，只要能按季结息就算完事大吉，没有根据借款人的经营状况及时了解信贷资金安全性，连借款人或担保人经营状况恶化、资产被转移或变卖都毫不知情，甚至到听证会时还蒙在鼓里，大大增加了信贷资金风险。2、高估授信资产风险。授信资产（抵押物）价值高估是当前信用社内部风险的第二杀手，有的是信贷员业务水平差，导致估价不准。但也有不少是信贷员的职业道德问题，为了帮助贷款户取得目标贷款而拔苗助长，有的甚至高估一倍以上，从而人为增加授信额度，使贷款潜藏着风险。3、轻视贷户外出经商风险。因对借款人在外地经营情况的变化无法及时掌握，信用社与借款人信息难以对称，尤其是当信贷员对此类贷款的发放、管理未尽职，贷前调查仅听借款人介绍，贷后管理只依靠电话联系时就更易产生风险隐患；而一旦发生就难以控制，甚至连借款人都难以找到。此类贷款单户金额较大，出现不良后，很可能找不着借款人，且家中无资产可执行。4、其他信贷操作风险。除以上主要风险种类外，信用社还不同程度存在着帮客户化整为零贷款、签订合同未按省联社制度要求做到“四见面”、超权限授信、超权限发放贷款、逆程序发放贷款、将公司资产作为个人资产授信但又未设定抵押、不按制度规定签定联保合同以及未按规定批准发放跨地区贷款等。以上这些主要都是信贷人员无视制度而进行的违规操作，都将不同程度地使信贷资金潜藏着风险。二、自然人贷款风险的防范对策10自然人贷款风险的主要类型及防范对策_信贷风险千里之堤，溃于蚁穴。按照舞弊审计之“冰山理论”，我们所查出的可能是冰山一角。因此，这些自然人贷款风险犹如蚁穴，若不加以严格控制、及时疏导、正本清源，那么，终有一天我们的金融大厦就将面临崩溃的危险。笔者建议可采取以下措施以防患于未然。（一）努力打造农村信用新环境。要加快农村信用等级评定办法的创新(可从专业评估公司取经,尽量达到系统化),以积极拓展信用户的评定，加大信用村、信用乡（镇）的创建活动为载体，以新农村建设为契机，以金融体制一级法人改革为动力，通过全力倡导“信用就是金，信用就是活期存折”的理念、深入贷后服务、提高服务“三农”水平、打响农村信用社服务品牌，来增强农户的信用意识，使“守信为荣，失信为耻”的观念不断深入人心，努力营造农村信用新环境。同时，建议在继续拓展自然人贷款保险的基础上，引导农户都参加一些意外保险，并参照新出台的《物权法》有关规定由政府农经管理部门对农户种植的农副产品、养殖的禽畜和加工企业农副产品设立动产抵押制度，使信用社贷款能依法享有优先受偿权，有效防止自然人贷款的自然和市场风险。（二）坚决杜绝一户多贷现象。要杜绝一户多贷现象可从三方面着手，一是必须下文规范信贷前台录入程序，借款时在录入借款人信息的同时必须要录入借款人家属基本情况，从操作层面防范该类信贷风险。二是严肃贷款调查制度，信贷员人手多的信用社必须实行双人贷前调查，不足的可实行大额贷款双人调查，并要求在信用社综合业务系统查证借款人家属贷款情况记录于贷前调查报告中，严防调查上的故意失实和重大失职。三是严肃贷款责任管理，我们审计部门在今后审计中把一户多贷作为重点进行审计，凡一经查实，构成一户多贷的，贷款收回前一律定为人为责任贷款，由相关审批和审查人员全额赔偿；对屡犯的建议调离信贷岗位。（三）多管齐下遏制帮忙和移用贷款。信贷风险贯穿于信贷管理的全过程，帮忙贷款和贷款移用现象从贷出之日起就危机四伏。信贷人员首先要通过实例加强宣传，使借款人深刻认识到帮忙贷款和贷款移用的危害性，自觉主动地抵制帮忙贷款，从源头防范帮忙贷款和贷款移用现象的发生。其次要严格贷前调查，详细了解贷款的实际用途，及时进行贷后后续跟踪检查，防止借款人转移贷款用途。可由借款人贷款前作出贷款使用书面承诺，约定诸如“该笔借款系本人家庭使用，不存在贷款挪用、移用等行为，若存在上述行为，我愿意接受取消授信额度和停贷的信贷处罚措施”等内容。再次是要强化帮忙贷款和贷款移用行为的信贷制裁。对有此类行为的借款人，信用社可实行降低信用等级、提前收回贷款本息，直至取消授信、收回贷款证等方式进行信贷制裁，使借款人认识到此类行为是吃力不讨好的事情，并且要付出相应代价的。对以帮忙贷款和贷款移用为由拒不还贷者，信用社要积极主张债权，依法强制清收,严防其他人效仿。（四）明察暗访防赌博入股贷款。赌博是万恶之源，无论是政府还是正常家庭都深恶痛绝，因此借款人贷款用于赌博一般不会明目张胆，而是具有隐敝性；同样，国家金融政策明确规定，严禁信贷资金违规进入股市进行股权等权益性投资，所以贷款投入股市同样具有隐敝性，给我们的信贷管理增加了难度。这两类贷款移用现象风险潜伏很深，但来得快来得猛，危害是无法估量的。因此，我们必须竭尽所能、千方百计进行防范。笔者认为可试行以下办法：首先，信贷员要有高度的责任感，视贷款如已钱，从主观上筑起心理防线；其次，引入信用员考核竞争机制。信用社要充分利用各村信用员的前哨作用，从授信调查和贷款申请环节进行前防；并对信用员进行量化考核，对工作积极认真，能及时反映辖内贷户参赌、参股信息的要建好台帐进行加分，反之，对不认真，不如实反映贷户风险苗头的要及时进行更换。同时，信贷员要充分利用自己的亲朋好友积极多发展“线人”，为自己放贷和贷后管理提供重要线索。然后，要进行明察暗访，对辖内有赌博习性和赌博倾向的人，以及买有股票的人，建立电子台账，随时进行提防和监控。（五）倡导合规、规范操作、强化审计。老猫忱咸鱼，一目了然。无论是“三查”流于形式、还是授信资产高估、轻视贷户外出经商、帮贷户化整为零贷款，以及其他违规操作，都是信用社信贷员业务水平和道德素质差所致。因此，要防范以上内部风险，笔者认为可从以下几方面综合防范。1、倡导合规、提升素质。今年是农村信用社合规年，合规文化是信用社文化的核心，良好的合规文化是信用社合规经营的支撑。只要人人能从思想上牢固树立合规意识，就必定能最大限度地从源头杜绝“违规”苗头，达到防微杜渐，使“违规”无生存之土壤。信用社领导首先要率先垂范，正人先正已，要求员工做到的首先自己先做到，要求员工不做的自己坚决不做。同时要多利用各种机会，积极主动地组织员工认真学习国家宏观经济政策和金融法律法规，以及信用社各项业务知识，特别是要熟知与自身岗位相关的信用社专业知识，不断提升自己的业务技能。2、夯实授信、规范操作。信用风险、操作风险和市场风险时刻伴随着我们的业务与经营，信贷人员要时刻保持清醒的头脑，要把信贷资金当作自己的钱来经营，努力做到按银监会和省市联社有关商业银行授信工作指引、农村信用社信贷业务规范化操作细则及自然人贷款管理办法的要求夯实授信、规范办贷、扎实做好贷款“三查”工作，尤其要充分发挥村信用员和线人的作用，采用多听、多看、侧面多了解等方式，尽可能多地获得借款户（担保户）的真实情况。同时，要充分利用个人征信系统进行系统外客户信息查询，并建议人行个人征信管理局尽快多接入自然人纳税及各种交费等信息，全方位地预防和杜绝信贷风险。3、勤加预防、强化审计。历年来审计检查发现的信用社自然人贷款违规案例大多是人为因素造成的，有的是信用社内部人员的不当行为，严重的是不良行为造成的。若不勤加预防，案件就防不胜防。根据审计学之JP摩根理论：在贷款决策前若能预见风险并采取预控措施，对预防未来损失的贡献度为50—60%；在贷后管理过程监测到风险并迅速补救，对降低风险损失的贡献度为25—30%；而当风险产生后才进行事后处理，效力则低于20%的提示。我们审计部门要会同风险管理部门对常规检查和审计中所发现的问题及时进行通报处罚，对屡犯的要加重处罚，提高其违规成本；尤其要在通报中须要求信用社组织全体信贷人员认真学习通报案例，对照通报进行自查，要求人人做到有则改之、无则加勉，处处做好风险预防工作；对今后有再犯类似违规事例的要实行专项审计，从重处罚，彻底扼杀重犯轻处的侥幸心理。二 、 个人住房贷款的风险及防范个人住房抵押贷款的风险及防范10级航空市场营销 林莹 0摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化，我们除了解个人住房贷款的现状的情况下，还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。()关键词：个人住房贷款的含义 现状 风险 防范中国人“家”的观念很重，因此，要拥有自己的房子，才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来，房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”。作为当代的大学生，我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范，既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施。一 、我国个人住房抵押贷款业务的含义住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。二、我国个人住房抵押贷款发展现状1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明 1个人住房贷款风险 个人住房贷款的风险及防范都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。（]3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。三、个人住房抵押贷款风险类型1.国家政策风险我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。2.法律制度风险目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。2个人住房贷款风险 个人住房贷款的风险及防范3.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。［)信用风险一般包括以下几种形式：（1）被迫违约被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。（2）理性违约理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。（3）恶意骗贷一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。（4）提前还款提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。4.抵押风险（1）抵押处置风险当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会 3个人住房贷款风险 个人住房贷款的风险及防范遭受抵押处置风险。（)我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。（2）抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。5.流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。6.利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。7.管理风险在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。8.操作风险操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务 4个人住房贷款风险 个人住房贷款的风险及防范轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。（)四、防范个人住房抵押贷款风险的对策1.落实信贷责任制落实各项贷款责任如经营责任、审批责任等建立充分的信息披露制度加强内外监管有效地降低商业银行的道德风险同时建立起不良贷款责任认定和追究制度使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。2.提高贷款审查力度和管理水平贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理。3.借款人违约风险防范针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核。4.通过保险降低风险保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失。5.银行对风险的控制银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款稳妥发展二手房贷款市场首付款比例应当依据借款人还贷风险确定不宜一刀切要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核加强按揭贷款抵押登记审查积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。6.采取利率可变性发放贷款的方式其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。5个人住房贷款风险 个人住房贷款的风险及防范7.重视IT技术的应用正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点个人住房贷款业务需要依赖科技手段银行借助于先进的科学技术才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营从而提高工作绩效和工作管理水平同时IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。[］五、总结几年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。参考文献：1.胡红星:我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］经济师2007（6）2.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学, 20043.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2005,(8)4.蔡天任.对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨[J].学术交流,2004,(5)5.乔新霞.住房抵押贷款的风险研究[J].乌鲁木齐职业大学学报,2004,(3)6.刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002，(8)7.百度：6}