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买方没有在合同约定时限办出贷款，一月后办出贷款卖方又拒绝协助过户，谁应当承担违约责任？
买方没有在合同约定时限办出贷款，一月后办出贷款卖方又拒绝协助过户，谁应当承担违约责任？
本案一审根据中介的证言认定卖方就付款期限已宽限一月，而后拒绝过户构成违约，应承担总房价2成的违约责任。二审则认为，“本案的争议焦点是双方当事人哪一方应承担违约责任。根据合同约定，双方当事人应于日前至交易中心办理过户手续，同时，被上诉人支付房款。但双方当事人未能在日依照上述约定的期限履行过户、付款义务。嗣后，双方当事人又继续洽谈履行合同事宜。在此阶段，双方当事人是否就房屋于日、10月9日的过户时间达成一致是判定本案的关键事实。根据证人陈燕的证言，陈燕与上诉人联系欲确定房屋过户时间，却没有得到上诉人明确答复，同时该证言中还明确被上诉人虽然知道陈燕没有得到上诉人的答复，却还是去办理过户手续。根据上述证人证言，不能认定双方当事人就过户时间已经达成一致。原审认定该节事实依据不足，本院予以纠正。鉴于双方当事人在8月31日未能过户，嗣后双方愿意协商，但没有形成一致的意思表示，致使阻碍了合同履行。对此，双方当事人均有过错，故双方当事人各自向对方主张违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。鉴于原审时被上诉人要求解除合同，上诉人反诉要求确认合同已于日解除，因此本案所涉的房屋买卖合同可予解除。关于合同解除的后果处理，上诉人收取被上诉人60万元房款，应当予以返还。但由于8月31日房屋未能过户，最终双方当事人又未能协商出新的过户日期，而上诉人仍旧占有被上诉人的已付房款，故上诉人应当向被上诉人承担自日起起算的利息损失，具体利息根据中国人民银行同期同档的贷款利率计算。”
本案涉及到的几个问题，都值得研究。1、过户截止日期和附件的依办贷款日确定日期之间冲突如何理解？2、贷款延迟，卖方在没有解除合同的情况下有没有权利拒绝过户？遗憾的是本案判决对此问题没有谈及3、协助办理银行贷款的行为能否认定为同意延期的表示？
邱某与戚某某等房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书 (2010)沪一中民二(民)终字第2525号
　　上诉人（原审被告，反诉原告）邱某。　　被上诉人（原审原告，反诉被告）戚某某。　　被上诉人（原审原告，反诉被告）廉某。
　　上列二被上诉人共同委托代理人金某。
　　上诉人邱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第23549号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审查明，日，经上海住商房地产经纪有限公司居间介绍，由戚某某、廉某作为乙方，邱某作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）一份，约定由乙方以260万元的价格向甲方购买上海市浦东新区晨晖路825弄16号1401室房屋（以下简称“系争房屋”）。合同第六条约定，甲、乙双方确认于日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时办理转让过户的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20％作为违约金。合同附件三约定：1.乙方于签约前已支付给甲方定金5万元，该笔定金于签约后即转为第一笔房款；2.乙方于签约当日支付甲方第二笔房款33万元；3.乙方于签约当日以转帐形式支付甲方第三笔房款14万元；4.乙方于日前以转帐形式支付甲方第四笔房款8万元；5.乙方以贷款方式支付甲方第四笔房款200万元，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方帐户。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20％作为违约金，但甲方应于解除合同后7个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。合同补充条款第一条约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后5个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。合同补充条款第七条约定：（1）若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，补足该不足部分；（2）乙方应于签约之后10个工作日内前备齐贷款资料（以银行要求为准）办理银行贷款审批申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15个工作日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。
　　上述合同签订后，戚某某、廉某至日共计支付邱某房款60万元，同时戚某某、廉某向中国银行申请贷款，因戚某某、廉某提供了虚假的资料，该贷款申请未获银行审批。之后，戚某某、廉某向中国光大银行上海市西支行申请贷款，日，中国光大银行上海市西支行的工作人员在上海住商房地产经纪有限公司工作人员陈燕的陪同下至邱某家中办理相关手续。9月下旬，陈燕打电话给邱某，告知戚某某、廉某已备足现金，于9月30日付给邱某，并过户，邱某表示不同意，要追究违约责任。9月28日或29日，陈燕发短信通知邱某于9月30日上午9时至交易中心办理过户手续。9月30日上午，戚某某、廉某及陈燕到交易中心，但邱某未到。日，邱某致函戚某某、廉某称，根据合同约定，戚某某、廉某应于签约后10个工作日内前备齐贷款资料办理银行贷款审批申请手续，且须在过户前即日前5个工作日办妥贷款审批手续，如戚某某、廉某未能按约付款，且逾期超过15个工作日，邱某可单方面解除合同，现戚某某、廉某付款违约，且已逾期超过15个工作日，现书面通知戚某某、廉某，即日起解除双方的“买卖合同”，同时，保留追究戚某某、廉某违约责任的权利，请戚某某、廉某在收到本函之日起3日内与邱某办理合同解除的所有相关手续。
　　另查明，戚某某名下的银行卡上于日有存款185万元。
　　2009年10月，戚某某、廉某诉至原审法院，要求判令：1.依法解除戚某某、廉某与邱某于日签订的“买卖合同”；2.判令邱某返还戚某某、廉某购房款60万元；3.判令邱某向戚某某、廉某偿付违约金531,700元（自日起计算15天，按总房价款的每日万分之三计算，计11,700元；按总房款的20%计52万元，合计531,700元）。邱某不同意戚某某、廉某诉请，并反诉要求：1.判令确认邱某与戚某某、廉某于日签订的“买卖合同”已于日解除；2.判令戚某某、廉某向邱某支付违约金52万元。审理中，邱某称，戚某某、廉某未按合同补充条款第7条第2款的规定向银行提供齐全贷款资料，也是导致合同解除的一个原因。另，合同补充条款第1条约定，邱某与戚某某、廉某与应于戚某某、廉某办妥贷款审批手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续，该约定是指在8月31日前的5个工作日内戚某某、廉某办妥贷款，然后至8月31日过户。戚某某、廉某不同意邱某反诉诉请。
　　审理中，戚某某、廉某申请上海住商房地产经纪有限公司工作人员陈燕到庭作证，陈燕陈述“我是戚某某、廉某与邱某房屋买卖的中介经办人，他们之间有事都是通过我来沟通的。合同约定8月31日过户， 8月31日之前邱某打电话问我戚某某、廉某贷款是否下来，我说因为有些资料还没有提供全，贷款还在办，8月31日之前因戚某某、廉某自身的原因，其在中国银行的8成贷款没有批下来。我们又找关系到光大银行办8成贷款，因为光大银行需要房东出具确认书，所以9月8日早上我陪光大银行的信贷员一起到邱某家里办理手续，由邱某提供结婚证、邱某太太在同意出售房屋的证明上签字，同时由邱某出具了首付款收据。9月19日中午邱某打电话给我，问我戚某某、廉某贷款有无办下来，我说贷款还没有办下来，他问我如果贷款没有办下来是有违约责任的，他说根据合同对方已经延期了，给戚某某、廉某最后的时间是9月30日钱要到账并过户、交房，我立即通知了戚某某、廉某，戚某某、廉某说周一会把还没有交的材料尽快交给光大银行。9月20几号邱某打电话给我，问我贷款有无办下来，我说还没有，要求邱某再等等，戚某某、廉某说可能10月30日能办下来，邱某说不可以，他要追究责任，我挂了电话就通知戚某某、廉某，戚某某、廉某说已准备了160万元现金先给邱某，余款在近期尽快给邱某，我又打电话告知邱某，邱某不同意，160万元不接受，要追究戚某某、廉某违约责任，我又转告戚某某、廉某，第二天戚某某、廉某又打电话给我说准备200万元现金在9月30日给邱某，并按时过户，我马上就打电话告诉了邱某，邱某说不同意，要追究违约责任。9月28日或29日我打电话通知邱某30日上午9时办理过户手续，但是邱某没有接电话，我发短信给他，他也没有回。9月29日晚上7点多我去邱某家，邱某不在，他太太在，我让他们明天一起去办理过户手续，他太太说这个事情她不清楚，要问邱某本人，我跟她说了近半个小时，最后她也没有答复我第二天是否去过户。回去之后我把这个情况告诉了戚某某、廉某，戚某某、廉某说他们还是正常去办理过户手续。9月30日上午我陪戚某某、廉某去办理过户，但是我们等到10点多邱某还是没有来。10月8日戚某某、廉某让我通知邱某10月9日再去办理过户，我打电话给邱某，但邱某没有接电话，我又发短信告知邱某，也没有回复。10月9日早上我和戚某某、廉某去交易中心等邱某，邱某没有来。晚上我接到邱某短信，内容是他一直说要追究戚某某、廉某违约责任，为什么我帮着戚某某、廉某，我说是戚某某、廉某有要求，我就要转达给邱某”。戚某某、廉某对证人的陈述没有异议，邱某对证人陈述9月19日邱某打电话给中介称9月30日之前必须到款然后过户，有异议，认为不是事实，当天邱某是与陈燕通过电话，但内容是邱某要求戚某某、廉某承担逾期付款的违约责任，承担了违约责任后再谈重新交易的时间，对证人的其他陈述没有异议。
　　另邱某称，9月30日没有去过户是因为在9月22日之后邱某已多次口头提出解除合同，故不同意再过户了。
　　原审认为，戚某某、廉某与邱某签订的“买卖合同”系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。
　　本案的争议焦点之一是“买卖合同”约定的过户日期是日之前还是戚某某、廉某办妥贷款审批手续后5个工作日内？对此，法院认为，合同第六条约定，戚某某、廉某与邱某应于日前共同至交易中心办理过户手续，同时合同补充条款第一条又约定，戚某某、廉某与邱某应于戚某某、廉某办妥贷款审批手续后5个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续，虽然从词面上看正文条款和补充条款对过户时间分别作了约定，且时间不一，但是，结合补充条款第七条对贷款办理时间及若贷款不足申请额度的处理的约定，及中介公司经办人陈燕对合同约定的过户时间的陈述，应当确认“买卖合同”约定的过户截止日期为日，而补充条款第一条系对戚某某、廉某的贷款如提前办出的过户时间的补充约定。
　　本案争议焦点之二是在本案合同履行过程中谁违约？谁有权解除合同？首先，综合合同第六条、第九条、附件三及补充条款第七条第一款之约定，戚某某、廉某与邱某约定双方应于日前至交易中心办理过户手续，戚某某、廉某的最后一笔房款通过贷款支付，如贷款不足申请额度的，则应于双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日补足，如戚某某、廉某逾期付款超过十五个工作日，邱某有权解除合同。而依据交易过户的流程，交易双方需先按规定缴纳相关税费，然后再向交易中心递交过户申请，交易中心审核后再向交易当事人出具收件收据，因此，如戚某某、廉某贷款不足的，应先由邱某配合戚某某、廉某办理过户所需的相关手续即缴纳税费等，并向交易中心递交过户申请，在交易中心出具收件收据的当日，由戚某某、廉某现金补足。现邱某在合同约定的付款宽限期内于9月8日配合戚某某、廉某办理贷款，但至付款宽限期的截止日即9月21日，邱某并未配合戚某某、廉某办理过户手续，因此，戚某某、廉某于9月21日前未支付房款，并不构成违约。其次，证人陈燕陈述，9月19日邱某打电话给其时表示给戚某某、廉某最后的付款时间是9月30日，9月30日钱必需到帐，并过户、交房，虽然，邱某对陈燕的该陈述不予认可，但其承认9月19日确与陈燕通过电话，只是对陈燕陈述的通话内容不予认可，而陈燕的上述陈述，由戚某某、廉某于9月29日筹措了接近应付房款的款项，并通知陈燕由陈燕通知邱某于9月30日过户等事实印证，且邱某对通知其9月30日过户的事实未予否认，因此，对于证人陈燕的上述陈述，法院予以确认。鉴于邱某已同意戚某某、廉某付款延迟至9月30日，并于当天过户交易，而戚某某、廉某也已筹措资金通知邱某于9月30日过户及付款，但邱某未予配合，故导致戚某某、廉某未能付款的责任不在戚某某、廉某，戚某某、廉某不构成违约。综上，邱某以戚某某、廉某付款违约为由于日通知戚某某、廉某解除合同，依据不足，该通知函不发生合同解除的效力。另邱某称，戚某某、廉某未按合同补充条款第七条第二款的规定向银行提供齐全贷款资料，也是导致合同解除的一个原因，对此，法院认为，根据查明的事实，戚某某、廉某确实未在合同约定的时间内向银行提供齐全贷款资料，根据合同约定，邱某有权解除合同，但是，邱某之后配合戚某某、廉某办理贷款的行为已表明其放弃了合同解除权，故邱某以戚某某、廉某不按时向银行提供齐全贷款资料为由解除合同，依据不足，法院不予采纳。综上，邱某反诉要求确认双方签订的“买卖合同”于日解除，并由戚某某、廉某承担违约金，依据不足，法院不予支持。
　　戚某某、廉某在向光大银行上海市西支行的贷款申请未获审批通过及邱某的要求下，已积极筹措资金，并通过中介通知邱某于9月30日办理过户、支付房款，但邱某拒绝配合办理过户，且在中介陈燕再次短信通知其于10月9日至交易中心办理过户手续时仍不配合，已构成违约，故戚某某、廉某依据合同第六条、第十条第三款主张解除合同，并由邱某返还购房款及承担违约责任，符合合同约定，但是，戚某某、廉某在主张由邱某承担总房价款的20％的违约金外，再行承担逾期15日的违约金，没有合同依据，法院不予支持。
　　原审法院审理后于二○一○年五月二十四日作出判决：一、解除原告戚某某、廉某与被告邱某于日就上海市浦东新区晨晖路825弄16号1401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告邱某于本判决生效之日起十日内返还原告戚某某、廉某购房款60万元；三、被告邱某于本判决生效之日起十日内支付原告戚某某、廉某违约金52万元；四、驳回原告戚某某、廉某的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告邱某的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,985元，由原告戚某某、廉某负担485元，被告邱某负担14,500元；本案反诉受理费4,500元，由反诉原告邱某负担。
　　判决后，邱某不服，上诉于本院，诉称：1、因被上诉人未能于日取得银行贷款及相应现金，所以未办理过户的原因不在上诉人，上诉人不存在违约行为。被上诉人构成违约。2、原审法院以中介公司工作人员的一面之词就随意认定交易时间变更，没有事实和法律依据。原审法院认定上诉人应先配合被上诉人办理房屋交易手续，后要求付款，也是错误的。3、上诉人没有放弃合同解除权的意思表示。要求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请，并支持上诉人的原审反诉请求。
　　被上诉人戚某某、廉某辩称：1、中介公司工作人员的证词反映了案件的基本事实，应当采信。2、双方已经确定9月30日是新约定的交易过户日期，是上诉人不到现场拒绝交易，故上诉人应当承担违约责任。3、被上诉人已经备足现金，故不存在拖延付款的问题。要求维持原判。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，上诉人邱某与被上诉人戚某某、廉某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法、有效，应属正确。根据本案基本事实和双方当事人各自主张，本案的争议焦点是双方当事人哪一方应承担违约责任。根据合同约定，双方当事人应于日前至交易中心办理过户手续，同时，被上诉人支付房款。但双方当事人未能在日依照上述约定的期限履行过户、付款义务。嗣后，双方当事人又继续洽谈履行合同事宜。在此阶段，双方当事人是否就房屋于日、10月9日的过户时间达成一致是判定本案的关键事实。根据证人陈燕的证言，陈燕与上诉人联系欲确定房屋过户时间，却没有得到上诉人明确答复，同时该证言中还明确被上诉人虽然知道陈燕没有得到上诉人的答复，却还是去办理过户手续。根据上述证人证言，不能认定双方当事人就过户时间已经达成一致。原审认定该节事实依据不足，本院予以纠正。鉴于双方当事人在8月31日未能过户，嗣后双方愿意协商，但没有形成一致的意思表示，致使阻碍了合同履行。对此，双方当事人均有过错，故双方当事人各自向对方主张违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。鉴于原审时被上诉人要求解除合同，上诉人反诉要求确认合同已于日解除，因此本案所涉的房屋买卖合同可予解除。关于合同解除的后果处理，上诉人收取被上诉人60万元房款，应当予以返还。但由于8月31日房屋未能过户，最终双方当事人又未能协商出新的过户日期，而上诉人仍旧占有被上诉人的已付房款，故上诉人应当向被上诉人承担自日起起算的利息损失，具体利息根据中国人民银行同期同档的贷款利率计算。关于上诉人邱某主张日合同已经解除的请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第23549号民事判决第一、二、四、五项；
　　二、撤销上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第23549号民事判决第三项；
　　三、邱某于本判决生效之日起十日内支付戚某某、廉某以人民币600，000元为本金自日起至实际履行完毕之日止以中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。
　　一、二审案件受理费共计人民币38,865元，由上诉人邱某负担23,932.5元，被上诉人戚某某、廉某负担14,932.5元。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　陈懿欣审　判　员　　朱　红代理审判员　　严卫忠二○一○年十二月二十三日书　记　员　　周　益
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正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金，并承担相应损失？
正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金，并承担相应损失？本案法院判决认为，“本案系因袁某未能按照买卖合同中约定的期限履行付款义务所引发，故导致买卖合同解除的责任在于袁某，现袁某要求锐丰公司承担居间过错责任，应对其主张提供证据证明。经审理查明，袁某、锐丰公司在居间协议中并未有锐丰公司保证袁某贷款成功的约定，仅明确袁某应在签订买卖合同当日支付锐丰公司佣金，故根据居间协议，锐丰公司的居间责任在买卖双方签订买卖合同时已经完成，且在实际履行中，袁某也确实按居间协议约定在买卖合同签订当日履行了支付佣金的义务。但根据市场交易习惯，居间公司在促成买卖双方签订买卖合同后，仍有协助买方办理贷款，居间转交房款、办理过户、房屋交接等义务，且锐丰公司以实际履行中的行为亦表明其有协助袁某办理贷款的义务，故其理应按照约定、遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现锐丰公司在约定付款期限到期袁某之贷款未能得到批准、且袁某不同意以现金补足的情况下，理应及时告知买卖双方，以明确双方选择解除买卖合同或变更合同付款条款继续履行，尤其在双方选择继续履行的情况下，作为中介应提示双方注意对违约责任的约定。根据锐丰公司所述，锐丰公司在合同付款届期时，征得出售方的同意获得了宽限，但没有证据证明锐丰公司在出售方第一次诉讼撤诉后又获得宽限，至此，锐丰公司再联系银行贷款拖延期限已超越权限，履行居间义务存在瑕疵，故袁某诉请返还佣金、赔偿违约金及诉讼费，法院酌情予以支持。至于袁某其他诉请，因买卖合同的解除系因袁某方贷款不能、又无力支付现金所致，锐丰公司对袁某方之付款无保证义务，故锐丰公司对此无过错，袁某诉请理由不成立，法院难以支持。”
本站律师认为，银行贷款不成，中介方没有义务提醒双方注意违约责任；合同付款到期后，也没有义务代买方征得卖方宽限。双方在合同上签字后，理应了解合同条款，就应各自对合同内容负责，积极诚恳地履行，判决要求中介提醒，这是瓦解合同的庄严性；履行合同是双方责任，合同不能如约履行，属一方责任，凭什么要求中介代为取得对方宽限？法院如此判决，买方尚不服，而中介则要求维持原判，可见实际操作中中介应有保证贷款之类情形，法官如此判决，应当斟酌了判决书之外的实际情况。
袁某与上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书& (2010)沪二中民二(民)终字第1555号
　　上诉人(原审原告)袁某。
　　被上诉人(原审被告)上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
　　上诉人袁某因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，日，袁某经上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍，与案外人宣某某、何某就上海市杨浦区殷行路310弄某号201室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，约定袁某以人民币(以下币种均为人民币)440,000元购买系争房屋，同时约定首期房款135,000元；第二期房款305,000元待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与买卖双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。日，袁某及其妻程某某、子袁丙，与锐丰公司和案外人宣某某、何某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由袁某方购买案外人所有的系争房屋；该房屋转让价格为440,000元；双方应于日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房价款中首期房价款为135,000元，案外人同意袁某方通过向银行申请贷款形式支付第二期房价款305,000元，袁某方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押公证手续(若需)，若袁某方之贷款申请未经审核通过或未经全额审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，袁某方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付案外人。合同另约定，袁某方未按照合同约定付款的，自袁某方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后袁某方仍未付款，除袁某方应向案外人支付七日的违约金外，案外人有权单方面解除合同。案外人应书面通知袁某方解除合同，袁某承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。同日，袁某支付锐丰公司佣金4,000元，发票付款人一栏名字为袁某之子袁丙。
　　2009年3月，案外人宣某某、何某起诉本案袁某及其妻程某某、子袁丙，要求解除买卖合同及赔偿违约金，后撤诉。2009年5月，案外人再次诉至法院，在该案审理中，袁某及程某某、袁丙与案外人均确认买卖合同签订后，共支付购房款120,000元；同时，案外人陈述其于日左右由锐丰公司告知贷款申请未经银行审核批准，袁某及程某某、袁丙则自述其于日后才由锐丰公司告知其贷款申请未经银行批准。2009年7月，法院作出(2009)杨民四(民)初字第1311号民事判决，判决解除袁某及程某某、袁丙与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》；袁某及程某某、袁丙支付案外人违约金10,000元；案外人返还房款120,000元。判决后，案外人不服提起上诉，上海市第二中级人民法院作出《2009》沪二中民二(民)终字第1749号民事判决，认为“在袁某、程某某、袁丙支付首期房款后，即使贷款申请未经银行审核通过，也应按照合同约定积极筹款支付剩余房款，但袁某、程某某、袁丙未在约定的期限内履行支付剩余房款的义务，构成违约。……鉴于袁某、程某某、袁丙未能履行合同系贷款不能办理所致，非恶意违约，……原审法院对宣某某、何某主张的违约金金额予以调整应属合理”，判决驳回上诉，维持原判；一审案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由案外人负担460元，袁某、程某某、袁丙负担690元。二审案件受理费2,070元，由案外人宣某某、何某负担828元，由袁某、程某某、袁丙负担1,242元。
　　现袁某诉至法院，要求锐丰公司返还居间佣金4,400元，赔偿其向案外人支付的违约金10,000元和诉讼费1,932元，支付其首付款的利息3,000元，逾期购房的退税损失8,630元，2009年1月至2010年1月袁某租房损失26,000元，袁某未能及时迁出户口的违约金20,000元，交通伙食费2,100元，房价上涨的差价损失100,000元。原审审理中，袁某认可贷款申请人为其子袁丙，并对袁丙资信情况不良一节无异议；此外，袁某陈述其自有房屋上海市杨浦区包头路935弄3号306、309室房屋的出售，因袁某户籍未按期迁出，尚有尾款20,000元未能取得，但确认该买卖的违约赔偿尚未得到确认。锐丰公司陈述在袁某未按合同约定于2008年12月贷得款项或不足现金时，锐丰公司及时通知了买卖双方，但没有证据证明征得买卖双方同意继续寻找银行贷款，也未谈及相关逾期付款的违约责任；至于案外人(出售方)诉讼后，锐丰公司表示出售方没有明确表示在诉讼后仍然同意其办理贷款。
　　原审法院认为，本案系因袁某未能按照买卖合同中约定的期限履行付款义务所引发，故导致买卖合同解除的责任在于袁某，现袁某要求锐丰公司承担居间过错责任，应对其主张提供证据证明。经审理查明，袁某、锐丰公司在居间协议中并未有锐丰公司保证袁某贷款成功的约定，仅明确袁某应在签订买卖合同当日支付锐丰公司佣金，故根据居间协议，锐丰公司的居间责任在买卖双方签订买卖合同时已经完成，且在实际履行中，袁某也确实按居间协议约定在买卖合同签订当日履行了支付佣金的义务。但根据市场交易习惯，居间公司在促成买卖双方签订买卖合同后，仍有协助买方办理贷款，居间转交房款、办理过户、房屋交接等义务，且锐丰公司以实际履行中的行为亦表明其有协助袁某办理贷款的义务，故其理应按照约定、遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现锐丰公司在约定付款期限到期袁某之贷款未能得到批准、且袁某不同意以现金补足的情况下，理应及时告知买卖双方，以明确双方选择解除买卖合同或变更合同付款条款继续履行，尤其在双方选择继续履行的情况下，作为中介应提示双方注意对违约责任的约定。根据锐丰公司所述，锐丰公司在合同付款届期时，征得出售方的同意获得了宽限，但没有证据证明锐丰公司在出售方第一次诉讼撤诉后又获得宽限，至此，锐丰公司再联系银行贷款拖延期限已超越权限，履行居间义务存在瑕疵，故袁某诉请返还佣金、赔偿违约金及诉讼费，法院酌情予以支持。至于袁某其他诉请，因买卖合同的解除系因袁某方贷款不能、又无力支付现金所致，锐丰公司对袁某方之付款无保证义务，故锐丰公司对此无过错，袁某诉请理由不成立，法院难以支持。
　　原审法院审理后作出判决：一、上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还袁某佣金人民币2,000元；二、上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内支付袁某违约金、诉讼费人民币6,000元；三、袁某其他诉讼请求，不予支持。
　　原审法院判决后，袁某上诉至本院称，上诉人将所有贷款材料交给被上诉人后，被上诉人未将贷款办出，并延至2009年3月才告知上诉人，导致上诉人向案外人承担赔偿责任。故请求撤销原判，判令支持上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人锐丰公司则要求维持原判。
　　本院经审理查明，原判认定事实无误。
　　本院认为，上诉人经被上诉人居间介绍与案外人签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，均是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。在《房地产买卖居间协议》中，被上诉人作为居间方，对贷款成功并未作出相关保证。事实上被上诉人是协助上诉人申办贷款。即使在被上诉人未及时告知贷款未经批准的情况下，上诉人亦应主动询问并在《上海市房地产买卖合同》约定期限内履行付款义务。原审法院认定导致买卖合同解除的责任在于上诉人，被上诉人对其居间义务存在瑕疵，承担相应的过错责任，本院予以认同。原审法院根据本案的实际情况所作的判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币3,701元，由上诉人袁某负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　王　珍代理审判员　　吴　俊代理审判员　　郑　华二○一○年八月十一日书　记　员　　赵海卿
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