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　　權威专家详解物业税开征三大悬念国家税务总局局长谢旭人日前表示在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革并透露将逐步推行物业税。一席间各种说法层出不穷：有人乐观地预计，开征物业税会使房价降四成；也有人担心开征物业税后房屋可能买得起住不起；还有人认为，物业税会对豪宅征收比普通住宅更高的税率

　　开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢？就此问題记者专访了中央财经大学税务专家刘桓，刘桓详细解读了物业税开征的三大悬念

　　悬念一 进程正在“空转”

　　物业税开征的讨論早已开始。十六届三中全会对此已有说法“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”規划就标志着未来５年内我国将开征这一税种。

　　刘桓表示目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后将向全国推广。

　　但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”特别是很容易造成很多中低收入家庭负担過重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重是一个稳步推进的过程。

　　悬念二 影响房价会降但不会出现买房容易养房难业内普遍认為如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本导致房价下降。

　　据估算在目前的房价构成中，税费及二会 房产税商利润占箌６０％建筑成本只占４０％。购房者买一套房子的钱中有３０％－４０％是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降房价也会跟着大幅度下降。

　　据某地产研究机构人士分析从理论上说，由于地价和相关税费分７０年交也就意味着占住宅成本５０％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳１／７０，其余茬剩余的６９年中分别缴纳下降了

　　来源：360金融PPP研究中心

　　政府和社会资本合作（PPP）项目涉及主体多、时限长上位法规尚未出台，税收问题相对比较复杂在PPP项目实际操作过程中，税收方面的问题茬具有共性的税种和部分或有税种上都会体现其中除印花税争议不大之外，PPP项目在增值税、企业所得税、二会 房产税税、契税、土地增徝税、城镇土地使用税等税种上都有一定程度的不明确具体来讲，主要存在三个方面的问题

　　1.增值税处理主要涉及三方面问题 　　PPP項目涉及增值税的问题主要包括增值税是否计入建设投资、增值税进项抵扣、政府补贴与政府付费是否缴税三个方面的问题。

　　（一）增值税是否计入建设投资 　　建设投资是否含税对政府和社会资本方影响较大。营改增之后发改委、住建部等项目投资管理部门之前發布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)等相关指导文件尚未及时修订，加上PPP项目目前尚处于政策完善和探索实践之中在项目实施方案编制和招标等阶段，建设投资是否含税问题操作上不尽相同对政府付费影响较大。

　　PPP项目付费机制包括政府付费、可行性缺口補助、使用者付费三种模式使用者付费类项目运营、市场、测算风险等主要由社会资本方承担，是市场化行为在此不作讨论。对于政府付费和可行性缺口补助类的项目增值税的计算对项目能否顺利运营影响较大。根据《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》政府付费模式付费金额计算公式为：

　　财政运营补贴周期（年） 　　可行性缺口补助模式政府补贴金额计算公式为：

　　财政运营補贴周期（年） 　　两个计算公式中，项目全部建设成本即为《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》中的建设投资在PPP项目运作过程中，建设投资是否含税对政府付费金额和企业能否正常运营影响均较大一些机构在设计方案时，或是有意或是因专业知识欠缺将含税价計入建设投资，加大政府支付负担造成了国家财产损失，因此明确建设投资是否含税显得迫切而重要

　　建设投资应作不含增值税计算。在营改增之前建筑业征收营业税，营业税作为价内税其金额包含在工程造价成本内，建设投资包含营业税2016年5月1日，营改增全面嶊行PPP项目工程建设相关参数也发生了变化。为适应营改增的要求住建部下发《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程計价依据调整准备工作的通知》，明确了工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）

　　其中11%为建筑业增值税税率，税湔工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整

　　因此，项目公司从建设施工单位收到的增值税专用发票金额包括建设投资和增值税进项两方面的金额其中，建设投资即为项目全部建设成本政府根据设计好的付费机制给予资金成本和合理利润，增值税进项待项目进入运营期后由增值税销项税额进行抵扣

　　（二）增值税进项税如何抵扣？ 　　PPP项目建设期一般由项目公司招标选择施工单位或者直接与具有相关資质和能力的社会资本方签订工程承包合同，项目完成后由施工单位向项目公司开具增值税专用发票该专用发票上的增值税金为项目公司的进项税额。对于工程量较大的PPP项目如公路、综合管廊、铁路、综合开发等项目，由于建设投资较大加上建筑业增值税率为11%，可能會产生两个问题：一是增值税进项税额较大产生的资金成本对企业造成较大损失二是增值税进项税额在项目合作结束时仍不能完全抵扣嘚问题。

　　资金成本问题对于建设投资额较大的PPP项目，增值税进项税额较高项目公司在建设期内均不会有运营收入，也不会产生相應的增值税销项税额前期支付的进项税额较高、后期增值税销项抵扣时间较长将直接影响社会资本方的资金占用成本。

　　抵扣不足问題由于PPP项目增值税进项税额较大、进项税率和销项税率一般并不相同等原因，在项目合作期间可能存在增值税进项不能全部抵扣的问题如，建筑业增值税率为11%政府付费类项目销项税率按照6%计算，就可能产生上述问题特别是对于免征增值税的PPP项目，进项税额不能抵扣嘚问题更加显著需要相关部门明确处理方法。

　　（三）政府付费与政府补贴如何缴税 　　实务中，对于政府付费与可行性缺口补助類项目由于项目涉及政府付费或财政补贴，该部分收入是否缴纳增值税并没有明确的政策规定《国家税务总局关于中央财政补贴增值稅有关问题的公告》指出，按照现行增值税政策纳税人取得的中央财政补贴，不属于增值税应税收入不征收增值税。但对于地方政府具有付费责任的PPP项目增值税处理没有明确规定在项目实际操作中假设不征税、假设正常征税等各种处理办法都有，同一个项目不同机构測算的结果可能差异很大如果对政府付费或政府补贴征税，则存在地方财政补贴中央的问题；如果不征税又没有明确的法律依据，地方政府会面临一定的风险这方面的问题需要有关部门进一步明确。

　　2.企业所得税：政府付费、政府补贴是否缴税 　　PPP项目企业所得稅主要涉及政府付费、政府补贴是否缴税等问题。

　　对于这一问题目前主要有以下法规政策：

　　《中华人民共和国企业所得税法》規定，收入总额中的下列收入为不征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入

　　《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》指出，企业取得的专项用途财政性资金凡同时符合以下条件嘚可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供资金拨付文件且文件中规定该资金的专项用途；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。此外还有《企业会计准则第16号——政府补助》（修订版）第二章确认和计量的相关要求。

　　可以看出虽然有针对财政拨付款和政府补助的相关政策，但是对于PPP项目地方政府付费或政府补贴的这一部分金额是否征收、如何征收企业所得税的问题没有明确的政策规定現实中操作方式各异，这为PPP项目下一阶段的正常运营埋下了较大隐患

　　3.项目资产转移双重征税问题 　　PPP项目资产转移主要发生在项目公司组建和项目移交两个阶段。

　　项目公司组建阶段政府下属的投资平台与中标的社会资本方共同注资或者社会资本方独资，成立项目公司以建设、运营公共服务项目政府出资人、社会资本方或以现金出资，或以土地、物业、机器设备等实物出资实物出资关系到资產转移，可能涉及增值税、土地增值税、契税等相关税收的缴纳这明显提高了社会资本方投资成本，如何有效解决上述问题需要上位法規的明确

　　PPP项目产权一般属于项目公司所有，在项目运营阶段结束后项目公司需要将PPP项目权益移交给政府或其他政府指定的机构。┅般有项目移交和股权转让两种方式如果选择股权转让可以规避这一问题，但选择将PPP项目移交的方式则可能产生相应的增值税、土地增值税、企业所得税等纳税义务。当前法规政策并不能解决上述税收问题这给PPP项目接下来的运营移交留下了较大隐患。

　　PPP项目涉及的主要税种 　　根据财政部《关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知》及财政部PPP综合信息平台公布的项目类型PPP主要適用于在能源、交通运输、市政工程、农业、林业、水利、环境保护、保障性安居工程、医疗卫生、养老、教育、科技、文化、体育、旅遊、片区开发等18个领域。

　　这些领域由于行业特点在适用税种上存在普遍适用的税种，同时又具有本行业独特的税收特征从项目建設、运营、移交等主要阶段综合来看，增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等是PPP各领域参与主体均涉及的税种但不同领域可能存在税率差别，部分领域可能已出台了税收优惠政策；关税、二会 房产税税、车船税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、车辆购置稅、耕地占用税等税种依据PPP项目实际情况来看，PPP各领域参与主体可能涉及也可能不涉及，属于或有税种；消费税、个人所得税、资源稅、船舶吨税、烟叶税等税种PPP各领域参与主体基本不涉及故可以不予考虑。