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on this server.农村土地拆迁时是否应先为村民盖好安置房，有相关的法律规定吗
农村土地拆迁时是否应先为村民盖好安置房，有相关的法律规定吗
09-10-15 &匿名提问
四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知 川办函［2008］73号　二○○八年四月十三日 省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》已经省政府同意，现予转发，请遵照执行。 关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见 省国土资源厅 为深入贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等涉及征地补偿安置的有关法律、法规和政策，切实保护被征地农民的合法权益，现就我省除大中型水利水电项目建设外的征地补偿安置标准等有关问题提出如下意见，请结合实际贯彻执行。一、关于征收土地的地类、面积和权属。被征收土地的界址、地类和面积必须清楚，权属无争议。被征收土地的勘测应由拟实施征地的国土资源管理部门（规划区外独立选址项目由项目业主）委托具备相应土地勘测资格的单位按照国土资源部《土地勘测定界规程》进行实地勘测，制作勘测定界图。土地类别应在对拟征用土地利用现状调查的基础上，先按国土资源部《全国土地分类》（过渡期适用）的标准进行分类，待收到国土资源部通知后，即按国家标准化管理委员会公布的《土地利用现状分类》国家标准进行分类。征地面积、地类和权属应由被征地集体经济组织确认，确保农村集体土地权益不受侵犯。未经依法批准转为建设用地的耕地和其他非建设用地，仍要纳入农用地转用审批，履行占补平衡和缴纳有关税费义务。二、关于前3年平均年产值。征收耕地前3年平均年产值由各县（市、区）人民政府组织国土资源、财政、物价、农业、林业和统计等有关部门依据本行政区域前3年度相关统计调查资料制订并报市（州）人民政府，由各市（州）人民政府汇总后送省国土资源厅。各市（州）人民政府和省国土资源厅根据相关资料对各县（市、区）所制订的前3年平均年产值提出修改意见后，每年4月底前，由各市（州）、县（市、区）人民政府分别将本行政区域的前3年平均年产值向社会公布。三、关于征收土地补偿费和安置补助费的计算倍数。征收每亩耕地的土地补偿费均按前3年平均年产值的10倍计算。安置补助费依据被征地集体经济组织人均耕地面积，按以下标准计算:人均耕地1亩及以上的，每亩耕地按前3年平均年产值6倍计算；人均耕地1亩以下的每个安置人口按前3年每亩平均年产值6倍计算。征用非耕地的土地补偿费和安置补助费按上述标准减半计算。四、关于征地地上附着物和青苗补偿标准。地上附着物和青苗的补偿标准由各市（州）人民政府每3年修订并报省人民政府批准后执行。在执行中各市（州）人民政府可根据本地区物价上涨幅度进行相应调整。五、关于被征地农民的安置。负责征地安置的人民政府在城（镇）规划区范围内实施征地的，应按照征地面积除以征地前被征地集体经济组织人均占有土地的数量确定被征地农民在城镇安置的数量，纳入城镇就业范围，加强就业培训，提高就业能力，多途径实现就业，特别要重点解决零就业家庭的就业，并建立相应的社会保障制度。城镇规划区外单独选址项目征地的，征地后人均耕地资源较多的，可以在尊重被征地农民意愿基础上进行农业安置并纳入当地农村社会保障范围；征地后人均耕地资源少的，不具备基本生产生活条件的,应将被征地农民纳入城镇就业体系并建立相应的社会保障制度。征收土地涉及住房拆迁的，要按有关规定采取有效措施，切实保障被征地农民的基本居住条件。实施征地拆迁政府提供的基本住房建筑面积不得少于每人30平方米。被拆迁的农民在基本住房建筑面积内不支付购房费用，也不享受原住房拆迁补偿。原被拆迁住房面积超出基本住房面积的部分按附着物补偿标准给予补偿。以统一修建安置用房的，安置房建设要提前准备，原则上做到先建房，后拆迁。确需过渡的，要落实过渡房源，支付过渡费，保证被拆迁人在过渡期内的基本居住和生活条件。拆迁过渡期不得超过1年，超过1年的过渡费加倍支付。六、关于缴纳耕地开垦费标准。全省城镇规划区外按建设项目审批农地转用占用耕地的，由省国土资源厅负责占补平衡。建设用地单位向省国土资源厅缴纳耕地开垦费。耕地开垦费的收缴标准，按《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》规定计算，每亩最高不超过3万元。七、关于健全征地程序。在征地过程中要维护农村集体经济组织和农民的合法权益。在征地依法报批前，要将拟征土地的用途、位置告知被征地农民，拟征土地利用现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织确认。有关部门应按有关规定对补偿标准、安置方案和社会保障方案组织听证。在建设用地报批材料中，要有征地告知、确认、听证的情况说明。被征地农民未申请听证的，要报有关农村集体经济组织和至少3至5名村民代表签收的听证通知书送达回执；举行听证的，要报听证笔录及地方政府针对农民在听证中所提意见处理情况的说明。征地补偿、安置和社会保障方案经市（州）、县（市、区）人民政府批准后，应当在10个工作日内将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、征地补偿标准、被征地农民安置和社会保障办法及办理征地补偿的期限等，在被征地的所在乡（镇）、村（组、社区）予以公告，公告期不少于10天。未进行公告的不得实施征地。被征地的农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内办理征地补偿登记手续。八、关于被征地农民的社会保障。各地要严格按《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发〔2006〕29号）和省委、省政府关于被征地农民社会保障的要求，将被征地农民纳入社会保障体系，尽快建立、完善被征地农民养老、医疗、失业和最低生活保障制度。要认真总结经验，完善政策和措施，提高管理水平，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，并建立相应的调整机制。九、关于征地补偿费用的支付。地上附着物及青苗补偿费应由实施征地补偿安置部门直接支付给地上附着物及青苗的所有者。土地补偿费由实施征地补偿安置部门直接支付农村集体经济组织，由农村集体经济组织按照有关规定使用，乡镇等其他任何单位不得截留或变相截留。要按照政务（村务）公开的要求，将征地补偿、安置费用支配情况公开。参加社会保障的，安置补助费首先作为缴纳被征地农民本人的社会保险资金，多余部分留作个人生活安置费用。十、关于明确征地补偿安置责任。市（州）、县（市、区）人民政府是实施征地补偿安置的主体和主要负责人，对所辖地区的征地补偿安置工作负总责，要加强领导，明确分工，确定责任，强化督促检查。有关部门要按照职能各负其责，切实做好本行政区内的被征地农民的安置、补偿和社会保障工作，落实被征地农民社会保障资金。具体负责实施征地补偿安置工作的部门，在每一个城镇批次或项目征地补偿安置工作完成后，要对征地补偿安置落实情况进行自查。重点检查批后实施工作程序执行情况，补偿政策、标准、资金到位、住房安置和社会保障落实等情况，被征地农民群众对安置补偿工作的意见和存在的问题及解决问题的建议和措施。要做到征一个批次就要依法妥善补偿安置到位一个批次，不留遗留问题。自查结束后向同级人民政府写出本批次或项目征地补偿安置工作总结报告并抄报上级国土资源管理部门备案。十一、建立完善征地补偿安置工作定期报告制度。各市（州）国土资源局要按季度向省国土资源厅上报前季度内实施征地的每个批次或项目征地补偿安置工作落实情况。报告的内容包括征地面积、地类、补偿标准、支付各项安置补偿金额、社会保障落实情况和住房安置情况，以及本地检查复核情况，并将每个批次征地安置工作总结报告报省国土资源厅备案。年末上报本年度征地补偿安置工作总结。十二、建设用地项目经批准使用国有农、林、牧、渔的土地补偿费用，对失地的国有农场农工（在编制的非农业户口）安置补助费比照征收集体所有土地的补偿办法和标准办理。十三、停止执行《四川省政府办公厅转发省国土资源厅关于规范和调整征地补偿安置标准有关问题的意见的通知》（川办函〔2004〕39号）。
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成都市人民政府办公厅转发市国土资源局 关于成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题意见的通知 成办发[2003]15号 颁布日期： 实施日期： 颁布单位：成都市人民政府办公厅 各区(市)县政府，市级有关部门： 市国土资源局报送的《&成都市征地补偿安置办法&实施中有关具体问题的意见》已经市政府第91次常务会研究通过，现转发给你们，请遵照执行。 二○○七年二月十八日 《成都市征地补偿安置办法》实施中有关具体问题的意见 根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省&中华人民共和国土地管理法&实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》(以下简称78号令)的有关规定，为统一征地拆迁农房补偿安置标准，进一步做好征地拆迁房补偿安置及有关工作，切实解决好被征地范围内人民群众的住房问题，确保社会稳定，结合我市经济社会发展状况及征地补偿安置实际情况，现就实施78号令中征地拆迁补偿安置等有关问题提出如下意见： 一、农房安置方式 农房安置实行货币化安置或现(建)房安置，被安置对象可自主选择安置方式。允许被安置户部分人选择货币化安置，部分人选择现(建)房安置。鼓励货币化安置。 选择现(建)房安置的，严格按78号令的有关标准进行安置。安置房建设必须符合城市规划要求，相对集中选点修建。 二、农房搬迁及奖励 (一)选择货币化安置的，一次性按8000元/人奖励。 (二)选择货币化安置或现(建)房安置方式，自拆迁通知之日起10日内签订安置协议并交出旧房的，按3000元/人奖励；20日内签订安置协议并交出旧房的，按1000元/人奖励；超过20日的不予奖励。 (三)选择现(建)房安置需过渡的，按每人每月200元发给过渡费。被安置人员在农房拆迁单位的安置通知时限内未入住的，停发过渡费。 (四)一个安置户中部分人员选择货币化安置、部分人员选择现(建)房安置方式的，以原证载住房户的人均面积为基数，对其中选择货币化安置的人员按规定给予奖励。 (五)选择现(建)房安置方式的，原《农村房屋宅基地使用证》记载人均面积不足35M2的，仍按78号令及本意见的有关标准结算。在征地单位规定时限内一次性结清房屋补差款的，征地单位可按50%优惠结算该补差款。 三、农转非人员配偶的住房安置及婚嫁生育人口住房安置的确认 凡具有五城区及高新区非农业正住户口，持有《农村房屋宅基地使用证》，经所在单位证明未参加房改或在他处无住房的“农转非”人员的配偶，纳入住房安置人数计算，其补偿安置按下列规定办理： (一)实行货币化安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房人均面积不足35 M2的，按人均35 M2给予补偿，不足部分以相邻区位经济适用房标准价格扣减300元/ M2进行结算； 原有住房面积超出人均35 M2的，超出部分由征地单位按300元/ M2给予补偿。 (二)实行现(建)房安置的，以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算： 原有住房面积超过人均35 M2的，超出部分由征地单位按最高不超过300元/ M2的建设成本价给予补偿； 原有住房面积达到人均35 M2，但所安置的房屋不足人均35 M2的，不足部分由征地单位按600元/ M2予以补助； 原有住房面积不足人均35 M2而按人均35 M2安置的，超出部分按900元/ M2购买； 安置住房超出人均35 M2的，超出部分由被人员按当时当地的商品房指导价格购买。 (三)征地公告后，依法婚嫁、生育人口必须具有征地范围内正住户口，方可作为安置对象。其转非安置和住房安置的截止日期为征地补偿安置方案批准之日。 四、乡镇企业拆迁补偿及奖励 (一)拆迁征地范围内具有合法土地使用手续的乡、镇(含村、组)企业及私营企业的建(构)筑物，按78号令附表四“公共建筑物”的标准给予补偿。 (二)乡、镇 (含村、组)企业及私营企业， 自拆迁通知之日起15内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，除按78号令第10条规定的搬迁补偿标准执行外，另按该企业建(构)筑物补偿总额的3%给予奖励；25日内签订拆迁补偿协议并交出土地及房屋的，按该企业建(构)筑物补偿总额的1%给予奖励。超过25日的不予奖励。 五、执行时间 凡日后公布征地公告的，一律按本意见执行。 又找到一个早些时候的，你看看要得不＞ 成都市人民政府令 第78号 《成都市征地补偿安置办法》已经市人民政府第35次常务会议通过，现予公布施行。 市长：王荣轩 成都市征地补偿安置办法 第一章 总则 第一条 为保障征地的顺利进行， 维护被征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》等法律法规的规定的，结合成都市实际，制定本办法。 第二条 本市锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区（含高新技术产业开发区，以下统称五城区）行政区域内征用农民集体所有土地的补偿、人员安置、住房安置，适用本办法。 第三条 征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。 市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。 区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作。 第四条 征用土地经依法批准，并对当事人依法补偿、安置后，土地行政主管部门应当向被征地单位发出交地通知，被征地单位应当按通知规定的期限交付土地，不的拒绝和阻挠。 第二章 征地补偿 第五条 征用土地方案经依法批准并公告后，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书道土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿安置方案经依法批准后，由土地行政主管部门组织实施。 征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。 第六条 征用土地应当依法支付的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的标准执行。 第七条 未经批准占用耕地成片栽种的花草树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。 零星栽种的树木和经批准的种养殖专业户按规定标准执行。 有标牌的古树名木，按照《成都市古树名木管理条例》规定执行。 第八条 下列情形之一的不予补偿： （一）不具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物； （二）经依法批准的征用土地方案公告之日起抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建（构）筑物； （三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上临时用地（含占地）上的建（构）筑物； （四）非法占用土地修建的建（构）筑物； 第九条 土地被征用后按规划需要保留的道路、水利设施由征地单位负责恢复。 第十条 征地拆迁具有土地权属证书和其他合法权证的建（构）筑物，按规定标准补偿。企业搬迁涉及的搬迁损失、搬迁运费及水、电设施迁改费用等，由征地单位按该企业建（构）筑物补偿总额的10-15%补偿。 第十一条 征用土地的各项补偿、补助费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付，并按下列规定管理使用： （一）农村集体经济组织的土地被依法全部征用、农业人口全部安置的，土地补偿费、安置补助费由安置单位用于土地被征后人员的安置；原农村集体组织的财产，应当造册登记，向农民公布，其财产和涉及的债权、债务由被征地单位的上一级组织或乡（镇）人民政府负责处理。 （二）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由被征地单位安置的，土地补偿费支付给被征地单位，用于发展生产、安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助。其使用由村民会议或者村民代表会议决定，报乡（镇）人民政府批准后执行。安置补助费支付给被征地单位，由被征地单位管理和使用。 （三）农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由征地单位安置的，土地补偿费、安置补助费发放给被安置人员或支付给安置单位，或者征得被安置人员同意后用于被安置人员的保险费用。 （四）地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗的所有者。 征用土地的土地补偿费、安置补偿费和其他有关费用，任何单位和 个人不的私分、平调、挪用、截留。 第三章 人员安置 第十二条 农村集体经济组织的耕地被全部征用的，依法撤消该农村集体经济组织的建制，原有农村户口全部转为非农业户口；未被全部征用的，按征用的耕地（粮食地和蔬菜地）数量除以被征用前平均每人占有耕地的数量计算农业户口转为非农业户口（以下简称农转非）人数；按被征用的耕地数量除以被征用前平均每个劳动力占有耕地的数量计算需要安置的劳动力人数。 农转非人员的年龄，以依法批准的征用土地方案公告之日的时间年龄计算。 第十三条 常住户口在征地范围内的农转非人员，男性年龄18岁以上不满60周岁，女性年龄18周岁以上不满50周岁，能坚持常年参加生产劳动的，未农转非劳动力安置对象。 第十四条 对农转非劳动力安置对象的安置，可以实行自谋职业、单位安置等办法。 对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员 ，实行自谋职业安置。 农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费支付给安置对象；由单位安置的，征地单位应将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。 第十五条 自依法批准的征用土地方案公告之日起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置。 对已办理退养回乡的“轮换工”人员，属农转非范围的，只为其办理户口农转非，不再按本章规定安置。 第十六条 男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将每人共计16000元的土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。 第十七条 对农转非人员中的五保对象，征地单位应将其土地补偿费、安置补助费一次性拨给民政部门，由民政部门按规定安置。 第十八条 对原户口在征地范围内的现役士兵，征地单位应将其土地补偿、安置补助费一次性拨给其原户口所在地的民政部门，待其退伍回原籍后，由户口所在地的民政部门按规定安置。 第十九条 对原户口在征地范围内正在服刑或劳动教养的人员，征地单位应将其土地补偿和安置补助费一次性拨给其原户口所在地的劳动部门，待其刑满释放或解除劳动教养后由劳动部门按规定安置。 第二十条 不满18周岁的农转非人员，征地单位可一次性发给生活补助费6000元。 第二十一条 征地范围内未农转非人员的安置，按国家和省有关规定办理。 第四章 住房安置 第二十二条 依法批准的征用土地方案公告之日起，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置；住房安置方式实行货币化安置，有条件的可以实行现（建）房安置。 第二十三条 实行货币化安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，按下列规定，由征地单位与农转非人员签订货币安置合同，并在房屋拆除完毕之日起七日内结清货币安置款： （一）原有住宅人均不足35平方米的，按人均35平方米给予赔偿，并按相邻区位的经济适用房价进行结算； （二）原有住宅人均超出35平方米的，除按前项规定办法外，超出部分由征地单位按每平方米600元给予补偿。 第二十四条 实行现（建）房安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，结合安置住房的建筑面积，由征地单位与农转非人员按下列规定结算： （一）原有住宅人均超出35平方米，属批准面积由征地单位按自建的成本价，最高不超过每平方米300元给予补偿； （二）原有住宅人均达到35平方米，但安置住房面积人均不足35平方米的，不足部分由征地单位按每平方米600元给予补偿； （三）原有住宅面积人均不足35平方米按人均35平方米安置的，超出部分由农转非人员按每平方米600元购买； （四）安置住房超出人均35平方米的部分，由农转非人员按商品房价购买； 第二十五条 农转非人员将原住宅改为经营用房的，拆迁安置时仍按住宅拆迁安置。 第二十六条 土地被部分征用的，征地范围内持有《农村房屋宅基地使用证》且家庭成员未全部农转非的住户，其已农转非人员可按货币化安置方式给予一次性补偿，不再享有农村宅基地使用权；也可由征地单位向被征地农村集体经济组织按每平方米300元支付建房补助费后，择地修建，或由农转非人员自建。 土地被全部征用的，按本办法第二十三条、第二十四条规定办理。 第二十七条 拆除以继承、增与方式取得房屋产权的非农业人员住宅，按每平方米不超出600元一次性予以补偿。 第二十八条 原户口再征地范围内的现役士兵、在校大中专学生和正在服刑或劳动教养的人员，以及征地范围内回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人员，其房屋被依法拆除的，按本章有关规定办理。 第二十九条 被拆除住宅的居民择地修建的，其宅基地面积按农村宅基地管理规定办理。 第五章 法律责任 第三十条 违反本办法规定，构成违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省（中华人民共和国土地管理法）实施办法》规定的，从其规定给予处罚。 第三十一条 征用土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由市、区土地行政主管部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的经市、区人民政府批准，实行强制搬迁。对逾期不领取安置补偿费用的，由土地行政主管部门将其安置补偿费用交当地乡（镇）人民政府专户储存。 第三十二条 当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。 第三十三条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；；尚不构成犯罪的，依照有关规定给予行政处分。 第六章 附则 第三十四条 征用土地的各项补偿费及其他有关费用标准，由市土地行政主管部门会同有关部门拟订并经依法批准后执行。 第三十五条 国家和省、市人民政府的重点建设工程、项目对征用地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。 第三十六条 青白江区、龙泉驿区和县（市）人民政府，可以结合本地实际，参照本办法制定具体办法，并包成都市人民政府法制局备案。 第三十七条 本办法具体应用中的问题，由成都市土地行政管理部门负责解释。 第三十八条 本办法自公布之日起施行。
请登录后再发表评论!集体土地入市 政府将逐步退出主导地位
作者：潘国建
　　成都在城乡建设用地增减挂钩的政策区间内，探索多种形式的农村集体建设用地直接入市的方式，并寻求在此过程中政府逐步退出主导地位。
　　日，成都酝酿多时的 “地票”――建设用地指标首次竞拍。竞拍过程激烈，成交价也远超政府制定的最低起拍价。借此交易，竞拍者得到参加城市建设用地招、拍、挂的资格。竞拍资金则直接用于农村的综合整治。
　　这表明，成都市开始在城乡建设用地增减挂钩(下称增减挂钩)的大盘子下，把建设用地指标定价权交给市场，而竞拍资金直接“入农”则意味着政府正从农村土地综合整治项目逐步退出。
　　目前，除却中央圈定的试点地区外，城乡建设用地之间无法实现“互联互通”，农村建设用地的流转亦只能在“集体”范畴内进行。曾在东部和南部经济发达省份涌现出的形式多样的集体入市，如所入之“市”暗指城市建设用地市场，则这些做法基本属于非法。
　　中共十七届三中全会明确将逐步缩小征地范围。业内人士指出，多年实践经验表明，此政策实现的前提是逐步扩大城乡建设用地增减挂钩的空间，从而为集体建设用地入市打开一条通道。
　　作为统筹城乡试验区，成都一直在增减挂钩的政策区间内，探索集体建设用地直接入市多种形式。建设用地指标拍卖、联建、蛟龙工业港等集体土地入市的，即在此间出现。
　　受增减挂钩指标有限、土地用途、规划等政策限制，上述样本尚未在更大范围内复制。但其出现并得以“存活”，呈现了城乡建设用地资源更合理配置，以及在此过程中让农民更多分享级差地租收益的可能性路径。
　　用地指标拍卖：先入市，再落地
　　成都是全国首批试点增减挂钩政策的城市。增减挂钩的直接效果是，将农村利用不充分的建设用地复垦为耕地，再把由此产生的建设用地指标用于城镇建设。这也是实现集体建设用地指标拍卖的前提。
　　之后，成都获得灾后重建的特殊政策――增减指标可跨区县挂钩。日，国土资源部、四川省、成都市三方签订协议，成都下辖的都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县五市县节约的建设用地，可由成都市国土局以每亩15万元的价格收购储备。在此后三年时间内，每亩15万元的价格成为政府收储的标准。此后，成都增减挂钩项目迅速放量增长。截至目前，全市累计完成土地整理与增减挂钩项目192个，新增耕地24万亩。
　　但是，指标价格虽一路上扬，价格仍是由政府及其土地主管部门主导制定，且指标交易主要在各县区国土局之间进行。市场中物价变动、土地出让金上涨等因素未能及时反映到价格中。
　　此外，成都实施的土地综合整治和增减挂钩，在实际操作中均由各县市先行垫资，部分财力不足的县市面临巨大资金压力。
　　为缓解压力，成都尝试引入社会资本用于土地综合整治项目，并酝酿类似重庆的“地票”制度。
　　与此相配套，2010年6月，成都市政府发布旨在将指标定价权交与市场的相关文件。按照成都市的制度设计，今后国有经营性建设用地的使用者必须先获取建设用地指标，方式是通过农村土地综合整治直接获取或在成都农村产权交易所(下称农交所)购买相应面积的集体建设用地指标。
　　成都农交所所长廖彦淞表示，拍卖是为政府逐步退出建设用地指标交易、进而退出征地环节摸索经验。新政推出后，成都拿出两个土地综合整治项目“试水”，政府只制定最低起拍价，指标拍卖所得将全部用于项目区的安置房、基础设施、土地复垦等投入。
　　日，试水的农村土地综合整治项目在成都农交所挂牌拍卖，预计产生建设用地指标819.85亩。项目挂牌价格为每亩15万元。通过电子竞拍，国资性质的成都市兴城有限公司最终以每亩15.2万元、总价1.246亿元拍下综合整治项目，这家公司亦获得预计产生的全部建设用地指标。
　　此次拍卖颇具试验性质，各方亦持观望态度，仅有两家参加竞拍。经过三次叫价，最后，每亩的拍卖价格只高于起始价2000元，整个过程不超过5分钟。
　　项目区内的三和村村主任何文辉亲历了拍卖现场。他认为，拍卖虽然成功，价格却不理想，“但这毕竟是市场决定的。”依据该村拍卖指标的总价款，除基础设施、土地复垦、农田整理外，搬迁农民可以获得人均1万元的补偿。
　　位于项目区内的王店村村民唐道全表示，按照这个标准，依靠自身财力只能完成毛坯房的建设，费用得另想办法。“如果是人均2.5万元的补偿就基本不用掏建房款了。”唐道全说。
　　据蒲江县国土局副局长潘为华估算，人均补偿款如提高到2.5万元水准，指标拍卖到每亩20万元左右就够了。相较于此前的土地综合整治项目拍卖的“冷清”，四个月之后，进行的建设用地指标正式拍卖已出现了热闹局面。
　　热闹局面的出现与指标获取渠道的日益收窄直接相关。2010年8月，成都出台补充规定，竞买申请人可通过交纳建设用地指标保证金获得指标，这是直接竞买和以平整土地换指标之外的另一条通途。但11月份，为了加大直接带动农村土地综合整治的力度，成都市国土资源局遂将此方式取消，客观上促使用地方纷纷转向竞拍方式。正式拍卖中，共有2000亩建设用地指标，标的大小为10亩、20亩、30亩、50亩、100亩、150亩、200亩，共分30个标的。起拍价和首个农村土地综合整治项目挂牌拍卖相同，为每亩15万元。
　　当日200多家企业到场，竞拍极为激烈。成交均价达到每亩76.47万元，远远高于每亩15万元的起始价。
　　日，成都农交所突然发布公告称，原定于第二天举行的建设用地指标竞价会，因故暂缓举行，“具体交易时间另行通知”。
　　据知情人士透露，由于恰逢房地产调控期间，如此高的指标拍卖价格极易引发各方担忧。而在市场尚不活跃的情况下，价格信号还难言清晰，具体的拍卖办法也尚待完善。
　　但需看到，指标价格的上升，无疑带动更多资金进入农村。土地指标拍卖作为促进农村土地综合整治、改善农民生产生活条件的重要机制，其效果初步彰显。
　　除了指标拍卖，2010年以来，社会资本通过与成都各区(市)县、乡镇政府与村集体直接协议的形式，投资土地综合整治项目颇为活跃。新津、大邑、都江堰、新都、青白江等县市共有19个项目签约，融资总额37.78亿元，项目实施完成后，预计可以产生建设用地指标9164.7亩，均价为每亩41.22万元。
　　无论是公开竞拍，还是与村集体直接协议获得，成都市建设用地指标由原先的政府定价，逐渐向市场定价过渡，也因此有望传递以往被低估的集体建设用地价格信号。成都农交所所长廖彦淞表示，价格信号释放后，交易主体主动性增加，指标供应量也会相应增或减。
　　但另一方面，建设用地指标的交易并未突破现行征地制度。成都市县两级国土系统人士对记者表示，目前的指标交易难称严格意义上的集体土地直接入市。其中，有“时间”和“空间”两方面的原因――指标超前于实际增减挂钩的额度，因此指标的落实需要时间；而指标的落地也需要在征收来的土地范畴内实现。这距离真正意义上的城乡建设用地实时“同地同权”仍有差距。
　　据成都一位竞拍企业负责人表示，由于指标在落地时，仍须通过招、拍、挂的形式，方可获得实际对应的城市建设土地，意味着“指标拍卖无形中反而增加了用地方的开发成本”。
　　“蛟龙模式”：先上车，后买票
　　建在集体建设用地上的成都蛟龙工业港，成为工业用地突破征地制度的一个尝试。在成都方面看来，蛟龙模式最大的意义是在集体建设用地上发展规模工业，并在集体土地与国有土地“同地同权”方面先行先试。
　　成都蛟龙工业港由香港蛟龙集团(下称蛟龙集团)开发。现已在成都建成两个园区――青羊园区和双流园区。
　　2000年，蛟龙集团接手一个位于青羊区大石桥村的招商项目用地，起步初期占地50亩。成都市青羊区政府同意其兴建“成都蛟龙工业港”，并免除项目所有费用。
　　蛟龙工业港的经营模式是自行修建厂房再转租给其他企业。蛟龙集团随后与村委会达成租地协议，在50亩的集体土地上修建了13座厂房，这些厂房当年就全部租出。该集团随之持续追加投资，厂区规模不断扩大。此后，青羊区政府为蛟龙工业港预留了500亩的规划用地指标。
　　2003年受双流县邀请，蛟龙集团另一个园区建设启动。相对于青羊区，双流给出更多优惠条件，并允许蛟龙集团转让厂房和基础设施。此外，双流县先后拿出4平方公里耕地用于园区开发。
　　无论是蛟龙工业港的青羊园区还是双流园区，随着规模的扩大，皆超出原有规划范围，且占用的均为耕地。青羊区国土部门两次下达责令停止土地违法行为通知书。2006年10月，四川省国土资源厅也曾责令蛟龙工业港停止违法占地，并在2007年7月对其处以750万元罚款。
　　违法占地已成事实，蛟龙工业港若想实行用地合法化，首要问题便是土地用途的改变。现有法律下，农业用地转为建设用地方式有两种：一是土地性质变化，通过征地手续转为国有；二是集体性质不变，农业用地转为集体建设用地。前者需要一次性支付农民补偿，即使按成都当时工业用地最低每亩11万元的价格计算，蛟龙集团也无力承担。后者在获得土地利用计划内指标的前提下，只需缴纳每亩约1.5万元的占补平衡费。
　　两地政府最终通过调整规划的方式为蛟龙工业港违法占地“补票”。2004 年 8 月，青羊区政府从工业集中发展区中划出 800 亩用地指标，供蛟龙工业港使用。
　　2006年3月，双流县动用计划内指标资源，将蛟龙工业港所占用的2平方公里土地列入土地利用总体规划，并帮其缴纳了大约4500万元的占补平衡费。而根据2005年-2020年规划，双流县总共只有57平方公里的计划内土地利用指标。
　　2009年初，双流县再将蛟龙工业港双流园区另外的2平方公里土地，纳入2005年-2020年用地规划，并帮其缴纳了约6000万元的占补平衡费。至此，蛟龙工业港所占用的土地用途问题得到全部解决，终于实现了合法化。
　　在取得合法身份的同时，蛟龙模式中，村集体以土地使用权入股和出租的方式使用集体建设用地也被认可。
　　如 2005年7月，蛟龙集团与双流县东升镇普贤村一组签订的入股协议规定，入股期限为50年，村民每年可分得每亩1200元的固定股息。
　　除了支付租金或股息，在与双流普贤村一组签订的一份协议中，蛟龙集团需安置50%的被占地农民就业。作为对价，普贤村则负责供地、并协调处理好村民与蛟龙所用土地的一切纠纷。
　　受访农民认为，租金、分红收入虽然稳定，但占全部收入中的比例很低。他们更看重因园区兴建和人口聚集而产生的就业、经商机会。
　　就蛟龙模式而言，企业通过灵活的运营模式吸引大量中小型企业入园，从而实现企业规模扩大和利润增加；政府既增加了财政收入又带动了就业；农民短期收益虽不如征地所得，但土地还在集体手里，凭借其成员权可以分享收益。大规模园区建设既需要专业工人也需要大量服务人员。这些收入的增加幅度往往会大于租金和分红。
　　但同时需要看到的是，蛟龙模式亦非完美。在其运作中，企业和政府处于强势地位。如在占地农民的拆迁安置问题上，地方政府往往给予资方大力支持。当 2006年1月蛟龙集团与双流县九江镇人民政府签订租地协议时，就要求由政府出面组织拆迁工作，协议规定只有在拆迁完毕后，蛟龙集团才交付土地租金，土地发生纠纷则由政府解决。
　　农民虽然认为租金能准时发放，但在乡、村两级分配不够透明。同为出租大石桥村的土地，1999年10月的一份占用集体土地协议中，甲方为文家乡大石桥村；而在2000年4月的另一份协议中，甲方却为文家乡政府企业管理办公室而不是土地所有权人。
　　北京大学国家发展研究院助教授李力行认为，限于土地政策和规划瓶颈，蛟龙模式此后并没能在成都其他地方复制。随着土地政策日益趋紧，地方政府手中的用地规划指标有限，使得蛟龙模式这种“先上车后买票”的方式难以获得更大空间。
　　此外，多位接触过蛟龙集团的人士认为，其负责人的个人活动能力强，也是蛟龙模式得以成功的重要前提之一。换作他人，能否使两个区县为其如此腾挪“指标”也未可知。
　　“联建”特例：开门迎资本
　　除了在增减挂钩的政策区间内推动集体建设用地指标“进入城市”外，源于地震灾后重建的“联建”模式，则采用不改变集体土地性质和位置的方式令其实现市场化流转，从而为外来资本的进入打开通道。
　　联建政策的突破在于，将农民宅基地合法流转给集体经济组织之外的主体进行经营性使用。具体而言，“联建”就是灾区村民提供农村宅基地、投资方出资建房，通过农民宅基地的产权流转，解决村民建房资金问题。投资人亦可获得集体建设用地使用权，但投资人必须先完成农户房屋建设，经验收批准后才可以建设开发性建筑。联建房建成后，国土部门对农户和联建方颁发不同类型的《集体建设用地使用权证》。
　　汶川地震以后，成都震后灾区重建资金缺口巨大。2008年6月，成都市国土局发文，提出社会资金可以参与开发重建。都江堰大观镇等地的少数农户开始试行联建政策。
　　成都市首个联建案例出现在都江堰大观镇茶坪村，村民王全的平房在震后成为危房。联建政策出台后，王全找到投资人――原为生意伙伴的成都市民张宏贵。
　　两人协商之后，王全将自家287平方米宅基地中的102平方米的宅基地退给村集体。村集体再将该集体建设用地的使用权出让给联建方。出让条件是由其出资28万元为王全建成两层楼房，房屋为毛坯房，装修费用由王全自行承担。作为联建方，张宏贵出资21万元开始自建楼房。
　　2008年9月，成都市从政策层面对基层探索的联建给予承认，并进一步明确：“为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅。”
　　2008年12月，经都江堰市国土局审批，首张集体建设用地使用权证颁给茶坪村村民王正良及其联建对象。
　　前有范例可循，后有政策保障，联建户数量增长迅速。截至2009年12月底，都江堰市共有8754户农民参与联建，涉及约3万受灾农民。此后，“联建”在大邑、彭州、崇州等受灾严重的地区也先后被采用。
　　成都学界和政府研究机构开始对联建模式进行研究。各方形成的共识是，可预期的制度设计既能良好配置土地资源，又能使交易双方受益。资料显示，联建农户留作之用的宅基地占比从10%-60%，对价从每亩25万元-188万元不等。价格变化区间大，反映的是宅基地区位、农户议价能力差异。
　　最初的联建都为单户联建，但并不是所有农户都能找到意向人，多户联建因此出现。多户联建常是由参与的农户代表或由村组集体出面与投资方谈。项目涉及的农户将原有宅基地留下一定面积，由投资方为其修建集中安置住房，剩余的面积作为集体建设用地流转给投资方，原来的宅基地复垦。
　　此时，联建模式迎来政策拐点。
　　2009年10月，成都市出台规定，只有在日以前建成灾民安置房的投资方才能“享受”联建政策待遇。凡是尚未审批的联建项目，尤其是涉及占用耕地和复垦的多户联建项目，都要按照“增减挂钩”或“拆院并院”的形式到成都市国土局重新申报。此后《集体土地使用证》发放时间一再顺延。
　　灾后重建任务减轻后，联建模式与现行法律及政策的冲突凸显。按成都市集体建设用地使用权流转规定，用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，应当进入集体建设用地有形市场公开交易。依此来看，联建模式并不能满足上述条件。
　　接近成都市国土部门的人士表示，土地管理部门更大的顾虑是，多户联建中联建方建房规模过大，与房地产开发的区别很小。“照此下去，很可能触碰‘集体建设用地上不允许进行房地产开发’的法律红线。”自此，成都市将联建改纳入“增减挂钩”或“拆院并院”的形式重新申报。
　　上述人士还认为，该模式难以复制的主要原因有二，一是政策为解决地震重建缺乏资金的临时安排，过后的政策性风险难以完全避免；二是毗邻优质旅游资源的区位优势，其他地区很难以联建方式来引入社会资金。
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