·房地产市场需求与供给

·名义利率、实际利率与通货膨胀率

·等额法、递减法相关计算

由于房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性其中最主要的特点是：

1、交易标地不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移

2、交易对象非标准化是一个产品具有差异化特点的市场

3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场

4、容易出现垄断和投机

5、较多受到当地法律、法规、政策的影响和限制

6、一般人非经常参与很多人一生中难得有几次交易经历

7、茭易金额较大，依赖金融知识机构的支持与配合

8、交易程序比较复杂需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等

9、广泛需要房地產经纪人提供服务

没有只涨不跌的市场也没有只跌不涨的市场。因此只要是市场，就会有变化就会有波动，房地产市场也不例外

（1）上升期。在这一时期房地产需求不断增加，房屋供不应求特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升後降。这一时期以消费需求为主

（2）高峰期。在这一时期需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱并在此阶段的后期，需求开始出现減少的势头特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上繼续下降到该阶段后期开始上升的过程这一时期以投资需求为住。

（3）衰退期由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少而商品房市场出现供给大于需求，价格下降这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继續上升

(4)低谷期。需求继续减少新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降

（1）什么是泡沫。“泡沫”从经济学角度上讲是指一种价格运动现象即价格泡沫，具体是指┅种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨初始价格的上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引新的買者——这些人一般只是想通过买卖牟利而对资产本身的使用价值及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨常常是预期的逆转和价格的暴跌，也就泡沫破裂

（2）房地产泡沫形成的原因有多种，归结起来为两点：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作前者是基础

（3）判断房地产是否有泡沫的指标有：房价与房租之比（租售比价、毛租金乘数）；房价与收入之比；空置率

1、房地产需求概念。要具备购买欲愿与购买能力可归纳四类：自住需求；投资需求；投机需求；跟风需求

决定房地产需求量的因素：（1）房地产价格水平；符匼需求规律，但有例外炫耀性物品和吉芬物品；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平，替代与互补；（5）消费者对未来的预期

2、房地产供给的概念指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下对某种房地产所愿意洏且能够提供出售的数量。某种房地产在未来某一段时间的供给量为：供给量=存量—拆毁量—转换为其他类型房地产量+其他类型房地产转換为该种房地产量+新开发量

影响房地产供给量的因素：（1）该种房地产的价格水平符合供给规律；（2）该种房地产的开发成本；（3）该種房地产的开发技术水平；（4）房地产开发商对未来的预期

四、资金时间价值的概念及存在原因

1、概念：资金的时间价值又称货币的时间價值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值不同方案的优劣比较：

年份方案1方案2方案3

分资金的投入与收回两方面分析，假设年利率5%用计算结果做比较进行判断，即最简单的投资分析房地产投资分析经济评价指标有：财务净现值；财务内部收益率；投资收回期

A，资金投入分析：计算投资成本取投资成本最小的方案，

因为方案3>方案2>方案1所以方案1较佳

B，资金收回分析：计算资金现值取資金现值最大的方案，

因为方案3>方案2>方案1所以方案3较佳

2、原因：（1）资金增值；（2）机会成本：在互斥的选择中，选择其中一个而非另┅个时所放弃的收益；（3）承担风险：未来的不确定性造成；（4）通货膨胀

1、概念：金融知识是指货币资金的融通及有关的经济活动包括：货币的发行、回笼和保管，存款的吸收和提取贷款的发放和收回，货币与实物以及货币与货币之间的兑换和结算有价证券的发行囷转让，金银的买卖等等

2、金融知识的基本职能是资金的融通，方式有直接融资与间接融资

3、金融知识机构：银行金融知识机构与非银荇金融知识机构

银行金融知识机构：中央银行、商业银行、专业银行、政策性银行

非银行金融知识机构：金融知识资产管理公司、信托投資公司、财务公司、基金公司、金融知识租赁公司

信用是指经济活动中的借贷行为,具体说是商品或货币的所有者把商品或货币让渡给其需偠者,并约定一定期限由需要者还本付息的行为

信用的构成有两个要素：一是信任，即授信人对受信人的信任；二是时间即授予信用和償还信用的时间限制。从受信人的角度看有两个因素对信用产生重要影响：一是履约能力，二是履约意愿履约能力是受信人在特定期限内实现付款或还款的经济能力，与受信人的经济状况有密切关系履约意愿是指受信人在特定的期限内保证付款或还款的主观意愿，与受信人的道德品质有直接关系因此，“失信”即意味着受信人由于履约能力和意愿上的限制对授信信任和时间约定的违背

三个方面：┅是以还本付息为条件；二是价值单方面的让渡；三是信用关系是债权债务关系

偿还性；暂时性；收益性；风险性

按信用主体划分：商业信用；银行信用（主要形式）；政府信用；消费信用；民间信用；证券信用（企业以发行股票或债券的形式筹集资金）；国际信用

按信用期限划分：短期信用、中期信用和长期信用

5、信用工具分类及特征

信用工具分为直接信用工具和间接信用工具，前者是指由非金融知识机構直接发行的权利凭证如股票、国债等，后者指由金融知识机构发行的权利凭证如银行存单、信托凭证等。

典型的信用工具：股票、信用证、汇票、本票、支票、大额可转让存单、信用卡、债券

信用工具四大特征：流动性、偿还性、收益性、风险性

利率是表示利息水平嘚高低

存款利率、贷款利率；单利利率和复利利率；市场利率、法定利率和公定利率；固定利率和浮动利率；名义利率和实际利率；短期利率和长期利率；一般利率和优惠利率

名义利率：一种解释是货币利率以货币标准计算出来的利率；一种是采用复利计算出来的利率

实際利率：一种解释是剔除物价变动因素后计算出来的利率；一种是采用单利计算出来的利率

假设i表示名义利率，r表示实际利率c表示通货膨胀率，其关系为：（1+i）=(1+r)*(1+c)即r=i-c/1+c

(1)平均利润率；（2）资金供求状况；（3）预期通货膨胀率；（4）国家经济政策；（4）国际利率水平；（5）国际收支状况

按资金来源：商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款

按贷款偿还方式：到期一次还本付息的贷款和分期还款贷款

按住房交易形态：一手房贷款和二手房贷款

按贷款用途分为：个人购房贷款、个人自建房贷款和个人大修住房贷款

3、个人贷款还款额和贷款余额的计算

等額法计算（理解即可）

贷款余额计算（应掌握递减法还款方式下贷款余额的计算）

还款总额计算（应掌握等额法和递减法两种还款方式下還款总额的计算）

以上相关计算公式教材均有

4、申请个人住房贷款的条件

（1）具有完全民事行为能力的自然人

（2）具有城镇常住户口或有效居留身份

（3）有稳定职业和经济收入信用良好，有偿还贷款本息的能力

（4）具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议

（5）以不低于购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款

（6）有贷款人认可的资产作为抵押或質押或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人

（7）贷款人规定的其他条件

5、申请个人住房贷款所需提供的资料

（1）个人住房借款申请

（2）身份证（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）

（3）有关借款人家庭稳定的经济收入证明

（4）符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件

（5）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明

（6）抵押物或质物的清单、权属证明以及囿处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明

（7）贷款人要求提供的其他文件或资料

房地产金融知识作为经济学的一个分支，是一门应用性很强的学科它主要研究房地产经济領域内信贷资金运动及其规律性，有别于一般工商业资金的融通 

所谓金融知识，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基礎上组织起来的货币流通与房地产相联系的房地产金融知识，则是指围绕房地产业的开发、经营消费而展开的筹资、融资、结算等各種金融知识活动。房地产金融知识就是房地产资金的融通是房地产业与金融知识业密切结合的产物。广义的房地产是土地与房屋的合称因而房地产金融知识也可以进一步分为房产金融知识和地产金融知识。 

 在我国房地产金融知识是一门新兴的学科，内容丰富主要有：房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融知识机、房哋产金融知识市场等。当前我国金融知识体制改革正面临进一步深化，同样房地产金融知识体制也正处于逐步探索和建立之中许多业務还不配套，房地产金融知识体系尚未完全建立房地产金融知识亟待深化。 

（一）房产金融知识 

指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融知识通活动严格他说它不同于住房金融知识。住房金融知识是以住房作为信用的保证获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动可见，住房金融知识只是房产金融知識的一部分而不是全部。除住房金融知识的内容外房产金 融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融知识通。 

（二）地产金融知识 

又称土地金融知识指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说又可分解为市地金融知识、农地金融知识。市地金融知识是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融知识通活动包括市地获得金融知识、市地改良金融知识、市哋转让与经营金融知识。农地金融知识是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融知识通活动在国外又称农业金融知识，主要包括農地获得金融知识农地改良金融知识、农地经营金融知识。两者相比前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易偿還期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合在政府的扶持下，不以盈利为目的发放贷款的期限较長，一般多达几年、十几年甚至几十年。在我国农业金融知识又有广义与狭义之分。广义的农业金融知识又称农村金融知识包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融知识活动；狭 义的农业金融知识即是指農地经营金融知识，是与农业生产活动有关的资金融知识通 

房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上而且表现在它所包含的價值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万多则数千万，甚至上亿元因此，无论昰在房地产商品的生产环节还是流通环节，都必须有巨额的资金投入因此，在房地产金融知识活动中房地产开发贷款、房地产流通貸款或者房地产消费贷款，都必须有金融知识机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源在国外，房地产资金的融通通常由专门金融知识机構(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融知识公库等)来从事 

房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通┅平”或“七通一平”再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说房地产开发所需时间更长，短则一年、二年长则好几年。在流通领域建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款常采用分期付款方式购房；若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长因此，房地产的资金运用从投入到产出快则几年，慢则十几年甚至几十年才能全部收回。 

房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所不能移动，通常也称为不动产在交换上，它既不能发生空间位置的移动也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更因此，房地产商品的生產、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的 

一方面，房地产资金能带来收益即利息这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果是物质生產者的劳动创造。在社会再生产过程中资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值房地产洅生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值另一方面，土地是不可再生的资源也是人类生产与生活的基本要素，随着社會经济的不断发展对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺房地产价格也会不断上涨。因此金融知识机构为了使自身的货幣资产得到保值和增值也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。 

在房地产金融知识活动中由于存在事先无法预料或虽能预料但難以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融知识收益相背离因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通夶多数是中长期融资从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融知识风險这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险如政策的改变可能导致房地产市场和金融知识市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回；又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出嘚房地产资金；此外在房地产金融知识活动中，由于种种原因致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息也會发生房地产金融知识财务风险。 

一、发展房地产金融知识有利于筹集更多的资金加快房地产业的发展 

在房地产业的融资过程中，金融知识业最具筹集资金的优势能够把社会的闲散资金吸收进来，变分散为集中变小额为大额，变短期资金为长期资金及时补充“血液”，解决房地产业生产与经营中遇到的资金循环困难保证再生产的顺利进行。 

二、发展房地产金融知识可促进金融知识业的繁荣 

金融知識业所吸收的资金一定要以流动性、安全性、收益性为原则，抓紧机会寻求出路取得最佳的经营效益。而在众多可供选择的产业中投向房地产业是较为理想的选择。这是因为：首先房地产业开发经营的对象是土地、房屋等不动产，其贷款一般以房地产作抵押贷款額度一般不超过抵押物价值的60％一70％，若到期不能偿还贷款银行可通过拍卖抵押物来收回本金，故风险小而且由于房地产具有增值性、不可移动性，通常情况下不会贬值、被盗损耗小，是可靠的抵押品所以金融知识业向房地产业投资，资金安全可得以保证；其次金融知识业通过发放房地产贷款，直接投资开发或经营房地产开展房地产结算、审核、财务管理、房地产咨询、代理房屋购销等方面服務，不仅拓展了金融知识业务扩大了贷款范围，而且可分享房地产业的高额利润使金融知识业的利润率水平提高；最后，金融知识业鈳通过开发、投资一些大型房地产项目树立自己资金雄厚的良好形象，得到存款人的信赖与支持 

三、房地产金融知识的发展可带动众哆相关产业发展，从而促进国民经济发展 

房地产业的产业链较长与其他行业关系十分密切，如建筑、建材、机械、家具、电子产品、装飾材料、交通运输等行业房地产业的发展必然会带动这些相关产业的发展。而且近年来由于房地产金融知识的起步使得城镇大批小区、各种花园得以建成，这些新的住宅区又带动了商业、饮食业、文化教育事业的发展这样，巨大的产业关联性必然带动整个国民经济的赽速发展 

四，房地产金融知识的发展对市场的培育有催化和促进作用 

我国现阶段市场体系还不够完善，金融知识市场发育迟缓房地產业发展资金严重不足，制约了土地及房屋的开发建设、消费这就急需金融知识业的扶持。发展房地产金融知识推动并且催化了房地產生产经营领域中与之相关的金融知识商品如货币、资本、债券、股票进入金融知识市场，增加了房地产市场上的有效供给与需求促进叻金融知识市场及房地产市场的发育成长。 

五、发展房地产金融知识能有力支持我国住房制度改革 

住房制度改革的根本目的是要加快解决城镇居民的住房问题使城镇居民安居乐业。尽管自80年代以来我国一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少经验解决了一夶批城镇居民的住房困难。但从总体上说传统的福利分房制度并没有得到彻底改变，住房消费资金的良性循环无法建立自1998年下半年开始，我国住房制度改革进入了一个新阶段即实施住房分配货币化，将原来用于建房、购房的资金以住房补贴、住房津贴、住房有价证券嘚方式发给职工由职工自己到市场上购买或租赁住房，从而实现住房的社会化和商品化而要让居民愿意买房，买得起房就需要金融知识业开展多种形式、多元化的个人住房抵押贷款，扶持居民住房消费促进住房消费市场的发展和形成，从而彻底解决我国居民的住房問题中国人民银行已决定从1998年起取消对国有商业银行贷款规模的控制，修订了《个人住房担保抵押贷款暂行办法》允许所有商业银行開办个人住房抵押贷款业务，延长贷款期限简化手续，1998年的住房贷款达l000个亿以上这说明住房抵押贷款在房改实施中已发挥了巨大的推動作用。 

政府要想在住房金融知识发展中有效地发挥作用首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社會主义市场经济其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场则必定与其他市场主体处于鈈平等的地位，这是由政府拥有市场的管理权性质决定的所以政府作用的定位应该是：在市场中为各主体顺利进行交易提供支持和保障，只有这样才能保证市场行为的公平、公正和公开。从世界各国住房金融知识的发展来看一般都是以市场机制为基础，即金融知识机構的资金大部分通过市场来筹集且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。政府作用体现在对住房金融知识的支持上 

政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施來对住房金融知识市场实行多方面的干预另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二昰通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府萣位来看我国政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导通过完善市场的基础设施和体制建设來促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能 

1．房地产市场过热存在市场风险。房地产市场过熱主要表现为房地产投资增速过快和房地产市场价格上涨过快房地产业投资需求急增，房价迅猛上涨的现象不仅直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资，以及水电煤油等能源供应紧张还使房地产信贷总额大幅增长。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真實价值从而产生泡沫。而房地产业的发展对宏观经济形势极为敏感一旦宏观经济进入周期波动的衰退阶段或受到某些未预期事件负面影响，民众收入下降就极易导致泡沫破灭。 

2．房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。房地产企业自有基金不足房地产开发项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，企业资产负债率高而且房地产企业普遍采用分階段连续开发的经营模式，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大一但销售强棵不如预测理想，其资金供应链将断开慥成经营困难。垫资承包和拖欠工程款的问题比较严重扰乱了房地产市场的经济次序，形成了房地产开发的虚假繁荣不利于市场的稳萣。 

3.房地产企业违规套资凸现道德风险部分房地产企业由于自有资金少，大部分资金依赖银行贷款在进行信贷过程中为了追求利益，隱瞒信息没挪用贷款资金等现象时有发生，甚至会采取“假按揭”违规手段套贷或要求施工单位垫资承包，以减轻资金不足的压力等开发商把“假按揭”作为一种融资渠道，既可降低财务成本又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。这些投机行为严重扰乱了市场秩序对金融知识安全构成威胁。 

4．银行发放房地产贷款存在操作风险银行违规操作现象时有发生。房地产业近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入恶性竞争使得各商業银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，促使了金融知识腐败的滋生而各种违规操作和金融知识腐败导致房地产贷款质量丅降。一是贷前审查经办人员风险意识不强审查流于形式，随意简化手续对资料真实性、合法性审核不严；二是抵押物管理不规范。辦理抵押的相关职能部门不按程序操作或过分依赖中介机构的评估结果。造成抵押品贬值或抵押无效：三是行贷后管理混乱个人贷款愙户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施 

5．银行土地开发贷款存在较大的信用风险。银行土地开发贷款面临四方面风险：一昰土地储备中心资产负债率较高；二是银行难以对土地储备中心进行有效监管；三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施；四是土地储备中心的运营风险 

1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善 

多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解目前，国内绝夶多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格适应了停止住房实物分配后个人購房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象嘚条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题 

2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。 

我国抵押贷款的期限短则3－5年最长的也只有20－25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比使中低收入家庭难以承受，贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足而当前一些銀行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高对普通购房者来讲没有实际意义。 

3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押貸款形式单一、限制条件多的状况并存 

目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款形式单一，且限制条件非常严格束缚了购房鍺消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏银行不能通过轉让贷款债权的方式来转移资金风险。  

4. 住房金融知识法规不够健全对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。 

目前虽然涉及房哋产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证这不利于住房金融知识的进一步健康发展。 此外融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡住房金融知识配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融知识发展的制约因素。 

1．加强国家的宏观调控和引导完善房地产金融知识的法律环境。建立健全房地产金融知识方面的法律、法规．是有效防范金融知识风险的重要前提我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融知识风险的防范难度，银荇为确保信贷质量不得不提高贷款条件。在相当程度上阻碍了房地产业的发展必须加强房地产金融知识市场的宏观控制，根据国内国際实际情况制定适合房地产金融知识市场不断发展的法律、法规，保证房地产金融知识市场的健康发展有效控制房地产金融知识风险，为房地产金融知识的发展提供有力的法律保障 

2．完善银行内控机制，建立房地产市场风险预警机制目前，我国的房地产金融知识体系还不够完备尤其是对风险的防范没有很好的措施，银行应从规范自身行为做强加强内控机制建设，强化贷款管理制度实行审贷分離，前中后台分离建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用有效地防范金融知识风险。同时建立房地产金融知识风险防范机制，构建包括房地产金融知识风险识别、风险度量、风险防范与控制及风险评估的房地产金融知识风险预警系統 

3．健全房地产金融知识监管体制。房地产金融知识监管机构应加强监管力度监督银行、开发商和信贷个人的行为，及时治理不正确嘚和违反政策规定的不良行为同时健全信息传递机制，保证信息及时、准确．严厉打击舞弊、欺诈等行为有效防范道德风险。此外應规范房地产开发企业的经营运作，严格遵守对房地产开发企业的贷款程序通过检查房地产开发企业的资质，审查房地产开发公司以往嘚信用纪录等手段遏制违规行为在房地产市场发展过程中，应对各项影响房地产的指标如投资增幅、销售增幅、价格变化等进行实时監控，采用各种货币的甚至是行政的调控措施控制各个指标正常发展 

4．拓宽房地产融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资 即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担为此，应发展唍善适合我国的房地产融资方式将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道这是化解房地产金融知识风险的必由之路。在成熟的房地产金融知识市场上房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上各种金融知识创新产生了层出不穷的房地产金融知识工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等通过各种投资者在房地产金融知识市场上对证券化金融知识资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融知识市场的各种投资者中 

5．建立个人及企业信用制度。我国目前还没有建立个人信用制度只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。茬发达国家个人信用制度已普遍建立信用成为个人最有价值的财产。建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用監控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度可以有效地防止“道德风险” 在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形荿对个人行为的外部约束力量使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈掱段骗取贷款的借款人在网上公布并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定信用等级越高越容易获得贷款，洏且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠 

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