非业主购买地下车位是否有效? - 重庆法制在线
您当前所在的位置： &&
非业主购买地下车位是否有效?
法官：买卖合同应为有效，业主可向开发商主张权利
搜录：万先觉发布时间： &
　　《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。现实中，时常发生非业主购买小区地下车位后，与开发商发生纠纷，非业主要求开发商履行车位过户义务及逾期过户违约金，开发商提出非业主购买车位的合同无效，故如何确认合同效力对此类纠纷的解决至关重要。
　　车位买卖合同是否有效
　　关于这个问题，目前存在两种观点：
　　第一种意见认为这种合同有效。小区地下停车位并非《物权法》第74条第3款“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”即非业主共有车位，而系产权属开发商的专有车位。《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”属非效力性强制性规定。向非业主处分车位，法律并未规定无效。非业主与开发商签订合同后付清全款，车位早已交付使用，现开发商受车位价格上涨的利益驱动，恶意利用合同无效之抗辩谋取利益，逃避责任，有违诚信。《车位购售合同》应认定为有效，双方当事人应按约定履行义务和承担责任。
　　第二种意见认为《车位购售合同》无效。《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，系效力性强制性规定，开发商将车位出售给非业主，导致小区业主停车位紧张，损害社会公共利益，《车位购售合同》应属无效。
　　买卖合同应认定为有效
　　开发商将建筑区划内已取得产权的地下车库向非业主出售，该买卖合同的效力应为有效。虽然《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但是该规定并非为业主创设了优先购买权或其他优先权。从文义上看，该规定并无业主享有优先权的字样;从救济方式看，该规定并无业主可以请求撤销或请求确认合同无效的规定;从目的上看，该条是从限制车位、车库物权变动的角度来限制开发商随意向业主以外的第三人出售或者出租车库，从而实现维护业主合法停车利益。因前述规定并未明确禁止开发商向非业主出售车位，如何实现维护业主合法停车利益和保护交易动态安全之间的利益平衡，关键在于如何理解该条中“首先满足业主需要”的规定。
　　如何理解“车位应首先满足业主需要”
　　“首先满足业主需要”应当指满足业主对车位的现实需要和使用需要两个方面内容。业主对车位的现实需要应当有别于业主的潜在需要，对业主的现实需要应当结合业主在购买商品房的时点、车库具备销售条件的时点以及业主在前述时点是否向开发商提出需求的意思表示等来进行综合认定。对于业主的使用需要，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，通过出售、附赠、出租等方式均属于满足业主使用需要的形式。在业主未请求确认买卖合同无效的情况下，应当认定业主对车位、车库无现实需要，开发商主张买卖合同无效的，人民法院不应支持。如果业主向人民法院主张开发商与非业主订立的车库买卖合同无效的，人民法院可告知其向开发商主张权利，开发商可通过解除其与非业主之间的买卖合同来满足业主对车库的需要，此时解除合同的后果与确认该合同无效的后果是一致的。如开发商拒不与业主订立合同的，其应当向业主承担赔偿责任。
　　实践中如何解决此类问题
　　如前所述，《物权法》第74条虽对车库的物权变动作了限制，《重庆市物业管理条例》第63条也规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库”，按照《物权法》关于不动产物权变动与原因关系的区分原则，前述规定仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同效力。
　　非业主购买车位的合同有效，但在合同履行中若出现小区其他业主要求按照《物权法》第74条优先购买或房屋权属管理部门据此不予办理过户等履行不能的情形时，人民法院应当向当事人释明是否要解除合同、主张损失。
　　吴忠轩&
新闻热线：023-
通联电话：023-
职业道德监督电话：023-
欢迎提供新闻线索微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
小区内的地上车位能卖给非业主吗?
yeyewutong
位于云南省玉溪市**街的**苑贴出公告将出售小区内的地上车位每个5万6千元,这个价格比市里的小区还要贵(这是个四五线城市,这个小区是位于离城10公里左右的乡镇上),我们住户当然不愿意,可公告还说了,开始出售7天内小区住户不买的话,他们将把车位对外向社会出售,我想问他们这样做合法吗?小区内的车位能卖给住户以外的个人或单位?
云南 玉溪 红塔区发表时间： 19:18
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
他们的做法是违法的，你可以向当地的住房和城乡建设局投诉。
律所：云南尚祥律师事务所 回复时间： 23:53
那请问他们卖的车位定价过高，不合理，有相关的管理部门可以监管吗?谢谢
yeyewutong云南 玉溪
回答者将收到好评 好评数已记录
车位:使用年限
消费者权益相关词条：
遇到业主问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
根据您遇到的问题看相关法律知识
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
律师回复后第一时间短信通知您
请输入正确的手机号码
验证码错误!
找法推荐律师
消费者权益律师
找法特别推荐律师
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&&&&&&&&&&&&&&&&本小区的车位可以卖给非业主吗，车位能办理产权证吗？
本小区的车位可以卖给非业主吗，车位能办理产权证吗？
正在读取...&|&作者：南京房产律师&|&来源：法邦网
南京房产栏目关注：
本小区的车位可以卖给非业主吗今年3月，杭州一楼盘拿到了预售证，这其中包括28个地上车库，这些车库是能办出产权证的，由于车库几乎是临街的，这也让不少投资者相当看好。他们都打着这样的算盘：把车库买下来，然后变更用途破墙开店。来自富阳的张先生正是抱着这样的目的，一口气买下该小区的两个位置相当不错的车库，每个车库的售价是13万元。张先生先交了10万块钱的。如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。有人提出：张先生的行为违反了去年出台的《杭州市住宅区配套建设暂行规定》（杭政办2005一号文件），根据该规定，小区内的车库只能卖给小区内的业主。有鉴于此事可能会出现的后果，在车库的销售合同中，开发商增加了一些补充协议，在协议中，开发商事先说明，如果张先生不购买商铺的话，有可能会因为违反了杭政办2005一号文件，购买的车库将办不出产权证。对这样的销售合同，张先生显然是不满意的，因此迟迟没有来签约。之后，事情闹到了法院。“既然付了定金，就应该能够办出产权证。”张先生认为。现在开发商已经在销售合同中表示，可能会无法办出产权证，因此以开发商违约为由，要求开发商根据定金合同，双倍退还定金。法院认为，开发商既然已经取得了预售证，因此从法律的角度上说，就表示开发商销售的所有手续都已完备，符合了《管理办法》，销售车库没有任何法律的问题，本着照顾弱势一方的态度，法院建议庭外和解，开发商除退还张先生的十万元定金外，给予张先生所有的诉讼费用以及一定的补偿三万元整，双方都对这样的调解方式表示认可。此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》（杭政办2005一号文件）的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。“如果有表明，开发商当初在销售车库的时候，已经告知上述内容及由此可能会出现的后果，那么开发商就没有任何责任，现在该公司虽然表示曾经在销售中心公示过该规定的内容并且向张先生告知，但是对方否认曾经告知过，这事情就说不清楚了。”开发商的法律顾问回想道：如果当初以书面的形式告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的具体内容，并且让对方签字，这样一来就不会出现后来的情况了。因为没有这样书面的“铁证”，开发商后来间接地找旁证，他们找了其他购买车库的客户，用以证明确实在与客户签订合同时曾经告知过该规定的内容，甚至通过社区居委会来作旁证，因为当初他们也在现场。既然车库的产权证是肯定办得下来的，那么为什么开发商还非要在一开始的时候告知购买者该规定的内容？并且，在销售合同的附加协议中表示“有可能会出现办不出产权证的情况呢？”该开发商的法律顾问表示，之所以这么做，是为了起到一个告知的义务，这样的操作虽然不存在着法律的隐患，但确实还存在着一个政策的隐患，“很有可能会出现这样一种情况，交易中心会推迟办证，而一旦出现这样的情况，客户就要跟我们打官司，这显然是我们不希望看到的。”现在在合同中注明这一点，其实就是尽到了开发商的义务，万一出现上述情况，开发商没有任何过错，客户只能将交易中心告上法庭。车位能办理产权证吗浙联律师事务所高级合伙人、副主任陈钟律师认为，此事涉及一个非常根本的问题，就是政府的规章能否干预企业的自主经营权？从法律的角度上来说，开发商既然已经取得了预售证，那就是说他已经通过了各种审批，在销售方面没有任何法律的瑕疵，他想卖给谁这是他自己的事情。“现在杭州有车库只能卖给小区业主的规定（很多城市都有），这是不是干预了企业的自主经营权呢？而且这项规定甚至连法规都谈不上，该规定是没有法律效力的。因此，并不能够因为这一规定而阻碍开发商办理产权证。而且在实际操作中，这样的情况开发商真的办不出产权证是非常少见的。”我们也向交易中心的有关人士进行了询问，得到的回答是，这种情况下，要办出产权证也是没有任何问题的。而事实上，其他购买车库的业主也都曾经向交易中心询问过，都得到了肯定能办出产权证的答复。因此，此事就牵涉出一个问题，既然非小区业主也完全可以从开发商手里买到车库，并且也能够办出产权证，那《杭州市住宅区配套建设暂行规定》中说到的开发商不能将小区车库卖给非小区业主，这样的规定岂非是一纸空文？
延伸阅读：
一、预约和本约的区别契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接据此要求相对方履行约定义务。预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议。本约是依照预约成立的合同。区分预约和本约，对于当事人之间的法律关系的性质、确定当......
一、返本销售的房子能买吗所谓返本销售，通常做法就是房地产开发企业将商品房出售给购买人，购买人一次性支付给开发企业全部购房价款；开发企业陆续或在若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。根据商品房销售管理办法第十一条规定，房地产......
南京房产律师温馨提示：房产纠纷关乎整个家庭的幸福，多了解房产有关的法律常识，以便做到可以避免或者化解法律风险，既可以使自己避免受到经济损失，也可以缓解家庭和社会的矛盾。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产相关栏目
关于本小区的车位可以卖给非业主吗，车位能办理产权证吗？ 的推荐内容
房产相关咨询
南京房产律师、南京房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
房产纠纷流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种"省钱"方法，切勿因小失大。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产相关咨询
房产相关案例
房产相关资讯
房产相关法规
房产相关合同
房产相关文书
房产相关专题
房产热门专题
法邦房产律师为您提供各种最新房地产案例、专业房产律师案例、新房产法案例、房产纠纷案例等内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：[转载]小区内的车位可以卖给非业主吗？
(2010)2769
(2010)484,
200511150050764
2010119000173145111.4100006680020101285680030
201012110000
20102520000
现陈某某与瑞锋公司不能按照《订购合同》的约定继续签订《商品房买卖合同》，瑞锋公司称是由于国土部门规定涉讼车位不得出售给非小区业主，并且确认其在与陈某某签订《订购合同》之前已明确知悉上述规定，该院认为，（瑞锋公司称是国土部门告知其可以向小区非业主出售涉讼车位才向陈某某出售，但对此未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故该院对此不予采信。陈某某向瑞锋公司交付的100002000020000150
。上诉人上诉称由于国土房管部门规定案涉车位不得出售给非业主，没有提供证据证实，广州市中级人民法院不予采信，且即使国家法律、法规和政策的变化，均属于法律风险，并非属于不可抗力的范畴，上诉人上诉要求以此为由免责，没有充分法律依据，广州市中级人民法院不予支持。上诉人在与被上诉人已经签订《认购合同》的情况下，不按合同约定与被上诉人签订商品房买卖合同，已经构成违约，被上诉人要求上诉人按照合同约定承担违约责任，符合合同约定，广州市中级人民法院予以支持。上诉人的上诉理由不充分，广州市中级人民法院不予支持。
&&&&&&&&&&&&&&&&&
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}