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经济学家论2013楼市 “三月房价暴涨”是谣言
日 20:42&&&&365地产家居网
2013年会不会是楼市拐点？这是个令人困惑而让开发商期待的话题。自今年3月以来不少城市陆续出现了销售缓慢回升、小幅上涨的局面。市场是否已经走到触底反弹的阶段，&升温&&涨价&会不会成为明年楼市的关键词？政府调控还有哪些后续高招，房产税明年会不会全面开征？在昨天的经济学家中国房地产业发展论坛上，十位国内知名经济学家就这些百姓关注的话题，进行了深入讨论。
对于有学者约赌任志强房价上涨就裸奔，社科院报告称人均住房超过40平方米建议开征房产税等热点话题，与会的经济学家也进行了评说与回应。
说今年调控
低迷了两年的房地产市场在2012年似乎逐步走出了阴霾，调控重拳的影响力渐渐被消化，如何看待今年的楼市发展？宏观调控的成果究竟该如何评价？
结论一：调控目标初步实现
刘洪玉认为，基本上学界已形成一个共识，就是部分实现了或者说基本实现了调控目标。&最开始主要是为了抑制房价过快上涨。并加大保障性住房建设，现在房价相对稳定，从保障性住房建设的数量目标来看，完成得也不错。&
贾生华认为，房价调控已初见成效，从数据来看，国家统计局监测的70个城市中，50个城市同比下降了，并且持续了大半年。
倪鹏飞也肯定了调控的成果，今年商品房市场价格出现下降，保障房目标实现了，同时经济增长也实现了7%以上的增长。但要高度警惕当前的房地产变化，从10月份以来，房地产市场的各项指标都有回暖和反弹的趋势，所以应该高度重视。
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经济学家乔虹：房价两年后恐报复性反弹
来源：新浪财经
&&& 中国GDP持续走低，高增长神话破灭，年内经济将有何走势？国内房价触底反弹，成交量显著提升，调控政策是否名存实亡？A股遭遇估值沦陷，行情前景仍不明朗，股市到底还有无投资价值？本期《财经面对面》对话摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹，详解中国经济前景。
　　人物简介：
　　乔虹，现任摩根士丹利大中华区首席经济学家。她师从斯坦福大学被誉为金融发展理论奠基人的罗纳德?麦金农教授，2005年获得斯坦福大学经济学博士学位，毕业后曾加入高盛任亚洲执行董事兼资深经济学家。
　　二季度GDP将全年垫底 三四季度会大幅反弹
　　主持人：新浪网友大家好，我们今天非常荣幸地邀请到了摩根士丹利大中华区的首席经济学家乔虹博士跟我们来共同解读中国经济。乔博士您好。
　　乔虹：您好，权静。
　　主持人：二季度的GDP数据还没有出炉，大家都在纷纷地有自己的猜测和预测，您对中国GDP二季度的数据怎么看呢？
　　乔虹：我们觉得说中国GDP二季度的数据，可能确实比一季度会要低一些，这跟我们一直以来的判断其实是类似的。就是从年同比来看，一季度数字是8.1，二季度我们原来在一季度的时候在考虑的话，觉得它可能会甚至降到7.9到7.8。现在来看的话这样一个速度可能比现在IP所反映出来的情况可能还要再低一点。IP现在4月和5月告知的信息非常明确，就是现在GDP的增长水平可能甚至低于大概7.9到7.8这样一个水平，可能大概在7.5到7.6之间。
　　主持人：但是我们也看到之前有一些分析和数据，包括您也曾经预测过说中国经济环比增速最低的时候已经过去了，但是刚才我们又听到您的论断认为二季度可能比一季度要更低，那么这个最坏的时候究竟过去了吗？
　　乔虹：我们仍然认为从环比来看，二季度可能比一季度来说，可能情况是稍微有所好转，但是从年同比来看，二季度的数字可能是最差的。那么这一点恐怕在短期之内即使6月份有所反弹，也不会有很大的变化。所以我们仍然认为说对于中国经济来讲，一季度是一个非常痛苦的阶段，二季度仍然是一个艰辛的一个垫底的过程，希望在三四季度就开始有一个明显的反弹。
　　主持人：您认为到三四季度包括整个今年全年中国经济走势会是怎么样的？
　　乔虹：我们觉得在第三季度应该有一个明显的反弹，这个主要是一个政策刺激的影响，还有外需逐步好转，但是不是一个非常大的程度上的好转，可以说主要以内需拉动为主的这样一次经济增速的反弹。那么在这样的基础上，我们认为三季度的数字可能会恢复到8以上，而且是比较大幅度地超过8.0这样的水平，那么在四季度甚至我们看到可能见9，那么如果是像这样的，我们原来想象的这样一个过程来发挥的话，很有可能我们看到今年全年增长的水平并不算太差，但是一二季度确实是非常艰苦的时刻。
　　主持人：您刚才提到政府，可能会有一些刺激的政策，促使三季度的GDP有所走高，那么这样一个刺激的政策究竟会以一个什么样的方式出台，在货币政策或者财政政策上面会有怎么样的表现？
　　乔虹：现在讲刺激可能还有点早，主要是政策调整。那么这个调整第一步就是把去年我们根据在抗通胀的时候，可能把一些政策可能调整得过于紧缩一些这样一个变化背景下面，逐渐地要让它放松。之所以不管它叫刺激可能是因为我们整体来讲今年可能比较对一个词过敏，就是几万亿的刺激方案，这种刺激方案恐怕是在短期之内不会见到的。那么我们所看到地认为可以支撑三季度的反弹，最重要的就是我们看到现在政策从货币、财政、投资以及房地产都要出现从执行力度到措施出台频度的变化，那么我们才有可能在三季度看到一个比较有效的恢复。
　　短期房价下跌空间小 两年后恐报复性反弹
　　6月以来，沉寂近两年的房地产市场出现了一些微妙的变化，全国部分一、二线城市展现出成交量升温的趋势，与此同时，有些地区的楼盘价格和二手房价也出现了上涨的局面，7月10日，北京甚至再拍出一块天价地王，在这样一个突如其来的变化面前，有观点认为，史上最严厉的房地产调控将会功亏一篑。
　　主持人：最近陆陆续续逐渐听到了一些类似地产救市这样的概念，可能之前在一些地方政府也开始出现了首要的一些尝试，那么您怎么看待接下来中国房地产下一步政策的走向？
　　乔虹：房地产我觉得用政策去救市，恐怕在短期来看还是不太现实的，因为毕竟是很不容易走到今天，我们好不容易把房地产整个价格从原来较高的水平，基本上拉下来，维持到房价收入比逐渐在改善，逐渐在变好，向好发展这样一个前提下。很难想象说一下子用这样的方法，饮鸩解渴地一下子把增长就推上去，这个我觉得可能也不是现在决策制定者所希望看到的，但是我们倒是觉得实际上是有一些空间，现在可以看到一些改善性需求确实是需要一些政策的帮助。比如说已经拥有两套房你即使把这两套房全卖掉，你在第三次购房的时候你还是得不到任何房贷的支持，如果你前两套都用了贷款的话。就是第三次购房为什么就不能享受贷款，即使把原来卖了都不行，从这个政策的角度上来讲，似乎是有一些过于严酷了。那么你比如说尤其是在比较交通拥挤的这样一个城市里面，由于工作的变化，地址的变化，由于小孩子上学，由于一些生活情况发生了改变，你可能在22岁大学毕业时候买的房，在未来十年之中你确实是有很急切的要求需要去改变它，甚至不止一次去改变它，但是没有办法，没有任何的银行贷款能帮你，你只好把你的小房卖了，苦苦地用剩下的钱再去全款买下一套房，这个似乎也有点在长期来讲是过意不去的，在短期来说可以用这种方法，但是长期是值得考量，是不是可以放松。
　　主持人：从房价具体走势来看，我们注意到从6月份的上半个月开始，全国很多重要的城市出现了成交量上升回暖的这样一个现象，包括房价方面有的时候在一些地方也出现了降幅收窄的这样一个趋势，所以大家也在纷纷预测说未来房价的走势会是怎么样的？
　　乔虹：我觉得可能还要看大家的预期和大家收入情况的变化，这是可能最重要的，一方面是他认为未来的价格会升不会升，从来都是买涨不买跌，你认为如果会升你现在就会买。另外一方面，如果会升你有没有钱买。这两个方面我觉得比较重要，从现在判断上来讲，短期之内可能看到房价下跌的空间越来越小了，确实是真的，再往上走是不是短期内报复性反弹，我觉得不会，但是是不是会继续下探，大多数人的判断现在来看6月份的情况是说，不会再探得太厉害，所以大家该买就买了，该出手时就出手。
　　主持人：很多人也在分析说，当我们的货币政策出现调整比如说降息、比如说降准，还有一些更加积极财政政策出台的时候，可能会对带来房地产市场的复苏回暖，甚至房地产上涨，你怎么看？
　　乔虹：有可能，因为我们毕竟经历了26个月现在快27个月的，可以说史上最长也是最严厉的一个房地产市场的调控，有可能在逐渐政策放松的时候，会带来房地产市场的回暖。我们看到有一大批刚需买房者确实也等了很长时间，我们想想2009年出现的事情，大家现在记得还很深刻、很清楚。那么降息一开始，当时没买，2008年9月第一次降息的时候，实际上是房地产价格是最低的一个低点，所以在这一次降息的时候，老百姓就像马上听到一声号令一样，冲出去赶紧开始买房，因为他如果是第一次买的话是刚需，他认为现在赶紧抢在开放其他政策之前，他先去买有可能是在抢在价格上涨之前，他就可以先拿到。那么所以这个是有一定的道理，因为他是用以前的回忆来指导他现在买房的这样一个行为。那么我们觉得也未必是个坏事，那么原因是因为实际上房价是不是上涨，我们不要单独看房价本身它的绝对水平是高了还是低了。最重要是相对于收入，总理当时提到一个概念就是房价收入比，这个就是实际上是国际上通用的房价是否可负担的这样一个变量，在这样的一个指数比较之下，我们近期所看到的情况，36个城市房价和收入比实际上是在逐渐下降的，并没有明显抬头调升。因为如果你收入每年维持10%到12%的增长的话，房价实际上只要比那个增长的少一些，就不算是太过分，那么也不可能指望房价永远不上升，因为毕竟它劳动力成本，各种其它地价，建筑材料的成本都要反映到这个上面来。
　　主持人：我们也听到有担忧的声音说，一旦政策出现松动之后，被这种政策冻住的刚需开始集中释放，房价也许会有一个报复性的反弹，你觉得这种可能性存在吗？
　　乔虹：我觉得其实从需求上来讲，暂时可能政策上还没有那么大的一个变量马上要把所有的刚需，或者甚至是一定改善性需求一下子就放开。那么最怕的报复性增长，实际上其实不是在现在，而是在比如说两年后，因为最大的一个问题是现在土地银行现在储备看到还是挺多的，但是房地产开发企业买房的速度确实是下降得很快，就怕他现在不建房，两年之后没房卖，那么那个时候才叫爆发性的一个价格上涨。&&&&&&&&&&&&&&
　　主持人：这种可能性应该还是存在的吧？
　　乔虹：是的，所以这个也是很令人担心，所以我们看到其实在国务院从2月份开始，已经开始在提一些这样的事情，就是说除了我们保障性住房以外，实际上现在也有必要逐渐扩大和支持我们刚才所说普通商品性住房这样一个要求。那么无论从土地审批还是在各个过程之中，我们看到都是给他们一路绿灯，希望他们快一点建，否则的话日后没房卖的时候，老百姓刚需怎么满足呢。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323可能有外国学者都不懂，为什么一个人均工资不高的国家，在买房支出的比例方面，比日本和美国都要高。这不仅是一个世界性的经济学难题，也是一个无法回答的未解之谜了吧
奥克朗说过，如果谁能说清楚中国人的收入，应该离诺贝尔经济学奖就不远了。
为什么人均只有8000多美元的中国人会觉得比自己收入多4倍以上的日本人还有钱？为什么人均工资只有5000元的一个国家，可以拥有这么高额的房地产？
这是一个日本人对于中国房子、工资的思考。
事实上，日本不仅人均收入高，现在日本人均的金融资产大约有10万美元（其实日本人根本不缺钱），而且社会福利保障制度还十分完善，一个人从生到死如果什么都不做，政府的保障制度也可以解决他的基本温饱问题。
中国有1.09亿的中产人口，如果再算上207万（美国波士顿咨询公司的数据）的百万富豪人口，总共1.1亿左右的人口为什么能够成为代表中国消费力的主力人群？其他沉默的12.9亿人口他们的真实购买力又如何？
2、现在的年轻人该怎么办
按照现在的汇率，中国的人均月收入在5000元左右，中国的房价是多少呢？按照房地产经济学的一个经验法则，房价的合理区间是工薪族年薪的6倍左右。如果超过6倍，买房的按揭贷款就很难还清了。
按照这个经验法则来推算，中国城市的房地产的均价应该在40万人民币左右。
但事实上，据他了解，40万在中国连首付都不够。如果要把两者数据匹配起来，中国人的月均收入不是5000元，而是55万！
所以，你可以想象现在的年轻人承担了多重的买房压力！中国中老年人在买房时，一些房子是单位分的，一些是在早年买的，那时候房价便宜地跟白菜一样也没人买。但这些房子放到现在来看都是大几百万或者几千万的豪宅了。
所以高房价真正困扰的不是中老年人，而是代表中国未来的年轻人，特别在大城市工作的外地年轻人，因为本地人他们有老一辈的房产可以继承，而外地人才是高房价的真正受害者！
拿着每月五六千元的收入，要买下高于月收入1000倍的房产，中国的年轻人苦不堪言。曾经日本学者问过一个买不起房的年轻人：如果不买房子，你还会结婚恋爱吗?
年轻人反问：没有房子，还能有爱情吗？
换句话来说，没有房子，等于没有爱情，更不要说结婚、生子了。
网友热议：
@大林子：不吹不黑，咱们虽然现在有点艰难，但是比80-90年代爽多了，君不见当时饿死多少人
@老路：确实，现在的人啊不能受一点罪，想当年老夫在大山背石头，最想的就是吃上一顿饱饭
@卢明轩：但是年代不一样啊，也不能总用过去的思维来说明现在的问题。往前推5000年，人们还在狩猎呢
@果果：一步一步来，慢慢发展，总能赶超日本
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本周沪指大盘四小阳夹一中阴，全周大幅冲高回落下挫0.86%，振幅为3.37%，运行区间113.85个指数点，创出年内最大周振幅。截至周五收盘时，上证指数报3353.82点，上涨1.9点，涨幅为0.06%；深证成指报11168.4点，下跌7.08点，跌幅为0.06%；两市共成交4402亿元。
纵观本周市场盘面运行特征，以白马股、深市权重为代表的区域翻云覆雨搅动市场，上半周强势领涨，后半周强势领跌，是全周大盘指数冲高下挫的主要推手。板块方面，酿酒、次新股、医疗保健、电器仪表、保险全周分别大跌7.73%、4.92%、4.83%、4.35%、4.28%，而银行、石油逆市
一个月之前，我们通过向重仓上证50成分股、金融股、白马股的基金集中，规避了第一波小票的调整，损伤不大。但第二波白马股的调整没能躲过，上周四产生了自开号以来最大的回撤，一片哀鸿。虽说单日调整的烈度超出预期，但对这波调整，我应该还是有所预期，并作了一定防范的。有人可能要问：明明知道会有调整，那你为何不减仓呢？这个，要从我的投资观和方法论说起。如果您不了解，或者不认同，你就有可能会认为我是一个疯子。1、关于投资方法和一些做指数基金估值策略的方法不同，我的投资标的主要是优质主动管理型基金。投资方法是?
大盘近期波动明显加大，沪指出现百余点振幅 ，个股普遍出现大幅下挫。就近期市场表现看，次新股最近正在经历严重的股灾：一批前期的次新股连续大幅度杀跌，有的一周短期跌幅达到40%，最新上市的新股开板时间也越来越早，目前已经出现了3个涨停就开板的个股-中曼石油。俗话说物极必反，年末将至，次新股作为话题王，机会或在调整中出现。
在近期大盘剧烈震荡中，不少次新股出现跌停，甚至连续跌停的情况。从跌幅空间来看，基本面不存在问题、近期股价大幅下挫的个股可能因被错杀迎来报复性反弹。每次次
3400点区域，市场发生着较大的变化。一方面，包括官媒在内的部分媒体开始评头论足，尤其是对权重股的上涨有着较大的分歧和情绪；另一方面，部分白马股展开回调，遭到资金短期的抛售。在此之下，指数周四暴跌，近乎吞噬前前三日的连续反弹空间。此外，场内外的投资者也坐不住了，面对今年以来赚指数而不赚钱的局面以及最大的单日下跌，也是苦不堪言…… 但是，在媒体言论以及投资者叫苦之际，机构却并未停歇，尤其是在市场可能产生分化之际，他们调研的脚步并未停歇，或许，在大家都没有头绪之际，他们正在寻找新的猎物…… 数据显示
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上一篇文章中，老解看基金简单谈了谈怎么选指数基金，介绍了一个比较进阶的玩法——根据估值来进行轮动配置，有基友提问，为什么有些指数的估值比较低，反而估值高，比如央视50指数，10倍的PE，是“极度偏高”，而创业板指40多倍的PE，却是“偏低”。文章里也说了，不能在不同的指数间横向比较，应在一只指数的历史表现进行纵向比较，自己和自己比。因为不同类型的上市公司，估值方法不同，相比大蓝筹，中小创业绩比较一般，但未来的成长性较大，具有较大的股价上涨的空间，所以一般会有一个较高的估值水平。老揭看基金一直比较提倡
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