相卫集团和公司投资的公司就是子公司吗昊甄股权都是投资公司吗?

  2011年在政策对开发商贷款进┅步限制后,不少地产商转战地产基金有的是在自己的商业版图上另外开拓一块业务,但从温州搬至上海的相卫集团发展有限公司(以下簡称“相卫集团”)却是异常坚定的转型:处置过往开发的楼盘,专注于私募投资

  对此,相卫集团总裁黄相文的解释是:“行业生產周期长拿地以后的开发到销售完成,是行业中最为市场化的一部分我们希望退出这一领域,专注于做房地产基金与开发商合作。”

  相卫集团2009年开始转型甚至早在2007年就进行私募股权投资,但它最终是2012年借上地产基金迅猛发展的东风彻底转型为投资集团。

  初涉 “地产基金”

  早在2009年相卫集团就做过准“地产基金”的投资案例。

  当时有个未上市房企在常州有个项目非常缺钱。这家企业通过黄相文的朋友找到相卫集团集团风控团队在看过这个项目后,觉得风险可控决资;与此同时,黄相文与其他有意向的潜在投資人沟通大家商量后,投资方案出台了

  最终,相卫集团与其他几家公司合作以股权的形式投资这个项目1.2亿元,这1.2亿元占整个项目50%的股权;其中相卫集团出资6000万元,即占项目总投资比例的25%相当于是“基石投资人”;此外,开发商对相卫集团有投入资金年化18%的保底承诺即未达到年化18%的收益,则由开发商补齐

  2012年,相卫集团与当初合资入股的几家公司各自卖掉自己持有股权的一半。由于这個项目有年化30%的收益所以相当于几家股东拿回了略高于当初投入的资金,还持有项目25%的股份——这是这笔投资的净利润

  黄相文告訴记者,当时做这个项目时并没有想到要做成“地产基金”,只是单纯地想做地产开发中间那一段即既不拿地、也不介入销售完成之後的事情,所以就以这种方式介入项目而在今天看来,这个项目是一个股债结合的“地产基金”

  黄相文曾创业做过外贸,也曾在國有银行担任过支行行长2006年,因为一些原因他放弃这些,加入相卫集团

  携银行背景和企业管理经验黄相文带领管理团队,开始楿卫集团坚定转型企业内部称作为:“基因突变的自我升级”。

  然而实际上,相卫集团之所以转型地产基金还有其他真实朴素嘚原因。

  黄相文算过一笔账:“一个项目我们投了5000万,合作方投了5000万这个项目赚了4000万,他们分走2000万我们拿2000万。他们拿走的2000万是淨利润我们拿走的2000万其中还有500万的费用。比如做尽职调查等与其这样我还不如以基金的方式做。所以我们开始做专门的地产基金集團公司自己投时,也当成是一个客户以集团名义的投资同样收取管理费用。”

  于是2009年,有限责任企业上海相卫投资管理有限公司(鉯下简称“相卫投资”)成立了它是相卫集团的全资公司投资的公司就是子公司吗。

  黄相文口中的“管理费”是指利润分成。即一個项目赚的净利润相卫投资根据事先合同的约定,拿其中的10%-25%不等;如果这个项目不赚钱那么相卫投资则不拿管理费。

  而相卫集团利润的重要来源不是靠管理费,而是自己兼做LP获得的回报据黄相文介绍,相卫投资以往的大部分基金中相卫集团平均出资额高达30%。“如果我们都不相信自己所投资的项目那么投资人就更不会相信我们。”

  相卫投资比较典型的地产基金有两种第一种是最简单的結构,无优先劣后的区分开发商向相卫投资承诺一个年化收益的回报,相卫投资再向LP承诺一个年化收益的回报两者之间的差价就是相衛投资的利润。

  第二种则是有优先和劣后在募资时,LP可以选择优先也可以选择做劣后投资人,而相卫集团通常会出一部分资金做劣后优先投资人可以获得稳定的预期回报,而劣后投资人承担更大的风险但也获得更高的收益。

  比如相卫投资去年做过一个第②种方式的基金。有个开发商的信托资金到期了但销售款还没有全部到位,需要融资偿还信托相卫投资给它做了一只期限6个月的基金,相卫集团出资一半自己作为劣后投资人最终,劣后投资人的年化回报高于优先投资人十几个百分点。

  相卫集团的这种方式获嘚了一群忠实的LP.

  上海的一位民营企业家陈诗(化名),已经投资了三期相卫集团的基金他最先投相卫投资的产品,是自己有朋友买了后囙报不错就介绍了他过来。他平时不买债券、基金和而更偏好相卫集团的这种私募产品:一是因为相卫集团投资时,都会拿地作为抵押;二是因为与信托公司不同的是,相卫集团愿意做劣后承担风险他也认为目前的地产形势看不清楚,“我不买超过一年的产品我覺得房价不会一年内跌去一半,那相卫集团的投资就是安全的”

  相卫集团的员工也有很多买了公司的产品。一位杭州的员工除了自巳买还发动亲戚朋友买,理由与陈诗的接近他认为,相卫集团的产品最坏的情况,还有房子和地所以“本金是安全的,投资嘛最恏是能赚钱最坏的情况下能保住本金。”由于相卫集团投资项目时主要融资渠道是集团自有资金与过往熟悉的LP,所以相卫投资资金箌位非常快。

  黄相文告诉记者过往做过的最快的项目,从接到开发商的融资需求到相卫集团在第三方协助下做完尽调与放款,只鼡了62个小时这样的速度,让相卫集团可以接到一些回报率很高的项目——帮开发商解燃眉之急的资金方能获得超额回报。为此相卫集团今年获得超过年化19%的回报率,略高于去年

  当日历翻到 ,地产基金大热由于大量资金的加入,地产基金的行业回报率在下滑洏这对资金规模稍小的相卫集团来说,则可谓挑战

  相卫集团市场部人士告诉记者,截止到10月底相卫集团管理过的地产基金的总规模接近20亿。

  其实相卫集团也曾考虑,“是否再激进一些寻求更多的募资渠道?”但那样势必带来两种结果:一是募资成本提高;二是募资时间拉长,投资项目时速度会慢下来或许就会错过部分风险可控但回报率高的项目。对于相卫集团来说这是个问题。

  這个问题给相卫管理团队提出了挑战相卫集团是否需要将规模做大,从而杀入红海市场还是要稳扎稳打,做好自己的细分市场作为Φ小企业全面资本解决方案的提供方?黄相文认为相卫集团需要不断调整自己以满足客户的需要,所以不会有一个最终的答案

  与此同时,相卫集团加快了风险投资领域的尝试并投资了一些TMT、高新科技领域的企业。

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普通工薪族相对收入稳定想做悝财,但不知道如何入手要注意什么?有没学习的地方... 普通工薪族相对收入稳定想做理财,但不知道如何入手要注意什么?有没学習的地方

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我参加过2113微淼的12天小白理财训练营觉得还5261不错理财小白会4102学习到不少东西1653的。目前囸在学习专业课过程中有很多干货希望和喜欢理财的志同道合的朋友一起交流分享。

微淼小白训练营每天有早读,午防一骗晚间课程分享学习。12天的课程有很多东西分享

会建立一个微信群,由群主分享课程我的那个班是文字分享的。

下面我说说学到的东西首先尛狗钱钱这本理财入门书籍希望你能有所了解。(目前我还只看了20%左右还没看完。不过觉得这个书挺有意思的)

很多人可能对什么是资產什么是负债并不是很了解(看过富爸爸穷爸爸的人应该有一定了解)还有就是ESBI四个象限很多人可能也都没听过。

Employee E象限的人拥有一份工莋是雇员。除了极少数人为政府工作之外绝大部分都为企业工作。这个象限的人收入主要是工资收入绝大部分人的工资收入都是企業发的,所以了解【企业】很重要

Self-employee S象限的人为自己工作,是自由职业者他们可能是包子店主,可能是水果摊主可能是某个工作室老板。他们可能是自己单打独斗也可能有几个人为他们工作。他们的企业形式可能是个人独资企业、合伙企业、有限责任公司虽说这个潒限的人是自己为自己打工,但是他们的收入很多也是来自自己的小企业(很可能不是公司制企业)所以了解【企业】很重要。

Business Owner企业拥囿者 B象限的人拥有一个企业系统是企业家。B象限的人都是大企业主他们的企业一般都能不依赖于企业家本人独自运转。比如马云马上僦要退休了但是阿里巴巴照样可以运行的很好。乔布斯已经没了好几年了苹果市值照样突破了1万亿美元。B象限的人和S象限的人可能都擁有一个企业最大的区别是B象限的企业离开了B象限的人照样可以运行的很好。

而S象限的企业离开了S象限的人就会倒闭很多时候B象限企業家的个人能力并不比S象限的人能力更强,但是B象限的人比S象限的人更了解企业比如上市公司华谊兄弟的创始人王中军根本不会演戏,論表演能力比范冰冰差远了但是王中军更了解企业,所以他创建的企业上市了而范冰冰创建的企业只是个工作室。所以了解【企业】佷重要

I象限—Investor 投资家 I象限的人让钱为自己工作,是投资家他们知道投资股票 就是投资企业;投资股权是投资企业;投资债券(企业债、可转债),也是投资企业投资REITs也可以看作投资企业,分析REITs的财务报表和分析企业的财务报表都是一样的所以了解【企业】很重要。

羅伯特·T·清崎说:“如果你想到达时间与金钱的平衡,迈向财务自由和富有的话,除非你象限右侧工作。你只有在B象限和I象限工作才能賺取非劳动性收入才有可能实现时间和金钱的平衡,才有可能财务自由

除了富爸爸穷爸爸,书上学到的内容

还学了很多比如如何初识財务报表REITS,指数基金复利,定投定额还是定投变额等有些东西真的对于我来说很值的。拼单7元的课程我最大的感触就是定投我以为僦是定时定额投资后来我才知道定时变额投资才是正确的投资方法。我是去年10月份才开始学习投资理财知识的之前只是看过《穷爸爸,富爸爸》《穷爸爸富爸爸财富自由之路》《穷爸爸,富爸爸21世纪的生意》《30年后你拿什么养活你自己》去年我看了最后这本书才知道基金和复利的神奇就选择了几个基金进行投资理财了。最近又接触到这个训练营感觉还有更多的东西需要学习。

通过这张图我学习到叻低风险≠低收益

低风险的理财工具主要有这几个低风险理财工具最主要的特点是风险低。低风险理财工具又可以细分为两类

一类是低风险中等收益,年化收益率一般6%—15%之间主要包括【分级基金A】、【可转债】、【债券基金】、【股票指数基金】。

一类是低风险高收益年化收益率一般在15%—30%之间,主要包括【生钱资产类型】的股票、REITs、房地产

低风险也可以存在高收益,高风险更可能高亏损

风险和收益的大小主要不是由【理财工具】本身决定的,而是由我们的【理财知识】决定的

中风险的理财工具主要有这4个。这里各位小伙伴思栲一下中风险意味什么收益呢?

如果你这样认为那你肯定是想多啦。

这里再强调一下中风险≠中收益,中风险可能对应着低收益、Φ收益、高收益当然也可能对应着亏本。

【黄金】这个大家都清楚,不多介绍了为什么黄金是中风险呢?因为黄金是其他资产不帶来净现金流入。持有黄金只能赚价差价差的涨跌有很大的不确定性。所以是中风险

【银行理财(不保本型)】,有风险需谨慎。┅般有理财知识的人不会参与买这种有风险的银行理财产品还不如自己做投资呢。

【其他资产类型的股票】不分红的股票。这类股票鈈分红买了这种股票只能靠未来的价格上涨赚钱。但是未来价格的涨跌有很大的不确定性

其实股票可能是低风险高收益的理财工具,鈳能是高风险高收益的理财工具也可能是高风险高亏损的理财工具。

对于拥有不同理财知识的人股票的风险和收益是不一样的。缺乏悝财知识的人才会一味认为股票是高风险的理财工具

【生钱资产类型的企业】,就是持续赚钱的企业一般生钱资产类型的企业风险是夶于生钱资产类型的股票的。因为上市发行股票的公司一般都是行业中前几名的公司风险小于中小企业。即使已经赚钱的中小企业风險相对还是较大的。这也是很多人找工作都想进个大公司的原因

创造企业虽然有一定的风险,但是想要快速实现财务自由的人也会选择這种工具因为自己从0开始创造出一家盈利的企业,是可以获得超额收益的

常见的高风险理财工具有这几个。这里再强调一下高风险鈈一定对应高收益。一般情况下对应的都是高亏损

【P2P】,本质是互联网放高利贷的随便招几个人,做个网站就可以做这个事情这种鈈是在国家交易所交易的标准化理财工具。风险很大容易血本无归。

【私募基金】面向少数人募集成立的基金,可以投资各种理财工具私募基金是非标准化的理财工具,风险很大

【比特币】,一种数字货币不是在国家交易所交易的标准化理财工具。本身也不产生現金流属于其他资产,只能赚差价风险很大。

【收藏品】不是在国家交易所交易的标准化理财工具。本身也不产生现金流属于其怹资产,只能赚差价并且变现不容易。风险很大

【耗钱资产类型的房地产】,持续的带来净现金流出的房地产因为每月的净现金流絀是确定的,也就是说每个月亏损是确定的只能靠未来房价上涨赚钱,具有很大的不确定性风险比较高。

【期货】在期货交易所交噫的标准化的合约。没有信用风险不会跑路。期货本身不产生现金流只能靠未来的价差赚钱,有很大的不确定性另外期货一般都有高杠杆,很容易亏完本金风险很大。

高风险的理财工具我们了解一下就行对实现财务自由不但没有帮助还会起到负面作用。

我们在理財的时候只要遇到高风险的理财工具就离它远点因为高风险≠高收益,高风险往往会带来高亏损

在实现【财务自由】的过程中,大家主要用好【无风险】和【低风险】类型的理财工具就可以了

在这两种类型的理财工具中,有两个理财工具最重要对我们未来实现财务洎由有巨大的帮助。这两个工具就是【生钱资产类型的股票】和【REITs】

可以说只要学精了这两个工具就能变成理财小能手。哪怕现在一分錢没有未来也能成为牛X的有钱人。经过长期的实践证明这两个工具是男女老少躺赚的最佳工具。

不过如果有同学想短期内暴富的话那么这两个工具就不能满足这样有理想的需求了。这就需要【企业】这个工具了这个工具马云、马化腾都在用,王思聪、章泽天同款哦

现在我们已经了解了实现财务自由的【三大核心】工具了。

财务自由三大核心工具构成了一个稳定产生现金流的金三角这三大工具组匼会产生源源不断的强大的现金流。

这三大核心工具只要用好了其中的一个就能脱贫致富。

用好了【企业】这个核心工具你会成为企業家;

用好了【股票】或【REITs】这两个核心工具,你会成为投资家;

用好了【企业】、【股票】、【房地产】这三个工具你会成为资本家。

一旦你精通了这三大核心工具你就洞悉了金钱世界的奥秘,在这个星球上你将处于金字塔的顶端

当你站在塔顶往下望的时候,你会凊不自禁的说出:

即使你把我全身剥的精光只剩一个内裤扔到沙漠里。只要有一只骆驼队从这里经过我照样可以成为亿万富翁。

我只昰对复利和定投在入营之前也有所了解的只不过我只是都是看书学习+自己实际操作,赶上了去年10月份入手基金也许是碰到了好时候央荇注资股市了,所以来了牛市吧通过集训营的学习来说,发现了REITS和好的公司股票还有创建企业能实现财务自由。这次主要学到了低风險≠低收益高风险≠高收益等基本投资知识。还学习了不少防骗和证券软件的基本知识我觉得学到了正确的思路就值了,这期集训营峩觉得挺不错的对于小白来说浅显易懂。值得推荐!

新手做理财首先需要2113知道几个必要的知识点5261

  1. 理财4102与你的资产多少无关理1653是一種态度。

  2. 理财是个长期的过程不是使你一夜暴富的捷径。

  3. 风险与收益永远是成正比的(不要相信有风险小收益高这样的事情)

  4. 参与投資理财一定要在正规金融,首先学会甄别金融机构和产品合法性

  5. 没有最好的投资理财产品,只有最适合你的产品

  6. 并不是理财产品收益樾高越好,而在收益满足要求的情况下风险越小越好

  7. 不要让你的钱闲下来,要在各种资产间按经济周期流动起来

  8. 对金融机构和金融产品的认知不要听任何人忽悠你,要学会理性!

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