#罗律说房#签完购房合同、贷款合同，置业顾问让我补首付，我该怎么办？_郑州房产律师_新浪博客
#罗律说房#签完购房合同、贷款合同，置业顾问让我补首付，我该怎么办？
罗律说房：签完购房合同、贷款合同，置业顾问让我补首付，我该怎么办？
&​郑州房产律师
先给大家讲个老李买房故事：
老李和女友租住的刘庄拆迁了，不得不重新找房、租房。没想到这个时候，女友脾气大爆发，将老李一顿抱怨，说着说着哭了起来。女友和老李从大二就在一起有8年了，8年时间抗日战争都胜利了，但是老李一直等待的郑州房价从4000涨到10000，他们的结婚也一拖再拖。
虽然叫老李，但老李并不大，主要是因为经常搬砖、加班到深夜，头发也白了加上谢顶，30出头的人，和45差不多，因此不叫小李叫老李。
听着女友的数落，老李决定买房。老李盘算着，自己积蓄有15万，加上亲戚朋友再借点，自己接受范围为首付+费用不超过23万。
于是，老李和女友四处看房，最终选中一个三房105平、总价100万左右、即将交房的准现房。老李选择银行按揭贷款方式购房，首付2成，贷款80万，交首付、维修基金等费用，总体没超过预算，老李很高兴。于是老李签完购房合同、贷款合同，提交了办理按揭贷款材料，也做了购房合同备案，就等着银行放款还月供，老李和女友开始琢磨装修以及装修款问题。
没想到，天有不测风云。
过了快两个月，这天置业顾问娇滴滴一个电话过来，老李啊，银行贷款政策调整，只能给你贷款70万，你还要再补交10万房款。
老李傻了，自己是看人下饭、一个萝卜一个坑，都计划好了，那有能力再掏10万现金补首付啊？能再掏10万的话，买房当时就掏了，何必等到现在。
一听老李不想补首付，置业顾问娇滴滴的声音生疏了许多，告诉老李道：你不补首付的话，公司将会采取法律措施，并且也不给老李交房。老李实在想不明白，当时查过银行征信，告诉老李可以贷款80万，并且也签了购房合同、贷款合同。为什么又要补交10万首付？不交这10万的话，开发商就不交房？！
白纸黑字的合同，说变就变？！
老李的事情，在现实中很多，签订购房合同、贷款合同后，要求购房者增加首付，行业说法叫补首付。
这个故事涉及到两个问题，一个是银行批贷额度调整补交首付问题；一个是未足额及时交纳购房款时交房问题。
一、补交首付问题
现实中，开发商让购房者补交首付有三种情形：一是政府调控（如提高首付比例、提高利率）原因调整，导致银行信贷政策调整；一是银行内部信贷政策调整（如某行今年住房贷款额度快用完了，购房者批贷金额减少）；还有一种是购房者个人征信原因，批贷额度减少。
总之就是银行贷款调整，你申请银行按揭贷款额度不足。原来申请贷款80万，现在银行只批贷70万，怎么办？
奸商-开发商肯定想到了这点。
和开发商签订的购房合同，对这种情况都会有约定：由于银行信贷政策调整导致不予批贷或者批贷金额减少的，购房者应该在一定期限内改为现金支付或用现金补足。
所以，在查完征信、签订购房合同及贷款合同后，出现银行批贷金额减少时，开发商会根据购房合同“补首付条款”，要求购房者补交首付。
有朋友说了，贷款合同是购房者和银行签订的，和开发商没关系，为什么是开发商通知购房者批贷金额不足，而不是银行通知购房者？
因为通常商品房按揭贷款，购房者提交贷款资料后，银行并不直接和购房者打交道，有什么情况变化，都是银行通知开发商，开发商的置业顾问再通知购房者。
二、未补交首付，开发商是否有权迟延交房/拒绝交房
如果购房者申请按揭贷款购房，银行批贷金额减少，开发商通知补交首付，购房者没有交纳，到交房时候，开发商是否有权迟延交房/拒绝交房。
对于这种情形，其他我不说了，看看购房合同怎么约定的吧！购房合同会约定：购房者未交清房款的，开发商有权迟延交房/拒绝交房。
这点其实也好理解，付款是购房者法定义务，你款项未付清，开发商肯定不会交房啊！
三、重点，对于补交首付，购房者怎么办？
分割线以下为彩蛋及广告，讨厌这可以绕道！
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遇到法律问题，怎么办？
有的人自己去书店买书，现学现用；有的人用某度，希望一键找到解决问题方法；有的人看自己是否认识某有权力部门人；有的人咨询律师……
作为专业人士，建议法律问题交给律师解决。
那下一个问题就出来了，找什么样的律师？
有的律师自诩认识肠胃；有的律师自诩某大某华教授；有的律师号称包治一切；有的律师和本人一样，对于法律问题战战兢兢，信奉能解决问题的才是好律师！
遇到银行贷款政策调整，开发商要求补交首付怎么办?
有的律师针对此问题，就“按揭贷款、法律关系、权利义务”有关法律问题写出洋洋洒洒几万字论文，问他如何解决此问题，不知所谓？
而我认为，此问题属于理性经济分析、并作出最合适自己选择！即在自己经济困难情况下，这个房子自己还要不要？
一种选择是退房，一种选择是补交首付继续履行合同。
房子心仪已久、又要急着新房结婚，房子各方面条件不错，那就咬紧牙关，补齐首付继续履行合同吧！
如果房子各方面打听后各种不靠谱，自己再补首付力所不逮，那就准备解除购房合同、退房、要回房款吧！
怎么退房？退房能否如数要回自己已交款项？开发商要收违约金怎么办？……这个，当然要付费请律师了。
作者简介：
罗智，郑州房产律师，提供郑州房产买卖、抵押、婚姻、继承、析产纠纷，联系电话：152 2519
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荣誉徽章：我和房开商签订房屋买卖合同，房开商只给我开了张首付款的收据，这合法吗？_百度知道
我和房开商签订房屋买卖合同，房开商只给我开了张首付款的收据，这合法吗？
我有更好的答案
我也是这样的情况，那合同说是要拿去备案
合同一式三份，你也应该有一份的。交房的时候在收回去换正式合同。还有我记得付款证明应该是发票，太久了有点忘了。。。
不符合流程
那要怎么做，
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买房子先付完首付款,然后银行已经放款,才签购房合同，我签完字了，但是开发商还没有给我一份购房合同?
我签完字了我在长春宇都和源买的房子，先付了两万定金，然后又付完首付款,才去银行办理贷款，银行已经放款,才通知我去签购房合同
我估计是他有什么细节工作没做好！
你们签的私下合同 不给你是防止你拿证据告它。
银行能贷款 就不会有问题
你真想要那房的话
就再等等好了。
采纳率：39%
1、合理。2、等办完备案。
如果你买的是期房，在选订房源后先交纳订金，对方会给您收据。之后通知你付首付并办理银行按揭手续，这个时候开发商会让你签预售合同，如果是现房则是买卖合同。在合同中双方履行的义务都在上面包括违约程序等等用来制约双方保证双方合法权益的。你必须在合同上签字另外由出售方（开发商）盖章。你需要签4本（一本是由你保留，一本是银行做贷款时要用得，一本是过户时需要，还有一本留底）。所以没有购房合同是不合理的，你买了房子连合同都没有，产证也没有那我请问你用什么来保证你自己的权益？
是期房，我这只有贷款合同和收据，他说要拿去办理一些手续，也还没通知我交契税，说办完手续 把合同和发票一起给我，这有准儿吗？而且我觉得他这个流程和好多售楼的都不同，但是我在交钱时看了他的五证，都有
贷款合同是银行给你的，预售合同是开放商给你的，银行办理贷款需要有上下家的材料，所谓上家材料指的就是开放商（五证），开发商有指定的开发贷，这些材料他们都有，接下来就是你的材料，其中包括了银行的贷款合同（这个是你和银行发生的关系需要你签署）另外是预售合同（表明你与开发商真实的发生买卖）这个是给银行做抵押用得。所以你手上有几样东西是不能少的；订金收据、贷款合同、预售合同、契税单收据及过户后的产证。按正常流程来说银行如果放款了，那么你契税肯定之前就要交掉了，不然是不能做抵押的。除非你费用交多了他们直接扣了。你如果不放心你可以问给你贷款的银行现在进入什么程序，如果缺东西或者有问题银行是绝对不可能放款的，毕竟银行怎么会平白无故的借你钱呢，如果贷款流程上有问题，银行还担心你会不会付钱呢怎么可能断然的批给你贷款呢，你说对吧。
银行放款证明我买的房子已经备案了吗？问题是我现在没有拿到购房合同，开发商需要拿着合同去办理什么？什么时候我能拿到合同？
开发商的指定银行有个好处就是审批快放款快，为了保证开发商的资金回笼，但是开发贷只做干净的单子，有问题的单子银行是不接的怕有风险。因为你资金不够所以首付打完后需要靠银行借给你钱然后放款下来的费用直接打给开发商，你开始支付银行本金和利息。现在开发商拿着你的合同没有用，过户时必须要有预售合同（上面有你支付的费用）贷款合同和订金收据，这3样东西的金额相加等于你的购房总金额后方能过户，然后支付契税。过户完后银行会拿到一个收件收据，为了拿它证的，它证就是你这房子的抵押物要交给银行的，银行收到后方能房款，而你的产证也是拿它证的时候一起拿的，但是你是期房，房屋的结构还没封顶验收报告也没出来，所以产证你是拿不到的，但是你预售合同肯定是有的。预售合同里有房屋的总价，具体地址，层高，总价，结构图以及违约条款还有其他事项（写清楚你支付多少首付银行支付多少等等）所以预售合同是你的保障，而贷款合同你拿到了只不过告知你银行贷款已经批下，金额是多少，利率是多少，等额本息还是等额本金之类的。
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买的房子，已经交了房款了，也签订了购房合同，但是业主告诉我，房产证上有他老婆的名字，她不同意卖房子，不肯办理过户手续，我们签的合同没有她的签字也是无效的，我想问下，我们的合同真的是无效的吗？
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深圳房产纠纷律师陈学论
由于共有权人未签字，该买卖合同应属于无效合同。
如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。如何判断购买人是否构成善意，这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
1、 购买人应该支付了合理的对价。
2、 购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
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