2016年是郑州房价突飞猛进的一年，这一年郑州土拍出了14个地王，单价翻倍的项目比比皆是，抢房大战轮番上演，多少人因为抢到房而欣喜若狂，又有多少人面对节节攀升的房价而望洋兴叹？！
　　痛定思痛，让我们不得不反思，为什么郑州房价的暴涨发生在了2016年？这一切是如何发生的？2017年房价走势又会如何变化？这是本篇所要讨论的问题。
1从2013年的换届说起
　　2013年是HW执政的第十年，也是本届政府的最后一年。这一年的3月，HW任期届满，XL正式成为中国这艘巨轮的掌舵人。
　　楼市限购政策始于2010年，称为史上最严厉的调控政策“国八条”在当年一月出台，提高首付和限购成了这一年楼市的关键词。
　　从2010年到2013年初，房地产市场在持续收紧的政策中已经运行了3年。尽管政策加码不断，但房价走势在经过最初的下跌之后，已经有了逐步复苏的迹象。
　　2013年2月在两会召开前，中央再出新“国五条”，定下今年对楼市的调控基调，坚持调控不放松。
　　3月份领导人的换届却不免引起人们对房产新政的揣测：新一届政府对楼市的态度是什么？加压还是松绑？
　　令人大失所望的是，8月份国务院出台的新政策（《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》）中关于楼市的政策基调依然是“认真执行房地产调控政策”。
　　这一年的9月，因为房价涨幅过大，郑州限购政策还有升级，不满20岁也不让买房了。
　　到2013年的8月，郑州商品住宅均价比去年整年上涨了13.76%！
　　回顾2013年的楼市政策，基调依然是收紧，毕竟对前任政府政策的继承和延续，不仅可以稳定人心，也能够表示对前任施政的认可。
22014——政策的“拐点”之年
　　在中国经济持续走弱的背景下，2014年中央正式从以往以“控房价，抑需求”为导向的政策，转变为“促改善、稳消费”的楼市调控目标。
　　整体来看，2014年房地产政策内容和导向的出台明显表现为四个阶段：
　　第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；
　　第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”保障自住购房信贷需求；
　　第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解，到2014年的11月份，除北上广深和三亚还在坚守限购外，其他大多数城市取消或放松限购；
　　第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，无疑房地产市场受益匪浅。
　　2014年影响郑州最重要的两条房产政策：
　　一、8月9日，郑州正式取消实行了3年的房产限购政策。
　　二、9月30日，河南放松首套房认定，公积金贷款买房首付不低于20%。
　　2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”之年，由强力行政干预走向“市场”，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，地方政府救市策略变得更加灵活，“救市”措施频出。
42015——调控政策密集出台
　　2015年是房地产调控政策出台最密集的一年，这一年降息5次、降准3次、营业税5改2、首套房首付下调、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上最牛的救援队在2015年都齐了。
　　让我们一起简要回顾这一年有哪些新政出台：
　　1、2月5日下调存款准备金率0.5%，全面降准加定向降准。
　　2、3月1日下调一年期贷款基准利率0.25%至5.35%，一年存款利率下调0.25%至2.5%。
　　3、4月20日，一年期存款利率下调0.1%至2.4%，降低一年期贷款基准利率0.25%至5.1%。
　　4、5月11日下调贷款存款利率各0.25个百分点。
　　5、6月28日下调贷款和存款基准利率0.25个百分点。
　　6、8月26日下调一年期贷款利率0.25个百分点。
　　7、9月6日下调存款准备金率0.5个百分点。
　　8、10月24日下调一年期贷款利率0.25个百分点。
　　9、3月30日公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。
　　10、从3月31日起，个人住房转让营业税免征由5年恢复至2年。
　　11、9月30日，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
　　12、10月8日公积金异地贷款业务全面推行。
　　13、12月9日，鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。
42016年——郑州房地产的冰与火之歌
　　2016年初对楼市的刺激政策并未结束，2月首付比例再次下调，由25%调至20%，接着2月17日契税下调，3月1日人民币存款准备金率下调。
　　至此，从2014年起，本轮对房地产放松的刺激政策全部结束。2016年的3月成为自2014年以来最宽松的购房环境。
　　接下来的几个月，我们也终于共同见证了郑州房价的暴涨。
　　2月份开始，各楼盘开盘去化率节节攀升。
　　2016年开盘去化分析：
　　这是2016年郑州房地产市场的开盘去化情况，从以上曲线的走势中可以明显的看出从2月份首付再次调低之后开盘去化率直线上升的趋势，在6月份稍微趋缓之后再次上升，直到8、9月份去化达到92%以上的最高点。
　　7月，郑纺机地王“黑天鹅”事件，楼面价高出周边房价，房价疯涨。
　　8月，郑州涨幅位居全国第一，连续四个月进入全国涨幅榜前三。
　　这一年郑州最终出了14个地王，总价地王金茂地价4184万/亩，楼面价36915元/㎡，超过广州！
　　面对日新月异的房价，政府再次采取措施。四季度郑州迎来限购、限贷的调控“三级跳”，土拍地价首次采用熔断机制，同时在行政监管上，多部门联合执法，数十家售楼处收到查处通知。
　　从2016年2月首付再次调低，再到9月份限贷限购政策的再次推出，2016年郑州房地产市场上演了一曲冰与火之歌！
5是什么导致了郑州房价在短期内的暴涨呢？
　　是因为供需吗？
　　价格是由供需决定的，当一件商品出现供给过剩时，这时是“买方市场”，价格下降；反之，如果出现需求旺盛，而供给短缺，主导权就在卖方，价格上涨。
　　是不是因为供应的短缺导致了2016年房价的暴涨呢？
　　从2012年至2016年郑州房地产住宅市场的供应情况看，2014年供应773万方，2015年供应1006万方，2016年供应1200万㎡，2016年为近三年来供应量的最高值。
　　按照正常的市场逻辑，供应减少，库存下跌，房价上涨。然而年供应量却是不断增加的，尤其是2016年供应量最多，难道是供应的增多导致了房价暴涨？
　　显然，这从逻辑上就是站不住脚的。
　　那么只能从需求端来分析。
　　来看一下限购取消以来年郑州市场成交量，2015年成交912万方，同比增长55%！2016年却成交1461万㎡，同比增长了59%！
　　由此可见，显然是需求量的大大增加导致了市场的供不应求，从而极大的推高了房价！
　　那么为什么是需求量大大增加呢？
　　我们知道，首付款是购房门槛，从根本上决定了刚需置业的入市能力。
　　影响首付门槛最重要的是首付比例，2015年首付比例降为25%，2016年首付比例再次降至20%，降低了刚需置业的门槛，大大释放了购买力，导致市场需求量的增加！
　　因为资金成本高，投资客户对首付比例更为敏感，在无限购政策的影响下，首付比例的降低大大提升了他们的入市意愿。
　　而在库存有限的情况下，刚需加投资客数量的猛增导致了市场去化能力大大增强，最终供不应求的局面推动了房价的不断上涨。而在购房者追涨不追跌的市场心理作用下，更多潜在客户积极入市，从而形成一个相辅相成的循环，房价也在这一个个循环里攀升到了一个又一个新高度！
　　回顾历史：
　　从2005年到2016年政策变化和房地产销售面积增速之间的关系可以看出：
　　2005年“国八条”出台，首次调控房价，销售增速下跌。但“国八条”只是原则性文件，并未出台具体措施，2006年增速短暂下降后，楼价出现报复性上涨。
　　房产新政出台，在新政影响下，这一年全国楼市一路低迷，房价跳水，成交量明显萎缩，首次增速为负。
　　2008年在全球金融危机的背景下，楼市出现寒冬，年底国十三条出台，“二套可比照执行首次贷款优惠”“5年改为2年免征营业税”等政策刺激再次使房地产市场上扬，销量回升，房价上涨。
　　面对2009年房价的大幅上涨，2010年被称为史上最严限购令出台，销售增速下跌，2011年限购加码，增速再次下跌。
　　年是房产政策相对较少的两年，12-13年增速开始缓慢上升，2013年“国五条”“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，“汉七条”相继出台，楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围，销售增速再次下跌为负。
　　2014年楼市松绑，政策一再宽松，直到2016年首付、契税的再次调低，而终于2016年房价迎来又一次大爆发。
　　显然每一次市场的变化和政策的转向之间都是紧密相联的！
　　至此我们可以为2016年郑州房价的暴涨下一个结论了：
　　2014年随着经济下行压力的进一步增大，楼市政策由收紧转为放松，在市场持续放松的背景下，一系列的政策刺激，尤其金融政策的改变（2015年首付降为25%，2016年2月首付降为20%，直接导致当年成交量的猛增），流动性的增加，万科郑纺机地王“黑天鹅”所引起的市场效应，以及购房者买涨不买跌（在市场疯狂的时期，没有人相信自己会是接盘侠）的普遍心理，共同导致了2016年从6月到9月以来的房价大暴涨！
6为什么是2016年？
　　自2014年楼市政策开始转向，到2015年持续放松，深圳等一线城市其实在2015年房价已开始上浮，毕竟深圳房价高，更高的资金成本导致了购房者对政策尤其是金融政策更为敏感。郑州之所以在2016年房价发生暴涨，只是因为不同区域的购房者对金融政策的敏感度不同而已，这也是由郑州城市地位和发展阶段共同决定的。
7为什么有些城市没有出现暴涨？
　　2014年政策转向是为了“去库存”，只是库存严重的是二线以下的城市，这些城市的房地产供需长期失衡，市场低密，库存压力大，而政策并没有针对不同城市因地制宜调控，导致郑州这类供需本就相对平衡的城市在统一的调控政策下被“误伤”，而其他那些供应远远大于需求的城市房价依然如故。
8如何判断2017年房价变化？
　　1、政策角度
　　相比较而言，2016年出台的限购政策是历年来最严厉的，这也是本届政府首次针对楼市所出的限购政策，从政策的持续性而言，甚至可能会比2011年的限购时间持续更长，只要限购不放松，房价稳定的可能性非常大。
　　况且2017年十九大即将召开，房价必定是重要的议题之一，这时房价不再仅是经济问题，更是政治问题，一旦问题上升为政治问题就是最大的问题。地方当局能否严控房价不仅关乎民生，也关于政治正确，站在两会召开的风口上，严控房价必将成为十九大之前的重大任务。
　　从本届领导人的执政风格而言，对贪腐的整治，巡视制度的设立等无不极大提升了中央对地方的权威，尤其是在最高领导人2016年末对楼市定下“房子是用来住的，不是用来炒的”基调后，地方政府对于房价变动势必会更加敏感。
　　插播：【郑州某微信公众账号负责人被刑拘】
　　某微信公众号近日刊发题为《郑州房价要疯、要失控？3月1日近20家开发商集体涨价！正酝酿涨价潮》文章，称郑州市近20家开发商在3月1日集体涨价，该信息引起社会广泛关注和热议。
　　记者从市房管局获悉，经房管部门调查了解和数据监测，不存在开发商串通涨价行为，消息中涉及的企业也不存在涨价情况。该微信公众号发布的信息严重失实。
　　目前，公安机关已对该信息发布者行政拘留，如构成违法犯罪，将依法严厉打击。郑州市网信办也已按照属地管理权限对此微信公众号进行了查处。
　　2、市场角度
　　2016年是郑州近些年来房价涨幅最大的一年，单盘价格翻倍不胜枚举，这对后期房价的上涨绝对是一种透支。
而从市场供应而言，2016年郑州成交土地9358亩，是自2012年以来最高的成交量，土地成交到项目入市一般有8个月的时间，下半年会有众多项目的集中入市，大量新项目的增加对于缓解目前郑州房价涨势会起到很大作用。
因此2017年郑州房价极大可能会保持平稳。
2016年郑州的房价暴涨，让许多人措手不及。一个城市的房价走势涉及很多因素，长期看，供应、城市化进程、经济发展、人口结构、货币政策等都会对房价产生影响，但政策却在房价短期周期走势中的起着主导作用，2016年郑州房价暴涨的起点也正是起于2014年政策的转向。
政策的持续宽松，尤其是金融政策，首付比例的变化，直接影响到了购房者以及投资客的入市能力和积极性，在库存有限的情况下，客户的大量入市所导致市场的供不应求，是这次房价暴涨的主要原因。
在一个短周期内，政策，政策，政策才是判断房价转折点最重要的风向标！
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2017年郑州房价走势预测 有三种人永远买不到房！
[摘要] 2016年接近尾声，细数郑州这一年房价走势，有多少人后悔8、9月份之前没买房，总想着再等一等，等到放价回落。
2016年接近尾声，细数郑州这一年房价走势，有多少人后悔8、9月份之前没买房，总想着再等一等，等到放价回落。结果两个月房价翻了一倍，买套房直接多花了几十万，10月份限购政策一出，就连攒的首付也不够了。总感觉&等&不是好策略，谈到郑州2017年房价走势预测，恐怕又是一个&涨&字惊梦。究竟是现在就买，还是再等一等？一句话：没钱就先别买房，买房了就别后悔！但有很多人不明白这些道理，在市场中踌躇犹豫，有好机会也抓不住，有这3种人注定永远买不到房！1、觉得自己没钱买房，等有钱；2、觉得房价还会跌，永远都在等待房价跌到谷底；3、总想买套十全十美的房子。你是其中一种吗？不是？那趁着现在还有房，找套合适的下手吧！400-890-0000 转 824594&效果图 动态：保利心语住宅房源目前仅剩户型为87平两房在售，均分布在10#楼，均价15000元/平，具体一房一价，购房交1万享3万，按时签约99折，按揭99折。预计2018年3月份交房。保利心语近期将加推5#楼135平大三房，具体时间待定，具体详情以售楼处为准。 环线位置：二至三环 容积率：5.50 绿化率：25.10 项目简介：保利心语（原上品新天地）由一线房企保利地产打造，是保利地产在郑州市场继保利百合、保利永威西溪花园、保利海上五月花等之后开发的第6个代表性作品。项目位于中原路与华山路交汇处，旁边地铁1号线、5号线（在建中）、10号线（规划中）三轨聚集，BRT、公交、多条城市快速干道环伺，周边万达广场商圈便利生活购物，郑州外国语中学分校、市重点小学、公立幼儿园等一站式教育配套林立。 保利心语户型概括：以76-88㎡中小户型为主，辅以少量136-142㎡四居。 交通状况：公交：乘坐103、112、126、204、287、302、B26路至秦岭路中原路站下车；204、210、B13路至华山路中原路站下车；12、37、44、60、66、112、210、302、919、Y807路至中原路华山路站下车；103、126、204、B13、B26路至秦岭路伊河路站下车；12、44、60、66、102、103、112、287、919、B13、Y807路至中原路伏牛路站下车；83、102、287路至伏牛路伊河路站下车；37、204路至华山路岗坡路站下车；12、44、60、66、102、103、Y807路至中原路桐柏路站下车。400-890-0000 转 821304&效果图 动态：绿都澜湾预计12月17号开盘二期5号楼新品房源,户型含85平两房、98平三房。目前二期剩少量118平房源在售,主要位于7号楼,成交均价14000元/平。 环线位置：三至四环 容积率：3.49 绿化率：47.14 项目简介：绿都澜湾总占地面积1035亩，总建筑面积260万㎡。物业类型以住宅为主，同时配建大型集中商业和特色街区商业，内部规划有8所幼儿园，3所小学，2所中学和公园，地铁2号线站马屯站(在建中)，紧邻南水北调大运河。绿都澜湾二期占地面积66亩，二期建筑面积20万㎡。绿都澜湾是绿都地产2015年开发的项目，项目位于紫荆山路两侧，东临中州大道，北为宇通路，南为规划中的环翠路。郑州绿都地产集团有限公司成立于2002年，13年在8个城市开发了23个项目，建立了绿都城、丹石街区、枫景上东、塞纳春天、温莎城堡等产品，总开发体量逾700万㎡。 交通状况：地铁：地铁2号线站马屯站公交：乘坐B3、13路、89路、111路、136路、165路到紫荆山南路宇通路站下车即可到达。400-890-0000 转 819604&效果图 动态：康桥朗城位于金水区，邻龙湖CBD副中心，邻地铁2号线一期首站广播台站，周边15条公交线，交通便捷。是由康桥地产开发的科技住宅项目，项目东侧紧邻城市主干道花园路，西侧为文化路，总占地94亩，总建面22万方。项目目前处于清盘阶段，仅剩余1号院7、12号楼在售，其中7号楼为89平的三房户型,12号楼为78平的两房,以及89平的三房,均价17000元/平。购房享2万元房款优惠，预计2018年年底交房。 环线位置：三至四环 容积率：3.50 绿化率：35.00 项目简介：康桥朗城是由康桥地产开发的科技住宅项目，项目东侧紧邻城市主干道花园路，西侧为文化路，总占地94亩，总建面22万方。康桥朗城位于金水区，邻龙湖CBD副中心，邻地铁2号线一期首站广播台站，周边15条公交线，交通便捷。康桥朗城户型有70-80㎡两房，89㎡小三房及115-125㎡三房。 交通状况：地铁：2号线一期刘庄站；公交：B11路、B20路、9路、21路、32路、62路、90路、127路、130路、156路、162路、520路、909路、966路、Y811路（刘庄站）等15条公交线。400-890-0000 转 813392&效果图 动态：永威城二期剩少量房源在售，户型面积含88平南北通透两房、137平通透三房，整体均价14500元/平，具体一房一价。项目预计推出三期高层及洋房，现前期咨询中，具体开盘时间待定，详情请咨询售楼处。 环线位置：三至四环 容积率：3.49 绿化率：35.00 项目简介：永威城项目位于中州大道南三环，总占地1000余亩，总建筑面积约270万㎡，涵盖高端住宅、主题商业等多种业态的大型城市综合体项目。永威城是永威集团第三代大城作品。郑州市永威置业有限公司成立于2005年，国家一级房地产开发资质，专注于高端项目开发，已成功开发永威翰林居、永威东棠、永威翡翠城、永威金域蓝湾、永威五月花城等项目。 交通状况：公交：13路、38路、136路、157路、567路、58路、B3快速公交等到通站路下，步行1000米到项目；地铁：2号线站马屯站（建设中）、11号线（规划中）、4号线（规划中）、5号线（建设中）
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　中共河南省委常委、省政府常务副省长翁杰明17日在首届中原愎捍蠡嵘贤嘎叮幽鲜』嶂Ｖ菔幸驯还裨喝范ㄎ抑行某鞘小
　　郑州市市长程志明16日在会见中国商务区联盟主席龙永图时也提到，郑州被确定为国家中心城市。郑州市发改委官网日前转载&国家中心城市确定，我市成功入围&的消息。随后又以&工作人员失误&为由删除该消息。
　　所谓国家中心城市，是指处于中国城镇体系最高位置的城镇层级。此级别城市要在全国具备引领、辐射、集散的功能，涉及到政治、经济、文化、对外交流等多方面的表现。
　　今年全国两会期间，就有河南代表团的人大代表建议把郑州列为十个国家中心城市之一。
2017年郑州房价如何
　　今年的七月六号的时候，国家中科院发布的关于我们国家2016年商品房的中期报告预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。那么问题来了郑州的房价真的会跌吗？郑州房价会降吗？
　　据房管局统计郑州的商品房销售价一月份的时候在9297元/平，到六月涨到了9660元/平。郑纺机地皇一出，业内人士预测，八月底九月初可能会有一波房价的明显拉升，郑州四环内房价将全面迈进&10000+&时代。
　　根据目前郑州房价上涨的势头和国家政策对房地产的&扶持&，郑州的房价是不会下跌的。现在郑州的房产市场生意相对去年来说，火爆了许多。预计今后两年郑州的房价依然不会改变上涨的势头。郑州房价2017年会涨到多少？
　　在今年的一月份郑州的商品房销售价格在8655元/平，而到今年的六月份郑州的商品房销售价已经在9660元/平，上涨了1006元/平方米，半年内上涨了11.62%。郑州房价上涨的原因，其实与郑州的人口基数在不断的增大离不开，人多，对于房地产来说消费者的潜力还是很大的。郑州房价2017年会涨到多少？而近期郑州地皇频出，价格也在不断的上涨，2017郑州市区的商品房的销售价格超过一万每平是没有悬念的。 　　
　国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据
　　数据显示，10月份70个大中城市中，一二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。三线城市较为稳定，其中有7个城市房价出现下降。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读时表示：&初步测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。三线城市房价较为稳定。&
　　10月上半月，多地出台房地产调控政策，为深入反映房地产市场动态变化，国家统计局再次对15个热点一二线城市的房价，分10月上半月与10月下半月进行了统计。
　　&结果显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。&刘建伟指出。
　　其中北京市10月下半月环比下降了0.4%。也就是说，假设在10月上半月还要5万一平米的商品房，在10月下半月可能已降价200元。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：&北京上半月房价依然有所上涨，而下半月开始出现增幅为负的现象，这说明市场正逐渐消化目前的调控政策，房价回归平稳状态有望得到实现。后续11-12月份预计房价会呈现一个不涨不跌的状态，这对于购房者来说是一个利好消息。&
　调控见效，成交量下降
　　在国庆节前后，全国20多个城市陆续推出过一轮楼市调控政策，被业内称为&930&新政，以期为快速上涨的楼市降温，限购限贷、中介机构严禁从事外配资金融业务、规范中介机构管理等内容。这些调控政策在新房与二手房市场已经相继发威，部分城市甚至出现成交量腰斩的局面。
　　数据显示，1-10月份，全国商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年销售水平，提前两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到历年同期最高纪录。
　　但从单月来看，随着多地限购政策落地，商品房销售额10月增幅大幅回落。
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6方面预测2017年郑州房价走势
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2016年房价的疯涨到底跟哪些因素有关系?这些因素将在2017年继续作何影响?郑州房价会不会暴跌？刚需该不该出手?买什么样的房子才最合适?
2016年，郑州楼市从回暖到火爆，房价从不温不火到疯涨，让多少人雾里看花、唏嘘不已。那么问题来了，2016年房价的疯涨到底跟哪些因素有关系?这些因素将在2017年继续作何影响?郑州房价会不会暴跌？刚需该不该出手?买什么样的房子才最合适?【探因】房价到底由哪些因素决定？据郑州市房管局发布的数据显示，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价为9736元/㎡，比2015年上涨了857元/㎡。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米1万元以下的房子了。房价高企的同时，人们不禁要问，房价一般由哪些因素决定的?1.供求关系商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价长年上涨。供求关系可以由去化周期来体现。泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，去化周期超过10个月是滞销，6-8月为正常，而6个月以内则是供不应求状态。分析：据省住建厅数据显示，截至2016年12月底，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照2016年平均月销量测算，去化周期仅为3.5个月，属于供不应求状态。据数据显示，2016年郑州土地成交建筑面积2689万㎡，同比增长近50%，排名全国榜首。如此大规模的土地成交，意味着2017年商品房供应量大增，会在一定程度上平衡供需关系。也就是说，虽然目前去化周期短，但是去年大量出让的土地，将会使2017年的商品房供应量大大增加，弥补供不应求状态。2.地价带动郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧、地王频现，也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。分析：数据显示，2016年郑州市地价均价为1594万/亩，比2015年的726万/亩增长近120%。疯狂的地价直接带动购房者的心理恐慌，导致房价飞涨。中秋前夜郑州版调控政策“郑九条”出炉，为了限制地价，首次引入“熔断”“限地价、竞房价”政策，业内普遍认为该政策将会把疯涨的地价遏制住，从而控制地王频出的现象，降低开发商拿地成本，进而控制房价。3.中央基调分析：2016年郑州市地王频出、量价疯涨，可谓大出风头。有鉴于此，国家将郑州市作为房价上涨过快城市纳入16个重点调控城市。日召开的中央经济工作会议，明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家层面重申了房地产的居住功能，明确了抑制房地产投资投机的决心，未来相当长时期楼市政策仍然以收紧为主旋律。中央的一些经济会议会透露一些全国性的楼市基调，是去库存、救市还是要控制房价一目了然。一旦基调定下来之后，各省都会根据各地情况，因地制宜制定相应的政策。4.调控政策一般来讲，房价每次上升到一定程度后，相关部门就会出台收紧政策，房价涨幅放缓;而楼市降温后，又会出台相应的救市政策，房价回升。分析：郑州市人民政府9月14日颁布“郑九条”重启调控政策、10月1日开始限购并于第二天限贷、12月21日调控再次升级，一系列的政策出台都说明了郑州房地产市场问题急待解决，也预示着来自上层规范房地产的决心和强大压力。业内认为，郑州的调控政策在2017年内不会放松，有可能持续到2018年。5.银行态度分析：近日，关于央行变相“加息”的消息被传得沸沸扬扬：2月3日央行上调了逆回购利率和常备借贷便利(SLF)利率。这无疑增加了银行的融资成本，直接结果就是，降低优惠折扣或提高获得优惠利率的门槛，购房人想要贷款买房需要支付更多利息，整体的货币流动性被收紧，这在一定程度上起到了银行存款加息的作用，遏制更多的资金流向楼市股市。银行的种种行为表明，2017年房贷政策收紧是大概率事件，其主要目的就是降低楼市杠杆风险。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。6.房企积极性分析：据省统计局数据显示，2016年，全省房地产开发投资6179.13亿元，同比名义增长28.2%。而郑州市场，全年房地产投资完成2779亿元，增长38.9%。增长的数据表明，各家房企对于郑州市场还是非常看好。这个一般看房企的开发投资情况、买地情况，数据上升代表房企对市场前景的看好，反之则是对市场的不认可。【大咖说】投资客应收手刚需早买比晚买好郑州大学房地产市场研究中心主任、博士导师杜书云：随着国家对房地产基本功能的重新界定，以及金融、土地、财税、投资、立法等手段的运用，“等风过”现象将成为历史。2017年房子的使用价值被重视，投资性需求将会被坚决抑制，房地产市场能平稳发展可能是开发商期望的最好状态。某企业集团河南区域总经理赵爽：2017年郑州楼市的情况不会有太大逆转，上半年政府要重点控制房价上涨，供求问题不会根本解决;土地政策的执行乱象频出会造成未来营销的乱象，这是新的恶性循环问题;成交继续萎缩，房价下跌的幅度不会太大;受人口结构影响，刚需特征明显的市场波动不大;非限购区相对会成为热点。2017年从价格方面应是刚需客户购房相对适宜的时期，但是限贷拉高门槛，购买压力增大形成成交矛盾冲突;投资客受政策限制在2017年几乎无路可走;郑州刚需特征明显的二七区、中原区、高新区及荥阳板块继续成为热点区域。河南省商业经济学会会长宋向清：2017年郑州商品房市场需求依然旺盛，供不应求现象在部分户型和部分区域仍然存在，房价上涨压力依然很大。土地供应依然偏紧，因此郑州房价2017年有望走出一条稳中有升的价格通道，有涨有跌，整体上升，不排除个别月份或个别区域上涨加快，尤其是自贸区板块及其周边区域，但稳还是郑州楼市主旋律，大跌不可能，大涨也不可能。刚需一族在具备购房经济条件的前提下，选准适合区域和适当户型，早买比晚买好。对于改善性购房者，建议选择城市配套相对完善，可以兼顾工作，上学和就医的区域，地铁沿线应是实现多方面兼顾的首选。河南省豫农置业有限公司营销总监谢辉：2017年，郑州房地产市场将回归平稳，进入一个小的调整期，短期内销量将会出现下滑，但房价将依然维持坚挺，增速会有回落，将呈现“量跌价稳”的态势。调控政策依然收紧，房价将保持平稳，主要有两方面的原因：一是郑州楼市供应量有限、库存量处于低谷、需求量旺盛;另一方面是由于郑州正处于快速上升期，河南自贸区、中原城市群、国家中心城市等战略规划提升了城市价值。由于调控政策主要是限制投资投机需求，抑制房价过快上涨，因此，投资客此阶段应保持理性。但是对于刚需群体而言，2017年恰恰是一个好的时机。从楼市周期性角度来看，调控取消之后伴随的往往是新一轮房价上涨潮，刚需客户在调控政策放松之前购房，将是一个较好的机会。建议刚需客户可以沿着规划的地铁线路，结合自己的实际情况，综合考虑其地段区位、周边配套、升值潜力等，选择适合、宜居的楼盘。
本文来源：大河网
责任编辑：李源超
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